养老产业法律政策解析及产业介入思路

养老产业法律政策解析

及产业介入思路主讲人简介北京时代九和律师事务所高级合伙人律师北京律师协会房地产开发专业委员会副主任北京市评标专家北京市发展和改革委员会常年法律顾问北京市规划委员会律师顾问团成员中国明日之城城市发展研究院常务理事、秘书长中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所

研究员中国房地产协会养老住区专家委员会

委员北京土地学会法律委员会委员北京房地产学会政策法规专业委员会委员

北京信用协会

常务理事主讲人简介2004年度，因在房地产法律领域的突出表现，被评为“北京市优秀律师”、“北京市律师协会2004年度专业委员会优秀委员”，是北京万名律师中，同时获得这两项奖的十位律师之一。2005年当选“北京楼市2005年度推动力人物”，是当选的18位推动力人物中唯一的律师，这也是历年来京城楼市年度人物评选中，首次有律师界代表当选。2006年当选“首届全国建设领域百名优秀专业律师”。主讲人简介曾先后担任外交部，中国保监会，总后勤部司令部、军事交通部、油料部，总装备部通用装备保障部，总装备部装甲兵工程学院，海军航空兵兵部，中国国家话剧院等诸多政府及单位的常年法律顾问或基建项目法律顾问。长期担任北京市发改委、市规委法律顾问，曾参与《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市城市房地产转让管理办法》、《北京市房地产权属登记条例》、《北京市商品房预售合同示范文本》等相关法规、规章的制订，并代理了大量行政诉讼案件。曾长期为中国人民大学房地产MBA班、北大房地产研究生班、诸多知名房地产企业讲授法律课程。先后为数十家房地产企业的数百个房地产项目提供从项目并购、征地，融资，设计、工程、材料设备招投标，到工程施工，销售，物业管理等一条龙的法律服务。在诸多媒体发表了上百篇、数十万字房地产方面的文章，被90余家媒体及网站多次转载。前

言

从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，针对这一社会问题，同时结合中国养老的社会文化背景，《中国老龄事业发展“十二五”规划》中提出要建立“居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”，其中居家养老将占到90%，但这就直接带来“居家养老”硬件设施、即老年住区建设的问题。从目前与养老产业相关的法律法规、配套政策、政策落实等来看，却明显滞后，甚至尚未形成清晰、系统的法规政策体系。一、现行养老产业相关法规政策及规范《中华人民共和国老年人权益保障法》(1996年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过1996年10月1日施行)《国民经济和社会发展十二五规划纲要》(中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议2011年03月17日)《中国老龄事业发展“十一五”规划》(2006年8月16日

全国老龄委发[2006]7号)《中国老龄事业发展“十二五”规划》(国务院2011年9月17日国发[2011]28号)《民办非企业单位登记管理暂行条例》(国务院1998年10月25日

国务院令第251号发布)《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国务院办公厅2000年2月27日

国办发[2000)19号，由民政部、国家计委、国家经贸委、教育部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、外经贸部、卫生部、税务总局等11部委联合发布)(一)与养老产业有关的全国性法律、法规、政策一、现行养老产业相关法规政策及规范《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国务院办公厅2006年2月9日

国办发[2006]6号，由全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局等10部委联合发布)《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》(国办发〔2011〕60号国务院办公厅2011年12月16日)《关于全面推进居家养老服务工作的意见》(全国老龄委办公室发展改革委教育部民政部劳动保障部财政部建设部卫生部人口计生委税务总局2008年1月29日)《社会福利机构管理暂行办法》(民政部1999年12月30日)《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(中国保监会

保监发[2012]59号2012年7月16日)《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》(民政部

民发[2012]129号2012年7月24日)(一)与养老产业有关的全国性法律、法规、政策7一、现行养老产业相关法规政策及规范《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001(国家建设部、民政部、中国残联颁布

行业标准)《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003(建设部、质检总局颁布

国标)《老年人建筑设计规范》JGJ122-99(国家建设部、民政部、颁布

行业标准)《社区老年人日间照料中心建设标准》建标143-2010(国家住建部、发改委颁布)《老年养护院建设标准》建标144-2010(国家住建部、发改委颁布)《老年人社会福利机构基本规范》MZ008-2001(民政部2001年3月1日实施)《城镇老年人设施规划规范》GB50437-2007(建设部颁布)《养老设施建筑设计规范》(国家标准)(正在编制，初稿已送审)《中国老年住区建设标准及导则》(正在编制，初稿已送审)(二)养老适老相关的建筑设计规范和标准8二、我国法律基本体系及特征行政法规(国务院)宪法(全国人大)部门规章

(国务院部委)地方规章

(地方政府)法律(全国人大)地方法规

(地方人大)规范性文件

(各级机关及部门)政策

(执政党)司法解释

(最高法院)(最高检察院)中国法律体系层级关系图9/4/20239二、我国法律基本体系及特征1、我国法律基本体系及现状基本法律体系、政策、司法解释法律与行政权力并行司法权力、行政权利的越位与不作为显规则与潜规则并行2、法律的基本特征及特点普遍性(行为规范、底线性、滞后性)强制性(公权力创制，国家强制力做保证)对等性(强调权利、义务对等)可诉性(可争诉性、可裁判性)三、现行养老相关法规政策的问题我国老龄工作的行业主管部门情况现实管理中九龙治水，多头管理养老产业相关的政策执行乏力或缺乏操作性(一)养老行业管理的问题三、惯现行征养老献相关割法规浴政策剃的问筑题目前掏家庭洋住宅惊和社览区养休老设振施的慕硬件提建设现实现状(二)养老满硬件矩设施挡建设壮投资毯方面然的问误题我国跃现有畜居住蹄条件陆现状抓，均烘达不知到老廊年人欧居家量养老鞠的硬锄件水晕平，拔几乎申找不羊到真些正的蛋适老售住宅谊。社区抄养老雹照料济设施拦，或袭没有磁、或践挪用诊、或缓名不砌副实多数饿新建鲜养老奴设施臭远离活成熟劲市区邪，使稻“居漫家养痛老”顺失去腐了可豆能性适老浊住宅箭和社性区养吹老硬嫌件设如施的卧严重棒匮乏带，导控致没烦有硬表件，岩软件(养老四服务覆机构)无法涛也无梨从运较转；滨建设贤及改材造相梯应养如老硬折件所览需投讨入的贴资源辨和资通金，猜是一乱个巨耕大的逐资金两缺口蜂。12三、属现行连养老恢相关琴法规抛政策昨的问出题针对嚼庞大奥的养冻老硬雹件缺笑口，难现行增投资芬体制王存在堤诸多概政策胞制约(二)养老建硬件叫设施豆建设婆投资况方面捉的问苍题现行述由民菠政部门主管岸的、竿以城绑乡“迫三无忙”老遍人为独主的圣社会曾福利闭型机韵构养舒老，求无法墓满足铁全社粒会日肿益增借长的茂养老剂需求数。我国祖至今局尚未姐从制圆度上劲理清驳养老枝硬件衫设施墨建设滴与普护通房舅地产栋开发牺建设拿之间择的关荣系，结对适凡老住颗宅的骂建设疲，在由土地坟、规陷划、寻税收饮等均煮无任弯何倾枝斜性班优惠密政策悬，使胃得绝厅大多潜数投古资商冲、开蹲发商怀不愿贱去建卸设这习样的纯适老影住宅板。会员陕卡式笼的持企有经鹊营型自养老坝项目幅，存华在明始显制沙度空指白，缩慧使交逐易双幸方都劝存在笔安全剑风险减。现行蔽养老涝制度贺体系那滞后纱，事叮实上害排斥欧市场财属性目，严重影响臣了行诉业健狸康发晃展；咬使得爸现有机养老饭地产麦项目披，处振于“贷挂羊亲头，训卖狗献肉”川尴尬度状态旧。13三、拍现行腰养老炕相关嘴法规偏政策善的问基题(三)养老偿软件扣建设哀投资斑方面绸的问坚题现行营养老薄机构联制度艳体系尾，实烘质上尽排斥片市场泛化的株运营蹦模式养老始服务堂机构井的组支建和屿运营率，事羽实上耐需要础社会衬多个童领域腿的专扩业配缸合，榨在这权方面找的专必业配改套，朝我国佳更为辣匮乏纸。专业香养老饲服务栋机构充的非抬产业京化和虏匮乏艇，反砖过来元有影富响了遇养老芳硬件蜡设施僵的投枪资建跨设。14四、焰养老那产业细前景冒展望肆及分火析未来10汽-2瘦0年，遭提供备有差苏别的贫养老狼公共工服务(即社蛇会基筋本福箱利型塔养老站和市稻场化护公共纷服务绘养老)，已尤具备掠足够慌的社孝会基雁础和领市场排基础怜。对多迎数开耗发商律和投珠资商培而言菠，从事没养老打事业素，不预是为跑别人借，而沉是为责自己。未来10吴-2贤0年，君是中瓦国养脑老产业正川式起馆步和快发展解的最废后机共遇，如错弟过了宫这一运阶段，再真糠正启旨动社海会化阶养老长，届澡时的尺难度皮将比吩现在恐还大财。在未席来10过-2陆0年罚，养句老产存业将市是一回个朝踢阳产堤业，腔同时衬也是也一个风险拒与机够遇并愧存的产业。15五、伏养老婶产业洗问题扑的解绑决思匆路及壶建议(一)梳理缎清楚件养老答产业鬼与养打老地窑产的患关系养老依产业≠养老钩地产长，两融者既暖有差挪别、妨又存贪在紧亲密的查关联漂。两者花的差趴别。房奴地产扯的核王心是言卖产原品，型养老烛产业锹的核驳心是乔卖服辛务。两者即的联由系。中国筋的养扇老服傻务格淘局方隶向是90线73，即90朽%居家哲养老惊、7%社区秩养老糕、3%机构光养老斤，而97练%的“盛家”泰和“冒社区洲”建蚀设，非主要搬是依旗靠开设发商碎来完米成的叼。面对板庞大茂的老根龄化服人群蒜和养惰老、敞适老汤住宅绵及设妨施的呢缺失甚，任跳何社沙会组棕织(包括伏政府)都难伙以靠阳自己蔽的力判量去宋投资脾完成秆这些锐老龄景设施港的建颤设，闻而开暖发商额是最爱具实请力的斑社会驳资源攻集成历商。房地撕产开刷发经证过十肃几年芦的市乱场化乐，其忙专业型化、默细分贿化程剑度已国很高委，而缩慧养老趴硬件垮设施浓的建教设，剪涉及才到城知市规炸划、扩土地芹规划戴和取佛得、倘建筑教设计壤、建另设管买理、粥税收桨、设秋施服细务机巧构及死管理弹、专瘦业养而老人持员培蒙训等低等，获尤其峡在前掘半程味，与律房地絮产开反发的培重合喷度很猫高，质在养荷老产酱业真朵正形尽成与园成熟臂前，贵依托追房地政产业腰，可沫加快悟养老售硬件跨设施弯的建泼设与阿完善董。16五、舍养老竞产业旱问题众的解灯决思覆路及象建议(二)梳理住清楚谦养老问产业下与机樱构养趟老的扯关系养老距产业≠机构辛养老简，两员者存酿在着惕包容猛与引虑导的畅关联科。机构慢养老批是“扯支撑斜”、井社区刃养老猫是“讯依托心”，届居家逗养老寻才是素“基境础”。机构母养老肺对社康会养崇老有体专业炒引导摩作用。机构顾养老的主成要实缎施者椅，应善当是党政府肿、而洋非企项业。17五、资养老栗产业趁问题虚的解慈决思谦路及香建议(三)从土漏地规孔划和哪城市顺规划沙等宏峡观政寸策角视度，烟为养划老产彼业提茄供必亏要的吐硬件姓设施啊建设垦平台建议哀尽快答从土五地和表城市志规划糠角度腥，建驳立老响年住顶区设全施配碧置标榴准、碍相关江老年掘人住慰宅规吓划、思建筑区设计新规范悲及标戏准，锻明确温“养违老”晴用途婆的用革地属讨性。针对常新建誉项目慰和社太区鼓熊励建总设一茧定比僚例的奔适老掏住宅莫。“养星老”漠用地逝应以毅是否盆提供“养老”服务碍功能赴为核缸心标连准、讨而不完是以药投资民主体洪的性斑质、属是否罪营利贺等为唇标准乓。养老济居住崇项目瞎，均证应必宾须配仗备养伸老服吊务机以构。18五、皆养老刻产业曾问题欠的解航决思论路及针建议(四客)将福口利性(非营福利性)养老昌和市诞场化(营利返性)养老观均纳锄入到胡养老痛的管魔理范部畴尽快御将非泡福利温性养寺老纳选入到铅养老晕管理师体系耍中。明确送划分岸社会金福利闸性(非营擦利性)养老纳和市导场化(营利翻性)养老稀，分间类管内理。对市馆场化蚂养老巴不能蕉因为惕其盈德利就絮否认穴其公谷共服克务的赖属性醒，同堵样应牌给予塌倾斜缝性的屠优惠理政策贿。19五、外养老刑产业积问题佛的解光决思窑路及懂建议(五部)通过邮养老尊示范未项目捐、试肃点区宣域摸帆索经应验，港形成冒差别愚化的赖、覆弱盖全华社会浇各阶级层的德养老沸产业崖体系结。提倡顺老年升住区灰养老呆模式五创新句。对存虚量土爷地和咬建筑精进行硬规划碎整合歇盘活竟。制定原老年间住区肾各类谱设施妄的配俗置标颂准、巨设计庙规范掌及引零导指涉引，劲引导医老年芦住区草发展。提倡殃老年裤项目框向社葵会开葡放服狭务，暗逐渐葬建立车和完犹善专桨业化隐分工寇的产用业链集。20五、蕉养老绸产业币问题泽的解株决思板路及下建议(六缴)总体齐的方恒向思挽路未来史养老切产业毒的方鹿向应桃当是调：低毕收入当阶层字的、怨基本萝福利钓性养巴老，漫将由哨政府仇承担旗；中兵高端悲以上遵的养交老，僵应当菜是在困政府菌监管民下逐徒步产邮业化铅，其君模式