建设工程施工合同优先受偿权

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页脚内容建设工程施工合同优先受偿权导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。一、法律依据（一） 法律《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿（二） 司法解释1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书 页脚内容（1） 定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2） 限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（3） 范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（4） 时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年）第3条施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（1） 修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（2） 修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容第10条施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。第14条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（1） 建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2） 承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3） 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。3、最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》［2004］民一他字第14号福建省高院：你院闽高法［2004］143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《合同法》第 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书 页脚内容286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。4、2011年全国民事审判工作会议纪要（法办<2011>442号）四、关于建设工程合同纠纷案件26、 非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第286条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。27、 当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条第（2）（拖延验收）、（3）（擅自使用）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。28、 法院受理建设工程施工合同纠纷时，不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条第2款的适用范围，严格 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书 页脚内容控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼（合同相对性要求），且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的，不予支持。（三）地方法规江苏广东深圳安徽浙江承包人将债权转让，优先权是否随之转让转让转让不转让建设工程施工16••书

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建设工程施工合同书页脚内容承包人放弃优先受偿权对受让人是否有效未规定无效如何理解消费者交付大部分款项超过50%承包合同无效，是否支持优先受偿权不支持不支持支持未完工程是否有优先权有支持分包人是否有优先权有条件的有没有有条件的有勘察人、设计人是否享有优先权有条件的有没有有条件的有 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容二、典型案例相关案例1—合同解除后优先受偿权案件名称：陕西省建工集团第五建筑工程有限公司与陕西凯达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：陕西高院（2008）陕民一初字第3号；二审：最高院裁判观点：建设工程施工合同虽然已经解除，但承包人所付出的劳动与建筑材料已物化于该建设工程之中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，承包人就建设工程款应当享有优先受偿权。相关案例2—合同解除后优先受偿权案件名称：中铁集团与上海丽洲大酒店有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：上海第一中级法院（2011）沪一中民二（民）初字第4号；二审：上海高院（2012）沪高民一（民）终字第28号裁判观点：合同解除不影响承包人主张对承建工程享有优先受偿权。相关案例3一所建房屋已登记备案在其他人名下 建设工程施工16书 页脚内容页脚内容

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页脚内容案件名称：宁夏新月建筑有限公司与刘振豹建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：银川中院（2009）银民初字第100号；二审：宁夏高院（2010）宁民终字第70号裁判观点：由于所建房屋已登记备案在其他人名下，因此，实际施工人刘振豹要求对所涉及房屋享有优先受偿权的主张本案已不能调整，故对此诉讼请求不予支持。相关案例4—内部承包优先受偿权案件名称：河北凯隆建筑工程有限公司与河北妇兴房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：唐山中院（2010）唐民初字第361号；二审：河北高院（2012）冀民一终字第22号裁判观点：内部承包的实际施工人以总包名义对外签订合同，以总包名义形成负债，故工程款应向总包支付，总承包人与内部承包人纠纷应另案解决，实际施工人不具有优先受偿权，实际施工人的权利保护，可以在执行过程中统筹考虑。相关案例5—合同无效优先受偿权 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书 页脚内容案件名称：核工业西南建设集团有限公司与奥金（金坛）鳄鱼开发有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：江苏金坛市人民法院（2011）坛民初字第1450号；二审：常州中院（2012）常民终字第0001号裁判观点：建设施工合同无效，工程经竣工验收合格的，承包人有权请求支付价款和享有优先受偿权。相关案例6—优先受偿权范围案件名称：湖南嘉信房地产发展有限公司与中国建筑第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：长沙中院（2009）长中民一初字第0251号；二审：湖南高院（2011）湘高法民一终字第23号裁判观点：优先权范围限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包违约所造成的损失。尽管欠付工程款的利息，在性质上属于法定孳息，但是如果发包人不存在违约行为，发包人便无须向承包人支付。因此，利息的产生与发包人的违约行为直接相关，而根据《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的 建设工程施工16书 页脚内容页脚内容

建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书 页脚内容解释》，发包人违约所造成的损失不属于优先受偿权范围，因此，欠付工程款的利息不属于优先受偿权应支付的范围。相关案例7—合同无效后工程价款优先受偿权案件名称：田家成等与广东振兴实业开发集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：广州中院（2006）穗中法民五初字第4号；二审：广东高院（2008）粤高法民一终字第83号。裁判观点：施工人对所施工的建筑物享有建筑工程价款优先受偿权的依据是施工合同，而本案的施工合同无效，故施工人主张建设工程价款优先受偿权缺乏依据，施工人请求对涉案工程行使工程价款优先受偿权的请求不予支持。相关案例8—建设工程优先受偿权的约定放弃案件名称：常山县住宅建筑有限公司与浙江华叶铜业有限公司建设工程施工合同纠纷案审理法院：一审：浙江省常山县法院（2013）衢常民初字第16号；二审:衢州中院（2014）浙衢民终字第50号裁判观点：建设工程价款优先受偿权系财产性权利，承包方出具的表示部 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容分放弃该项权利的承诺书，并不违反法律强制性规定，承包方应受该承诺约束，但仍然享有未放弃部分建设工程的优先受偿权。相关案例9—优先受偿权的主体范围案件名称：龙达（江西）差别化化学纤维有限公司与大立建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷审理法院：一审：江西省九江市中级人民法院（2014）九中民一初字第45号；二审：江西高级人民法院（2015）赣民一终字第54号裁判观点：一审法院认为，本案属建设工程施工合同纠纷。装修装饰工程属于建设工程，大立公司优先受偿权的主张符合法律规定，予以支持。二审认为，合同法286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条，工程价款优先受偿权制度的本意是针对日益严重的工程欠款问题，实质是为了承包人能够及时足额地支付工人工资、材料款等实际发生费用。大立公司属于建设工程价款优先受偿权制度救济的对象。相关案例10—承诺放弃优先受偿权案件名称：重庆市某建筑工程公司与重庆某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷 建设工程施工16书 页脚内容页脚内容

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页脚内容审理法院：一审：重庆铜梁县法院（2011）铜法民再初字第00004号；二审：重庆市第一中级法院（2011）渝一中法民终字第06643号裁判观点：承包方在发包方与银行的贷款活动中，作出了放弃工程价款优先受偿权的意思表示，促使双方贷款完成，该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。工程价款优先受偿权属于当事人享有的民事权利，法律设立该项权利的目的在于优先保障民工工资等合法权益的实现，但是该类权益的保障也可以通过当事人的其他措施予以实现，而承包方已明确表示了放弃该优先受偿权并促使相关的贷款完成，对作出该项承诺的相应法律后果承包人应予承担，至于依法保障民工工资等权益是另一法律问题，并不影响放弃优先受偿权承诺的效果。相关案例11—承诺放弃优先受偿权案件名称：上海水利电力对外工程有限公司与上海金厦建筑安装工程有限公司等建设施工合同纠纷审理法院：一审：上海市第二中级法院（2006）沪二中民二（民）初字第104号；二审：上海市高级法院（2007）沪高民一（民）终字第142号；再审:上海市高级人民法院（2009）沪高民一（民）再终字第2号裁判观点：承包方向发包方出具有条件放弃部分工程款的优先受偿权的承诺书，约定条件未成就的，承包方依法享有系争工程的优先建设工程施工16••书

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页脚内容受偿权。三、理论分析（一）理论分析前提关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释一、司法解释出台的背景问：请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法解释，这个司法解释的公布有何重要意义？答：最高院做出这个司法解释主要是基于两个方面的考虑。一是为了给国家关于清理工程拖欠款和农民工工资提供司法保障。这既是一个经济问题，又是一个社会问题，更是一个法律问题。本《解释》主要是从法律上提供更加明确、有力的保障。二是由于有些法律规定还比较原则，法院在审理建设工程施工合同纠纷案件时，对某些法律问题在具体适用上认识不统一。如无效合同处理原则，合同解除条件，质量不合格工程、未完工程的工程价款结算问题，工程质量缺陷的 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容责任，工程欠款利息的起算时间等。二、 尽量维护合同的效力问：建设工程施工合同中，强制性条款很多，为何只列举5种合同无效的情形？答：建设工程施工合同强制性规范有六十多条，如果违反这些规范都以违反强制性规定为由认定无效，不符合《合同法》的立法本意，也会破坏建筑市场的正常秩序。如果当事人违反了管理性强制规定应当受到行政处罚，但是不影响民事合同的效力。从规范内容看，分为两类：一是保障建设工程质量的规范，二是维护公平竞争的规范。《解释》第1条和第4条归类的五种情形属于保障质量的规范。三、 怎样理解无效合同的处理原则问：按照《解释》规定，合同被确认无效，如果建设工程经竣工验收合格的，可以参照合同约定结算工程价款，这是否违反《民法通则》和《合同法》关于无效合同的处理原则？答：《合同法》58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。建设工程施工合同具有特殊性，合同履行的过程，就是将劳动和建筑材料物化在建筑产品的过程。合同被确认无效后，已经履行的内容不能适用返还的方式使合同恢复到签约前的状态，而只能按照折价补偿的方式处理。四、对垫资条款不作无效处理问：根据《解释》第6条规定，可否认为垫资是合法的？这是否与以往法院对垫资条款无效的处理原则相矛盾？《解释》认定垫资有效是出于什么考虑？答：以前，法院认为建设工程施工合同中的垫资、带资条款或者当事人另行签订的垫资合同的性质为企业法人间违规拆借资金，违反了原国家计划委员会、建设部和财政部联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》的规定，但是否应认定无效，有不同认识。在司法解释起草过程中考虑到，一是建筑市场垫资比较普遍，不承认垫资有效，不利于保护承包人的权益。二是我国已经加入WTO，建筑市场是开放的，国际建筑市场是允许垫资的。三是根据《合同法》52条，必须是违反法律、行政法规的强制性规定，才能认定合同无效。 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容基于以上考虑，确立了垫资合同有效的处理原则。五、加强了对农民工合法权益的保护问：《解释》第26条第2款规定是否存在突破合同相对性的问题？作出这样的规定是否会损害发包人利益？答：《解释》第26条规定是为保护农民工的合法权益作出的规定。因为建筑业吸收了大量的农民工就业，但由于建设工程的非法转包和违法分包，造成许多农民工辛苦一年往往还拿不到工资。为了有利地保护农民工合法权益，《解释》第26条规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人，发包人只在欠付工程价款的范围内对实际施工人承担责任。（二）本专题的疑难问题分析一、优先受偿权行使主体（1）勘察人、设计人能否行使优先权？合同法269条规定：“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。” 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。”依据该条文，建设工程合同主体有三个:勘察人、设计人、施工人。但是勘察人、设计人能否成为建设工程优先受偿权的主体？有人认为，勘察人与设计人应当作为优先受偿权的主体。有人认为，建设工程优先受偿权的主体应限于施工合同的承包人，不包括勘察、设计合同的承包人。(2)分包合同、转包合同的实际施工人能否行使优先权？有人认为，无论是合法分包还是转包、非法分包合同的实际施工人都不应当享有优先受偿权，有人认为，应当赋予分包合同和转包、非法分包合同实际施工人优先受偿权。二、建设工程价款优先受偿权与保证的关系问题承包人对发包人拖欠的建设工程价款享有优先受偿权，同时保证人为发包人的工程欠款向承包人提供保证的，此时承包人是否应当先 建设工程施工合同书 16页脚页内脚容内容 建设工程施工合同书

页脚内容行使建设工程价款优先受偿权?对此存在两种观点：第一种观点认为，建设工程价款优先受偿权属于承包人的法定权利，不是《物权法》和《担保法》规定的物的担保，承包人是否行使建设工程价款优先受偿权不影响保证人保证义务的承担；第二种观点认为，建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，效力上高于抵押权，因此应当优先行使建设工程价款优先受偿权。案例：江苏中苏储油脂仓储有限公司与江苏启安建设集团有限公司保证合同纠纷案中，一审法院持第一种观点，二审法院改判持第二种观点。见江苏省高级人民法院((2012)苏民终字第0208号民事判决书三、建设工程价款优先受偿权的行使期限《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建