房地产开发流程海南万科

房地产开发流程海南万科/项发部房地产开发流程一览

七大流程：一、土地获取（土地证）二、项目备案（项目备案证）三、规划报建（临时规划许可证）四、施工报建（施工许可证）五、预售许可（商品房预售许可证）六、竣工交付（竣工验收备案证）七、产证办理（房产证）

一、土地获取1、一手地：招标、拍卖、挂牌土地招标：政府发布招标公告投标人制定标书专家组评标

开标确定中标人土地拍卖：政府发布拍卖公告竞买人提出竞买申请

竟买人

通过审查后得到印有编号的竟买标志牌

拍卖会，价

高者得。土地挂牌：政府发布挂牌公告竞买人提出竞买申请竟买人填

写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果

在挂牌期限内只有一个竟买人，且报价不低于挂牌底价，

并符合其他交易条件的，挂牌成交；（勾地）2、二手地：主要以收购项目公司的部分股权进行合作；其他方式如：

拍卖、收购资产，在建工程转让等。二、项目备案阶段主要审批部门：市发改委关联审批部门：市规划局、市国土环境资源局、市住建局（或省住建厅）、消防局本阶段从选址意见书许可复核开始，到完成项目立项备案结束：

项目立项备案（市发改委）公开出让土地招拍挂获取土地后，缴纳土地出让金即可直接办理土地出让合同及土地证，已不需再要办理如此繁琐之手续，但如果是划拨用地，这个流程还是一样的。所以，和前辈们比起来，我们已经很幸福了。设计部要协助提供：1、建筑节能评估申请报告2、项目建议书及节能设计专篇需要提供如下资料：1、规划部门出具的规划审批意见；2、公司营业执照复印件；3、项目备案书面申请；4、项目投资建设风险防范合同书(一式四份)；5、国有土地使用证复印件或其他土地权属证明材料。6、企业固定资产投资项目备案申请表（一式四份）；7、科工信或住建部门出具的节能审查意见。三、项目规划阶段主要审批部门：市规划局关联审批部门：市住建局（或省住建厅）、市人防办、市国土局（或省国土厅）、市园林局、市气象局、市国安局、市地震局、市图纸审查中心、发改委、招投标中心本阶段从规划条件开始，到核发临时建设工程规划许可证结束。本阶段涉及的审批部门多、耗时长。其中比较标志性的是“市规划委员会”的审议，政府将在会议上决定项目可否进入开发状态，大概一个月开一次。已有控规的区域可依照控规设计方案，不需要申请设计条件。规划方案必须通过“专家评审会”评审，再通过“规划委员会”审议，规划局根据规委会审议结果出具方案审查意见，基本内容为项目的容积率、绿化率、限高、停车位等各项经济技术指标的规定。在取得规划局的方案审查意见后，还需要通过节能方案审查（住建）、人防方案审查（人防）、环保方案审查（国土）、绿化方案审查（园林）、气象方案审查（气象）、国安方案审查（国安）、抗震方案审查（地震）提供建筑施工图、面积计算书及7个单位的方案审查回复意见，由规划局批示工审意见书及临规证。四、施工许可阶段主要审批部门：市住建局关联审批部门：市图纸审查中心、招投标中心、质监站、市气象局、市人防办、市消防局、市水务局、市规划局本阶段从施工图送审开始，到核发施工许可证及规划验线结束。意味着项目可以“正式”开工了。正常的施工图审查大概3~4周，完成后拿到“施工图审查合格书”。后续可同时办理招标备案（相关手续办理需要约1~2周时间，先发改、后住建）及防雷、人防消防、水土保持方案的审批。招标公示的时间为20个自然日、开标需要3天。缴纳市政配套设施相关费用需要约1周。施工许可证审批约为3工作日从施工图审查至施工许可证获取时间大概会是在45~60个自然日，规划验线需要3个工作日时间，合计：施工阶段的相关审查需要约48~63个自然日。五、预售许可阶段主要审批部门：市住建局、房产交易中心关联审批部门：相关面积测绘单位预售许可：1、房屋面积图纸测量（面积预测绘）；2、物业备案证办理（含白蚁防治、物业招标）；

3、房号表

4、合同模板

5、预售方案

6、项目信息材料表

7、预售中心、市场科组织查看现场进度

8、预售综合资料审核

9、科、局领导审批

10、核发预售许可证

在总的房地产开发流程里，这是个相对简单的流程，但往往会因为工程的形象进度无法达到销售形象，而导致审批难度并不小。六、验收交付阶段主要审批部门：市住建局关联审批部门：市质监站、市发改委及其它相关综合验收单位、市规划局、市消防局、市人防办（有人防工程）、市国土局、市园林局、本阶段从主体竣工验收开始，到领取竣工备案证及换发建设工程规划许可证结束。主体竣工验收：市住建局、质监站为主综合验收：市发改委牵头，其它单位分项验收：以分项验收单位的意见为主结果：领取竣工备案证、换发建设工程规划许可证七、产证办理阶段主要审批部门：市住建局、国土局、

房产交易中