地产新模式探索系列之二：城中村改造篇：城中村改造加速推进超7亿平规模为行业注入新动能

地产新模式探索系列之二：城中村改造篇城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能核心观点城中村改造为这轮地产重要政策之一。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造。尤其是7·21国常会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》正式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造进程。城中村改造的市场有多大？1）根据我们的测算，我国全国范围内城中村约1919万套，占存量住房的10%，涉及面积或达17.5亿平。1919万套的规模约为老旧小区改造体量的一半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主要集中在一二线城市，实际体量或将更小。2）从省份结构数据看，城中村多集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于山东、9%位于浙江、8%位于江苏；而棚改和老旧小区改造均主要是集中在中西部省份。3）根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平，一线城市3.1亿平。其中深圳2.2亿平、武汉6546万平、东莞6037万平、广州5693万平、杭州5591万平、郑州4457万平，城中村体量相对较大。北京和上海分别为1756、1528万平。相关研究报告进，利好相关经验丰富的央国企》《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业重点城市如何开展城中村改造？城中村改造要经过规划、前期土地开发整理、土地收储、建设四大阶段。从市场实践来看，普遍存在土地变性、利益关系与产权复杂、清产清资、资金筹措困难、市场主体参与积极性不高等难点。因此改造是长期而渐进的过程，单个项目7-8年，整个城市周期会更长，以上海为例，预计需要19年（2014-2032年）。1）从主导方来看，目前我国城中村改造模式有四种：政府主导（以杭州、上海等为主）开发商主导（以珠海、郑州为主）；村集体主导改造（以广深为主，通常由村股份公司主持实施，资金主要来源于村民自筹资金、政府扶持、商业银行贷款三方合作模式（以北京、西安为主）。2）从改造方式看，有拆除新建、整治提升、拆整结合三种，各地根据城市规划、功能定位、经济实力选择。3）从土地开发模式看，主要有一二级联动和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二级联动模式，即允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利，优势在于一二级资源嫁接，节省成本，增厚综合利润空间。广州和杭州主要采用做地模式，即一级开发后土地必须收储，进行招拍挂后才能进入二级开发，一、二级市场是分开的。做地模式可以缓解资金压力，也有利于内部充分竞争，更加高效。4）未来改造的资金来源或有：政府出资（财政补贴、发行专项债券金融机构融资（政策性银行贷款、政策性开发性金融工具、商业银行城市更新贷款、保险资金、不动产私募股权基金等相关研究报告进，利好相关经验丰富的央国企》《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业城中村改造的影响多大？1）对投资：一定程度上拉动投资。根据我们测算，超大特大城市城中村改造总投资额或达6.3万亿元，假设平均到未来10年消化，每年的投资额为6259亿元，占当前一年投资的4.7%。其中，一线城市或撬动2.63万亿元投资总额，年均投资额约2633亿元。对比棚改年均1.4万亿元的投入，城中村改造年投资体量不足棚改的二分之一。2）对供给：有助于提升核心城市土地供给质量。根据我们的测算，超大特大城市城中村改造后对应的新建总建面或达3亿平，平均每年推出3087万平，占当前供应的14%。3）对销售：不会大规模刺激销售和房价上涨。根据我们的测算，19个超大特大城市城中村改造安置后购买新房面积预计可达7162万平，若10年全部改造完成，每年带动的销售面积仅716万平，仅占到当前一年商品住宅销售的0.6%，远低于棚改15-17年13%的销售贡献率。此外，从房价来看，城中村改造预计多采用实物和房票安置方式，房票是政府和开发商协商后的结果，房企不能随意定价，协商后接受房票规定的价格，因此反而会对房价有所限制。具备证券投资咨询业务资格房地产行业证券分析师：夏亦丰yifeng.xia@证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐jialu.xu@证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002城中村改造中深耕一二线、具备相关经验的央国企有望率先受益。据克而瑞统计，TOP50房企中2022年末有66%涉足城市更新领域，且多数已经进入5-10年时间。根据我们的不完全统计，涉足城市更新业务的59家房企中，央企占比15%，地方国企占比44%，仍是主要参与者。从业务规模来看，佳兆业、龙光、富力、时代中国、中国奥园等深耕大湾区的房企，城市更新土储均超3000万平；华润、雅居乐、首开均超1000万平；万科、招蛇在500万平以上。我们认为，具备证券投资咨询业务资格房地产行业证券分析师：夏亦丰yifeng.xia@证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐jialu.xu@证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002投资建议：我们认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一，对于调整核心城市供需关系有重大意义，或能释放一二线城市的优质土地资源，增加核心区域土地供应。但是城中村改造主要限于一二线城市内，实际对销售投资占比较大的三四线城市难以直接受益，因此城中村改造对于当前整体地产投资与需求的拉动都较为有限。根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造面积约7.7亿平，年均投资额约6259亿元，年均带动新房销售约716万平，分别占到2022年房地产投资额的4.7%、商品住宅销售面积的0.6%。城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。我们建议优先关注在超大特大城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、招商蛇口、华润置地、中交地产、越秀地产、城建发展、天健集团、绿城中国。风险提示：城中村改造涉及面广、利益、权责关系复杂，推进进度不及预期；相关政策收紧、对参与主体的资格审查要求趋严；模式探索不及预期；市场主体参与积极性不及预期。1城中村改造或成为本轮地产周期的政策重点之一 6 6 7 82城中村改造的市场有多大？ 9 9 3重点城市如何开展城中村改造？ 163.1城中村改造项目周期长、复杂程度高、难点多 163.3从土地开发模式来看，主要有一二级联动和 21 27 31 324城中村改造对投资和销售的影响有多大？ 374.1对投资：预计总投资达到6.3万亿元 374.2对供给：有助于提升核心城市土地供给质量 404.3对销售：城中村改造不会大规模刺激整体市场的销售，也不会刺激房价上涨 415本轮城中村改造中深耕一二线、具备相关经验的央国企有望率先受益 456投资建议 517风险提示 52 6金来源、安置方式、改造模式、目标等均不同 7 7 8 9 9 9图表8.我国1919万户城中村中，14.5%位于广东、9.4%位于山东、8.5%位于浙江、7.5%位于江苏 10 10 10 12 13 14 15 16 17 18规划、资源协调和决策管理 19府在制定政策、引导和监管方面提供支持 20 20 21 23 24 25 26 26 27 28 29 30 31 32 33 33 33 34 35 36图表39.城中村全面改造成本主要包括前期 37 38 39 40 40 41图表45.2015-2017年全国货币化安置比例不断上升，预估2017年的货币化安置比例达55%，2018年后逐步下降 42 42 42 42 44 45 45 46 47 48 49 49验丰富的企业或成为城中村改造的有力参与者 50 51城中村改造为这轮地产重要政策之一。城中村改造属于城市更新重要一环，中央层面多次提及，稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确了城中村改造意义、改造范围，决定加大政发布时间政策/会议名称发行机构主要内容2019.2.10-12中央经济工作会议要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升。做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2020.3.12《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中央政府加快推进城市更新，改造提升老旧小区，老旧厂区，老旧街区和城中村等存量片区功2020.12.16-18中央经济工作会议要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。2021.3政府工作报告及五年规划“十四五”时期的城市更新目标:完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；基本完成大城市老旧厂区改造;改造一批大型老旧街区;因地制宜改造一批城中村。2021.8.30《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》建设部1)严格控制大规模拆除、增建、搬迁。2)鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。2022.3.25《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》发改委有序推进城市更断，因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建2022.10.16二十大报告加快转变超大特大城市发展方式、实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。2022.12.15-16中央经济工作会议要支持城市群和都市圈建设现代化基础设施体系，实施城市更新行动、乡村建设行动。2023.4.28中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。2023.6.8第十四届陆家嘴论坛国家金融监督管理总局党委书记、局长李云泽表示:将强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。2023.7.5《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》建设部1)坚持政府引导、市场运作、公众参与。2)加强存量资源统筹利用。3)健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，据供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。4)建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闭置低效存量资产，支社会力量参与。2023.7.21《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》国务院常务会议1)要坚持稳中求进、积极稳妥。成熟一个推进一个，实施一项做成一项。2)要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道等措施改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。3)要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，激励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023.7.24中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲宜房产2023.7.27企业座谈会住建部要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住府需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房货款“认房不用认货”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。2023.7.28超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。2023.7.31《关于恢复和扩大消费指施的通知》发改委支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造2023.8.12023年下半年工作会议央行及国家外汇管理局强调落实好“金融16条”，加大对住房租货、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。的村落，主要为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地。由于产权复杂、功能市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中提及城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆合平衡、动态平衡；实行净地出让；坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。资金来源、安置方式、改造模式、目标等均不同：1）改造对象：城中村改造主要涉及农村集体用地和房屋的征收与补偿，根据具体情况选择拆除新止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。城中村改造的改造模式相对受3）资金来源：棚改的资金来源主要有财政补助、政策性金融工具专项支持以及社会资本，其中津、广东等多地已经开始试点推动成立城市更新基金等。5）量化目标：国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例，例如2016-2020年老旧小区改造方面，住建部也公布了“十四五”期间我国将基本完成标等均不同类型改造对象改造内容改造范围资金来源安置方式量化目标城中村改造农村集体用地和房屋的征收与补偿根据具体情况选择拆除新建或修整主要在超大特大城市进行，均为基本面相对较好的一二线城市通过多渠道筹措资金，鼓励和支持社会资本参与。例如上海、北京、天津、广东等多地已经开始试点推动成立城市更新基金等更可能采用实物或房票安置制度，即以地换房或以房换房，或与保障性住房建设相结合城中村改造从4月提出至今尚未公布量化棚户造国有土地通常采用大规模拆建的方式改造主要为三四线城市主要有财政补助、政策性金融工具专项支持以及社会资本，其中PSL2015-2019年提供资金累计3.27万亿元以实物+货币化安置为主国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例老旧小区改造2000年前建成的房屋侧重于修整全国范围内主要是政府财政支出和居民“十四五”期间我国将基本完成21.9万个城镇老旧小区改造资料来源：住建部，中银证券图表3.2021年8月住建部提出城市更新“四道红线”红线严格控制大规模拆除城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%严格控制大规模增建城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5%资料来源：住建部，中银证券1.3我国当前有19个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市11个，分别为杭州、东莞、西售金额约占全国的30%以上。可以看出本轮“城中村改造”涉及城市数量虽小，但涉及整体覆盖范动44个城中村改造。因此我们预计在具体实践中，城中村改造或延伸至其他省会或二线城市。城市规模2023年1-7月商2023年1-6月新房房价同比增速特大城市备注：重庆、成都、天津、西安、郑州、济南、合肥、沈阳、长沙、哈尔滨商品住宅销售面积来源于中指院，其余城市来源于各地房管局，其中哈尔滨为1-6月数据，其余城市均为1-7月数据。东莞新房房价同比增速来源于中指院，其余城市均来源于统计局披露的70大中城市新房房价累计同比增速。全国城中村的规模远小于棚改和老旧小区改造。2008-2022年我国改造国的城中村规模约为老旧小区改造体量的一半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主2020年末城市存量住宅来源占比（按套数分）..4.1%7.8%34.4%25.6%.租赁.购买公有住房.继承或赠予.购买新房.购买二手房.购买经济适用房/两限房.自建住房.其他三类城市更新涉及户数（万户）600050004000300020000529338203820城中村棚改老旧小区城中村棚改资料来源：财政部，中国政府网，中银证券14.5%位于广东（城中村279万户、预计城中村存量面积1.95亿平、占该省份存量住房的比重为城中村户数及占比30025020015010050020.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%城市中自建住房（万户）占存量住房比重广东其他15%四川江西3%云南3%4%江苏7%河南湖北河北6%6%7%广东其他15%四川江西3%云南3%4%江苏7%河南湖北河北6%6%7%城中村户数占比18%山东山东9%浙江广西4%湖南广西4%2502001501005002016-2018年各省份棚改开工量（万套）21916216212611810592918174736255534745342399306878山东河南贵州湖南湖北新疆浙江安徽江苏四川江西陕西内蒙古河北黑龙江甘肃山西于南广西辽宁福建青海广东海南资料来源：克而瑞，中银证券25000200001500010000500002019-2023年6月各省份老旧小区改造开工量（个小区）19928156901129401112940112665110184I110184II8543I7459485247094579445038693700581956265452485247094579445038693700237514021163■102214021163■1022■I756■499233I756■资料来源：住建部，中银证券2.2根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平，一线城市3.1民的城中村改造。2）杭州：根据杭州市住房保障局披露，杭州全力推进城中（2016—2020年通过多渠道筹资、多方式改造、多主体实施，至此，主城区城中村改造基本完成，城中村改造五年攻坚行动顺利结束，城中村改造“前半篇任务完成”。2016-2020年全市共提及做好城中村改造“后半篇”，加快安置房及配套设施建设和回迁安置进度，争取在2024年实划定为首批改造村庄，标志着郑州城中村改造行动的启动。根据郑州市城中村改造办公室提供的数心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五大新城等重点区域“城中村”改造规模化推进；到2032年底全市“城中村”改造项目全动西安市绕城高速公路以内68个重点城中村改造工作。8）济南：到2025年，计划实施），层政策《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，将推动各大城市“城城市规模城市间间城中村改造完成情况城中村改造计划城中村改造投资情况超大城市待改造的城中村点位数“城中村”改造的目标任务是：新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村（居）民房屋不少于按照计划到2025年底，中心城区周边“城中村”“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，同步推进实施规划拔点、环境综合整治；到2032年底，“城中村”深圳广州城中村，城中村村域面积市更新项目，力争完成都目标任务责任分解方案——用好城中村改造引导资特大城市杭州），西安郑州济南城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约23.7平方公里，涉及约7.27），合肥青岛2023年计划推进城中村改造项目85个长沙《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》——长沙六区一县范围内现状有城中村74处，占地面资料来源：各地政府官网，中银证券体量也相对较大。备注：深圳我们以官方披露的2.2亿平数据为准，也是城中村体量最大的城市，其余城市为测算数据。该城市的城中村待改造面积=该城市城区人口*城市人均住房建筑面积*城中村住房占比。城市规模城市城区人口（万人）所在省份自建房屋占存量房的比重城市人均住房建面（平）城中村待改造面积（万平）超大城市上海24892.0%30.61528北京19162.7%33.41756深圳176835.0%22.022000重庆13234.0%35.01832广州132011.1%38.85693成都11875.9%33.02324天津11652.3%35.0947武汉109413.9%43.06546特大城市杭州99313.8%40.7559193011.1%58.46037西安7409.0%35.22338郑州71917.6%35.34457南京69311.2%40.73153济南65713.7%36.43287合肥6429.9%34.22178沈阳5974.1%33.8832青岛58013.7%32.12557长沙51018.0%41.73832哈尔滨5032.1%28.0292合计1982677178超大特大城市城中村待改造规模（万平测算值2500020000500002200065466037569355916546603738324457383232873153255732873153292947832292备注：深圳我们以官方披露的2.2亿平数据为准，也是城中村体量最大的城市，其余城市为测算数据。该城市的城中村待改造面积=该城市城区人口*城市人均住房建筑面积*城中村住房占比。图表14.根据我们测算，超大特大城市城中村备注：1）深圳我们以官方披露的2.2亿平数据为准，也是城中村体量最大的城市，其余城市为测算数据。该城市的城中村待改造面积=该城市城区人口*城市人均住房建筑面积*城中村住房占比。半岛城市群：济南、青岛。3.1城中村改造项目周期长、复杂程度高、难点多全流程如下：1）规划阶段：各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划，符合条件的，由市规划局出具规划设进行详细调查、摸底。依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，然后再依据此两个规划，区政府以村庄为单位组织编制城中村改造详细规划，报经市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造的工作依据之一。编制改造工作方案，经审批后由村民会议讨论通过。2）土地供应方案，供应拆迁安置房和公共设施用地；进行房屋拆迁及补偿安置；组织开展对储备土地必要的前期开发，满足“通平”要求。3）土地收储阶段：城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储，纳入当地市、县土地供应计划。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清及各区政府(开发区管委会)核定。最终由村集体自行1）土地性质复杂，或涉及土地变性问题：之前棚改多为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条差异，这都给改造带来了较大的困难。2）利益关系复杂：相比于棚户区改造，城中村改造涉及到更多的利益关系。例如，城中村可能存层层转租。城中村改造还涉及到多方利益的分配，如村民、政府、开发商等，如何平衡各方利益也3）产权问题复杂：与棚户区不同，棚户区的房屋产权是单一业主的。然而城中村的住房产权关系村还存在权属分散的问题，实现产权归集较难，需根据权属人意愿设计定制处理方案。5）清产清资的问题：棚户区改造不涉及清产清资的问题，但城中村可能会涉及村民自己改造新建基础设施落后，往往存在着许多社会问题，如治安、消防、卫生等方面的问题，这些问题的解决需7）资金筹措：城中村项目前期投入大、改造周期长，资金平衡问题较难。首先，项目前期需要投入大量资金完成产权归集、基础设施补短板等工作；其次城中村通常周边房价较高，更新成本8）市场主体参与积极性不高：对于城中村改造项目，社会资本参与改造的基础诉求在于资金平衡。但以上海为例，城中村改造项目多位于外郊环区域，改造经济效益相对较低，社会资本进入往往需要地方政府在前期拆迁及后期实施阶段积极推动改造提速，以免滞后期过长对原住民的正常资料来源：中银证券作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。2）开发商主导：实行“政府决策，政策推动，市场运作”，由各区政府为主体建立投融资平台，公开招标开发商参与改建，并给予房地产开发商优惠政策3）村集体主导：以村集体为实施主体的改造，改造通常由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金和政府扶持的方式来解决改造资金问题，减少了以赢利为目的的开发商介入，整个旧村重建按照村民各自经济能力出资，不足部分由商业银行提供贷款。深圳和广州采取与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参指导下的城市更新更提倡主要采取的是政府、企业、村民合作城中村改造模式改造主体优势劣势典型城市政府主导地方政府在城中村改造中扮演了中心角色，负责整体规划、资源协调和决策管理。效率高、推进快，政府从全局考虑，避免了利益各方只从自身利益出发对待城中村改造致使改造受阻的弊端，还能使村民的经济利益得到保障。政府承担改造资金压力较大，而且行政强拆等方式容易导致村民的抵触情杭州、上海、武汉、济南、长沙、东莞、沈阳开发商主导房地产开发商在城中村改造中发挥主导作用，政府在制定政策、引导和监管方面提供改造资金来源得到一定保障，政府压力减轻，开发商的介入促进市场化竞争，有利于村民的。村民只是被改造的对象，村民利益不容易得到保障，还会导致村民无法安置。因此对此种模式，政府需要加强引导和监督。珠海、郑州、重庆、合肥村集体主导村集体和村民在城中村改造中发挥重要作用，积极参与改造决策和实施。尊重村民的改造主体地位，村民参与改造的积极性高，改造工作比较顺利。此种模式下政府发挥服务职能而无强制行为，政府和村民的关系也较融洽。改造资金普遍短缺，改造方案、补偿标准等方面难以统一，纠纷不断，效率深圳、广州、青岛三方合作模式强调政府、村民和市场的合作，部分情况下通过股份制改革及多方合作促进城中村改造。社区股份合作模式的选择适合农村集体经济实际，是在原有集体合作经济的基础上向股份有限公司转变的一种有效过渡形式。通过清产核资、设定股权、折股量化、分配到人，把原来的村集体经济组织转换成股份公司。调动了各方的积极性，兼顾经济效益和工作效率，也较好地缓和了政府、开发商两者与村民之间方案制定和实操的复杂程度相对较高北京、西安、天津、南京、成都资料来源：中银证券在政府主导模式中，地方政府在城中村改造中扮演了中心角色，负责整体规划、资源协调和决策管发对待城中村改造致使改造受阻的弊端，还能使村民的经济利益得到保障。劣势在于政府承担改造上海、武汉、济南、长沙、东莞、沈阳等。政府主导模式具体做法杭州模式杭州“城中村”改造模式是由政府统筹改造的一种模式。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后，由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓。杭州“城中村”改造模式除整体拆建外，还探索了保留人文自然景观的整治模式，“景中村”整治模式成为杭州城中村改造的一大亮点。上海模式上海的城中村改造特点在于政府引导和政策支持，充分发挥政府的引导和决策作用，制定相关政策以支持改造项目的推进。与此同时，上海注重吸引社会资本的参与，引入实力雄厚的开发商和企业，提高了改造效率和质量。在整个改造过程中，上海政府注重保障村民的合法权益，通过合理的补偿和安置措施，确保村民在改造中不受损失。此外，上海强调城市更新与文化保护的平衡，保留历史文化和人文景观，使城中村在现代化发展的同时保留了独特的文化特色。多元发展也是上海城中村改造的特点之一，通过引入商业、文化等元素，提升了城中村的功能和吸引力，为村民提供了更多的发展机会。武汉模式与其他城市不同，武汉着重考虑偿还历史旧账和构建负责任的政府的原则。武汉的城中村综合试点改造模式将村集体组织改制、村民身份转变和村湾改造等步骤相结合。采用了较为市场化的操作手法，特别注重土地出让的完全市场化，通过项目捆绑、挂牌底价等方式出售土地。这种改造方法有助于高效地推动改造进程，解决历史遗留问题，同时也在土地出让方面追求市场效益。这种模式可能会面临政府资金不足以支持改造，以及市场风险的挑战。武汉政府需要在整个改造过程中平衡各方的利益，避免引发村民不满情绪，同时加强监管机制，以维护政府形象并保证改造工作的顺利进行。济南模式济南的城中村改造模式以"政府主导"为核心，紧密融合城市发展任务，推动城中村改造与城市建设发展相协调。其中，针对城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村，济南采取拆除重建方式，注重生态保护和重要设施建设。在其他一般地区的城中村，采用综合整治方式，政府通过推动基础设施改善、消除安全隐患等手段来提升城中村的整体品质。此模式下，市领导小组负责总体方案和计划的制定，各区政府则分别负责具体实施，如规划策划、土地招拍挂、安置、拆迁等。此举有助于保障被改造村民的安置补偿、经济社会保障、就业服务和户籍管理，同时推动经济体制和社区管理方式的改革，努力实现城中村居民的市民化。长沙模式城市更新工作由市委、市人民政府统一领导，国有企业作为推进城市更新的重要力量，通过资本金支持和资源注入，加强城市更新平台建设。政府还鼓励社会资本参与，并建立更新收益共享机制，以保障和激励各利益主体积极参与改造。在这一模式下，政府注重规划引领和资源配置，推动产城融合。在保护优先方面，政府坚守历史文化遗存保护底线，强调以留为主，注重传承文化遗产。此外，长沙还充分考虑地方实际情况，因地制宜，灵活采用政府征收、与权利人协商收购、权利人自行改造等多种城市更新模式，以推动城市更新工作的顺利进行。东莞模式东莞在城中村改造方面以融合审批、简化材料、流程公开和信息化管理为核心特点，旨在提高改造效率、优化审批流程、增强透明度，从而实现城市更新与发展的目标。在规划方面，东莞不再单独编制原有的单元划定、前期研究、控规调整方案，而是将这些要素整合为单元规划，从而减少繁琐的监管图则制定过程，实现更加高效的规划管理。在用地报批方面，东莞将原本独立的“1+N”改造方案、征地方案、收地方案、收储方案、供地方案整合为总体实施方案，并实行一次性审批，大幅度减少了报批材料，简化了审批流程，加快了项目推进速度。同时，东莞在规划审批、招引实施主体和用地报批等业务全流程上实现了信息化管理，通过线上收件、线上审查等手段，实现审批流程的公开透明和全程留痕，提高了审批的效率和公正性。此外，东莞采取了试点先行、逐步推广的策略，选择一批试点项目进行改造，通过这些试点项目的经验，逐步完善操作细则，解决实际推进中遇到的问题，为更多的城中村改造项目提供参考和借鉴。沈阳模式沈阳将改造任务划分为计划拆除区域和计划保留区域，以有序推进征拆工作和农村人居环境整治工作。通过明确的规划，市政府将资源合理配置，确保改造工作的有序展开，充分考虑到城中村改造与整体城市发展的协调。在政策层面上，沈阳市强调民生保障、产业经济振兴、人文魅力彰显、绿色生态优化以及韧性智慧支撑等五大更新行动，将城中村改造纳入了更广泛的城市更新计划中。在具体实施中，沈阳市明确了三类更新实施方式：小微更新、综合改造和拆旧建新。这种策略的灵活性使得沈阳能够根据不同区域的特点和需求，有针对性地进行改造工作。沈阳市在城中村改造中注重绿色、低碳的发展理念。通过微循环、微绿化、微渗透、微调控等方式，促进产业的低碳转型和生态循环的建设，为城市的可持续发展奠定了坚实基础。资料来源：各地政府官网，中银证券在开发商主导模式下，房地产开发商在城中村改造中发挥主导作用，政府在制定政策、引导和监管介入促进市场化竞争，这些都是有利于村民的。劣势在于村民只是被改造的对象，村民利益不容易图表19.在开发商主导模式下，房地产开发商在城中村改造中发挥主导作用，政府在制定政府主导模式具体做法郑州模式郑州着重于开发商直接投资改造，实现集体资产股份化和市场化运作的双重目标。这种模式在与其他地方相比：1）集体资产股份化更具操作性，通过将集体土地改制为股份，引入开发商和政府，实现了资源整合和资金来源的多元化。2）设定政策界限拆除违法私房，强调在改造过程中规范拆迁行为，保障村民权益。3）改造运作市场化并辅以政策扶持，政府通过政策引导和市场机制相结合，推动改造项目的顺利进行。最后，妥善解决转制后村民的生活与安置，政府注重村民生活问题，确保他们在改造后能够得到适当安置。郑州模式的成功在于开发商的主导地位，确保改造资金的稳定来源，同时减轻了政府的压力。珠海模式珠海政府在城中村改造中发挥决策引导和政策制定的角色，房地产商为改造的主体。政府通过公开招标的方式吸引有实力的房地产开发商参与改造项目，确保改造工作能够高效地进行。为了激励开发商的参与，政府实行了一系列优惠政策，其中包括“拆一免二或三”的政策，以减轻开发商的负担。在珠海模式下，改造的目标是一次性完成，致力于将“城中村”景观从根本上实现城市化转型。同时，这一模式也具备长远目标，计划在整个市区范围内逐步消除“城中村”，提升城市的整体形象和居住环境。这种模式追求“三赢”局面，即政府、开发商和村民都能从中受益。政府引导和制定政策，开发商投入资金和资源，村民享受改善的居住条件，共同促进城中村的改造和发展。总体而言，珠海模式充分利用了开发商的市场经验和资源，实现了改造工作的高效进行，同时也需要政府的协调和政策支持，以确保村民的权益得到保障，实现城市发展和社会效益的双赢局重庆模式强调政府和市场引导相结合的方式。重庆模式中，政府在改造中通过制定政策、规划和引导，推动改造项目的进行。重庆还充分利用市场机制，引入了开发商和资本，通过公开招标等方式，确保了改造项目的市场竞争和效率。这种模式突出了政府和市场的合作，充分发挥了各自的优势，实现了改造资金的多元化来源和村民利益的保障。重庆模式的特点在于政府在整个改造过程中的引导和规划，以及市场的活力和创新。合肥模式该模式首先采取定点划片、分期分批的推进策略，优先解决区域中存在的安全隐患较多、群众支持度高的区域，体现了“先急后缓、先难后易”的阶段性推进原则。政府通过市统筹、区为主的原则，建立市级工作专班，细分工作组，加强各级党委政府的责任，以确保规划、征迁、建设、资金等方面的协调推进。此外，合肥积极探索多元化的安置方式，包括“货币化安置、异地安置、入股安置”等，以满足不同居民的需求，同时具有灵活性和创新性。此政策强调了政府主导、市场运作的理念，借助国有企业的支持，引导社会资本的参与，保障改造过程中各利益主体的权益。资料来源：各地政府官网，中银证券体主导模式的优点在于尊重村民的改造主体地位，村民参与改造的积极性高，改造工作比较顺利。政府主导模式具体做法深圳模式深圳“城中村”改造由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金和政府扶持的方式来解决改造资金问题，避免以赢利为目的的开发商介入，整个旧村重建按照村民各自经济能力出资，不足部分由商业银行提供贷款。与以利润为目标的开发商不同，深圳的模式鼓励村民积极参与，根据各自的经济能力出资，甚至通过商业银行提供贷款来弥补资金缺口。这种以村股份公司为主导的改造方式，不仅保障了村民的参与和权益，还在改造过程中注重无形改造，将农业户口转为居民户口，推动集体经济向股份制经济转变。深圳模式的成功在于充分发挥了村民的积极性，将改造责任分散到每个村民身上，从而实现了城中村的成功改造。这种模式需要政府的指导和支持，以确保整个改造过程合法合规，村民的权益得到充分保障。改造完成的渔民村目前已成为了“城中村”成功改造的榜样之一。后来采用较多的模式是由政府立项，开发商完成所有的拆迁、规划设计与建设工作。广州模式2000年开始改造“城中村”，广州模式强调了村集体和村民的主导作用，将改造出资放在了村集体和村民身上，市、区两级财政只在规划建设设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。这种模式在“城中村”改造初期，通过村集体和村民出资的方式，实现了改造的资金来源。其中2007年猎德村的“卖地筹资”成为了改造的典范，进一步强调了村集体和村民的角色。此外，广州还在改造过程中进行了政策调整，分步实施改造，以及采用经济投入相对较少的方式，通过区、镇、村自筹为主，市政府投入较少的经济模式，兼顾了效率和经济成本。广州模式的特点在于注重改造的过程和文化，保护历史遗产的同时进行现代化的改造，确保了城市的独特魅力和发展。这种模式在改造资金短缺、改造方案和补偿标准等方面仍需面临挑战，需要在实践中不断完善和优之后诞生“琶洲模式”。琶洲村改造是广州首次将“城中村”改造项目完全交给开发商运作。长期以来，广州“城中村”改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。广州模式具有以下特点，一是调整“城中村”政策。二是分要素、分步实施，改造周期长。三是庞大的资金以区、镇、村自筹为主，市政府投入少，较为经济。青岛模式在青岛的城中村改造中，采用了以城中村集体经济组织为主要主体的改造模式，注重城中村集体经济组织的参与与引导，将农村集体经济组织自身的力量融入改造过程。城中村集体经济组织可以自行进行再开发，或引入社会投资主体参与再开发。该模式尊重了城中村集体经济组织的地位，激发了村民的积极性，使得改造工作能够相对顺利进行。同时，青岛在规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下，允许城中村集体经济组织将建设用地纳入再开发项目，以实现村庄的功能转换和提升。资料来源：各地政府官网，中银证券三方合作模式强调政府、农民和市场的合作，部分情况下通过股份制改革及多方合作促进城中村改造，例如北京、西安等地正在逐步推行社区股份合作模式，即进行集体经济的社区型股份合作制改公司转变的一种有效过渡形式。通过清产核资、设定股权、折股量化、分配到人，把原来的村集体政府主导模式具体做法北京模式北京在城中村改造方面采取了一种独特而有前瞻性的模式。其核心概念被称为“望京标准”（北京市朝阳区崔各庄乡大望京村城乡一体化试点工作创造了“望京标准”），强调政府的主导作用、农民的主体地位，以及市场的积极参与；即各级政府发挥政策主导和政策集成的作用，在尊重农民意愿和保证农民利益前提下让农民广泛自愿参与，相关金融和土地储备等企业参与的市场化运作。在这个模式中，政府通过政策引导和整合资源，在尊重农民意愿和保护农民权益的前提下，鼓励农民积极参与改造。同时，市场机制也被引入其中，吸引金融和企业等社会资本的参与，以市场化运作推动城中村的改造。这种模式下，政府注重改革产权制度，将集体经济转变为股份制经济，“产权变股权，农民当股东”，发展村级股份制经济，让农民参与并分享改造带来的收益。这种社区股份合作模式能够在保障农民权益的同时，调动各方积极性，提高工作效率，缓解政府与开发商之间的潜在矛盾。北京的这一模式在城市更新和文化保护之间取得了平衡，使得城中村既能实现现代化发展，又能保留独特的历史文化魅力。西安模式强调政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先以及有形无形改造并重的原则。政府在改造过程中发挥了主导作用，通过项目策划、招商引资等方式，营造有利于改造的环境，吸引了实力雄厚的房地产企业的参与。这种模式注重整村拆除，以确保改造的一致性和整体效果。同时，西安模式也关注无形改造，通过将农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，实现了有形和无形改造的有机结合。此外，西安模式还强调安置优先，将村民的生活和安置问题放在首位，确保他们在改造后有合适的居住条件。南京模式市人民政府成立市城市更新工作领导小组，负责统筹、协调推进城市更新工作，建设、规划、房产等部门的责任分工也明确。物业权利人是实施城市更新的主体，也可以委托第三方或与市场主体合作。编制、上报项目更新方案，优先保障公共利益。方案应考虑建筑设计、安置补偿、资金平衡等要素，征求相关权利人和利害关系人意见，需获得80%以上的权利人同意后才能上报。结合国家、省、市政策，通过政策组合和优化，支持城市更新项目推进。涉及低效用地再开发的可以按照有关政策执行。在保护历史建筑前提下，鼓励合理利用。对具有示范效应的项目，可简化审批流程。建立政府、企业、居民多方主体共担机制，推动各类资金参与城市更新。市、区政府安排资金，对涉及公共利益的项目予以支持。示范项目可以申请国家、省专项奖补资金。该模式强调“留改拆”，注重保留和利用既有资源。天津模式强调规划引领、市场运作、金融支持和居民参与的原则。政府在项目中担任主要角色，通过规划资源部门的指导，确保项目与国土规划保持一致。各区政府负责根据本区情况制定适宜的更新规划，注重因地制宜。此外，市场机制被引入，通过市场化方式鼓励社会资本参与改造项目，尤其是由有实力的国有企业作为实施主体，以提高工作效率。金融支持也得到关注，市金融主管部门与行业主管部门协作，加大对城市更新的资金支持力度，以确保项目的资金平衡。与此同时，注重居民参与，倡导共建共享理念，通过党建引领基层治理，促进社区居民与各相关方的合作，共同推进城中村改造，实现多重目标，推动城市发展和居民生活质量的提升。成都模式成都的城中村改造重点关注基础设施、市政配套设施、绿地景观等城市功能的完善。改造分为整体重建和综合整治两类。整体重建采取发债推进和商业自求平衡的方式实施，这体现了开发商的参与。综合整治则主要由政府投入实施，强调“先易后难、分期推进、分批呈现”的原则，以确保改造的可行性和有效性。成都的改造模式在于注重自治和整治的结合，先推动居民自治组织的建立，然后在自治的基础上进行整治，强调基础类改造的优先完成。此外，成都还采取了多样的政策手段，如制定专项规划、平衡现实情况、制定细化调整的政策，以满足不同类型城中村的改造需求。成都通过发行政府一般债券等方式筹集改造资金，确保改造项目的实施。政府鼓励群众参与改造，强调自治的重要性，通过建立自治组织，推动基层治理水平的提升。资料来源：各地政府官网，中银证券除了以上依据不同的改造主体分类的四种改造模式外，根据工作部署电视电话会议提出的分类改造整治提升并举，如上海、沈阳、合肥。目前来看护。这与何副总理提出的“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”“做好历史3.3从土地开发模式来看，主要有一二级联动和做地模式城中村土地性质复杂，包括国有土地和集体土地2）虽已列入城市框架，但土地性质仍旧为集3）部分为集体土地，部分为国有土地。房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂程序，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权的运用。由政府主导，将公益性项目和商业性项目打包，政府招标选择合作方，或者政府授权公益偿、配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行二级开发获取房地产开发收益和土地增值收益。以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，另一方面，可以以低廉的土地价格获得规企关系与影响力、相关勾地经验与能力、雄厚的资金实力及畅通的融资渠道、以及专业的操盘能力。单一主体归宗即原始权利主体通过协议搬迁的方式，将房屋所有权与土地使用权转移到单一实施主体，由该主体负责搬迁安置或者改造并通过协议出让、补缴土地出让金等方法完全获取新规划条件迁和单一主体归宗，实现土地开发的一二级联动。b)村集体改造即在符合规划的前提下，农村集体经济组织将其所掌控的土地转为国有建设用地后，通过招标方式引入社会资本作为实施主体、或者自行组织完成改造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿和土地地平整等前期工作，在达到土地出让条件后由政府以协议出让方式将土地使用权出让给该农村集体经济组织成立的全(独)资公司，社会资本可通过与村集体股权合作等方式实现一二级联动。2）上海：《上海市城市更新条例》规定根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式。3）南京：城市更新领域的一二级联动方式有土地划拨、协议出让、定向挂牌、带方案挂牌。4）成都：《市有机更新涉及搬迁补偿的，可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，并预先约定土地出让合同生效及解约条件，区政府（管委会）组织实施搬迁补偿后，移交土地使用权人实施开发建设。政府选定的开发主体要承担补偿款的支付责任和后期的开发建设责任。5）济南：《城市更新项目贷款成功发放，该项目通过“带实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设资料来源：各地政府官网，中银证券1998年，杭州启动城中村改造工作,逐渐形），在杭州模式下，城中村改造的基本逻辑是“做地+收储”，由市级做地主体和区级做地主体承担做政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知》，做地主体包括城区政府，下城区政府，江干区政府，拱墅区政府，西湖区政府，杭州高新开发区管委会、政府及杭州经济开发区管委会。细规划实施地块内配套设施建设和场地平整等工作，包括补偿安置、市政和公共基础设施建设、场有利于内部充分竞争，实现更高的土地整理和储备效率。资料来源：杭州市人民政府，中银证券途为住宅、商业、公共服务类的“城中村”会采用拆除重建模式进行改造，土地征为国有后，除了必须建设的安置用房及各类配套设施外，其余地块均可挂牌出让，因此土地出让收益的获取是做地核拨部分土储资金（基于已出让土地的收入形成的部分土地收益基金，另土储专项债也作为重要的还体现在实施改造的城中村所取得的土地出让金在扣除需上缴的相关税费后，全额道筹集做地资金，包括银行贷款、发行公司债券买调拨其他安置房源对原村民进行安置。杭州安置政策鼓励“1+X”安置办法，即被补偿人选择1套安置房，其余安置面积均以货币方式进行补偿。货币化安置款根据货币化安置单价结合货币化安置面积扣除相应的调产安置用房结算价款后进行计算，即货币化安置款=货币化安置单价×货币化安置面积-相应的调产安置用房结算价款。杭州城中村改造涉及撤村建居，为了解决原村集体经济转为建设用地的农用地面积的10%（即留用地用于发展商品住宅以外的经营性物业类型。此160000140000120000100000800006000040000200000《杭州历年经营性用地出让储备和做地计划》(单139714122473110819104866649913888437863351113342338104388843786335111334232816226271790258312433628162262717902583124336134231511511231154561092022年2021年2020年2019年2018年2017年2016年2015年出让计划收储计划做地计划资料来源：杭州市规划和自然资源局，中银证券进高质量发展工作措施的通知》（做地10条）中明确了“做地+土储”的土地开发模式，并将在重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。也就是珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。3）资金方面，一方面，支持做地主体融资，鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具对做地主体予以做地资金支持。鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。4）“重点城更片区做地方案”的工作程序中制定了两种模式：模式一：做储结合、滚动开发；模式二：改储结合、带方案招商。模式一主要关于做地主体开展土地一级开发的内容，并无开展土地二级开发的内容，但可以从土地二级开发出让地块的土地出让金中按比例分成。模式二通过公开招商成为做地主体，完成“七通一平”后，缴纳土地出让金，协议出让获取“可选择优质企业合作共同进行开发建设”。根据工作部署电视电话会议提出的分类改造原则，城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式。根据改造方式的不同，项目的收益情况也会不同，无收益的公益性项目应由政府策性银行贷款、政策性开发性金融工具、商业银行城市更新贷款、保险资金、不动产私募股权基金资料来源：中银证券年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。未来城中村改造的资金来源或部分会由中但缺点是仍然计入地方债务。新项目贷款产品，据我们的不完全统计，已经超1）政策性银行贷款，例如国开行专项借款工具或低息长期借款等。国开行202半融资+二级融资模式，一级半融资，成立独立的公司招拍挂摘地，土地抵押给金融机构，通过股权转让收入作为还款来源；二级融资，协议方式获取土地后，投资基础配套和公共服务设施建设运过发行金融债券等方式筹资，国家开发银行成立的国开基础设施投资基金及中国农业发展银行成立性开发性金融工具主要用于交通、能源、水利等网络型基础设施建设，信息、科技、物流等产业升创新、职业教育等领域，以及其他可由地方政府专项债券投资的项目建设。作为接棒专项债的准财3）商业银行贷款。部分地区商业银行已经开始发放城市更新贷款。4）保险资金。保险资金期限长、成本低、规模大，适合投资于城市更新项目。保险资金通常会委托保险资产管理公司进行投资。具体的投资方式则包括基础设施债权投资计划、不动产债权计划、行）》，启动不动产私募投资基金试点。允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，对试点管理人和不动产私募基金产品实行特殊监管政策。这为城市更新项目开辟了时间城市银行金额投向2021年11月安徽宿州国开行安徽省分行16亿元金河社区棚改项目和金河片区企业搬迁项目成功通过国家开发银行安徽省分行评审，为宿州经开区城市更新工作开好局、起好步。2021年11月山东济南国开行山东省分行55.5亿元支持济南古城（明府城片区）城市更新项目，共同落实好黄河流域生态保护和高质量发展国家战略，在加大对城市更新领域支持的基础上，为济南经济社会高质量发展贡献开发性金融力量。2021年11月西安恒丰银行西安分行10亿元所募集资金主要用于西安市某片区城市更新项目。2021年11月济南工商银行山东省分行17亿元2021年11月17日，工商银行山东省分行发放全省首笔城市更新贷款——济南城发市中城市更新有限公司济南市中区上新街片区城市更新项目贷款。该项目实现了土地一级开发与土地二级建设的联动，通过“带实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设及经营后产生的预期现金流作为还款来源。既实现了资金闭环管理，又强化项目自身造血功能。2021年12月甘肃张掖国家开发银行甘肃省分行14亿元包括城市剩余空间综合利用、历史文化名城保护、打造文化特色街区、实施城市功能完善工程及污水资源化利用等五大工程。2021年12月大连国家开发银行160亿元该项目涉及动迁居民3836户、企业310家，动迁总建筑面积198.2万平方米，改造不动产建筑面积63.6万平方米。包括：环境治理、生态修复、完善基础配套设施、保护城市工业遗址、打造城市交通动脉等。这是东北首笔城市更新贷款。2021年3月重庆国家开发银行重庆市分行42亿元综合采用“留、改、建”方式，统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施，提升了城市功能，激发了都市活力，对重庆市城市更新形成示范效应。2021年8月山东潍坊国家开发银行13.5亿元为海龙、亚星搬迁提供了坚实保障，有力助推现代化高品质城市建设。2021年9月云南开远国家开发银行云南省分行7亿元开远重点推进的南园片区老旧小区棚户区改造带动城市更新试点项目，是云南省城市更新示范点之一。2021年9月江西宜春国家开发银行20亿元着力补齐城中村、老旧城区和城乡接合部基础设施建设短板，科学谋划城市供水、排水、污水治理、防汛排涝、生活垃圾分类处理、污泥处理处置以及县级城市黑臭水体整治等“十四五”规划。2021年9月河南开封国家开发银行河南省分行4.9亿元开封市联合收割机厂老旧工业区城市更新项目（顺河区储能产业园项目）。2022年12月成都中国农业银行30亿元近日，中国农业银行向都投集团下属都江堰紫气东来城市管理有限责任公司完成“都江堰市古城-紫东片区城市有机更新项目”首笔5亿元资金投放，该笔城市更新贷款授信金额30亿元，期限20年，是目前成都市郊区新城审批额度最大的城市更新贷款，也是都江堰市历史上单笔授信最大的项目贷款。集团秉承“资金跟着项目走”的理念，在项目策划和融资方面取得了阶段性的成果，与国有银行的合作开启新一轮的篇章。2022年1月合肥中国工商银行合肥分行4.83亿元进一步提升了工行在县域的市场竞争力，深化了银政合作，更好地满足了公司客户金融服务需求。2022年3月宁波工商银行宁波北仑分行4亿元工商银行宁波北仑分行在获悉区域内一国有企业承接了区内首个工业类城市更新项目后，第一时间与企业取得联系，了解企业实际需求，确定合作意向后，成功为其发放金额为4亿元的城市更新贷款，这也是工行宁波分行系统内首笔工业类城市更新项目贷款。2022年3月宁波农业银行北仑分行5亿元由宁波市北仑区属国企宁波市北仑区现代服务业发展有限公司牵头实施的凤凰城城市更新项目，收到了农业银行北仑分行发放的首笔5亿元城市更新贷款资金。这也是北仑区内发放的首笔明确用于城市更新的贷款。2022年5月北京兴业银行北京分行2.91亿元助力打造国际科技创新中心“三城一区”的主平台和高精尖产业。2022年7月青岛工商银行和农业银行45亿元不仅为临空经济区低效片区启动城市更新项目拆迁和后续建设提供了充足的资金保障，也为今后城市更新改造项目贷款积累了宝贵的经验。2022年7月潍坊建设银行潍坊分行13亿元对山东潍坊市区范围内进行城市更新2022年8月荆门农行荆门分行东宝支行4亿元有力支持地方建设发展。2022年8月广元农行广元分行9.2亿元城市有机更新项目主要包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。2022年9月上海浦发银行超600亿元相关资金有效支持上海多个旧区改造项目，切实保障和改善民生。2022年9月临沂中信银行济南分行1.6亿元中信银行济南分行成功为临沂某企业投放城市更新贷款1.6亿元，该业务为该行在临沂的首笔城市更新贷款，在多方努力下，从前期立项到资金落地投放，仅用时3个月，获得企业高度认可。2023年青岛兴业银行青岛分行41亿元专项用于李沧区瑞金路新旧动能转换示范区城市更新项目建设使用。2023年1月青岛兴业银行青岛分行4.8亿元专项用于中山路区域提升项目。这是兴业银行青岛分行落地的首笔城市更新贷款，也是兴业银行青岛分行助力青岛打造宜居宜业宜游高品质湾区城市的最新实践。2023年1月安庆中国农业发展银行望江县支行7.34亿元有效支持望江县西北片区城市更新项目、望江县一河两湖片区综合整治项目，为该县西北片区、宝塔河、莲花湖及龙湖周边区域内老旧小区改造、城市停车场建设、道路工程建设、水系治理、产城融合驱动中心建设提供充足资金支持，补齐望江县基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化和城市品质提档升级，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2023年6月咸阳恒丰银行咸阳分行12亿元这也是咸阳市首笔城市更新贷款，是恒丰银行咸阳分行金融助力咸阳市打造宜居宜业现代化新城，支持实体经济建设的又一生动实践。两寺渡村区域拆迁改造完成后，将有效提升周边区域城市功能，有效改善人民群众居住环境。2023年6月临沂中国银行12亿元有利于推动加快沂河新区城市更新进程，促进沂河新区城市面貌的提升与发展。资料来源：各地银行业协会，观点地产网，中银证券持，国有企业牵头，联合社会资本设立，这类基金投资者（LP）基本都是国央企、保险等机构，采用设立母子基金架构进行设立。城市更新母基金不完全以盈利为目的，其主要作用是利用政府性资于项目，充分发挥政府引导作用。目前设立的城市更新项目由政部分基金的基金管理人以政府平台公司下属的基金管理人为主。目前城市更新基金的认购主体以属地国有平台公司、房企、建筑类企业、银行等金融机构为主，能够整合各方优势资源加快项目推进。比较典型的如2021年6月2日上海成立的城市更新基金，落地规模800亿元，参与投资的“社会”资本主要是国央企开发商（如保利、万科、招商蛇口等）以及保险等金融机构，参与投资的本质上资的20%~25%左右，这对当前债务压力大的地方政府与城投公司来说较为困难。上海成立城市更新基金的做法，也为后续有意进行城市更新的城市提供了筹措资本金的新思路，未来龙头房企通过时间城市基金规模（亿参与企业2021.5北京中关村科学城城市更新与发展基金300北京建工集团、中国交通建设股份有限公司、中建七局、上海宝治等2021.6上海上海城市更新基金800上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等2021.7无锡无锡城市更新基金300无锡城建发展集团联合平安建投、中交投资、上海建工、上海城建置业、太保私募、民生银行、平安银行、招商银行、兴业银行、融创地产、华润置地2021.8天津天津城市更新基金600天津城投集团、中国中铁、中国中治、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等2021.11石家庄石家庄城市更新基金100石家庄市城发投集团2021.12上海上海城市更新引导基金（上海城市更新基金首期）100万科、招商蛇口、上海世博土地、中交集团等2023.3广州广州金控建银城市更新基金200建信信托、广州金融控股集团有限公司2017.7广州广州轨道交通城市更新基金200越秀金控产业基金、广州地铁集团、越秀地产、珠江实业集团2017.12深圳深圳市福田区城市更新基金100深圳市福田引导基金投资有限公司、深圳建行2016.8深圳光大瑞达城市更新基金1000光大集团、深圳市政府2021.9成都成都青白江交子城市更新股权投资基金成都交子金控集团筹建中重庆重庆市城市更新基金100筹建中（重庆市住建委牵头筹建，建信信托和重庆市住建委下属企业共同管理）2022.7西安西安市城市更新基金100西安财金投资管理有限公司、西安担保集团筹建中郑州郑州市城市更新发展基金筹建中财政部门牵头，郑州城市发展集团有限公司具体负责设立和运作筹建中青岛李沧区城市更新基金50筹建中2023.6南宁南宁市城市更新基金500南宁城投集团2018东莞市城市更新母基金12.01东实集团、东莞金控集团2019.3道滘城市更新子基金道滘镇政府、东莞科技金融集团、道滘商会、道滘镇各村集体2021.8沈阳沈阳市城市更新及发展基金100沈阳市城市建设投资集团有限公司2019.9佛山佛山市城市更新基金200宝力集团、南海产业集团2023.4洛阳涧西区城市更新基金100洛阳西苑国有资本投资有限公司、百富天盈私募股权基金管理公司2022.8扬