新收入准则对房地产企业的影响研究

I新收入准则对房地产企业的影响研究——以万科集团为例则的特点，对国内的收入准则进行调整和完善，并在2017年对原有的收入准则[关键词]新收入准则房地产企业万科集团影响注意事项引言 1一、新收入准则的主要变化 1(一)统一收入确认模型 1(二)收入确认条件 2(三)多重交易安排合同的会计处理 3二、新收入准则下万科集团的收入概况 4(一)万科集团概况 4(二)新收入准则下万科集团的收入概况 4 5(一)盈利能力影响分析 6(二)营运能力影响分析 7(三)偿债能力影响分析 9四、房地产企业应用新收入准则应注意的问题 (一)重分类的调整 (二)盈余管理空间加大 (三)提高信息披露质量 结论 致谢词 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。1财政部在2006年2月正式发布了关于企业会计准则的相关指导意见，即《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》(以下简称“旧收入准则”),针对企业收入确认和计量的相关信息披露作出了明确的规范。但是在当前市场经济迅速发展的过程当中，交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越复杂，这就导致在对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。众房地产行业是我国国民经济当中的一个重要组成部分，所以从整体上来看，其盈利能力是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在旧的收入准则中，房地产企业需要根据“风险与报酬转移模型”来确认收入，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。而在新收入准则下，对房地产企业收入确认进行了时点划分，房地产企业的收入确认按照相应准确地反映房地产公司的盈利能力。这从客观上要求我们完善现行收入相关准(一)统一收入确认模型在旧准则中，对收入做出了明确的划分，指出收入主要有销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入这几个内容。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建造合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行2非常明确的划分。因此会导致如果两类合同的交易相似，却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。而在2017年7月，在财政部新发布的收入准则当中，并没有划分销售收入准则和建造合同准则，而是将这些准则纳入统一的收入确认模型当中，根据合同收入确认原则来对客户合同所产生的收入进行统一和全面的规范。同时打破了商品和服务的界限，消除了在旧收入准则下同类交易不同收入确认方式的不一致。(二)收入确认条件旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，就能予以确人收入。新收入准则第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足以下五个条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。旧收入准则新收入准则●企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方●企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制●相关的经济利益很可能流入企业●相关的收入和成本能够可靠地计量●合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务●该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务●该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款●该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额●企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回其主要变化为：明确了“控制权转移”替代“风险报酬转移”的前提条件，即对于收入确认时点的变更。旧准则下收入确认时点的判断标准为销售商品的主要风险以及报酬的转移，体现了谨慎性原则。站在销售方角度，思考是否真的把3销售的商品几乎所有风险和报酬都转移给了对方，如果不是，就不能确认收入。风险报酬转移，一般体现在将商品所有权凭证或实物的交付，或购买方的签字验新收入准则下收入确认时点的判断标准是销售商品或提供劳务的控制权转移作为收入的确认点，体现了相关性原则。新准则改用合同角度，明确合同双方权利义务，不区分商品销售和提供劳务、建造合同。通过企业履行合同中的履约义务，商品服务的“控制权转移”作为收入确认时间。站在购买方思考是否能主导该商品的使用并从中获取几乎全部的经济利益。如果是，则确认收入。收入确认依据具体情况分时点和时段分期确认。意思是，履约义务是否满足在某一时段内履行的条件；如果是，则通过时段分期确认收入，否则通过时点确认收入。(三)多重交易安排合同的会计处理对于含有多个交易安排的合同，这类交易有个相同点，多重交易实际上是指某一笔交易的交易对象数量较多，这些交易对象之间可能是捆绑关系，指类似于打印机和墨盒捆绑在一起或者机器销售附带安装服务。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引。所以可能存在着不同企业对同一交易做出的会计处理存在差别，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着一定的差距。而新收入准则对包括多个交易安排的合同的会计处理提供了更清晰的指导，即五步法：要求企业在合同开始日对合同进行评估、识别合同所包含的各项履约义务、确认交易收入、按照各项履约义务所承诺商品(或服务)的相对单独售价将交易价格分摊至各项履约义务，进而在履行各履约义务时确认相应的收入。其中，新收入准则引入了“履约义务”的概念，并且对如何识别单个的履约义务，以及如何将交易价格分摊至合同中各项履约义务当中都作出了明确的规定。总之，当一个合同里出现了不止一个而是比较多的履约义务时，一旦合同生效，那么必须保证交易价格按比例分摊至合同中各项履约义务。。4二、新收入准则下万科集团的收入概况(一)万科集团概况科企业股份有限公司成立于1984年5月，是中国最大的专业住宅开发企业强”,位列榜单第356位。2017年度万科在“财富世界500强”位列第307位，(二)新收入准则下万科集团的收入概况5年份收入来源主营业务收入其中：房地产物业服务其他业务服务合计由表2-1可以看出，从2018年实施新收入准则后的两年里万科的收入总额有比较大的波动。其中，相较于2018年度，万科的收入总额在2019年和2020年呈现快速增长模式，尤其在2019年其收入增长率达到最大为23.59%。此增长在销售上由最直接的体现：万科公布2019年销售额，全年累计实现合同销售面积4112.2万平方米，合同销售金额6308.4亿元，超越恒大全年销售数据。同时，我们可以看出万科主要的收入来源还是来自房地产开发业务，均占比95%以上，其余5.0%来自其他业务。但与2016年97.36%相比，都降低超过1.5个百分点，可见万科近几年对主营业务进行了一定的调整。6(一)盈利能力影响分析盈利能力实际上是反映企业获取利润能力的一个重要指标，企业在实际经营和管理过程当中，是以利益最大化为自身的发展目标的。所以，企业通过经营生产获得利润，能够为自身创造较高的收入水平，与此同时，企业的利益相关者也管理效能的一个重要指标，同时也是全面提升职工保障的基础。表3-1新旧准则下万科集团财务指标的对比单位：亿元准则财务指标现行准则旧准则营业收入营业成本销售毛利率资产总额利润总额总资产报酬率毛利率反映的了企业的基本竞争状况和成本控制水平，是企业生存和发展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企业所在行业的竞争程度较高。根据上述表3-1数据具体而言，新收入准则实施后，万科的销售毛利率增长了0.04%。在营业收入和营业成本均有所调减的情况下，反而万科的销售毛利率有所增加。其主要原因是地产项目正式开发前，可以按照实际施工进展进行部分销售收入确认，分散了收入确认的时间；还能够促进房地产开发项目成本投入与收入确认的合理性，同时，在进行计量收入的过程当中，还需要将可变对价和重大融资等相关因7素充分考虑在内。总体来看，在应用新收入准则后，万科的盈利能力有所降低，但变动较小。由此可见，万科对于新准则的应用较为保守和谨慎，并未大幅改变企业的盈利能力指标。总资产报酬率是指企业利用现有资产创造收益的水平，能够充分的体现出企业的投入产出关系，能够充分的反映出企业的获利能力。总资产报酬率与企业的资产盈利能力之间存在着正相关关系。由表3-1数据可以看出，万科施行新收入准则前后总资产报酬率增长了0.01%。其变动的主要来自2018年末资产总额的变动，其增长了43.17亿元。主要有两方面原因：一是为了满足新收入准则的要求，万科将部分符合条件的预收款项进行重分类，即将存货下的“建造合同形成的已完工未结算资产”这一明细项目重分类为合同资产，同时将符合条件的预收款项重分类为合同负债及其他流动负债。具体而言，万科过去将其在房地产销售合同中收取的预收房款(含税)计入预收款项，而2018年1月1日起不含税预收房款计入合同负债，税款计入其他流动负债。其变动情况在2018年年报中有披露。二是来自其他流动资产的变动，即39.23亿元。这块增长主要是合同取得成本里的佣金支出，在后续进行资本化或费用化的处理。总体来看，在应用新收入准则后，万科的盈利能力有小幅度波动，但影响不大。由此可见，万科对于新准则的应用较为保守和谨慎，并未大幅改变企业的盈利能力指标。(二)营运能力影响分析企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，通过对企业的营运能力进行分析和评价，能够为企业提升自身的经济效益提供有效的依据。同时也能够为企业管理当局提供有效的经营管理对策和措施，使企业投资者能够做出更加准确的投资决策。8表3-2新旧准则下万科财务指标对比单位：亿元准则财务指标现行准则旧准则应收账款平均余额存货资产总额营业收入营业成本总资产周转率/次的配比情况。根据表3-2可以看出，在施行新收入准则后，2018年万科集团的总资产周转率仅下滑了0.0009,可以说基本不变。其主要波动是来自于营业收入减少了7.5亿元以及资产总额的增长。存货周转率，即表示存货在报告期(通常为一年)内的周转次数，既体现企业对存货的去化速度，也体现企业的存货资金占用是否合理。根据上述表3-2分析，万科集团应用新收入准则后，存货周转率下滑了0.0008,也可以说是基本保持不变。主要的波动来源于2018年年末的存货调减了7.62亿以及营业成本调增了6.02亿元。其中，存货金额的变动主要原因是：旧收入准则下的收入确9货金额，从而资产规模整体虚增。看，企业的应收账款收款率于企业的经营和发展而言，具有重要的影响作用。当企业的应收账款周转率越高时，说明企业的应收账款变现速度越快，此时企业能够在短时间内获得自身的应收账款，使企业能够保持正常运转的状态。根据表3-2分析，新收入准则实施后，在应收账款不变的情况下，营业收入调减7.5亿元，是导致万科的应收账款周转率有所降低的主要原因。其变动主要是受到营业收入下滑以及旧收入准则下存货虚增的影响。(三)偿债能力影响分析就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业的偿债能力和现金支付能力会对企业未来的经营和发展产生重要的影响作用。准则财务指标现行准则旧准则流动资产资产总额流动负债负债总额流动比率资产负债率流动比率是企业流动资产与流动负债的比，一般认为该比例为2:1即流动比率应该保持在2比较适宜。根据表3-3数据可得，万科集团应用新收入准则后的流动比率增加了0.26%。其变动一方面来自于流动资产的增长，增幅为45.26亿元。主要原因是在新收入准则下，将存货下的“建造合同形成的已完工未结算资产”这一明细项目重分类为合同资产，从而合同资产项目的大幅增长。另一方面主要变动是来源于流动负债的增长。其主要原因是在新收入准则下，根据重分类的要求，将财务报表中“预收款项”符合新收入准则规定的部分拆分为合同负债。在万科2018年年报中披露，当年5455.62亿元的预收账款全部被拆分。因此，流动比率有所增幅。但是应用新收入准则前后流动比率都是低于2这一水平的，说明万科集团的短期偿债能力理论上不强。尽管在实施新准则后有所增加，但增幅十分小，说明万科存在潜在的违约风险。资产负债率，能够充分的展现出企业的长期偿债能力。企业资产负债率与企业偿债能力之间存在着负相关关系，在负债过高的影响之下，企业也会背负着较大的债务压力，从而使企业面临着较多的风险问题。因此，需要保持企业的资产负债率在50%左右，与其他行业相比较来看，房地产开发行业本身存在着较强的特殊性，因为房地产行业在项目建设前期需要投入大量的资金，而在后期资金回收时间较长，所以房地产开发行业可以将资产负债率维持在60%至70%之间。但是一旦房地产企业的资产负债率超过80%,那么，房地产企业就需要加强对于自身负债情况的分析，采取有效的对策和措施，降低自身的资产负债率，否则就会导致企业面临较大的负债压力，甚至会对企业的发展造成消极影响。从表3-3数据来看，万科集团应用新收入准则后的资产负债率降低0.13%,说明其长期偿债能力有所增强。虽然资产总额与负债总额都有所增长，但资产总额的增长了43.17亿元，大于负债总额的增长16.60亿元。所以导致了资产负债率的降低。其中资产总额增加的原因来自重分类产生合同资产的影响以及合同取得成本所产生的佣金收入。而负债总额的增长主要来自于预收款项的重分类所产生的合同负债。但万科的资产负债率明显高于行业平均水平，说明万科集团的长期偿债能力在全行业中也处于相对劣势地位。总的来说，在施行新收入准则后，万科的偿债能力有所提升，但整体没有产生大的变动，还是存在一定的财务风险。(一)重分类的调整“存货”科目的金额。原预收账款中符合重分类条件的不含增值税合同责任定义在重分类调整上万科集团相对来说比较谨慎，对企业当年的整体影响比较小。因此，企业在重新分类之前，首先要分析往来项目是否符合经济业务的本质，不要盲目地重新分类，否则会得不偿失。(二)盈余管理空间加大新的收入准则可以遏制不良的盈余管理行为，但随着盈余管理手段的不断完善，新收入准则的约束水平将会降低。新的收入准则规定，企业收入确认可以在一定时点或者一定期间内进行。因此，企业可以根据自身需要自由选择收入确认方式，这也是企业盈余管理的温床。为了扭亏为盈或基于其他动机，房地产企业很可能会选择较为有利的收入确认时间。(三)提高信息披露质量解公司的实际经营状况和财务状况。公司的信息披露完整性和有效性会对中小股东的利益产生最为直接的影响作用。同时，中小股东在对企业信息披露进行监督的过程当中，也能够间接监督企业的行为。所以通过信息披露这一方式，能够有效的保证中小股东的利益。对此，就需要针对企业信息披露制定一个更加完善和有效的披露制度，加强公众对于资本市场的信心，促进企业的长远稳定发展。新收入准则对信息披露提