中粮北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告

工程联合考察小组·2021年6月北京朝阳奥运核心区水源九厂工程可行性研究报告考察工作情况联合考察小组：朱海彬总战略管理部：刘冰，陈路市场部：符齐假日风景工程：王昊亮实地考察地块实地考察〔地块现状，周边环境〕周边竞争楼盘考察〔国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭〕情况沟通与假日风景工程团队沟通与北京万科803新工程小组沟通材料沟通工程采购、本钱市场营销、设计财务北京中心城市公司假日风景工程主要内容工程概况市场分析与时机选择产品解决方案工程运营土地获取方式及风险总结与建议1.1地块根本情况项目位置行政区北京市朝阳区奥运村乡

地段毗邻奥运公园

占地面积(㎡)代征地面积4300.653计容积率建筑面积(万㎡)可售面积12.726净地面积55523.862住宅面积12.626小计59824.515非住宅面积0.1容积率毛地（含代征绿地）2.5；净地2.68办公楼0

商业0.1地价地价总额(万元)底价87373.59车库(不含地下)0测算价159000不可售面积2.155土地单价(万元/亩)底价1049

小计14.881测算价1909不计容积率建筑面积(万㎡)可售面积2.4可售楼面地价(元/㎡)(扣除2万㎡定向安置房)底价6866

不可售面积1.076测算价12494小计3.476土地使用权归属北京市土地整理储备中心通过挂牌方式出让土地使用权土地规划用途居住

转让方式公开市场挂牌

1.2工程区位〔1〕北五环路国奥村中铁翰庭融域美伦堡北四环路林萃路域清街水源九厂工程位置示意图1.2工程区位〔2〕工程毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运会的成功举办，该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区工程位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥西南宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大本工程1.2工程区位〔3〕工程所在亚奥板块用地规划主要以居住、教育、体育设施、公园性质用地为主，且根本为已建成区，板块成熟度高，土地宜居性强1.3宗地四至及现状〔1〕地块北部〔北五环绿化带〕北部〔北五环地铁口〕东部〔奥运射箭馆〕东部〔奥运射箭馆〕西部〔水厂〕南部〔京师园〕道路及水泥硬化地面林萃路视频1.3宗地四至及现状〔2〕宗地位置鸟巢水立方国奥村奥林匹克森林公园林萃路南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越视线无遮挡方向1.4周边景观资源工程周边交通便利，道路通达私家车交通：十分便利,周边道路网络兴旺。主要交通线路北四环路——北辰西路〔或中轴路〕——科荟路——林萃路安立路——科荟路——林萃路市中心，道路网络密集,方便抵达轨道交通：在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块，2021年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城公交线路：工程东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园1.5周边交通北五环路京承高速北四环路机场高速北三环路北土城路京承高速来广营桥望和桥太阳宫桥五元桥四元桥三元桥上清桥健翔桥马甸桥健德桥安立路仰山桥安慧桥安贞桥林萃桥北苑路和平西桥西三旗方向科萃路大屯路北沙滩桥林萃路九厂南路北辰西路北辰东路景观大道5号线奥运支线线奥运支线二期工程周边教育、医疗、商业配套丰富北师大附小北大附中为明实验幼儿园中科院感应研究所洼里医院旭日购物中心解放军306医院（三甲）漂亮购物广场北辰购物中心北辰世纪中心林大附小本项目科大附小为明实验幼儿园中科院感应研究所北师大附小306医院1.6周边配套市政条件：工程三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外市政本钱从咨询方案6158万元减少至1860万，优化4298万中水电信燃气污水雨水上水电力1.7市政情况用地性质:居住及居住公共服务设施总用地面积:59824.515平方米建设用地面积:55523.862万平方米代征道路：300.822平方米代征绿地：3999.831平方米总建筑规模148809.23万平方米其中:2万平方米定向安置房建筑控制高度:60米净地容积率:2.68建筑套密度:250车位比:90平方米以上,1:1;90平方米以下1:0.5交评要求:项目北侧应开辟1条7米道路,项目内部南北通道路面不小于7米,两条道路采用双向交通组织机动车出入口应设置在南侧九厂南路和北侧7米宽道路上林萃路设置人行出入口,预留应急机动车通行条件应结合人行出入口、公交站点在林萃路开辟公交港湾10米宽代征绿地130m399m150m372m1.8规划条件现状住宅，高度60M55m不可建住宅项目北侧未来地铁出入口有噪音干扰东界界为林萃路，双向四车道，道路红线45m，有噪音干扰南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约30m。受日照遮挡，进深约55米区域无法建设住宅用地内需由竞得人实施考古勘探，并承担挖掘保护费用地铁站噪音噪音1.9红线内外不利因素用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取〔0.55元/㎡,不含电梯费)户型要求：90㎡户型120套，110㎡户型74套，140㎡户型6套位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设工作并交付朝阳区政府建设标准：不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳台楼房单元安装带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量保证房屋其他使用功能，到达入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意1.10定向安置房特殊要求北五环路北四环路清河八达岭高速本项目南沙滩北四环73号大屯小营安外大屯奥体中心唐宁ONE中铁翰庭07年以来，与工程相临的中关村片区、亚奥片区优质地段工程成交楼面地价全部超过在11000元/㎡1.11周边可比地价分析〔1〕1.11周边可比地价分析〔2〕参考地块容积率成交时间成交总价(万)土地单价(万/亩)楼面单价(元/㎡)大屯小营2.52006-11-15248008426227北四环73号2.62006-12-301780007145631安外大屯224号2.92007-11-2783500213713767龙湖唐宁ONE3.82007-12-19206000242411573中铁翰庭2.22008-1-3064000216314750南沙滩1.62008-2-1587008418200(扣除配建1万平方米廉租房)本项目2.682009-6-26159000190912494北五环路北四环路清河八达岭高速本项目奥运南区安外大屯奥体中心安立路西侧安外大屯工程〔已成交〕：6万安立路西侧〔潜在供给〕：8万奥南〔潜在供给〕：68万〔公建为主〕周边存量土地及未来潜在供给稀少，并且相对集中，板块内土地资源极为稀缺！1.12周边存量土地

项目土地属性

地块描述城市角色土地区位等级适合高端住宅开发历史角色城区北部，上风上水，邻近奥林匹克公园城市发展趋势奥运核心区，热点区域产业构成研究院所、大学院校、文化、体育、会展配套设施文脉属性中科院、大学院校聚集、奥运文化教育配套用地周边1公里半径内：北师大附小、为明实验幼儿园商业生活配套向东2公里即达亚北商业核心区，有北辰、飘亮等大型购物中心，餐饮、娱乐设施聚集。地块周边有生活所需的超市及餐饮，未来，北辰世纪中心商业兴起之中文体娱乐配套项目靠近奥体公园，奥运会后场馆可投入日常使用，运动设施完备。周边健身娱乐设施丰富。医疗配套项目3公里内三级甲等医院——解放军306医院交通条件公共交通林萃路上501路至北四环内牡丹园私家车项目紧靠北五环路，西距八达岭高速1200米，周边道路网密集，私家车交通便利轨道交通未来8号线二期可提供便捷的轨道交通条件交通噪音离主干道林萃路较近，有一定噪声噪音影响环境景观条件距离景观距离项目东侧为的国家森林公园，周边景观环境资源丰富。空气质量临近森林公园，空气质量优越红线外不利因数项目南侧京师园小区有遮挡，需考虑退线，东侧及北侧道路有一定噪声影响1.13土地适合进行高端住宅开发主要内容工程概况市场分析与时机选择产品解决方案工程运营土地获取方式及风险总结与建议2.1宏观市场情况06-08年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的趋势按照09年1-5月份上市和成交情况来看，预计09年上市量将低于08年；但由于08年成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计09年成交总量将超过08年，全年预计到达1200-1400万平米06年以来，批售比于08年3季度到达历史峰值，之后迅速回落，09年以来批售比持续维持在1.0以下说明：09年2季度数据截至5月底06年以来分季度批售情况历年上市成交情况2.2亚奥区域市场〔1〕本工程为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约60万平米北四环北三环京承高速八达岭高速本项目鸟巢北五环奥林匹克森林公园片区历年成交情况本工程位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型的G2类土地，但不适于首置类产品目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩,2.2亚奥区域市场〔2〕亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势片区内成交价格根本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个工程，多数工程仍主要是改善类产品为主片区历年上市成交情况08年以来份产品线成交比例〔金额〕2.2亚奥区域市场〔3〕各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小

库存套数库存面积(平米)07-08年月均去化套数存销比（月）首置11829.411710.1首改2823.4962.9再改90017.51018.9高端2199.31218.2合计258339.73267.9片区内分产品线存销情况2.3中关村区域市场〔1〕邻近的中关村区域将成为本工程的重要市场，本工程紧邻中关村区域，而该区域07年以来仅3个工程在售，供给绝对稀缺，需求旺盛本工程距清华科技园约6公里，直线距离约4.5公里，自驾车可在15分钟之内抵达中关村核心区域07年以来中关村地区仅万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片区北四环北五环八达岭高速本项目唐宁ONE翰庭清华科技园6公里2.4典型竞争产品〔1〕周边区域高端再改工程主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主，多数工程为普通再改产品竞品区域项目主力户型总价亚奥区域国奥村200三居、240四居700万美伦堡160三居290万融域148三居270万万和城210/260四居520万/650万亚运新新家园联排（400）1500万中关村区域唐宁ONE180三居、360四居540万/1000万中铁翰庭90两居、130三居230万/350万2.4典型竞争产品〔2〕龙湖唐宁one中铁翰庭国奥村2.4典型竞争产品〔3〕国奥村国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居和240平米四居，南北通透，精装修，工程规模较大，配套较好，剩余约6万库存07年国奥村月均成交95套，成交均价19000左右；08年成交均价超过27000，月均成交降至23套，09年成交均价30000元/平米，月均成交套数降至15套，总价600-700万工程销售情况2.4典型竞争产品〔4〕唐宁ONE唐宁ONE目前在售产品主要为180平米精装三居，后续产品供给较为充足，剩余库存10.2万1号楼东西向均价24000左右，南北向均价28000左右；3号楼均价35000左右，总价640万左右1#2#3#5#6#7#8#9#10#180平米三居开盘以来销售情况2.5市场分析小结本工程土地属性为G2，适宜于再改类产品线本工程所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好因区位、资源等不同以及开发商操作水平差异，片区内工程价格差异较大，工程的可操作空间较大国奥村〔剩余库存6万〕、万和城(剩余库存约10万)等工程后续资源不多，高端再改市场存在进入空间2.6产品建议由于本工程所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议工程定位于高端再改产品线：主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户主力产品为200平米三居和250平米四居，精装修，建议售价30000左右配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业态稳定车位售价15万左右，略低于周边工程售价〔17万左右〕，保证销售速度绝对稀缺的奥运景观资源G2类土地属性高端再改类产品较强的溢价能力高端再改类产品库存较小具备进入空间工程自身外部市场高端再改产品2.7竞争力评价本工程与周边高端再改工程相比外部景观资源具有显著的竞争优势，内外部的景观资源和产品将成为本工程的主要发力点项目主力户型交通便捷性比较周边配套比较外部景观比较内部园林比较产品比较综合评分国奥村200三居/240四居3343417唐宁ONE180三居/360四居3534318万和城210/260四居3422314世茂奥临180三居/250四居2253315本项目200三居/240四居3354419周边高端再改工程竞争要素比较说明：对每个工程的竞争要素进行打分，总分值为5分主要内容工程概况市场分析与时机选择产品解决方案工程运营土地获取方式及风险总结与建议3.1用地分析〔1〕北界为五环绿化带，据五环辅路最近点90m，有噪音干扰东界界为林萃路，双向四车道，道路红线45m，有噪音干扰南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约30m。受日照遮挡，进深约55米区域无法建设住宅西界为水源九厂，环境较好3.1用地分析〔2〕本工程位于北京罕见的自然绿化带中，同时南侧与城市界面相接3.1用地分析〔3〕工程东、北、西三个方向均有较好的景观3.1用地分析〔4〕3.1用地分析〔5〕-地段景观资源价值示意图：工程地段价值最高为东面，面向奥林匹克森林公园，其次为北面及西面3.1用地分析〔6〕从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视项目位置3.1用地分析〔7〕从奥林匹克森林公园景观区内向西透视项目位置3.2产品解决方案〔1〕总平面:二梯二户点式观景大宅3.2产品解决方案〔2〕鸟瞰图3.2产品解决方案〔3〕景观视线分析大户型观景视线小户型观景视线3.2产品解决方案〔4〕建筑性质分类商品房安置房商业及配套3.2产品解决方案〔5〕产品分布分析250平方米四居室280套200平方米三居室280套3.2产品解决方案〔6〕景观区域分析景观主轴线主要景观庭院3.2产品解决方案〔7〕交通流线分析地下停车场小区车行路主要道路3.2产品解决方案〔8〕半地下停车场面积估算：-可停车900辆-分三个主要出入口-分12个消防分区半地下停车范围停车场入口及主流线3.2产品解决方案〔9〕景观资源最优(270度大景观〕景观资源次优〔面向大景观〕景观资源中等〔内部景观轴〕景观资源一般140套212套104套104套景观资源最优(270度大景观〕景观资源次优〔面向大景观〕景观资源最优(270度大景观〕景观资源中等〔内部景观轴〕景观资源次优〔面向大景观〕景观资源最优(270度大景观〕产品景观资源分布3.2产品解决方案〔10〕户型200㎡三居250㎡四居主要内容工程概况市场分析与时机选择产品解决方案工程运营土地获取方式及风险总结与建议4.1工程开发方案开发方案：分两期开发，商品房每期开发63130平方米其中：一期，回购房、50%商品房、配套商业；二期，50%商品房节点结束时间结束时间０２规划设计2009-7-20

０３取得《规划用地使用许可证》2009-8-30---０４实施方案2009-10-152010-9-30０５桩基施工图2009-11-302010-10-15０６施工报建图2009-11-202010-10-30０７取得《建筑工程规划许可证》2009-12-302010-11-30０８全套施工图完成2010-1-52010-12-15０９节能节点2010-1-52010-12-15１０景观施工图完成2011-1-152012-4-15１１总包单位确定2010-2-282011-1-30１２获得《施工许可证》2010-4-252011-4-15１３基础施工（不含打桩）2010-4-302011-5-30１４主体施工2010-9-302011-10-30１５销售展示区实施时间2010-5-15---１６主体结构达到预售条件2010-3-12011-3-1１７取得《预售许可证》2010-5-102011-8-30１８销售展示区开放时间2010-6-15---１９销售开盘时间2010-6-202011-9-1２０外脚手架拆除时间2011-5-152012-6-30２１室外配套、园建2012-9-152012-11-15２２竣工备案时间2011-9-302012-11-20２３预验收2011-10-152012-12-15２４交付时间2012-3-202012-12-304.2工程销售方案销售方案〔商品房〕起价27500元/㎡月均涨幅250元/㎡均价30745元/㎡销售周期：2021年6月——2021年11月〔2.5年〕年份201020112012合计开发计划（㎡）6313063130126260销售面积（㎡）347224797943560126260销售额（万）97804146537143854388186销售单价（元/㎡）281673054233024307454.3工程本钱〔1〕本钱对标优化/关键部品部件确保工程高端再改品质序号成本项目水源九厂公园五号假日二期住宅1目标成本价差目标成本价差二开发前期准备费

169.741,110.97(941.23)135.7833.96三主体建筑工程费（不含精装修）2,360.502,959.66(599.16)1,632.31728.19四主体安装工程费

966.031,092.73(126.71)406.75559.27五社区管网工程费389.94386.593.35306.7983.15六园林环境费184.23194.87(10.64)153.7730.46七配套设施费226.02761.97(535.95)394.07(168.05)八开发间接费（不含资本化利息）353.85921.43(567.58)275.3278.53

开发成本（不含地价、资本化利息和精装修）4,650.307,428.22

-2,777.923,304.801,345.51

精装修成本2,500.002,600.00

1,400.00

合计7,150.3010,028.22

4,704.80

4.3工程本钱〔2〕

高层公寓回购房商业结构及初装修结构形式剪力墙剪力墙框架层数\层高16～18层\3.1m18层\2.8m1层\4.9m门窗工程单元门铜质单元门普通钢制门无入户门9000元高档入户门（紫台三居标准）950元入户门（红狮标准）铝合金门窗铝合金门窗（镀膜）塑钢窗（红狮标准）幕墙公共部位

精装修外墙装饰1～3层干挂石材；3层以上仿石涂料全部普通平涂石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙屋面装饰地砖砖保护层地砖砖保护层地砖砖保护层电梯厅装饰（公园五号标准）地面石材、墙面石材、吊顶乳胶漆（公园五号大三居标准）地面普通瓷砖；墙面、顶棚涂料无大堂（公园五号标准）地面、墙面石材；吊顶/涂料地面瓷砖；墙面、顶棚涂料无楼梯间地面瓷砖水泥压光水泥压光栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铝合金百叶简易空调架铝合金百叶室内装修

公园五号大三居标准；2500元/m2无无室内给排水小区燃气锅炉房集中供应24小时热水24小时热水无24小时热水24小时热水室内供暖小区燃气锅炉集中供暖PERT地板辐射采暖PERT地板辐射采暖散热器采暖室内燃气

燃气报警无无室内通风空调

大金VRV分户中央空调（公园五号标准）有加湿恒温功能无，预留插座和简易空调架（红狮标准）无电梯

日立高档电梯（加高空间和开启门宽度）日立低端电梯无弱电系统对讲系统高档彩色可视对讲语音对讲无室外智能化标准配置紫台、假日类标准园林环境600元/m2（景观面积）标准接近龙湖唐宁ONE高档园林，高于紫台、紫苑标准；以种植为主；4.4工程主要经济指标测算〔1〕全工程口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%，竞买出价15.9亿元，工程满足销售净利率12%资本化利息总额21221万元,单方可售：1668元/㎡经济指标总金额（万元）销售收入409186开发成本285646资金峰值-172479(10年5月)项目总投资288706净利润49302内部收益率18.86%销售净利率12.05%经济指标101112合计销售面积(㎡)347227997856560171260销售金额(万)97804158538152845409187结算面积(㎡)————171260171260结算金额(万)————409187409187单位净利润(元/㎡)————32662878结算净利润(万)-2567-40725594149302结算口径销售净利率(%)————13.2%12.05%工程主要经济指标工程开发各年销售及结算利润表达4.4工程主要经济指标测算〔2〕地价敏感性分析〔全工程口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%〕总地价（万元）土地单价（万元/亩）可售楼面地价（元/㎡）项目净利润（万元）项目净利润率项目内部收益率中粮净利润（51%）1500001801117865465513.36%21.17%278741540001849121015228012.78%20.12%266621580001897124154989912.19%19.11%254481590001909124944930212.05%18.86%251441600001921125724858911.87%18.59%247801640001969128874555911.33%17.48%232351680002017132014251810.39%16.39%216841700002041133584099410.02%15.86%20907174000208913672379479.27%14.82%19353175400210613783368819.01%14.74%18809179000214914065341288.34%13.56%17405180000216114144333628.15%13.32%17014193600232415212214895.25%9.76%109594.4工程主要经济指标测算〔3〕售价敏感性分析〔固定12%销售净利率，变动售价、地价，考虑资本化利息上浮〕售价变动幅度-2000-1000——+1000+2000+3000+4000销售均价（元/㎡）28745297453074531745327453374534745投标地价（万元）143700151500159000167000174800182500190000可售楼面地价（元/㎡）11291119041249413122137351434014930IRR18.96%18.87%18.86%18.72%18.64%18,58%18.56%销售净利率12.00%12.00%12.05%12.01%12.00%12.00%12.02%4.4工程主要经济指标测算〔4〕本钱敏感性分析〔固定12%销售净利率，固定销售均价30745元/㎡，变动开发本钱、地价，考虑资本化利息上浮50%〕开发成本变动幅度-400-200——+200+400扣除地价、资本化利息、精装的开发成本35573757395741574357投标地价（万元）165800162500159000155900152600可售楼面地价（元/㎡）1302812769124941225011991IRR18.65%18.73%18.86%18.88%18.95%销售净利率12.00%12.01%12.05%12.01%12.00%4.4工程主要经济指标测算〔5〕不考虑资本化利息上浮50%，中粮万科自有资金不考虑收取利息，考虑开发贷款，竞买出价17.61亿元，工程满足销售净利率12%资本化利息总额4512万元单方可售:355元/㎡工程主要经济指标工程开发各年销售及结算利润表达经济指标总金额销售收入409186开发成本286660资金峰值-190201(10年5月)项目总投资306429净利润49103内部收益率13.72%销售净利率12.00%经济指标101112合计销售面积(㎡)347227997856560171260销售金额(万)97804158538152845409187结算面积(㎡)————171260171260结算金额(万)————409187409187单位净利润(元/㎡)————32542867结算净利润(万)-2567-40725574249103结算口径销售净利率(%)————13.6%12.00%4.4工程主要经济指标测算〔6〕地价敏感性分析〔不考虑资本化利息上浮50%，中粮万科自有资金不考虑计取利息，考虑开发贷款〕总地价（万元）土地单价（万元/亩）可售楼面地价（元/㎡）项目净利润（万元）项目净利润率项目内部收益率中粮净利润（万元）1640001969128875571013.61%16.67%284121680002017132015367913.12%15.70%273761700002041133585266412.87%15.23%268581740002089136725046512.33%14.26%257371761002114138384910312.00%13.72%250421800002161141444657311.38%12.72%237521840002209144584397510.75%11.73%224271880002257147734134110.10%10.76%21083190000228114930399949.77%10.29%20396194000232915244372679.11%9.36%190064.4工程主要经济指标测算〔7〕售价敏感性分析〔固定12%销售净利率，变动售价、地价，按照实际合作,不考虑资本化利息上浮〕售价变动幅度-2000-1000——+1000+2000+3000+4000销售均价（元/㎡）28745297453074531745327453374534745投标地价（万元）159000167500176100184500193000201000209300可售楼面地价（元/㎡）12494131621383714497151651579416446IRR13.95%13.84%13.72%13.65%13.57%13.61%13.58%销售净利率12.01512.01%12.00%12.02%12.00%12.03%12.01%4.4工程主要经济指标测算〔8〕本钱敏感性分析〔固定12%销售净利率，固定销售均价30745元/㎡，变动开发本钱、地价，按照实际合作，不考虑资本化利息上浮〕开发成本变动幅度-400-200——+200+400扣除地价、资本化利息、精装的开发成本35573757395741574357投标地价（万元）182800179400176100172700169300可售楼面地价（元/㎡）1436414097138371357013303IRR13.58%13.66%13.72%13.80%13.88%销售净利率12.00%12.01%12.00%12.01%12.01%4.5工程资金解决方案〔1〕工程首笔地价支付时间：09年6月份资金峰值17.2亿元，预计在2021年5月出现；现金流回正时间预计在2021年4月份〔34个月)工程资金情况单位：万元4.5工程资金解决方案〔2〕北京中粮万科公司〔假日风景工程〕参与挂牌竞买，新工程中粮51%，万科权益比例49%，工程资金来源：中粮万科5月末账面可用资金7.4亿元，预计年末可用资金9.3亿元，2021年假日风景工程预计净现金流5亿元，可用于本工程利用假日四期及三期G地块做开发贷，置换销售回款，用于新工程，贷款金额预计5亿元。09年7月起分月按假日工程工程款支付方案分批提款利用本工程向当地银行申请开发贷款，首期贷款金额2.3亿元，10年5月份到账股东借款合计3.9亿元，中粮方按股比提供股东借款1.99亿元〔主要发生在10年2月〕主要内容工程概况市场分析与时机选择产品解决方案工程运营土地获取方式及风险总结与建议5.1土地背景一级开发商旭日房地产为工程所处奥运村乡集体企业，前期完成了土地一级开发工作，有二级获取