初级会计职称考试《初级会计实务》知识点：第1章-第8节-固定资产及投资性房地产

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管理费用（管理部门固定资产计提的折旧以及未使用固定资产计提的折旧）

销售费用（销售部门使用的固定资产计提的折旧）

在建工程（自行建造固定资产过程中使用的固定资产计提的折旧）

其他业务成本（经营租出固定资产计提的折旧）贷：累计折旧4.固定资产的后续支出准则规定：①固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除②不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益相关会计分录：⑴资本化后续支出：①转销固定资产的账面原值、已提累计折旧借：在建工程累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产②发生后续支出借：在建工程贷：银行存款等③达到预定使用状态交付使用借：固定资产贷：在建工程⑵费用化后续支出：①企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出借：管理费用贷：银行存款等②企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出借：销售费用贷：银行存款等【例-判断题】企业对固定资产进行更新改造时，应当将该固定资产账面价值转入在建工程，并在此基础上核算经更新改造后的固定资产原价。（）【答案】√5.固定资产的处置①固定资产账面价值转入清理。借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产②发生的清理税费等。借：固定资产清理贷：银行存款应交税费——应交营业税（不动产固定资产）—应交增值税（销项税额）（动产固定资产）③收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借：银行存款（或原材料）贷：固定资产清理④保险赔偿等的处理。借：其他应收款贷：固定资产清理⑤清理净损益的处理清理净损益＝固定资产清理贷方发生额－固定资清理借方发生额◆固定资产清理后的净收益

借：固定资产清理贷：营业外收入—非流动资产处置利得◆固定资产清理后的净损失借：营业外支出——非常损失或处置非流动资产损失贷：固定资产清理【例-单选题】某企业出售一幢办公楼，该办公楼账面原价370万元，累计折旧115万元，未计提减值准备。出售取得价款360万元，发生清理费用10万元，支付营业税18万元。假定不考虑其他相关税费。企业出售该幢办公楼确认的净收益为（）万元。A.10B.77C.95D.105【答案】B【解析】企业出售该幢办公楼确认的净收益=360-[（370-115）+10+18]=77万元6.固定资产的清查企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点⑴固定资产盘盈准则规定：企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。相关会计分录：①盘盈固定资产时：借：固定资产（按重置成本确定其入账价值）贷：以前年度损益调整②结转为留存收益借：以前年度损益调整贷：盈余公积－法定盈余公积利润分配－未分配利润⑵固定资产盘亏相关会计分录：①报批前：借：待处理财产损溢累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产②报批后：借：其他应收款营业外支出——盘亏损失贷：待处理财产损溢7.固定资产减值准则规定：①固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备②固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回相关会计分录：借：资产减值损失—计提的固定资产减值准备贷：固定资产减值准备【例-单选题】某企业2013年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2014年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2014年12月31日该设备账面价值应为（）万元。A.120B.160C.180【答案】A【解析】确定减值之前固定资产的账面价值=200-（200-20）/10=182（万元），大于可收回金额120万元，因此固定资产发生了减值，减值以后固定资产应该按照可收回金额确认账面价值，因此本题2014年12月31日该设备账面价值应为120万元。【知识点2】投资性房地产（一）投资性房地产概述

1.概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产2.投资性房地产的范围①已出租的土地使用权【提示】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产②持有并准备增值后转让的土地使用权（仅指土地使用权）【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权③已出租的建筑物【提示】包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。【理解】企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。③通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似结构做出书面决议，明确表明将其用于经营出租而持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。3.不属于投资性房地产的范围①自用房地产②作为存货的房地产【提示1】投资性房地产中的出租是指已经出租，而不是计划用于出租，并且出租专指经营租赁方式。【提示2】如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理）①能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；②不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。③该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：⑴已出租的土地使用权；⑵持有并准备增值后转让的土地使用权；⑶已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，租入的建筑物转租也不属于投资性房地产（二）投资性房地产的账务处理1.企业外购的投资性房地产准则规定：企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出相关的会计分录：借：投资性房地产（成本模式进行后续计量的）投资性房地产—成本（公允价值模式进行后续计量的）贷：银行存款2.自行建造投资性房地产准则规定：自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本相关会计分录：借：投资性房地产（成本模式进行后续计量的）投资性房地产—成本（公允价值模式进行后续计量的）贷：在建工程（或开发产品）3.内部转换形成的投资性房地产⑴作为存货的房地产转换为投资性房地产 ①成本模式下的转换：借：投资性房地产[账面价值]存货跌价准备[已计提存货跌价准备]贷：开发产品[账面余额]②公允价值模式下的转换：借：投资性房地产—成本[公允价值]存货跌价准备[已计提存货跌价准备]公允价值变动损益[借差]贷：开发产品[账面余额]其他综合收益[贷差]（2015年变动部分）⑵自用的建筑物等转换为投资性房地产 ①成本模式下的转换：借：投资性房地产（原值)累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（原值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备借：投资性房地产（原值)累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产（原值）投资性房地产累计摊销②公允价值模式下的转换：借：投资性房地产—成本（转换日公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（借差）贷：固定资产（原值）其他综合收益（贷差）（2015年变动）借：投资性房地产—成本（转换日公允价值）累计摊销无形资产减值准备公允价值变动损益（借差）贷：无形资产（原值）其他综合收益（贷差）（2015年变动）4、投资性房地产的后续计量会计准则规定投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式【例-多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD

【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。⑴采用成本模式进行后续计量准则规定：成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧，当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。与已出租的固定资产和无形资产的处理方法一样,即均属于企业的副业，取得的收入计入其他业务收入，相关的折旧、摊销、费用计入其他业务成本，相关的税费计入营业税金及附加投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回相关会计分录：①按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）②取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入③投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当