房地产行业的发展现状分析(二)

3、中国房地产业的发展趋势从1997年以来，我国房地产完成投资额、销售面积、平均价格、竣工面积、新开工面积、销售面积、施工面积的发展状况分析，各项指标均呈现出平稳增长的走势，根据数据的反映并结合我国发展的实际情况，未来房地产发展趋势如下：（1）房地产开发高潮20年不衰目前国内城市住房的“有、无”问题基本得到了解决，正处在住房面积“由小到大”的发展阶段。城市化是人类社会发展的普遍规律，我国正处于城市化快速发展时期。目前我国按13亿人口计算，城市人口占总人口的37%左右，即4.5亿。20年至少将增加3亿城市人口，这么多人进入城市，从理论上讲，首先要解决的是住房问题。现阶段我国人均住宅建筑面积为22平方米（据国家统计局2002年公布数据），按此标准计算，3亿人口至少要增加60多亿平方米；如果住宅面积平均增加10平方米，这个数还要翻倍，即120多亿平方米。同时城内旧房还要拆，新房还要增加……而每年新开工是5.6亿平方米，只有新开工量每年满足6亿平方米时才能满足城市人口增长的需要。如果城市化水平达到60%-70%，就不止这个数字。所以房地产的开发高潮在未来二三十年间乃至50年间都会有一个高速发展期。（2）市场将更完善、更规范通过各级行业管理部门的整顿和规范，国内比较发达的省份已经出现“只有竞争，没有垄断”的房地产市场格局，随着一级市场的公开挂牌拍卖制的全面实施，二级市场、三级市场的结构也更趋合理，有序、均衡的房地产市场的梯级供应结构正在迅速的建设中。（3）住房趋向“郊区化”住房趋向“郊区化”是国内外住房趋向的必经阶段，只是发展阶段不一样。国外是白领阶层拥有汽车，用同样的钱在城里住公寓，迁到郊区住别墅。而我国由于城市规划的滞后性，使城区可供开发的面积十分有限，而价格却一涨再涨，在开发商追逐利润的驱使下，大部分都跑到了城区外围或郊区储备土地，所建设的商品房一般都是靠低价取胜，相对于城区内的住房价格，形成了第一拨的“郊区化”。当然，现在我国的郊区化又有些变化，是以大型社区（环保、自然）为主体的“郊区化”。第一拨的“郊区化”是开发商与公交部门协调，开通几条公交线路，而现在的郊区化是根据整体交通沿线的规划以及私家车为其解决交通的手段，也就是在上述意义上讲，现在中国的“郊区化”与国外的“郊区化”正在趋同。（4）房价稳中有升构成房价的因素比较复杂，如建筑成本、税、费，特别是在土地价格不变的情况下，房价会比较稳定，总体趋势是稳中有升。以往我国房地产高速发展已经印证了这一点。随着房地产业作为国家支柱性产业的政策，它对国民经济的拉动系数为2.86%，尤其是房地产证券化的资本运作过程，会使房地产业在高速发展的同时更趋活力，故而，除非出现大的不可抗力的自然灾害外，这一趋势是不可逆转的。4、中国房地产形势分析与前景展望从1999年开始推行新的房地产体制情况来看，房地产开发投资、竣工面积、销售额都保持两位数的增长，展望我国房地产业的发展形势，我们认为，至少还有几十年的高速发展期。主要依据为，从1980年2000年的中国房地产超常规的发展，是由于“补课”引起的，也就是中国居民的居住条件差，在政府大力发展市场经济的前提下，进行了居住改变中国的政策演进，下一步房地产业超常规发展的动力来自于中国城市化的进程，我们目前城市化进程才达到38%左右，要突破发展中的瓶颈问题，必须大力推进城市化，也就是说，一个国家的城市化率达到了70%左右，这个国家经济才会进入稳定发展期，而城市化进程是支撑房地产发展的关键性因素。三、西安(乃至陕西)房地产业市场的分析1、陕西房地产业发展概述陕西省房地产开发自1997年-2001年年底，连续4年投资持续增长，年平均增长35.6％，2001年房地产开发投资99.78亿元，增长26.5％。2002年1-11月全省房地产开发投资同比增长27.3％，继续显现快速增长趋势。其次，房地产企业土地储备加速，新一轮开发热潮呼之欲出。2002年企业土地购置面积预计为467.6万平方米，增长2.5倍，完成土地开发面积预计为109万平方米，增长85％.2、1999-2002年西安房地产发展现状概述近几年来国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安的房地产市场逐步推上了一个良性、成熟的发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期.3、西安房地产供需市场的分析从目前西安房地产市场来看，供给量明显不足，每年市场销售不足3万套商品房，而城市人口已经达到400多万了，至少也有100万个家庭，据调查有80%的家庭需要购房，并且随着城市化进程的加快，购房人群将不断地扩大，因此从目前的开发量来看，是供不应求。但是市场上却有一些楼盘销售不畅，并不是市场饱和了，而是由于消费者经济收入与开发商开发的产品不对接而造成的。结构性失衡始终是困扰中国房地产业的一个痼疾，西安房地产业的发展也印证了这一现实，尤其是今年以来，西安房地产市场所显现出来的种种迹象表明，2003年将是一个市场细分和体现差异竞争及规模效应制胜的非常时期。西安的开发商如何在新一轮（1999－2005年左右）的发展周期立于不败之地，将取决于各自的战略、理念、产品、服务和品牌。市场的要求在一定程度上指出了房地产开发商在未来的发展中必须考虑到结构调整的问题。即逐步加大中低档精品楼盘的建设，在设计上更多地注重中小户型，在销售对象上更多地兼顾中低收入者，从而使市场供应尽可能向市场需求进行理性的回归，使企业的利润立足于大众消费的浪潮之中。4、西安房地产市场竞争力的分析西安的房地产市场经过这几年的发展，唱主角的房地产开发商已历经了由小到大、由弱变强的演变过程，目前，仅在西安的房地产开发公司已达800余家，陕西境内的房地产开发公司注册的已达1700余家，常在西安房地产市场上有项目运作的公司已达300余家，每年在西安房地产市场上推出项目的公司就有130余家。纵观现有活跃在西安房地产市场上的开发企业的市场竞争力，我们认为有下述三种态势。①、自2002年开始，随着三外(外地、外资、外行)介入西安房地产业，尤其是市场运营经验及资金实力俱佳的珠江投资的大规模土地储备的介入，顿时给四平八稳的西安房地产市场注入了活力，也就是从这一刻起，真正基于现代运营的竞争拉开了序幕，且此种强劲的竞争力将成为日后房地产业进行理性、规范化竞争的主流，此种趋势须特别引起后进入房地产市场的开发企业注意。②、从2000年至今在房地产市场已形成品牌号召力的以陕西西安房地产开发公司为主的民营房地产开发企业版块的崛起，注重市场，注重规划，注重配套以及注重服务的经营理念，使其在市场上形成了良好的口碑，从而大有后来居上之势，其市场竞争优势日趋强化。③、1990年至2000年以三高（即西安高科（集团）新西部实业发展公司，西安高新技术产业开发区房地产开发公司，西安高科实业股份有限公司房地产分公司）为主的国营房地产开发企业的崛起并唱主角，无论是从企业实力、开发的项目规模以及形成的企业的品牌影响力、项目的销