房地产运营 -夏翠微《运营会议管理手册》

运营会议管理体系—■前言"碧桂園1、《运营会议管理手册》的背景及意义>2011年9月1日，BIP发文《运营会议管理手册》已梳理和明确了10类项目运营决策会议的具体召开标准。>2012年4月28日，BIP发文《新项目开盘节点奖罚管理办法》中规定:新项目开盘基准工期为5~7个月。>为进一步实现〃快速开发〃、“快速回笼”目标，配合新项目快速开盘，本次《运营会议管理手册》的修订是对原运营会议体系的优化和细分，尤其强调了四位一体（区域、投资拓展中心、营销中心、研发设计中心），积极推进项目工作及成果的前置。3运营会议管理体系二■会议体系优化过程阶段性优化目的：①会议及成果前置；②区域项目提前介入；③实现集团领导’'支付土地款即可开工”的指示精神。经过充分调研与讨论，优化后的集团运营会议体系共细分为6个主要会议，即：项目交底会、项目预备会议包、项目启动会、开盘方案评审会、交楼准备会、分期总结会，其中项目预备会议包由多个分会所组成。优化（经过近两个月与相关中心、区域研讨）运营会议优化流程:分期总结会优化成果一焦点在工作前置N碧桂園运营会议设置原流程:启动会刖运营目标书评审会项目定案评审会考察后岀立项报告关键报批报建评审会土地信息获取—立项父底会后rL审g项目定位策划会（四位一体）—1v含户型、规划方案、设计任务书研讨会确定规划-项目方案设计及装修V设计方案研讨会确定装修及园林方向性方案项目景观设计方案研讨会定案申批—分区开工图及一、合约规划二级计划评审会评审会土地兄碍，土地出让合同签署工程管理策地块投资分析会划书评审会（施工图）—启动阶段成果前置--预备会议包N碧桂園预备会议包运营会议管理办法修订对比内容（1）N碧桂園序号2012年运营会议清单针对2011年会议管理体系修订内容修订原因1项目父底会增加土地获取计划、刖直工作计划等内容区域项目提前接入2-1项目预备会议包项目疋位策划会（四位一体）新增内容工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大专业板块形成统一意见2-2项目装修设计方案研讨会新增内容工作刖置，指导室内装修设计工作2-3项目景观设计方案研讨会新增内容工作前置，指导园林环境设计工作2-4项目定案评审会（五位一体）新增内容工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果，决定集团是否进入定案审批程序2-5项目分期开工图评审会新增内容工作前置，保证项目定案后，丿I-1^1t~|4r:l1r^_l2-6项目一级计划评审会新增内容分区丿1丄图与、二级计划疋槁相匹配2-7项目二级计划评审会保留原会议运营会议管理办法修订对比内容（2），碧桂園序号2012年运营会议清单针对2011年会议管理体系修订内容修订原因2-8项目预备会议包项目合约规划评审会新增内容工作刖直，规避合同风险2-9前期报建策划评审会新增内容工作前置，指导项目报建2-10工程管理策划书评审会完善工程管理策划书模板工作前置，指导现场施工2-11项目地块投资分析会新增内容确定财务指标2-12项目运营目标书评审会新增内容体系成果核心，确保启动会上能签订3项目启动会完善启动会指引及汇报模板上述所有成果整合及呈现，力争项目一拿地则可开丄4开盘方案评审会保留原会议—5项目交楼准备会保留原会议—6项目分期总结会保留原会议—集团殉全年经营计划会区域季度经营计划会重点及新项目例会集团月度早餐会集团运营分析预备会区域月度运营分析会分期总结会交楼准备会开盘方案评审会项目启动会预备会议包项目交底会运营会议管理体系里程碑会议聚焦项目进程（从泛关注到决策聚焦）1■交底会交底会前要完成的工作:土地信息的获取幵跟踪[■■I项目投资分析会审立项报告审批通过f

I交底会交底会会议触发条件-会议触发条件：立项报告的审批通过里成至牡*目立［主生文尊izsii^K:月zmB:B»«-?TrIx201105i..--y&g、.,HW'KMiZiE.，R二？V二三XU•二三六&。亏.*；y3j«;s;?-??!,三r：c-3-m艾mku:：;ds*fri-：er«.W乎：=•:gaf，•辱冬专军.，IS.imiT：~XT"?=淀.，ME3：•»'I:壬宀.2-7?=3i*a:、盆亏炭氏二二M七弟3成二一1=hF=父.，.、表¥三8•尹二踣w-是二音.1--ytBSLS项目珈E&-—.,•於套巨：s?叶：.，,N至.，、f、=壬芝了.1Z，，¥二，二•二穴M：.J2»+：0：«?:6S00.1------.1.1x^=-=F二豐.1M二二1_~-、«oo如:.，=云昼号二豪二，—，----------1---------.，.1-Try________■-右；ME笙色:、.，：s:•:«：?1三K©.、£00:眾？“甘瑁户壺夷、：S-本项目珈E&，•1二K=，壁自糞定曾荒户愛，，M\王声=.SE.,宀EM麦22.12TT.i25430..泮，US.,l«.i厂气.13.1201：»J£.,E-■目壬6¥新绽野:~i1-XZ是*十％«直差六大至*之一定生去■至中CG可iMt丄M審*爭丰“•芝WMW=,二若二r:o:o-AtiF.5：T.■r<=:oirXw:UWE专芝託二绰二?71V=•>.-=*--二二三二二一亍：二三=美一：-喧•.1：-。巨未未支¥由芝呈•尊空/塞左-3■美学会玄至權生•三三*T遮“證.杼殳■.二三三亡一；三二•旦7云.电W.专「是芝三-證，州或：t.a专三成.二二芝WM=W3=須二二三言三扌:二亏訂习暮毒运；.-,匕三三.，3-虹气百，案々*¥于宝MTKMZ,香島i£»6e.言三电-言二一WT，三兰景=喧亡五丝，三二二三w类-三主武芝.==-7：.^5??T*?•=?=m三=亏三三’七二危三VW・，.本项目—IE生卷乞E・归宾:生还未未I三厅為金电-百&力K中4.-.Ce5f^r<•三M：，vwW：.：=_.三匸：，*勺专_=-57t.：.::注-<=^--.r=+»=.?<：«.tc^?s=??:二：三：=三；：了三-：.=二-沒•.，丄X¥—兵Wt于只*没，目彙5至方星力项目丕愛讲博•安己工在本甚方？=景项目•■是兰—•"!?『空美M1W中&•，5.目興mt?E5至■不王直KJ?CNF—三声■:月打兰mw対于飯己芝入5区?=針会寞箕.空汚：.，1-=ix-=<T.=5X-w

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一、二级计划评审会■工程管理策划书评审会■地块投资财务分析会■合约规划及关键报建评审会从交底会到项目定案过程户型■定位■装修■景观规划设计方案营销主导财务主导设计主导投资部主导财务资金部完成利润测算分析，形成《XX项目拿地财务分析结论及建议》投资拓展部综合各部门意见形成定案报告《市场调研报告》、《项目定位报告》、《户型比及规划建议》注意事项-强调四位一体，即指区域（项目）、集团投资拓展中心、营销中心、设计研发中心。-财务资金部所需的所有资料及数据，由投资拓展中心统一输出，输出前须有对应部门第一负责人签名。-如对同一数据有分歧意见，则存在异议的部门之间进行沟通协商，最终需形成一致意见。-如部门之间沟通协商仍未达成一致，则共同报呈集团领导决定（定案评审会）。重点关注-要求区域要参与规划设计方案确定的全过程，适当地要提出在产品定位、规划方案设计、一级计划节点方面的意见重点关注■项目启动会前重点完成二级计划评审和工程管理策划书评审■做好项目开发计划与工程施工策划就是项目顺利实现公司经营要求的有力保证工程管理策划书评审会•目的：确定项目工程管理策划书，以便指导施工管理•确定项目工程管理策划书的重点、难点确定项目工程管理风险分析及对应措施•确定项目合同管理及项目实施过程中需重视的技术经济问题•其他需在项目开工前考虑的原则问题•基于项目工程管理策划书，明确后续施工阶段工作要点合约规划评审会♦碧桂園•目的：确定项目合约规划，以便指导项目控制施工成本•确定项目工程合同管理的重点、难点>•确定项目工程合同分析及对应措施•确定项目实施过程中需重视的合同招标等问题•其他需在项目开工前考虑的原则问题前期报建策划评审会-目的：确定项目前期重要报建报批工作,以便指导项目后续开发报建工作•确定项目开发报建的重点、难点-确定项目前期开发报建计划•确定项目开发报建风险分析及对应措施•其他需在项目开工前考虑的原则问题3■项目启动会，碧桂園项目启动会的两种类型新项目的启动会由集团项目总办组织召开（集团总裁参加）旧项目新地块的启动会，由区域工程技术部组织召开（区域总裁参加）项目启动会启动会上主要汇报部门及内容营销中心：项目定位、项目市场分析研发设计中心：设计任务书、装修及景观设计方案财务资金部：项目投资收益分析项目部：项目基本情况、开发计划、工程策划，重点汇报风险控制措施及需要集团解决的问题集团总裁/区域总裁对项目开发做出重要决策，对项目开发的困难提出解决方案，完成资源条调配，提出公司对项目的经营目标，落实《项目运Y营目标书》幵交底项目启动会々碧桂園营销中心的汇报重点12项目定位、产品建议［项目所在地的市场分析、'竞争对手分析、定价分析项目营销可能存在的风险及应对方案项目启动会々碧桂園研发设计中心的汇报重点123设计指标的介绍规划设计原则及条件装修及景观规划研发设计中心项目启动会々碧桂園财务资金部的汇报重点123［项目投资收益分析，提出现金流分析，收支平衡点