房地产项目融资计划方案

房地产工程融资方案方案融资包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业商业模式、产品和效劳模式、市场分析、融资需求、运作方案、竞争分析、财务分析、风险分析等内容。既有工程法人融资形式是依托现有法人进展的融资活动。新设工程法人融资形式是指新建工程法人进展的融资活动。1） 资本金筹措。国家对房地产开发工程资本金比例的要求是30%。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。2） 债务资金筹措。有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：第一种是归还，通常是到期一次归还本息;第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新;第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以工程资产和公司的其他资产作为担保。3） 预售或预租收入。由于房地产开发工程可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发工程进展权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建立资金（不含土地费用）到达或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。1）资金可靠性分析。主要是分析工程所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。2） 融资构造分析。主要分析工程融资方案中的资本金与债务资金比例、股本构造比例和债务构造比例，并分析其实现条件。3） 融资本钱分析。融资本钱包括债务融资本钱和资本金融资本钱。债务融资本钱包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资本钱的上下;资本金融资本钱中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费那么需要按时机本钱原那么计算，当时机本钱难以计算时，可参照银行存款利率进展计算。4） 融资风险分析。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、本钱增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险那么指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给工程带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的工程必须估测汇率变动对工程造成的风险和损失。SWOT分析是一种对企业或工程的优势、劣势、时机和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素（包括工程的优势和劣势）都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进展评估。它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、时机（Opportunity）＞威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、时机和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的时机和威胁）之间的有机组合。***工程优势分析：（包括时机和威胁）1，位于㈱交通枢纽与黄金地段。（时机）2，商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。（时机）3，㈱最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）4，周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（时机）5，道路的修建加强了与市区的连接，会对本工程有正面的影响。（时机）6，上海建筑设计的结晶，㈱独有的小高层电梯楼及复式楼。（威胁）7，专业的物业管理（时机）8,公平交易，没有内部操作。（时机）9,市场供小于求，居民有强烈的购房需求（时机）10，最快今年底既可交房（时机）11，本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（时机）12，商业部分门面会随着以后本地小区建立及规划而升值（时机）1，价格较周边其他小区要高（威胁）2，本地区收入及购置力不高（威胁）3，居民对电梯楼及复式承受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）4，后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的比照及