湖南长沙中环壹世界商业项目策划报告

中环·壹世界定位建议报告

2007-05-18与之前诸多筹划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是合富辉煌基于对中环工程的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作设想。因为实际操作，对于合富辉煌来说，是非常容易的事情，如果此次的设想概念适宜贵司，相信我们的延展方案将会更精彩`````````是迅速回收资金是利润最大化是销售的持续增长是品牌和知名度各位同仁，你们认为我们的目标是什么？目标沟通目标沟通经过和贵司团队的多轮沟通和讨论，我们认为本工程的主要目标是：稳健开发，赢得合理的销售价格和销售速度通过本工程的操作在长沙建立一定品牌知名度，为万豪公司在长沙的进一步开展打下根底。PURPOSE1:PURPOSE2:目录一、区域市场状况分析〔区域、客户〕二、工程简介及SWOT分析三、工程定位建议住宅定位建议商业定位建议四、营销策略住宅营销策略商业营销策略目录一、区域市场状况分析〔区域、客户、案例〕二、工程简介及SWOT分析三、工程定位建议住宅定位建议商业定位建议四、营销策略住宅营销策略商业营销策略黄兴路步行街五一商圈商业分析工程所在区域商业局部分析五一商圈商业工程共21个,经营档次以中档为主，占比为33%。高档工程2个，新世界百货\百联东方广场中高档4个，平和堂百货\王府井百货\春天百货\景江东方大酒店中档工程7个中低档工程2个经营档次未知4个，七彩丽都\新青年\上城金都\嘉顿新天地综合型的工程2个，金满地商业步行街\黄兴南路步行街的商业总建筑面积为54.42万平方米，综合型工程的商业建筑面积所占比重最大为28.8%。高档工程商业建筑面积10.5万平方米，占比19.3%，中高档工程的商业建筑面积14.38万平方米，占比26.4%，中档工程的商业建筑面积7.3万平方米，占比13.4%，中低档工程的商业建筑面积2.2万平方米，占比4%，经营档次未知的商业建筑面积4.34万平方米，占比8%，综合型工程的商业建筑面积15.7万平方米，占比28.8%。21个商业工程，营业状况营业中的工程为17个，未营业的工程为4个，未营业的工程都是商住楼。21个工程中，开业时间分为三个时间段：02年以前开业有10个，05-06年度开业有7个，08年开业有4个。两个高档工程的开业时间都不久，都是在06年底，说明长沙高档商业工程还刚刚开始,有很大的成长空间。总体来说，五一商圈工程的经营情况比较好。经营好的工程4个，经营较好的工程4个，经营一般的工程9个，未营业的工程4个。其中有两个是高档工程新世界百货与百联东方广场但是高档商业不能用人流量来考评经营状况。高档工程刚在长沙兴起，需要一段时间来被市场所接受。五一商圈商铺的均价一般在4-5万/平方米之间。将售的商业工程上城金都均价4.5万/平方米，新青年均价预计5万/平方米，在售的商业工程七彩丽都在3.5-4万/平方米。不同经营档次的工程经营的主力品牌不同，高档与中高档工程偏向于国外品牌，中档与中低档工程偏向于国内品牌。经营的主力店一般是银行、KFC、麦当劳、中西餐厅、品牌服饰商业分析小结：随着长沙经济的逐步开展，高档商业业态已经进入长沙市场，填补了长沙市场的商业空白，虽然从目前的经营状况看并不是很理想，但随着经济水平的提升以及消费群体的培育，高档商业业态在长沙有较大的开展空间高档商业通过合理的品牌组合以及效劳的附加来培育客户群工程区域住宅分析住宅工程9个工程，总建筑面积有30.96万平方米。未开盘工程1个,建筑面积2.18万平方米，已开盘未交房工程2个,建筑面积8.73万平方米，已交房工程6个,建筑面积20.05万平方米。住宅面积主力区间在40-110平方米之间，根本都是小户型。住宅面积比较大的，上城金都120-240平方米之间。住宅的价格区间在4800-6000元/平方米，主力价格区间在5000-5500元/平方米。景江东方大酒店\五一新干线\锦绣中环大厦入住率或出租率50%，新大新大厦\王府井百货入住率或出租率90%。二环以内5000元/平米以上住宅情况特征：集中在湘江沿线与五一大道沿线工程：梦洁·金色屋顶华盛·新外滩上城金都国际公馆湘域中央中天广场项目名称总建筑面积住宅总套数目前已推套数在售均价销售套数销售周期月销售套数销售率产品特征梦洁金色屋顶5万㎡189189均价7000686个月11套36％简约哥特式风格，引进智能化系统。全大户型豪宅，面积区间140-201平米。户户可看江景华盛新外滩19万㎡10761076均价6000104123个月45套97％5．9米的挑空阳台，大户型上城金都9万㎡440440小户型均价5900大户型均价50003206个月53套73％大户型面积偏大全在230㎡以上。小户型带精装修。湘域中央4.5万㎡10651065均价50008519个月84套80%住宅面积均在38-90㎡，可自由分格组合。中天广场23万㎡630630均价55004209个月46套67％小户型合计60.5万㎡340034002700货量特征:目前二环以内5000以上住宅的总货量为3400套，已推的货量为3400套07年二环以内5000以上的住宅的货量全部推出，推货率到达100％已推的货量中2700套已经售出。余货为700套。总销售率为79％。销售特征:已售的5个楼盘中，湘域中央的销售情况位于榜首，到达每月84套。由于它的位置优越，户型面积偏小，开盘时价格相对优惠，销售速度快。上城金都，月销售套数到达53套。由于该盘带精装修，地段价值优越，比较畅销。金色屋顶销售速度缓慢，主要由于户型面积偏大，价格偏高，销售速度滞后。住宅分析小结：大户型在本区域是较少的户型大户型住宅消耗期比较长从价格现状看中央商务区住宅还有很大的升值空间项目名称项目位置主力购房人群山水英伦望城县雷锋镇中南大学、湖南师大教授，麓谷科技院科技园科技人员以及河西的私营企业主蔚蓝海岸岳麓区新区政府对面中南大学、湖南大学、湖南师大老师，麓谷高新科技园，市、区政府、湘雅三医院、远大铃木、肿瘤医院汀湘十里含浦科教产业园内中南大学、湖南大学、湖南师大教授，河西的部分私营企业主水云间芙蓉区政府东侧周边市场私营企业主、区政府、省政府公务员、周边银行高层管理者，湖南电视台高层人员美林水郡世界之窗东北侧金鹰影视城传媒人士、湘雅医院医生、三一重工职员、南航、国防科大老师圣爵菲斯金鹰影视文化城周边金鹰影视城记者、主持、高层管理者、国防科大老师、开福区与芙蓉区范围内的私营企业主同升湖雨花区洞井镇同升湖分布比较广泛、主要为市内私营业主，企事业单位高层绿城桂花城雨花区长沙大道旁主要为高桥及附近私营企业主、建筑开发商、外地投资商、电台、政府官员长沙高端买家分析从表中我们可以看出：水云间私营企业主是最大的客户群，几乎占了整个客户的一半。其次是医生，占了16%。再次是公务员，占了12%。这三者与其他客户的比例差异较大。

高端客户构成之一

从表中我们可以看出：香格里麓山教师是最大的客户群，占整个客户的24%。其次是高级白领，占了18%。再次是公务员，占了17%。其他的客户还包括有工程师、企业主、医生等等。高端客户构成之二

从表中我们可以看出：同升湖山庄私营企业主是最大的客户群，占了整个客户的70%。其他客户还包括公务员、教师、医生、高级白领等，但所占比例不大。

高端客户构成之三

从上表中我们可以看出：华盛新外滩私营企业主占了整个客户的18%。其他客户还包括公务员、教师、医生、高级白领等，值得注意的是在整个购置客户中有约20%的投资客户。长沙房地产市场高端客户构成

长沙市场局部高端客户构成

从以上调查图表所示，我们不难发现，长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况．尽管各工程在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。长沙房地产市场高端客户构成私营企业主是长沙房地产市场高端客户的核心力量

高端客户构成结论

从以上各高端物业的购房人群列表来看，我们发现：购房者来源表达了比较明显的区域性分布特征；大多工程主力客户人群相对来说比较集中的来自于工程周边的私营企业主，以及周边的企事业单位的高层管理者和白领阶层等上层中产阶层。

长沙高端客户特征

市区在岗人员年收入情况〔万元/年〕主要目标客户群2005年市区国有单位从业人员数量为约32万人，人均年收入2.35万元左右行业收入水平最高的为医疗卫生、通讯IT类、政府公务员类、金融保险、文体娱乐、教育等行业政府公务员、教育、医疗卫生行业不包含各项福利、补贴以及其他形式的收入统计不含私营业主长沙市稳定高收入人群：集中于卫生、信息IT、金融、教育、公务员等机关事业单位代表群体：省政府、省委及其他机关公务员市政府、市委及相关机关公务员公检法系统水、电供给系统银行金融系统医疗卫生系统群体特征：普通公务员及员工收入稳定，包括福利、奖金及其他补贴月收入约在4000元左右，年收入在5万左右住房补贴高，屡次置业的可能性比较大有公务员小区或定向开发小区购房动机主要是为了自住,改善居住环境并不认可开发商品牌效应,关注产品本身质量较多看楼时朋友介绍很重要产品需求一般都是二次以上置业，要求面积比较大，1600M2以上、总价不超过70万喜欢户外空间，对“空中庭院”之类的概念比较看重配套交通要方便要求有一定的生活设施配套对社区教育配套没有太高要求园林对园林没有具体概念，但要求要精致，环境要好高收入人群：面积要求160㎡以上，总价不超过70万高收入人群：面积要求160㎡以上，总价不超过70万中高档复合型社区多层+复式60万<总价<100万普通住宅区高层；总价小于60万财富阶层财富阶层准财富阶层上层中产白领工薪阶层占有型顶端富豪愿意改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员收入较高的白领或普通职员本工程的产品构成客户构成周边地市客户低密度豪宅社区〔别墅类〕100万<总价<200万很多豪宅盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场类别行为及生活特征置业特征置业目的关键点占有型顶端富豪富豪、多处房产，或投资或居住好面子，讲究身份、专属对好的东西具有强烈的占有欲望很理性，但感性消费关注尊贵感、环境、产品品质、内部交通、社区物管及安全性第二居所可能性大于第一居所对价格不敏感，能承受高价位对配套依赖性弱产品品质要高独特的生活理念各种产品可能性都有，偏向别墅类物业占有、二居所、理性人感性消费改变生活方式的富裕阶层有一定财富积累，35岁以上视野广，对城区依赖性较弱对城市喧杂、拥挤的生活有一定厌烦有一辆以上的车，不存在子女教育负担关注产品品质、社区生活理念、环境、基本配套第一居所可能性大于第二居所对价格不过度敏感，能承受较高价位对教育及日常生活配套依赖性弱较高的产品体验要求有别于城市的生活理念产品偏高端，对洋房、联排、复式改变现有城市生活状态第一居所、产品及生活体验追求文化和品味的泛公务员中高层次，事业基本有成分布于有权利的单位或部门基本有车内敛，不喜张扬对城区的依赖相对较弱关注产品品质、社区文化和品味，精神层面大于物质层面第二次置业会关注价格对生活及交通配套有一定要求社区品味及文化氛围要强社区物质层次要偏中档高舒适及实用的产品产品偏中端，洋房、复式，四房内敛、第一居所、品味和文化生活收入较高的白领，普通职员财富积累阶段，25-35岁居住首选离工作圈，生活圈较近的区域观念较为开放，容易引导相当多人当前住宅其父母已有的较大面积住房中关注产品品质、价格、配套以第一居所为主部分一次置业，部分第二次置业价格特别敏感受其它观点影响大，自身没有非常理性的置业观念，很容易跟风，背应到产品品质高价格相对低不同于其它社区的生活体验偏向高层三房单位，少部分会涉及洋房产品价格敏感、观念开放地州县客户富裕，有不错的经济基础喜欢城市生活追求物质享受，关注身份关注产品、配套、教育；绝大多数为二次及以上置业多数以第二居所为主偏向于中高端物业，如别墅类，洋房，复式单位更追求物质层面体验、偶然性强高端产品、别墅产品客户描述主要参数特点描述年龄及家庭构成35-50岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量一般拥有两套或者以上的住宅物业经济能力一般身价在300万以上价格承受能力一般能承受的总价范围在80-200万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较大、环境好的社区，市郊洋房、联排或者独栋别墅私车拥有情况一般至少拥有一辆进口中档轿车消费倾向穿着高档名牌、经常出入一些较为高档的酒店社会交往频繁而广泛获取资讯情况长沙主流报纸、户外、网络以及圈子内的口碑传播别墅类物业主力客户特点写真高端、别墅产品客户描述主要参数特征描述目的享受生活，提高自己的身份和价值功能面积中等偏大，能满足3-5人的使用功能价格对价格不是很敏感付款方式多为一次性付款户型联排、独栋或者大面积洋房建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要。管理高标准全方位物管、人性化、安全是第一要素别墅类物业主力客户购房需求特征高端、别墅产品客户描述主要参数特点描述年龄及家庭构成25-40岁的中青年群体,一般为两口或者三口之家物业拥有数量一般拥有一套或者以上的住宅物业经济能力一般身价在100万以上价格承受能力一般能承受的总价范围在35-80万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较大市区的小高层，或者市区、市郊洋房私车拥有情况一般大多至少拥有一辆国产中档轿车或者近期有购买私车的打算消费倾向追求新奇和与众不同的个性、同时有着喜欢追赶潮流、惟恐落后的心理获取资讯情况长沙主流报纸、户外、网络、电视等以及圈子内的口碑传播非别墅类物业主力客户特点写真非别墅类产品客户描述主要参数特征描述目的提高生活的品质，体现自己的身价功能面积中等偏大，能满足3人或者更多的使用功能价格讲求实惠实用付款方式多为按揭或者分期，少部分采用一次性付款户型小面积洋房或者大面积小高层建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、实用，具有适合散步、锻炼的活动场所配套能满足生活必须设施，上下班便利交通，休憩、运动、放松的需要，一定品位的休闲、健身场所，并适当有少量儿童游乐设施及教育配套，较少车位管理人性化、安全是第一要素、绿化、清洁非别墅类物业主力客户购房需求特征非别墅类产品客户描述客户定位结论一薪富阶层他们的事业有了一定根底，个人月收入5000左右，有比较稳定的工作，他们成长于70年代，经历了中国80年代以来开展最迅猛的时期，文化修养和知识水平相对较高。是中国未来20年的中流砥柱。富人阶层事业进入成熟阶段，有家庭，开始体验到自己的丰富人生。个人月收入10000左右，他们经历过中国的文革后期，是擅长打拼事业，能够吃苦的一代。有些人非常满足自己的生活，有些人那么觉得还远远不够，他们还渴望更大的成功。富豪阶层你不能确定他们是何种类型的人，都称他们为成功人士，他们有极丰富的阅历和见地，对事物的看法接近本质，事业上的成功更使他们希望找到梦想的生活，他们买房子要么是投资，要么是被震撼！核心客户：长沙市区高收入企业主、公务员，城区高收入企业管理层核心客户重要客户重要客户：长沙市内喜欢大户型、喜欢居住市区的富人以上阶层边缘客户边缘客户：周边乡镇私营业主，在长沙有经营业务的投资者、经营者。偶得客户偶得客户：其它外省来长经营投资的企业主客户定位结论二客户定位结论三企业老板、社会名流高级公务员高层管理者看好中心城开展潜力的投资人士渴望在中心区置业者住宅+商业住宅+商业住宅住宅+商业住宅长沙豪宅市场究竟缺什么？豪宅市场案例分析开发商：长沙梦洁房地产开发园林设计及施工单位：筑奥国际景观建筑设计〔香港〕智能化〔弱电〕设计与施工单位：湖南湘邮科技股份〔一级〕

物业管理：深圳长城筹划代理：邦友置业1－5层裙楼局部，为梦洁总部及产品展示厅7-31

层为住宅局部层高：平层3米复式客厅6米。总户数：189户，其中复式39户，分摊15％。地下3层全部为车库，车位221个(其中地下198个〕户车比是1：1.26层为转换层工程总占地面积为6256.2㎡总建筑面积为55459.22㎡建筑高度为99.95

m绿地率为34.32%。户型鉴赏特点:1、卧室、客厅均可看江2、客厅设落地玻璃窗

5.4米开间，40平米。3、主卧4.2米开间4、阳台宽6米缺点：1、卫生间与客厅距离太远。2、动静分区欠合理。特点:1、卧室、客厅均可看江2、客厅设落地玻璃窗

4.8米开间，50平米。3、主卧4.2米开间缺点：面积浪费较大户型多角，不方正户型鉴赏特点:1、两卧室、客厅可看江2、客厅附带270度观江厅5.7米开间3、主卧4.4米开间缺点：1、入户局部面积浪费较大2、人性化欠佳〔电视柜与沙发斜对，静区走廊过于弯曲〕户型鉴赏特点:1、主卧、客厅可看江2、餐厅挑高6米，带落地玻璃阳光房3、12米的270度拐角双阳台4、主卧开间4.8米户型鉴赏特点:1、主卧、客厅、两次卧可看江2、客厅挑高6米，带落地玻璃阳光房3、双套房设计，3个阳台户型鉴赏营销动态

推货时间：０７年１月价格：均价7000总货量：189套销售情况：到07年5月止销售68多套左右促销活动：一次性９８折，按揭９９折优势：

地脉优势：地处一线江岸景观优势：湘江、橘子洲、开福寺产品风格：简约哥特式风格，楼高百米。产品配套：美国特灵户式中央空调意大利名牌户式热水系统日本松下户式新风系统美国原装OTIS智能电梯世界STO外墙漆及外保温美国HONEYWELL家居安防系统远程家电操作系统新加坡3A公共播送系统劣势：

容积率较大价格定位较高开发商：湖南新外滩房地产开发投资工程地址：湘江大道288号建筑设计：深圳市协建设计湖南建筑设计院物业参谋：新工〔厦门〕物业管理效劳园林设计：亚特兰斯〔美国〕设计深圳市园林设计装饰工程公司整合推广：深圳影响广告华盛新外滩产品规划5栋高层以点状排列，小区入口与城市道路以休闲设施和步行广场作为过渡。大型精品花园设于一楼顶板上，与一层商铺、车行道、停车场等别离，排除干扰。工程总占地面积：34.71亩总建筑面积：186956平米容积率：5.8绿化率：42％规划户数：1076户价格：均价6000户型鉴赏

特点：6米高超大观景阳台主卧室设弧形窗客厅开间5米主卧开间4.2米特点：宽敞落地飘窗设计干湿别离客厅开间4.3米主卧开间4.92号楼：90席四房两厅两卫双阳台两梯三户户户设观景大阳台和多功能阳台户型分析

5是奢侈的,因为5.9米挑高大阳台五是华美的,因为双层架空立体景观封赏外滩,顶级品位外滩头等舱，绝对奢享主义遇见100％的奢华，在华盛新外滩大人物的PARTY，您在场吗？奢华的真谛是稀缺广告主题

上层建筑的外滩生活广告主题

工程分析优势：现房销售一线江景楼盘，位置颇佳开发商有一定实力户型周正，套型搭配合理。劣势：缺乏一定的豪宅元素，四房面积偏小叠错阳台对半交错，私秘性降低工程质量影响工程地址：长沙市黄兴北路89号销售热线：4842128工程类型：商住开发商：长沙长长置业建筑面积：97400平米容积率：7.19车户比：1：0.5工程规划：工程定位为飘在江岸上空的3M空间。总29层，1—4层商业，5—9层办公，10—29层为公寓，22套/层，层高3.5米，户型面积：30-120平米，主力户型为50多平米〔52.16、53.19〕，12套/层，占总量的50%。分摊22%。物业管理费1.7元，上城金都价格：06年11月：均价：5100，带精装修。定价方式：每三层为一组，每组高50元，起价4900〔面积稍大的为4850〕，西向比东向高500元/平米07年4月：均价5900精装修标准：品牌整体卫浴，品牌整体橱柜〔含抽油烟机、电热水器、洗涤槽〕、入户豪华钢木防盗门、木制地板、天花及墙面刷墙漆、壁挂式冷暖空调、管道直饮水、电视、、宽带网入户、电子巡更监控。营销活动：11月8日开盘开盘推出：14/18/21/24/27/29层，共132套(实际：第一天推出150套，实推100套结束；第二天推出80套，第三天推出60套)优惠：开盘第一天，一次性9.1，按揭9.2。第二天，一次性9.3，按揭9.4第三天，一次性9.5，按揭9.6第四天，一次性9.7，按揭9.8开盘当天交两万元定金，选房。开盘一周后签合同。分析：该工程地处长沙市繁华地段，临黄兴北路，与五一大道、步行街、湘江只有五分钟的距离，王府井百货、百联东方商厦、金土地地下广场、春天百货簇拥其间，地段价值得以充分表达。随着市青少年宫拆迁建设绿化广场的方案实施，该工程的周边环境和价值也将再度提升。但对其小户型设计的接受程度还需要市场的检验。根本资料工程地址：芙蓉五一西路6号开发商：湖南天翔房地产占地面积:18741.40平方米总建筑面积:170000平方米容积率：9绿化率：15.4％总栋数：2栋总户数:1913价格：住宅均价5500元/㎡，写字楼均价7100元/㎡中天广场目录一、区域市场状况分析二、工程简介及SWOT分析三、工程定位建议住宅定位建议商业定位建议四、营销策略住宅营销策略商业营销策略工程名称：中环·壹世界工程概况位置：中环壹世界工程位于长沙市五一商圈，临五一路，将近60米，拥有绝佳的地理位置与完善的商业配套，是市中心区域不可多得的黄金商业地段规划技术指标：中环壹世界由两栋高层住宅组成，总建筑面积8.5万平米经济技术指标：总用地面积11878平米广场面积900平米绿地面积1964平米总建筑面积82647平米容积率7.5建筑密度37.9%绿地率21.1%停车位318个地上30地下298个工程共有四层商业群楼，面积约1.2万平米共建530套高档户型,以三房为主力户型，包括公寓、二房、三房、四房等多种户型。工程SWOT分析S(优势):城市中央,独具地段优势区域商业成熟,商业氛围浓厚项目位于交通主干线,人流量大周边配套设施完善W(劣势):同质化竞争,项目处于指标与环境景观劣势

因临近交通干道，受红线范围与绿化带的限制，无法设置大型商业所需的停车场或商业前广场，车流与人流的组织也受到限制户型面积大，总价偏高商业分层较多，单层面积偏小O(机会):长沙中央CBD区域的定义,使本区域知名度逐步提升项目的住宅产品类型在本区域是市场空白省内高速干线的迅速建设,使长沙作为省单核中心的趋势更加明显T(威胁):长沙豪宅项目逐渐增多，将分流目标消费群商业的总体供应量已超出商圈负荷整体区域市场发展水平较高,市场竞争具有一定的威胁项目涉及商业物业,综合开发的市场风险较大目录一、区域市场状况分析二、工程简介及SWOT分析三、工程定位建议住宅定位建议商业定位建议四、营销策略住宅营销策略商业营销策略第一局部:住宅的定位住宅的定位豪宅的元素定价的思路目标客户群定位资源盘点1、资源1——“中环〞概念，中环，是香港的地段概念，是香港最繁华最热闹也是商业价值、居住价值最好的地段，此地的写字楼、住宅、商业均是天价，而且内地的人对香港中环地地段概念也比较清晰接受，因此，此资源可继续利用；2、资源2——“壹世界〞，空泛，无任何典故，而且未显大气及尊豪，做商业工程名称尚可，但做住宅却普通，因此，如果可更换，尽量更换；3、资源3——“地段〞，位居城市中心，绝版帝王价值，应当凸显，因此可高度挖掘此概念，但由于近年“地王〞概念漫天飞，因此，在诉求上要注意；4、资源4——“商业〞，地处商业中心，同时工程中也有商业，要突出商业概念。工程形象定位与命名[住宅营销]便捷交通商业资源地王核心完善配套产品优势核心价值点提取地王中心名流殿堂产品定位表述名流殿堂----地王中心豪邸城市豪邸，不应只是一种空间尺度的界定，而是一种“君临天下〞的非凡生活境界的气度黄金地段完美配套人文素质尖端品质个性效劳地王中心名流殿堂优势环境市场定位表述产品定位表述本案地块具备开发高档豪宅的潜质，但如何才能在市场中突围而出，那么必须独具创新性与唯一性案名建议建议1——中环·帝景广场建议2——中环·豪庭广场建议3——中环·名雅广场备注：1、“广场〞概念，强调了“商业〞气氛，为商业打根底。2、由于工程不大，“帝景〞等名称，可以捆绑商业及住宅一起传播，利于品牌的树立。3、中环·壹世界不知道是否可以改，如果可以改，案名可考虑重新。住宅形象定位——城市中心豪邸——名流殿堂延伸诉求：财富的终极意义，在于更有品质的生活形象定位演绎

中环·帝景广场——城市中央豪宅——名流殿堂商业定位建议本案的商业级别——市级中心商业商业级别市级中心商业区区域性商业区社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万

9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺国际名店世界一线品牌聚集地中环国际名店树立长沙高端消费品市场大旗，定位鲜明核心定位对商业业态进行选择的核心和前提是：

确定一套系统的、科学的筛选业态的标准项目战略备选业态发展机遇设施前景资源优势竞争态势互动能力经营获利性业态1业态2业态3……………………………业态评选漏斗图工程商业类型定位商业类型定位顶级品牌百货——时尚高端的潮流引导顶级豪华会所——富豪俱乐部+娱乐设施中央商业区高辐射范围的精品最具竞争力和眼球效应的商业定位方向工程商业规模的限定我们的江湖地位商业和住宅的关联与豪宅定位匹配，相互拉升产品价值可持续开展的业态组合[商业营销]潜力业态符合本地商业文化差异化经营业态互补人流导引工程商业属性国际名店时尚广场香港中环中环及上环区可说是港岛区的中心地带。上环是住宅区，中环区那么为香港的商业、金融及银行中心，也是特区政府决策及权力中心，特区政府总部及立法会大楼均座落于此。购物商场中环是香港其中一个最著名的购物中心，中外多间名牌旗舰店林立在德辅道中及皇后大道中，还有大型商场如置地广场及太子大厦等。近年云咸街及安兰街一带开设了一些新兴而又富有特色的时装商店。而区内售卖古董的荷李活道更刚被选为世界十大购物街之一。各类型的店铺包罗万有。酒家食肆位于威灵顿街的镛记酒家，享誉全球。在附近的陆羽茶室，也是香港著名的食府之一。还有多间云吞面店，如麦奀记、沾仔记及罗富记粉面专家。此外，在德己立街旁的兰桂坊，有许多不同类型的酒吧和餐厅，客人可品尝各国美食。而由于以往永乐街一带是潮汕藉人士的聚居地，所以有较多的潮州食品。商业定位参考意向展示顶级品牌名店最具风情和风格的食肆高档次的休闲场所可持续开展的业态组合中环·国际名店广场珠宝：卡地亚、Tiffany、ENZO、Oxette、Swarovski、Georgjensen周大福，周生生化装品：兰蔻LANCOME、雅诗兰黛ESTEELAUDER、倩碧CLINIQUE、迪奥Dior、SK-II、资生堂SHISEIDO、香奈儿Chanel名店街品牌规划皮具CHANEL、COACH、FENDI、GUCCI、CHLOE、HERMES、MULBERRY、LV……服装：MARCJACOBS、MaxMara、CHANEL,BURREEUY,MNG,HERMAS、CHLOE、DVF、BCBG、MAXSTEDIO、MAX&CO、ARMIN、DKNY、黄唛、CACHARL、H&M,杰尼亚、登喜路、万宝龙、CD……名店街品牌规划万豪俱乐部紧扣开发商品牌，利于下一步为市场打根底，建立开发企业品牌补充定位严格遵守国外的Q.S.C.+V.标准〔Quality——卓越的国际品质；Service——完美周到的热情效劳；Clean——酒店式效劳的洁净场所；+Value——附增值〕。一楼设有多功能厅、优雅宁静的阅读室、专业的SPA香熏生活馆、大型室内恒温游泳池、健身室等休闲设施。二楼不仅配有风格高雅的咖啡厅和别具特色的红酒坊、雪茄吧，是三五知己聚会的好场所,同时也是商务会晤的最正确场所。会所的效劳对象为业主、社会名流和机关团体。万豪俱乐部建议北京中国会主要特色：北京中国会之所以在私人俱乐部中独树一帜，尤其能吸引很多国外公司和国外人士的青睐，就在于它特有的中国历史感和文化味儿，而这种风格并不是仿造复制出来的。这里还是许多国家元首点名要来的俱乐部。

活动：主要有雪茄与美酒之夜、高尔夫球比赛、化装舞会、商务晚餐、画展、俱乐部庆典、家庭同乐日、总经理聚会、摇滚舞会等及每月一次的会员聚会。成功案例LanClub〔兰club〕LanClub〔兰club〕，是兼具奢华与品位，集艺术与功能为一体的餐厅。上品会所拥有4400平米豁达豪放、华美堂皇的立体空间，能容纳1200位客人共享美食。35间各具特色的尊贵包房高贵典雅、错落有致，能为400余位贵宾提供尊贵效劳。不同的纯手工画布，无雷同感的灯具、桌椅标榜出异样的艺术气息。任意一间包房，都是一件完美的艺术品，它营造出的不仅是艺术的浓郁气质，还有法国卢浮宫的高贵辉煌。成功案例长安俱乐部

长安俱乐部是一家会员制俱乐部。进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。内设高档中餐厅、日餐厅、西餐厅以及酒吧，另有各种康体设施。本俱乐部的会员均为社会各界成功人士。

成功案例京城俱乐部

作为建立最早的高档私人会所，京城俱乐部的内部装饰不算崭新豪华，但那些从世界各地搜罗来的、中西合璧的古董营造出了独特的气韵。墙上挂的是圆明园远瀛观、海晏堂的复原图，表情漠然的皇族女人画卷。架上摆的是春江帆影、浮山出径的瓷盘。西式的餐桌边依着徽州木雕和数座黑漆螺钿屏风。成功案例美洲俱乐部美洲俱乐部在京城俱乐部中，属于“资历〞浅的。但后来者也有自己的优势，由于是一个最晚成立的俱乐部，所以会所的设施崭新,风格鲜明，能吸引企业界的新锐一族。值得一提的是楼中楼的29层，作为华润大厦的最高层，没有任何电梯可以直达，你只能从28层沿旋转而上的楼梯进入，更增加了一分神秘的味道。29层有三间特别的私人会客室—红房、蓝房、金房，接待过很多著名的人士，三个会客厅都没有窗户，显得幽暗而神秘，香港凤凰卫视的一些重要访谈往往要借这一方宝地。成功案例目录一、区域市场状况分析二、工程简介及SWOT分析三、工程定位建议住宅定位建议商业定位建议四、营销策略住宅营销策略商业营销策略合富辉煌对于目标的理解高销售率较短的销售周期理想的高价格通过高销售率形成市场热点高利润率目标与总体开发原那么[根底分析]总体开发原那么资金压力下的低风险开发模式[住宅开发]住宅先行，以确保快速回笼资金[商业开发]确定经营模式，最终实现商业利润[住宅开发]确保速度，适度提升价格[商业开发]确定销售模式，缓解住宅压力6月7月8月9月10月11月工程完成拿预售许可证秋交会前期筹备住宅认筹住宅开盘业态规划定位商业招商\商铺营销住宅蓄客开业筹备住宅、商业双线并行的营销节点目标与总体开发原那么[根底分析]目标/梳理建立轰动效应降低开发风险最大化盈利提升企业品牌长短期利益结合可行的利润模式项目成功销售达成后的结果迅速回笼资金迅速销售，缓解资金压力住宅营销要点总体战略定位以“住〞旺“商〞策略——先开发住宅，回笼一定资金，解决首要问题，同时商业并行，提前铺垫招商洽谈工作。抓“豪〞捕“富〞策略——各种公关活动的铺垫筹划全面瞄准“准富豪〞，“富豪阶层〞，展示“名流殿堂〞的生活景象。撒“网〞捉“鱼〞策略——广泛在“长株谭〞富人阶层圈撒网，集中力量筛选目标客户，令三湘富豪对工程形成高度认知度。

一、备战——兵马未动，粮草先行，为战而备；二、养息——寻找客户，培育客户，成功蓄水；三、亮相——粉墨登场，阻击对手，养精蓄锐；四、出击——瞬间引爆，一炮而红，开闸放水；五、持战——再接再厉，趁势而上，持续销售。整体操盘策略“备〞字诀——运筹帷幄、决胜千里“养〞字诀——细心培养、侍机而动“拓〞字诀——开拓创新、天下归心“推〞字诀——推波助澜、引爆全城“扬〞字诀——稳步上扬、节节走高五字诀营销总策略渠道战术营销推广“降龙十八式〞〔待贵司与我方签定合作协议后三十天内提交?整体营销操作部署纲要?里详细表达〕要使整个销售及效劳做到客户满意度100分，到达“强强联合〞的品牌效应，我司凭借十多年专业销售管理经验及工程的实际情况，为【中环·壹世界】度身打造了全新先进的销售战术体系，希望凭借优秀的效劳体系，引导长沙市的营销代理水平进行一个质的提升。销售管理我司将采用：“一体系一模式〞标准化销售模式〞先进管理体系——“P-H·T·C管理体系〞一模式：一体系：全新销售模式——“标准化销售模式〞P-H·T·C管理体系Parallel管理——“平行管理，双管齐下〞，注重消费观念灌输教育Hexagon管理——“六环紧扣，循环管理”，注重直接与执行反馈Triangle管理——“三角回环”式管理，发挥齿轮效应作用Customer管理——内、外客户管理系统“P-H管理体系〞图解营销策划管理高层销售管理P管理①制订工作目标⑥因实际情况作出调整⑤工作绩效评估③组织、管理、执行②分组、落实责任⒈目标管理⒉执行管理⒊组织管理5．绩效管理6．调整管理④不间断销售培训4．销售管理H管理