房地产项目投资策划营销

项目投资策划营销大成策划项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

大成策划1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状大成策划一、项目用地周边环境分析2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况大成策划3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状大成策划4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响大成策划1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用大成策划二、区域市场现状及其趋势判断2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划大成策划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析大成策划1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点大成策划三、土地SWOT（深层次）分析1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判大成策划四、项目市场定位2、肚项目恭定位帝.违市场洞定位蠢：交区域塑定位晃主愚力客组户群唐定位以.窝功能袋定位戚.借建筑企风格舞定位大成固策划1、奸商品神住宅杯项目删价值浙分析误的基闷本方睛法和折概念稍.乳商品陆住宅利价值掘分析谣法（绑类比买可实阿现价餐值分参析法窄）：桥选丧择可鸡类比尼项目叉确常定该蓝类楼固盘价枣值实胆现的轿各要扫素及请其价猪值实散现中中的权比重答分析锯可类逝比项弄目价技值实滋现的赠各要重素之餐特征容对简比并凉量化锡本项项目同腥各类榆比项动目诸秘价值戒实现区要素伪的对留比值遍根弦据价弯值要盟素对妙比值厦判断产本项础目可踪蝶实现世的均姜价旬.类钢比可仪实现填价值查决定侨因素鬼：类直比土笋地价从值化A融市政符交通栏及直节入交堂通的伸便利祖性的矛差异赶B山项碗目周关边环化境的年差异萝：自析然和测绿化忙景观现的差乳异晨教育焦和人母文景唱观的横差异蜓各夕种污宾染程旱度的野差异梢社诱区素速质的喂差异茧C遇周房诚边市丽政配叨套便磁利性凶的差窗异大成商策划五、交项目播价值庭分析项目油可提幼升价禽值判头断批A桶建筑草风格许和立爷面的潜设计估、材润质验B察单体墨户型呈设计奸C岂建赞筑空糊间布家局和郑环艺胳设计纱D歌小对区配贪套和咬物业睡管理校E倘形佳象包射装和缠营销疤策划宝F劝发矮展商厦品牌福和实脸力价屠值实现萝的经破济因颈素城A替经济框因素屠B艺政券策因强素大成逼策划2、群项目愤可实袄现价含值分掌析喜.类翼比楼爬盘分捎析与伙评价暴.垒项目迈价值萍类比质分析觉：狗价值悔提升摸和实税现要昼素对铸比分佛析秧项目歉类比药价值坡计算大成培策划1、骗均价意的确陕定袜.住辜宅项样目均默价确贫定的厨主要毕方法晶：类智比价橡值算阵术平训均法谢有璃效需陷求成哭本加摩价法侍A壤分扁析有梦效市扒场价垮格范厘围门B导确保顷合理阳利润胳率，临追加捉有效臭需求谊价格能运嫁用以肉上两淹种方购法综双合分刘析确慰定均像价大成假策划六、午项目惹定价蜘模拟2、块项目菠中具犁体单连位的妈定价持模拟央.误商品兄住宅僻定价歉法：烦差猛异性柔价格服系数她定价联法（迟日照诱采光猛系数室、景夫观朝火向系耐数、彻户型丛系数餐、楼家层系天数、苦随机巩系数格）武.各赔种差狠异性弟价格天系数蛋的确档定：酿确飘定基村础均富价究确定泊系数啦确挨定幅事度据.具链体单债位定蝴价模僚拟大成羡策划1、豆项目时经济旬技术员指标唤模拟丛.玩项目土总体池经济榆技术事指标服.索首期圣经济弊技术昌指标2、访项目材首期脸成本怎模拟示.盘成本算模拟敢表及刺其说伟明大成芹策划七、丝式项目义投入马产出扣分析3、筝项目啄收益遗部分易模拟冰.滑销售孕收入位模拟拴：代销售贷均价甚假设猫销羽售收怖入模年拟表济.膀利润烂模拟息及说暂明：救模陷拟说道明雕利润秀模拟库表旅.敏门感性愧分析虽：色可变湖成本傲变动事时对姓利润抢的影抹响寨销售刘价格塞变动蒜时对插利润王的影腐响大成积策划1、访项目径风险丙性评刺价驶.价得值提嚼升及僻其实掏现的叮风险站性：晚项航目的离规划础和设掠计是闲否足遵以提馆升项灿目同垃周蛋边项围目的沙类比崇价值疾项我目形沈象包牲装和折营销载推广津是否爽成功大成继策划八、亚投资揉风险录分析较及其置规避饲方式潜提示2、烈资金优运作坑风险是性洋.减舍少资休金占也用比斥例，陶加速敲资金磨周转李速度怨，降也低财梳务成对本笼.对晋销售泪节奏扣和开胞发节皂奏进册行良革好的响把握吉，以懒尽量通少的葵资金劝占用德启动昼项目票，并蛮在最挂短的家时间弊内实经现资视金回角笼大成浓策划3、犯经济麻政策沙风险良.竟国际雷国内贝宏观说经过浸形势慰的变誓化砖.国横家地弊方相很关地蹈产政之策的捉出台见及相欠关市辈政配寨套设牛施的俗建设大成棕策划1、球影响栽项目歌开发及节奏岔的基薄本因堂素监.政摆策法耍规因暗素搞.地昨块状揭况因拴素烫.发滨展商反操作沸水平营因素巡寿.禾资金连投放间量及上资金省回收妈