承德避暑庄园策划报告案例

整合提报：鼎丰嘉业制作时间：2011.1避暑庄园策划报告一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、产品策划五、营销建议研究标准通过对本案用地基础条件及优劣势的分析，我们认为同类研究案例需要具备以下可比性特征：1、北京河北交界的别墅项目；2、xx同类产品。一、市场分析本案华亚琉森湖庄园君山国际高尔夫别墅海阔·水岸花墅漫山红墅xx金碧天下研究案例经过我司对xx县周边相同地块条件别墅项目的筛选和分析，我司重点实地市调的项目是：比对项目项目区域建筑类型建筑风格项目特色销售均价1、君山国际高尔夫别墅密云别墅北美、法式宜居生态地产,低密居所,景观居所18000-26000元/平方米

2、华亚琉森湖庄园密云别墅美式宜居生态地产,低密居所,景观居所17000元/平方米

3、海阔·水岸花墅密云住宅、花墅洋房地中海宜居生态地产,花园洋房,景观居所13000元/平方米4、漫山红墅蓟县别墅地中海特色别墅,旅游地产10000-14000元/平方米

5、xx金碧天下蓟县别墅、住宅美式宜居生态地产,低密居所6800-15000元/平方米

6、永定河孔雀城固安花园洋房、别墅南加州低密居所,搜房卡,购房消费券别墅12000元/平方米

开发商：北京慧诚房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路33号物业费用：6.90元/平米·月占地面积：1120000平方米建筑面积:600000平方米总户数：94绿化率：45%容积率：0.42销售价格：均价18000-26000元/平方米

最低：530万元/套最高：2500万元/套销售情况：入住时间：2009-06-15主力户型：四期北美及法式风格乡情独栋别墅剩余50栋，在售户型面积380-660平方米。1、君山高尔夫别墅高尔夫球场：国际战略性GOLF球场，大师钜献。18洞72杆PGA锦标赛国际标准高尔夫球场。白河活水：喷泉、鲜花点缀岛屿式天然园林景观，引进白河活水环绕整个社区，私家花园：独栋别墅附送300平米私家花园，豪华会所：18000㎡东南亚水岸会所，名流汇。将“景观水”与“度假风情”作为设计主轴，集运动、娱乐、餐饮、休闲、生活、商务、医疗等多种功能于一体。产品点评2、华亚琉森湖庄园

投资商：北京潮云房地产开发有限公司项目位置：密云县溪翁庄镇使用年限：70年占地面积:95000平方米

建筑面积:40000平方米容积率：0.38绿化率：58%销售价格：均价17000元/平方米建筑类别：美式,独栋主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）主力户型：户型面积：285-509平米(含地下)

独栋别墅附送200平米花园开发商：北京大地海阔房地产开发有限公司项目位置：密云密溪路西侧（白河公园北约200米）使用年限：70年物业费用：3.50元/平方米·月占地面积：42987平方米绿化率：35％销售价格：均价13000元/平方米物业类型：板塔结合多层主要客群：当地的人群(附近企业主、政府官员、公务员）销售情况：开盘时间2010-05主力户型：面积从136平米到244平米不等，拥有12米超大面宽；另有联排花墅，面积为350平米。附：周边有黑龙潭、国际滑雪场、高尔夫球场、司马台长城等100多处优质休闲资源，距离密云水库仅10分钟车程。小区有商业配套3、海阔·水岸花墅项目分析：项目以跃层为主，共297户。由284套珍品洋房花墅和13套藏品级联排花墅组成，交房标准全部采用精装修。

开发商：绿地集团项目位置：蓟县津蓟高速或京平高速至蓟平高速，田家峪出口总占地面积：40418平方米总建筑面积：26033平方米绿化率：50.10%推出栋数：共108套层数状况：地上二层，地下一层销售价格：类独栋10000元/平方米独栋14000元/平方米容积率：0.64物业公司：高力国际物业管理公司开盘时间：2010-04-24客群：北京东部公务员、画家、教师等4、盘龙谷文化城二期漫山红墅简述糠：盘龙姻谷文终化产趋业城橡位于判环渤继海经润济圈侨核心睡腹地只，天香津蓟赢县盘拾山国踏家5A级风订景区唇西坡杯五盆武沟通锈区内恭。项播目西烂距北食京市53公里杰，南幅距天够津市干区11桑0公里虑，东携临唐尾山市10程0公里蓬，北学到承聚德市20南0公里律。盘龙燃谷文贱化城赵将推咬出名遭为“漫山蚂红墅”的新躺一期从山谷关别墅株产品勿。与薯启动里区配肃套处盲于同健一地校块，厕文化反商街肢、文展化创片意广惧场、隶高尔播夫环很湖公胜园环煎布周饼边，疲生活搁、娱助乐、味休闲齿皆便票利，吵时尚惯名品祖、艺存术佳肯作皆垂可在晃此品弄味；廊绿地键国际肢会展躺演艺蜓中心孤移步塘即到敢，颁秆奖礼传堂、兽山地煎度假饰酒店轿、空贞中餐限厅……构筑城星光定闪耀修的顶估级秀愿场，荷更进撑一步袋演绎士东方负好莱他坞的威名流掌生活临。开猛发暑商：xx地产竿集团项目广位置赌：蓟旬县国捏家5A级风兴景区色盘山(x傍x)物业长类型手：联涨排鸡独栋融双余拼装修慨情况服：毛飞坯占地迹面积:沿66锅66萄70平方悬米建筑杏面积:岸30兄00弟00平方东米总蔑户促数：10披75户绿窑化窄率：52杀.2棕5%物挺业丧费：3.羽00镜元/俊平方妨米·月容紧积赚率：0.去47开盘蓄时间刘：20鲜10舟-0扯6入住而时间业：20族11果-1录2销售砍均价赴：叠乱拼68热00元/平方盼米独栋15箭00读0元/平方招米5、xx金碧易天下项目课介绍椅：位于绒盘山北脚下凝，地幼处首误都地到区腹族心地窜带，律北京朱东移拴的延交伸带碗上。早京平仗高速肢转津鼠蓟高姓速延残长线篮、津衣蓟、狂京沈鸦三线悟纵横驴交汇罗，距拜北京牲只有80公里惭路程,3吨5分钟积即可册到达圈北京孩中心字城区灯。项目妈总规耽划面磨积近套万亩罪，一竖期在10缴00亩原伙生山挡地之姑上，辞构筑20万平菊米生墓态别障墅，10万平组米七垮大顶斤级配若套设丑施，仆产品扒主要谨以独便栋、肠双拼任、联男排为喝主。项目零配套剧：国际桑会议些中心惕、运漏动中茎心、售饮食王中心亩、娱作乐中腥心、浙商业鹅中心崖、健荡康中币心、心以及架一座蝴铂金美超五号星级停酒店胶等世派界级貌休闲袄配套铺，是用国家5A级风揪景区括里的步超大姓型山恨水休穴闲圣铺地产品峰分析开风发葛商：虽京御猛房地堵产开孩发有旅限公叹司项目屑位置避：玉泉请营上膜京开轮高速慕直达迅永定哲河桥泽南装修谣情况榆：毛川坯占地结面积:9荷00适00平方锄米建筑捆面积:9停70律00平方绿拍化悠率：30竟%物冤业法费：1.坚95稀-2疾.6选元/轮平方薯米·月容线积筛率：1.和06开盘梯时间不：20裕10处-1览1入住桑时间拖：20胁13面-5炉-3哪0销售刑价格臣：别待墅12忍00改0元唱/平嫁方米最低粪：1羊10评万元透/套6、永港定河策孔雀神城六期阁介绍类：孔盆雀城酱六期半产品骨位于悼项目穷东北意侧，拔西邻皮孔雀捧环路茄，东渣北临芹永定靠河，踩是孔遍雀城主各期非产品虽中位本置最翠佳的摧一期滋。六毁期占蚂地约7.贡5万平令米，夹规划身建筑浸面积赴约7.竟7万平覆米，幼容积螺率1.饺03，区地内规拾划有兵花园男式绿冈地，伐绿化茶环绕迹小区蔽，形肠成优屈美的赛景观射带，存充分梅保障车了园曲林景同观的调品质奖。孔雀冰城六忍期产茅品线云丰富顽，包柱括堤采岸大蛮堡全家庭院踏建筑委形态遮，共36非6户。锹其中饮堤岸余大堡锈全庭捷院约22笑0-斯28蠢0平左问右，驴共14缓6户；叔全景熊四庭昏院台怖地约23浮5-他28粘5平左荡右，城共3户；蔑堤岸科四庭叨院台拼地约16版6-灯28坚3平左亦右，烂共21田7户。楼层唐状况号：堤某岸大性堡地胁上3层；起四庭拜院台希地地继上4层；折四庭矮院台香地地端上10层；筛旗舰超版大另堡地窜上1层，棋地下桨一层雾；四校庭院珍台地粱联排华地上4层，弊地下附一层流。产品问介绍概括——xx县地燕山深处枪，平费均海影拔10艺00米，欢年平敲均温撤度7.厅5℃，年凶降水槐量72陷7.钢9m耗m。xx县交兄通十谜分便元利，京承福铁路纵贯xx全境鞭，每本天有瓶八对紫客运摧列车巩停靠xx县站悲，同纵时也障是京近建、丈津围乳公路灿的必除经之鸣路，仍距离洽京、喊津、牧唐、富承均略在两弄小时警车程沾之内腥。周望边还范有金脉山岭圆、金堆海湖盖、清它东陵供、黄号崖关撒等众疮多的刷风景剑区，剃是京义东黄亩金旅板游带稠上的烦一颗动璀璨远的明按珠。历史——xx有着味悠久楚的历勿史和妨深厚甘的文瓜化底挎蕴。苍早在乌旧石再器时赌代，衡这里墙便有惰人类左生息叶繁衍蹈，这捏里出断土的害新石坊器时古代的卸女神勿雕像踏，被琴誉为“东方宁的维宁纳斯”。这满里还居有二缺百多眉公里劫的明晨代长寺城和区摩崖互石刻贿群。16拔45年，源清世盛祖顺胀治帝飘将xx方圆80湿0里划雾为“后龙诉风水第禁地”，封负禁了26礼0年之亭久。“森林刚满山猎，树猪木遮狭天，坐野兽赤无数驳，遍苏地涌辈泉”是当袋时真帖实的唱写照更。1、xx概况久：二、筐项目好分析2、地日块分赵析地块惜位置蜂特点距离距北萝京市丘中心纺约10缠0公里纪，较狗其他油紧邻去北京个周边焦区域懒项目浊远，梳其他置区域下项目40叼-7盈0公里时左右呀。(固安楚，涿晒州、包香河堤、蓟新县、州怀来熔）车程由京盲承高焦速到师项目警，需烫要60笋-8捕0分钟朝左右粮，其母他区超域项租目到撒达车瞧程40睬-5马0分钟把左右晓。天然算景观赵资源悠丰富项目蜘地处时雾灵反山风浸景区养内，役这是寺其他宾区域统少有亚特点罚。产品康定位夕将不说同于湾其他惑紧邻蔑北京航区域本案覆用地展优势St恋re历ng情th项目心地处畜北京六东部怒承德罚市xx县雾筑灵山奔风景卵区内绝，空捐气清团新，娃负氧茧离子翁活跃宽，自决然景冬观丰都富。地处铜北京供、天怎津、澡唐山画、承吃德的贺中心河点项目从两侧笔未来森将建遮设旅聚游渡趋假项洗目，籍渡假弓资源芝丰富铺。自然览景观滴最多颠的地初区，洒函盖煮峰、眨林、平水、晒洞、蜘天、逐气候旨等人居葬环境诵良好拔。项目金周围16夕0平方血公里展区域尤政府葵定为卡有机惩农业质发展冻区；翅禁止郑污染贴企业殖进入孔区。3、用司地优枪劣势只分析本案麦用地四劣势We耳ak缠ne纠ss地块态距离掀北京蜂距离微远，喜北京烛客群僚抗性蓝较大性。作为煤别墅堡产品治的容梳积率塞较高艺。目前范区域娃配套堡不完牛善。地块币周边讲目前澡有知泄名企底业开府发旅露游渡峰假项杀目待膀开发丝式，未谋来市砌场竞吹争较上激烈蝇。1、定重位的他原则——价值葬最大翁化二是，价值的实现价值最大化一是，价值的创造价值最大化项目利润品牌价值产品价值客户价值三、议项目揉定位2、客若群定讽位分警析阐所述项目逢品牌堂定位扒的确女立，凯首先利要确燃定与财之价看值观摘相对旅应的以人群愚，就弹是让从我们微先找设到……谁会家住我妈们的秋房子…我们乐选择与的分谣析方摸式是就中国撕消费拿类群晃分析锯模式涌，该脏方式窄主要饱根据司目标轿客户丽群体稻的生见活形花态进排行类舱趋势笔划分垃，其胞中生行活形宜态中皮融合汽了生纹活形扇态、屑价值悼取向耀等综奴合因芬素考浸虑。将目盲标消丢费者猪属性唇结合六归纳蛮，形复成统始一的液交织镜需求习，结槽合楼澡盘的适具体却用户凤以及骡阶段东性销历售的屡导向路，从曾而确异定传雪播定窑位及雕相关夫沟通肺方式闸。客群

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配套指标

建材指标

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