工程部运行手册

第三章中国工商银行总行营业办公楼物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册目 录一、 工程部的职责和任务 3二、 组织结构图 4三、 日常管理 5(一) 计划管理 5(二) 组织管理 5(三) 协调管理 6(四) 资料档案管理 6(五) 安全生产管理 7四、 专业管理 7(一) 动力设备 7(二) 保安监控及楼宇自控系统 8(三) 消防系统 8(四) 厨房、洗衣房、健身房及清扫设备 9(五) 锅炉房 9(六) 装饰保新 9(七) 中、大修 10(八) 能源、管理及节能降耗 10(九) 对外委托维保合同项目管理 11五、 岗位职责 12(一) 工程部经理 12(二) 工程部副经理 12(三) 工程师岗位职责［总则］ 13(四) 土建工程师 13(五) 设备工程师 14(六) 强电工程师 14(七) 弱电工程师 14(八) 中控室值班长 15(九) 主管 15(十) 中控值班员 16(十一) 秘书兼资料员 16(十二) 维修技工 17(十三) 发配电工 17(十四) 维修电工 18(十五) 弱电工 18(十六) 电梯工 18(十七) 锅炉房管理人员 19六、 工作内容及程序 20(一) 强电专业 20(二) 设备专业 28(三) 弱电专业 36(四) 电梯 43(五) 土建专业 55(六) 锅炉 60(七) 中控室 71七、 专项管理制度 73(一) 工作分配及人员调配流程 73(二) 机房值班制度 77(三) 预防性维修制度 77(四) 设备巡回检查制度 77(五) 机房“动火”制度 78(六) 维修材料及工具领用制度 781中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(七) 机房钥匙管理制度 79(八) 交接班制度 79(九) 档案借阅制度 79(十) 应急应变处理解决方案 80(十一) 水质化验制度 80(十二) 卫生制度 81(十三) 备品备件采购制度 81(十四) 领料工作管理程序 812中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册一、工程部的职责和任务工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大楼能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。3中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册二、组织结构图二、组织机构及人员编制副经理土建工程师兼预算 设备工程师秘给书土空排兼建调水资主主主料管管管员领领领班班班１２３人人人土木维维油修修工工工３５８人人人

工程部经理副经理中控值班长 弱电工程师 强电工程师电消电配计值维话防梯电划班修音自维运维主主像控修行修管管主主主主主管管管管管值维维维维领领班修修修修班班员工工工工３１２４３３１人人人人人人人值 维班 修员 工４ ２人 人１人 ６人 ２１人 ９人 １１人 １３人4中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册三、日常管理(一) 计划管理工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶(1).建立设备档案资料卡将大楼内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。(2).编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。(3).发出维护保养指令卡维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶①、②、③、

按编号发出，按编号交收入档。任务要明确，尽可能写明标准要求。要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。(4).维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。(二) 组织管理大楼的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。5中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(三) 协调管理(1).加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。(2).(3).

合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。(4).(5).

主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。(6).对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。(7).要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。(四) 资料档案管理设备及资料的建档工作，是大楼搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：(1).(2).(3).

建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。(4).(5).(6).

档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。档案也是大楼内每一台设备均应建立的设备登记卡。设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。6中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。(五) 安全生产管理楼厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大楼设备运行管理，要抓安全第一。从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(9).

设立安全管理组织。进行安全教育及训练。定期或不定期实施安全检查。事故发生原因的调查和分析。调查分析结果的保存。经常保持安全的工作场所。提高工作人员对安全教育的兴趣。制定工作安全守则及奖惩规定。负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。四、专业管理(一) 动力设备大楼的动力设备，包括大楼的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。配变电系统大楼供电系统中主要配变电设备有：(1).电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。(2).楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。(3).(4).(5).

紧急发电机、自动转换开关室及其附属设备。避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。室外照明设备等。7中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册暖通空调系统大楼中的暖通空调系统主要由下述设备组成：(1).冷水机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等 )(2).热交换设备(包括热交换器及热力循环泵 )(3).空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等 )。(4).新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等 )。(5).各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等。(6).送、排风机，鼓风机等。(7).空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等）。给排水系统(1).给水系统分饮用水（及自来水）冷水热水系统和直接饮用水冷水热水系统（有过滤、消毒、软化及反渗透等设备）包括水池、水箱、水泵、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、茶水间、清洁间等房间内的给排水各种设备及卫生洁具。(2).排水系统分污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统。电梯系统设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯 19部，解决人员、货物垂直运输需要。(二) 保安监控及楼宇自控系统(1).(2).

有线通讯系统，如电话系统、电传及传真。音响系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。闭路电视系统，如共用无线接收系统、自办录像节目系统、卫星电视接收系统。(3).(4).(5).(6).

保安电视，即保安监控系统。消防报警监控系统。楼宇自动化控制系统。电脑网络管理系统。(三) 消防系统(1).(2).

室内消防栓系统室外消防栓系统8中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(3).(4).(5).(6).(7).(8).

自动喷水灭火系统预作用喷淋系统干式喷淋系统泡沫喷淋系统低压二氧化碳气体系统烟烙尽气体系统(四) 厨房、洗衣房、健身房及清扫设备(1).(2).(3).

厨房内有灶具、厨具、主副食中西餐加工机械设备以及台案柜槽架池等配套设施。其中主要为新型中餐炒菜灶（三眼）、新型鼓风中餐灶（三眼）、新型蒸锅灶（800、1000）、四眼西餐灶、新型低汤灶、新型燃气蒸汽箱（60KG）、烤鸭炉、烤乳猪炉、三层电烤炉、电炸炉、电扒炉、电烤炉、可倾斜式电炒炉、座台四头电热炉；洗米机、切片机、和面机、搅拌机、馒头机、面条机、绞肉机、洗碗机，单头全自动蒸馏咖啡机；低温冷库、中温平台雪柜、18KG雪粒机；洗水池、墩布池、隔油池、化解池、活鱼池、双水槽、双槽洗涮台；作业台、放置台、面案操作柜、调理柜、配菜柜、工作台柜、贮碗柜、贮物柜、酒柜、炉台柜、吊柜、更衣柜、单星盆台柜、高身储物柜、高身四层架、购物架、配菜架、低架；排烟罩、油网烟罩等。洗衣房设有湿洗、干洗、烘干、熨烫、成型等设备。体育设施有男、女健身房、乒乓球室、台球室、桥牌室等用房。(五) 锅炉房分别供大楼空气处理机组加湿、生活热水和供应洗衣房及厨房操作间用蒸汽。锅炉房内并设置有除氧水箱、冷凝回水箱、给水泵、冷凝水泵、软化水设施、分汽缸等设备。(六) 装饰保新大楼的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下 3个部分：(1).建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。(2).墙壁墙布、木墙裙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。(3).天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。9中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(4).各种家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。(5).装饰品工艺品、书画、饰物、灯具等。(七)1.2.3.4.

中、大修根据设备设施所规定的大修、中修的周期应按期执行。工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己完成。专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。所有由专业公司进行的中、大修工作，工程部专业人员应进行全方位的配合、跟踪、监察、质量检查、验收签字。所进行的中、大修工作应有详细记录并记入设备档案、存档。(八) 能源、管理及节能降耗大楼的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大楼是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。大楼能源控制管理应从如下几个方面入手：(1).使设备、设施经常保持良好的机能和状态譬如，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。又如，不少大楼冷凝水回收系统多数均不正常，这是因为忽略了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。用汽设备（如蒸汽、厨房和洗衣房设备）排出的冷凝水，其热量约占蒸汽热量的12%—15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节省了锅炉的燃料。另一方面冷凝水是品质良好的锅炉给水，回收到锅炉可节省大量的水处理费用，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高 2%—3%左右。因此，冷凝水的回收利用经济意义很大。(2).更新耗能大的设备10中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。(3).保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。(4).确保保温层完好如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在 60°Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。(5).合理的安排运行譬如变压器，通常应工作在 60％－100％的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了。排风机、大楼内公共区域及楼外广场照明时间段的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。(6).准时抄表，监视能源消耗有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，炉内漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。(7).尽可能让机器满负荷工作如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。(8).采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。(九) 对外委托维保合同项目管理(1).大楼重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。(2).大楼技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大楼管理层，委托专业公司11中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(3).(4).

进行。委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。(5).各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。(6).所有由专业公司进行维修、保养的工作专业人员应进行验收签字。五、岗位职责(一) 工程部经理(1).在管理当局的统一领导下、制定、贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针，政策、规定和制度。(2).(3).(4).

根据要求为大楼所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修计划。建立健全工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和修改工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。(5).跟踪，控制所有水、电、煤气、煤的能源消耗，保证最大限度地节能。(6).负责准备并及时向管理当局上交所有有关报告及报表。(7).负责工程部员工绩效评估，并按照奖惩制度实施奖惩。(8).负责建立全部门各岗位责任。(9).负责建立健全全部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能。(10).认可签收部门所有发票。(11).在环境和安全方面保证大楼执行法律要求。(12).制定并执行对其它部门紧急情况做出反应的计划。(13).始终把消防工作放在第一位，做到防消结合。(二) 工程部副经理(1).负责协助部门经理工作，按制度要求对工程师、主管进行工作考勤、考绩。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令。(2).分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收。12中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(3).(4).(5).(6).(7).(8).

紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施。管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩。制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施。和人事部一起为工程部选择面试新员工。督促制定工程月报表，递交工程部经理审核。巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行。(9).完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。(三) 工程师岗位职责［总则］(1).(2).

在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行。编制或审定本专业所负责设备的年、季、月度检修计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施。(3).每天检查设备运行状况及工作现场：(4).检查设备运行技术状态，发现问题及时处理。①、 检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正。②、 审阅运行及值班日志，及时发现隐患并采取相应措施。③、 检查工作现场卫生状况，保持良好的工作环境。(5).安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。(6).负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监督执行、检查或抽查落实情况。(7).负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。(8).负责对员工进行安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。(9).严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。(10).负责与其它班组或部门的协调合作。(11).完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。(四) 土建工程师(1).(2).(3).

负责大楼土建内外装修，家具维修，项目预算及部分装修改造管理工作。负责大楼整改工程的预算和报价，并制作材料样板。负责审阅所有装修单位的报价单、订货单的合理性，并负责报批。13中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(4).(5).(6).

对所有请修单内容和大楼内的装修改造工程，按轻重缓急分类，制定计划，并安排施工。加强对所属员工进行防火安全方面的教育，并做经常性的检查。审定办公室、公共区域、土建装修、家具等年、季月度检修计划，并督促计划的有效实施。(7).(8).(9).

负责订购备品、备件及审核领料单。负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。制定区域的巡回检查制度，并抽查落实情况。(五) 设备工程师(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

审定设备、管道年、季、月维修及大修计划，并督促计划的有效实施。负责订购设备备件及外包项目。负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。负责督促本专业的员工严格执行防火及安全的有关规定。负责下达维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。监督和检查每日派工单完成情况。负责有关报表的统计：水质分析表、设备损坏记录等。(六) 强电工程师(1).确保和提供24小时有效服务，对客人投在任何时间内都应得到重视，并做出立即反应，直接处理应急事件。(2).(3).(4).(5).(6).(7).

确保所有请修单和电话投诉记录在册，按轻重缓急分类，并按请修单施工。确保楼宇输配电设备以及其它用电设备的安全，特别是防火安全、人身安全，要严格要求员工遵守劳动安全方面的法规法令。负责订购备品、备件及审核领料单。负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。定期检测大楼广场照明度，制定节电措施和节约计划。负责能源消耗统计、及设备运行状况检查记录。(七) 弱电工程师(1).负责大楼内音响、卫星、电话、电脑、消防监控系统、楼宇自动化系统及电梯设备14中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册运行、维护及派工单的管理工作。(2).审定和编写音响、卫星、电话、电脑、消防监控设备、楼宇自动化系统、电梯的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施。(3).(4).(5).(6).(7).

负责订购设备备件。负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。监督和检查每日派工单完成情况。监督和检查大楼客户音响服务完成情况。负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。(八) 中控室值班长(1).确保中控室为大楼客户提供有效服务并和大楼所有部门保持有效联系，对所有紧急要求及时做出反应。(2).确保“客人热线投诉”在任何时间都得到重视并做出立即反应，直接处理热线投诉，直接处理应急事件。(3).随时掌握大楼的机房、设备的运行状况，制订节能方案并根据设备运行情况及时调整使能耗降到最低。(4).审阅各系统运行监测技术数据及运行报表，出现问题及时处理。(5).确保所有请修单和电话请修记录在册，按轻重缓急组织有关人员修理。(6).确保所有请修单制度、预防性维修制度和新工作制度的正常执行和有效管理。(7).对备件损坏和积压 7天以上的派工单实行跟踪处理。(8).对公共区域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。(9).建立健全中控室规章及岗位责任制，并监督执行。(10).负责请修单统计及大楼空调区域温度监测记录工作。(11).负责大楼内机房动力设备运行及大楼设施的监视及派工单的管理工作。(九) 主管(1).(2).

在工程师的领导下，具体负责大楼内设施、设备的维修、运行的管理工作。在布置工作和执行技术管理时，把消防安全、劳动保护放在首位考虑，先布置安全，再布置工作，并切实领会管理公司消防安全制度和工业能源闭锁制度。(3).书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。15中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(4).(5).

正确按管理公司请修单制度对请修单实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态，对请修单当天完成特殊情况例外。凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。(6).编制本专业年度培训计划，负责培训讲课。(7).负责本班组人员的工作安排和技术指导。(8).负责检查有关员工的岗位责任制，巡检制度等制度的执行。(9).按月组织预防性修理并上报完工量。(10).完成上级指派的其他工作 。(十) 中控值班员(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

在中控室值班长的领导下，协助做好白班所管辖的机房设备的运行管理及派工单分发管理工作。当值班长不在岗时，代行值班长的全部职责。迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。热情接待各部门员工，承接请修单，按规定进行登记、分发。及时处理投诉，并通知部门有关领导。做好所辖机房设备的运行监测记录，发现问题及时调查。定时通过电脑终端对各空调机房的温度参数进行监测，并进行记录。对通过电脑终端所做的任何操作都应有详细记录，备案并在交接班时对接班人交待清楚。(8).负责中控室消防安全系统的操作，遇有紧急情况及时与保卫部取得联系。(9).做好各区域的巡视检查，发现问题及时处理。(10).完成上级指派的其它工作。(十一)秘书兼资料员(1).负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。对员工工伤、处分等材料存档，文具用品的分发，工程部内部文件、资料、施工单通知的周转和回收。(2).对大楼全部图纸分类保管、编排目录、保养更新、日常借阅和确保完整无损，每年核对并联系设计单位补缺。(3).对大楼所有设施和技术说明书、图纸、备件手册进行统一保管的日常管理、分 类登16中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(4).(5).(6).(7).(8).(9).

记、编制查找目录。负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。为经理转接电话。负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。会议记录，整理会议机要并翻译、打印、发送。对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。新工作单承接、审查、周转、完工存档、季度统计。(10).工程部月度报表，按时正确填报发出。(11).完成上级领导交给的其它工作。(十二)维修技工(1).严格各项操作规程及各项规章制度。(2).始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢牢树立安全第一的思想。(3).确保请修单按时完成，不得积压。(4).服务中做到宾客至上，微笑服务，使大楼内的客人及客户能够满意。(5).做好运行记录，认真履行值班检查制度。(6).完成维修任务，做好维修记录。(7).爱护工具及公物，视工具为第二生命。(8).完成上级交给的其它工作。(十三)发配电工(1).负责配电室值班运行管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定。(2).严格执行安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作是报表，按规定手续做好交接班工作。(3).认真做好配电室安全防火防事故工作，保管好高压电路检修工具，定期检查绝缘情况。(4).熟悉并掌握停电时的应急发电方法，确保大楼供电的连续性和可靠性。(5).熟练掌握大楼的供配电方式、线路走向、设备技术性能和实际操作方法。(6).按计划做好发电机组及变配电设备的月、季、年度维护保养工作。(7).完成大楼各强电竖井内各开关设备的巡视，检修工作，对于不能及时处理的故障或隐患及时向主管或工程师汇报。17中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(8).(9).(十四)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(十五)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(十六)(1).(2).

认真填写大楼用电量日报表及月报表。负责搞好配电室的清洁卫生工作。维修电工负责大楼所有照明线路和灯具的日常管理和维修工作。负责大楼所有机房内电器设备的维修和保养。完成大楼内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管或工程师汇报。做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。完成大楼客户因装修改造而提出的新工作申请。弱电工负责弱电机房（电话机房、音像机房、电脑机房）内设备的日常维护管理及运行监测；填写工作日志。认真保管电子设备维修专用仪器、仪表保障达到仪器的各种工作指标。根据计划做好电子设备的月、季、年度检测维护工作。对电子设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。保证机房的工作环境条件达到设备的要求，做好防火、防潮、防静电工作。负责为大楼客户提供安装电话及维修的服务。确保大楼背景音乐、电视系统的正常工作。负责大楼消防系统、自控系统的维护和检修。电梯工负责大楼电梯的日常运行及管理工作，密切监视和掌握电梯运行状态，对所出现的问题做出及时处理。遵守各项规章制度，不在机房会客，不得擅自离岗、串岗，做好巡视检查工作，认真填写值班记录。(3).及时排除电梯故障，确保正常运行。如遇紧急情况应保持镇定，根据《应急处理程18中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(4).(5).(十七)

序》等规定采取必要应急处理方法，并报告部门领导或工程师。按时配合完成电梯设备的定期保养项目和维修任务。按时开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。锅炉房管理人员管理人员(1).认真贯彻执行国家及北京市有关锅炉安全的条例、规程、规定并组织具体实施。(2).有一定的锅炉使用管理水平，具有锅炉安全技术知识，并经过培训考核，取得市劳(3).(4).

动局颁发的证书（包括《操作证》、《燃油、燃汽炉证书》、《锅炉管理证书》、《节能证书》、《水化验证书》），并且需对煤气使用有一定专业水平。负责组织对司炉工、水质化验员进行技术培训和安全教育。主持制定锅炉房各项制度、操作规程，并报送有关领导审批后组织实施，组织司炉、水质化验等操作人员对规章制度进行学习并检查执行情况。(5).(6).

传达并贯彻主管部门和锅炉压力容器安全监察机构下达的锅炉安全指令。制定或参与制定锅炉定期检验、检修计划，并对检验质量进行验收，保证设备完好。(7).对锅炉安全管理上的重大问题，有权直接向锅炉压力容器安全监察机构报告。司炉工(1).煤气锅炉严禁非司炉工操作，锅炉工需经劳动局考试合格领取操作证方可操作。(2).熟悉自己使用锅炉及其设备的性能、结构、作用及排除故障的措施。(3).不允许在锅炉房内吸烟，禁止无关人员进入锅炉房。(4).根据任务需要做好供汽工作。(5).随时注意观察锅炉运行情况，发现问题及时处理，并将情况上报主管或值班工程师。(6).锅炉在运行中，没有特殊情况不得擅自停炉，如需要停炉要经工程师或工程师领导批准。(7).值班人员应留心观察风机、给水泵运行情况、循环水泵每星期倒一次泵，做好巡视工作。(8).(9).

值班人员应做好卫生工作，使锅炉房成为一个干净整洁舒适的环境。每班要坚持冲洗水位计（最少两次）并根据炉水碱度进行排污，做好记录。19中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册六、工作内容及程序(一) 强电专业大楼供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在 6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以上(包括560KVA)的变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。大楼供配电概况∶变压器∶型号∶SC3-2500/10； 型号∶SC3-1250/10 型号∶SC3-1000/10容量∶2500KVA； 容量∶1250KVA 容量∶1000KVA输入电压∶10KV； 输入电压∶10KV 输入电压∶10KV输出电压∶0.4KV； 输出电压∶0.4KV； 输出电压∶0.4KV；数量∶三台 数量∶两台 数量∶两台双路电源供入∶10KV备用发电机(2台)∶1400KW电容器柜6面高压配电装置16面（手车式）低压配电装置36面（抽屉式），低压应急开关柜 10面1. 变压器(1).操作规范电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成为其它各种设备正常运行的必要保证。ii.iii.iv.

本大楼所使用的七台变压器为密封免维护干式变压器。变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。本变压器本身具有保护功能，即超温报警及超温跳闸功能。(2).巡查制度应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。20中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册ii.iii.

每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时做出相应处理。各连接点应无松动，无异常响声。(3).维护保养变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次仃电清扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20℃时，绝缘电阻的最低值为300MΩ，良好值为450MΩ。高压配电装置(1).操作规范i.ii.iii.iv.

高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。倒闸操作时应按要求填写操作票。倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。真空开关两侧隔离开关操作顺序∶送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。防止误入带电间隔。(2).巡查制度每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。ii.iii.

每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。隔离开关的固定触头与可动触头的接触是否良好，接触深度是否一致，有无发热现象。金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可靠，有无松脱、腐蚀、断线现象。(3).维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发现的缺陷和异常现象。21中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册低压配电装置(1).操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。(2).巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。各项仪表指示是否正常;ii.iii.

电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象 ;三相电流是否平衡，三相电压是否正常 ;各种低压电器有无异常声音及气味;空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好;vi.vii.

配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅 ;接地线连接是否良好;高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。(3).维修保养低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来之前，一次则在冬季之前。电容器(1).操作规范正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。(2).巡查制度电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一起，内容如下∶i. 电容器三相电流是否平衡，其误差不超过 5%。电压是否超过允许值;22中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册ii.iii.

电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象 ;外壳温度是否超过其允许值 ;绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕迹、各部接头接触是否良好，有无发热，变色现象；电容器组有无异常响声或放电火花；(3).维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下：i.ii.iii.iv.

清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；检查各紧固部位的螺丝有无松动；检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；检查空气开关的触头有无烧蚀现象；自动转换开关室及紧急发电机自动转换开关室正常工作时置于“自动”位置。发电机作为备用电源，在大楼双路供电出故障时启动，供应大楼紧急事故照明及供应消防设备、消防梯，污水泵和保安、营业用房等处的用电，其使用时间较短。为确保在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每周一次对发电机进行空载试发电。(1).操作规范发电机投入运行后，应观察发电机运行情况5-15分钟，确认柴油机无异常响声、油温、水温、电压、频率应正常。(2).巡查制度i.ii.iii.iv.

每班应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位是否正常 ;对蓄电池进行检查∶电解液、比重是否正常；对附助设备检查：电池联接线开关、油箱、油管、排烟管道是否正常检查完毕后，必要时，对蓄电池进行电解液补充、充电；(3).维护保养随时注意水温及油位变化，补充燃油。空调机房强电箱及风机、水泵强电箱(1).操作规范维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱的功能及设计23中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册ii.

参数一详细的了解。在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必须有人监护。iii.检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查 ;检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开关。不允许误操作造成大面积停电。在停电检查时要挂标示牌。严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。停电后必须使用合格的验电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。操作人员应听从监护人的指挥，监护人在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作，有权令其停止工作。监护人要随时提醒操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。工作结束后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。(2).巡查制度检查人员必须定期按时巡查，每五天一周期。24中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册检查内容包括∶强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好记录，认真填写记录表。在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应马上采取临时措施并上报。必要时应停止设备的运行。iv.v.

检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配。巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。(3).维护保养及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如∶主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。iii.iv.v.vi.

保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。严禁带电拉动导线以免发生触电危险。（空调、风机、水泵的）电动机(1).操作规范维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的情况。设备在试运转前要进行以下检查工作∶①、②、③、④、⑤、

人工盘车以确保正常运行；要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；检查电动机是否完好合格，热继电器整定值是否在规定范围内；与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；25中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册⑥、 检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；⑦、 传动装置、电动机及设备周围有无杂物； ⑧、电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；⑨、 对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘，合格后，方可使用。严禁频繁起动电动机，以免引起电动机发热，影响使用寿命。iv.v.

起动多台电机时，应按功率大小，从大到小逐台起动，不可同时起动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。电动机接通电源后，发现不能起动或转速低及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查。vi.vii.

电动机轻载起动连续不应超过 3次，重载不应超过 2次。电动机起动后应注意运转方向。电动机接通电源后不应用手直接接触及所联接的金属导体。(2).巡查制度巡查人员每五天一周期，按时巡查，并认真填写巡查记录表。巡查内容如下∶①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、

电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声；电源电压是否正常；是否缺相；电流是否正常，是否超负荷运行；散热是否良好；轴承是否损坏，皮带是否过紧；外壳接地是否良好；iii.认真摇测电动机绝缘并正确使用摇表，摇测电机绝缘时，应选用 500V兆欧表，测量时，应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前应对摇表进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，摇表 L端子线接设备的相线，E端子接设备地线，顺时针摇动到120转/分，待调速器发生滑动后，即可得到稳定的读数，测量中禁止他人接近设备，严禁带电摇测电动机绝缘，以免造成仪表损坏。发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。26中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(3).维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修， 1年大修一次，小修在 3-5月份，9-11月份。小修内容包括∶清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。大修内容包括∶电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新绕制。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。电器竖井(1).操作规范操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电。ii.iii.iv.

操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施。vi.vii.

要实行工作票制度、操作票制度。检修竖井电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，并随时提醒操作人注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施后方可送电。检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离开现场。(2).巡查制度27中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。ii.iii.iv.

巡查时间为每周二，并及时向领导汇报所发现的问题。巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对做弊者要严肃处理。巡查人员要听从领导安排按时定期检查。巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，检查开关及导线容量是否与用电设备相匹配。巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。(3).维护保养定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备的运行电流，观察开关导线运行情况，应定期摇测绝缘。ii.iii.iv.v.vi.

每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于 500V，截面不小于21.5MM的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。柜内编号应齐全，连接采用端子排。配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。(二)1.

设备专业水泵房蓄水池大厦蓄水池是为大厦提供消防用水，二层以上的生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。(1).蓄水池的清洗工作应每年进行 1次，时间宜在双休日的夜间进行。(2).对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作∶通知客务部并由客务部通知客户停水。28中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册ii.iii.iv.v.

通知保安部停水，加强消防监视。通知强电专业配合并准备照明用具。通知管家部配合做好清洗准备。准备好必备用具∶吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。(3).清洗步骤∶提前1天关掉蓄水池进水阀门。ii.iii.iv.v.vi.vii.

待蓄水池水位降至最低点。关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。对所有清洗工具进行消毒。对蓄水池进行清洗。清洗完毕，进行消毒。最后再用清水清洗一遍。打开蓄水池进水阀门。打开所有生活、消防水泵的自控电源。(4).(5).

对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。冷、热水水泵(1).(2).

生活水泵的保养应每周进行 1次，水泵要随时注油，且每年要换 1～2次新油。保养内容∶检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。ii.iii.iv.v.vi.vii.

检查盘根是否渗水。检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。观察压力表指示是否正常。检查进水阀门和进水系统是否畅通。听水泵机组运行时有无异常杂音。注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。(3).填写保养记录卡。29中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册消防水泵(1).消防水泵的保养应每月进行 1次，平时要随时注油，并且每年要换一次新油。(2).保养内容∶i.ii.iii.iv.v.vi.

检查泵体清洁状况。检查各种螺丝联结是否牢固。观察压力表指示是否正常。检查盘根是否渗水。检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。听水泵运行时有无杂音。(3).填写保养记录卡。加压水泵(1).加压泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。(2).保养内容∶i.ii.iii.iv.v.

观察压力表指示有无异常显示。检查加压泵盘根是否漏水。检查机械运转是否正常。检查电气控制设备有无断路现象。检查电气控制是否灵敏。(3).填写保养记录卡。(4).如发现电路故障，应请电工配合维修。12个污水井及24台潜水泵(1).要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。(2).保养内容∶检查自控和手控是否运转正常。ii.iii.iv.v.

清理隔油器。清理污水井中的杂物。清洗泵体。检查水泵是否被杂物堵塞。30中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册(3).填写保养记录卡。化粪池(1).应与环卫局签定化粪池清掏合同，由环卫局出专人负责、定期清掏。(2).每年配合环保部门做排水监测。二氧化氯发生器和紫外线消毒器(1).(2).

对二氧化氯发生器和紫外线消毒器的维修保养至少每天做一次。保养内容∶检查、擦拭仪器。ii.iii.iv.v.

检查二氧化氯发生器的用盐量，以防缺盐。检查仪器的电源是否接通。检查消毒器的紫外线灯管是否损坏。检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。(3).直接饮用水系统设备：加药罐每年定期清洗，砂过滤器、活性碳过滤器需定期更换、清洗。(4).卫生间、茶水间、清洁间、浴室需指定专人负责日常维修。设备运行管理操作规范(1).在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。(2).在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。(3).在设备运行工作中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二装工程的设备改装和移位工作的顺利完成。室外喷水池制定每日喷水池启、停时间表，如情况需要可用手控制程序喷水。要有专人定期捞取水池内漂浮物，每日撒泼一次CUSO4，喷一次去泡剂。定期换水，排放完污水后，彻底清刷水池四壁、管道和池底，然后注入清水。每年十月底将池内存水全部排净，以免水管冻裂，并时喷水嘴做除垢处理。此外，为保持排完水后水池的美观，建议在池内摆放云杉等常青树。31中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册设备运行的巡查制度(1).设备运行的巡查应每天进行 1～2次。(2).由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。(3).巡查地点∶贮水池、水箱间、 12个污水井和24台潜水泵、煤气表房、自来水井。(4).巡查内容∶蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、加压泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵等设备是否正常运行及大楼的用水、用煤气数量。(5).若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。(6).巡查完毕后，作出巡查记录。洗衣房、厨房设备管理制度为保证人身设备安全，人员操作时应严格遵守洗衣房、厨房的有关安全操作规程。所有设备均由各专业指定专人负责。值班、交接班制度(1).值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。(2).值班人员负责巡查设备运行情况。(3).巡查完毕，作出巡查记录。(4).值班人员要认真填写交接班记录。(5).值班人员交班时，如有遗留工作，应在交接班记录中注明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。(6).接班人员必须在交班记录上签字。暖通空调专业(7).制冷供暖部分冷冻机①、②、③、④、⑤、

操作规范开机前的准备∶查看电脑中心的故障显示屏是否有异常情况。故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正常。如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻泵。等水泵运行几分钟后再开冷冻机的起动键。机组起动后注意观察电流和冷冻机负载情况，并做好相关的记录。开机后∶32中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册①、 在全系统负载没有拉下来之前，必须经常观察机组运行状态。②、机组负载正常后，每 1小时巡查并记录一次机组的运行数据。③、①、②、①、②、③、①、②、③、④、

根据负载情况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。停机操作根据运行时间的要求，及时将机组手动关闭。关机后半小时内不能再次起动冷冻机。巡查制度开机前必须巡查与机组有关的压力、温度表并做好记录。开机后随时注意机组运行情况如有异常情况应及时向有关领导反映。机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。维护保养冷水机组每运行一个周期就必须进行一次保养。保养的主要内容为∶机组清扫；马达电源检查；更换过滤器；冷水机组每运行一年就必须进行一次全面的保养。保养内容为∶更换全部冷冻机油；更换过滤器；清洗水室；检查电器备件；冷却塔操作巡检制度每日定期巡视检查冷却塔。查看风机，风机皮带是否正常完好。散水状态是否完好，布水是否均匀。检查填料是否完好。调整自动补水浮球的高度。维护保养制度每年入冬前必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进行修补。检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。对冷却塔进行运行前的清扫。(8).空调部分空调机组33中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册空调机组的操作∶均由各场所的人员，根据气候、温度、客人的感觉，来开启或关闭。①、②、①、②、③、④、⑤、⑥、

空调机组的巡视、检查、保养∶空气过滤器∶过滤材料的更换；过滤材料的清洗；冷热盘管∶盘管的清洗；盘管漏水情况的检查；冷水进、出阀门的检查；温度计的调整；冷冻水管疏通；托水盘冲洗；每月巡视、检查内容∶传动装置的检查、调整和更换；过滤器拆下、清洗；保温材料层的检查；冷凝排水管的疏通；托水盘的冲洗；风机盘管大楼写字间内采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间的温度由客户通过房间内置的温控器来自行调节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统 (进水、回水及凝水)、盘管设备及温控装置。巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表∶巡视检查项目检查/维修内容周期空气过滤器清洗1次/季冷热盘管有无开列1次/季送风机运转是否正常1次/季滴水盘凝水是否通畅2次/季管道有无堵塞及滴漏随时风机盘管的清洗除对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的翅片进行清洗。翅片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能满足房间内温度的要求。翅片的清洗工作每34中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册年应进行两次，时间应选择在换季期间进行。①、②、③、④、

操作巡查规范值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行情况。听机组运行声音是否正常；查各风门是否符合要求；风机皮带松紧度是否合适；管道、节门、压力表、温度计是否正常；值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，防止出现伤人事故。维修人员进行维护需要停止机组运行时时，须通知中控室。空调系统的维护保养每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修∶冷冻机组的冷凝器，蒸发器管道的清洗。冷冻机组的加氟、换油。空调机组翅片的保水。冷水系统的保水。每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。热交换器的清洗保养。热水系统的保水。空调机组翅片的保水和清扫。(9).进、排风部分交流风机∶①、②、③、④、

叶轮的清扫；轴承的更换；皮带的检查和更换；风机基础螺丝的坚固；电机的保养∶①、②、③、④、

控制线路的检查；控制电器的检查；电机绝缘的测试；电机轴承的加油；风机维护保养制度①、机组每运行1000～1200小时必须对风机的轴承进行加油保养；②、 空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速35中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册机油；③、风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带的调整；(10).机房管理制度i.ii.

冷冻机房值班制度认真遵守冷冻机房各项制度。值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。要认真记录冷冻机组运行状况，并及时汇报异常情况。严禁长时间占用电话聊天。听从专业工程师及主管的调动，外出执行任务要说明去向。值班期间，保持值班室及机房卫生。每周检查一次各机房消防器材完好程度，并记录。遇有特殊情况不能到岗，需要先经主管批准。冷冻机房交接班制度每天提前15分钟到岗。接班人员必须按规定着装方可上岗。双方共同巡视冷冻机组及系统运行状况。下岗人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。当班发生的任何机组或系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。冷冻机房安全工作规程从事冷冻机组运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备事故。现根据冷冻机房的具体情况，制订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：(三)1.

冷冻机组的组成、设备的性能、运行方式和操作步骤。各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。消防设备的使用方法。弱电专业弱电消防系统36中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册大楼采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为确保大楼的防火安全，所有消防设施、管线均应定期进行巡视、维护保养和测试。(1).火灾自动报警机大楼现使用的是英国精灵公司最新型的自动报控制机，型号为 3400。它能自动检测并显示各报警点的位置、编号及报警类型和状态。除此之外它还能自动检测各种机内故障并显示出来。便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地点及类型，便于巡查。操作规范①、 主机的日常监视及操作由保安部经过操作培训的消防人员负责。并且在报警后迅速到报警地点确认现场状况及发生原因。②、③、

当主机发生机内故障时立即通知工程部维修人员，并及时与厂家有关人员取得联系。日常主机应打在非联动状态，当有火灾发生时将其部分设备设联动，当遇更大的火灾时，来不急逐一打开联动时，可按动火灾确认按钮，将所有设备均设置在联动。巡查制度消防控制中心监视确认日志发生日期 发生时间 事件的 事件发生的详 事件发生原因 交接班次 确认人员年月日 类型 细地址(ii) 消防控制中心主机及手动台工作日志检查项目 正常工作状态 检查结果 备注工作电源指示灯报警音响显示窗触摸屏水泵指示灯卷帘门指示灯断电指示灯空调指示灯非联动指示灯主备用电源电压CRU终端故障开关注意干线故障延时确认消火栓起动37中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册盘内故障电源异常屏敝变更灵敏度延时变更保险丝填写人签字∶日期 年 月 日每日巡视各层手报、探头、正压送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观是否完整，状态是否正常，是否与主机显示状态一致。维护保养每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外部接线是否有松动或其它问题，观察机各部分是否工作正常，闻一闻是否有异常气味。（注∶除工程部相关人员外其它人员不可随意打开机柜及触摸内部电气元件，开关和接线）测量各部分电源工作电压是否正常。对打印机进行测试。主机内部易损元件应具有备件以便随时更换。主机表面应保持干净，机柜周围不得堆放物品，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面，线槽应将盖子扣好，以免线路受损。(2).自动喷水系统大楼采用的湿式喷水灭火系统由闭式喷头管道系统，报警装置和供水设施等组成。该系统在管道内均充满有压力的水。管道井内设有水流指示计，监视水流的动态。由于管网内常年充满水，因而建筑物内常年温度 4℃。此种系统具有结构简单、使用可靠、管理方便、灭火速度快、火灾控制率高、经济的特点。其中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和下垂型自动喷水头等。i.ii.

操作规范（略）巡查制度自动喷水系统日常巡视检查的主要内容是∶检查系统各工作部件的外观状况，管道是否漏水，阀门开、闭是否正常，起动水泵的控制系统是否完好等，并由巡检人员提供日常寻检报告。（下表可供参考）自动喷水灭火系统日常巡查报告。检查内容 检查结果 处理情况1.自动喷水系统的水箱水位是否充满2.水箱通向系统的阀门是否全开38中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册3.稳压泵进、出口端阀门是否全开4.报警阀前端阀门是否全开5.报警阀上压力开关及水力警铃前端阀门是否全开6.压力表是否正常7.排水阀是否关严8.报警阀试验阀是否关严9.各层检修阀是否全开10.各层末端放水阀是否正常11.主系统水压力是否正常12.喷洒主泵自动启动系统是否完好13.水源水位是否正常巡查人员签字∶ 设备人员签字∶ 主管签字∶注∶系统内部的阀门必须无条件地全开，系统外部必须无条件地全关。此项工作应由水系统的设备主管人员负责或与消防人员协作。维护保养消防用稳压泵及喷洒泵应是一用一备，应每一周或两周做一级保养一次，每一年或二年做二级保养一次。（具体保养方案由设备人员制定）喷淋系统的测试每季度做测试一次，每次选择不同防火分区，人为喷洒，观测启稳压泵，喷淋泵，停稳压泵，喷淋泵。并测压和监视消防主机显示报警和控制是否正常，并作出测试报告且由参加人员签字。(3).消火栓系统操作规范①、②、

消火栓系统平常处于非联动状态，因大楼采用的消火栓内破玻璃式按钮远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时只是消防中心显示信号但并不启泵。非消防人员不得打开消火栓或将其内部物品移做它用。日常巡查制度（参看下表）序号 检查楼层 备注检查内容室外消火栓标志应完整，醒目消除消火栓周围杂物消火栓外表油漆颜色完整箱内水带，水轮是否齐全箱门开关是否完好水带是否霉变、损坏栓口橡胶圈有无损坏及丢失水泵远程手动按钮是否完好消火栓检修阀是否常开39中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册巡查人员签字∶ 部门主管签字∶注∶消火栓测试应有公司领导批准，并由保卫及设备人员配合，日常巡检由保安人员完成。维护保养消火栓泵的维护、保养与喷淋泵类似，由设备人员负责。(4).机械防、排烟系统大楼采用的是正压送风及机械排烟相结合的方式。操作规范①、 各正压送风口，排烟口，平常应处于关闭的位置，并且是非联动的，当遇有火情时将其置于联动控制并打开。②、 正压送风机和排烟排风机平常也是不开的，且处于非联动状态，遇有火情时，将其置于联动并启动③、 空调防火阀和排烟防火阀的动作也应按防火需要而开启或关闭。巡查制度①、②、

检查各风口、风阀的完好情况和状态。每日开启风机，记录电机电流是否正常，开启后再放回自动状态，检查电机及风机有无导常声音;皮带是否完好;有无老化现象等。并作检查记录。（此项工作由设备专业人员完成）维护保养风口、风阀、风机的定期检查与维护由设备人员自定。(5).线路部分操作规范①、②、③、④、

工程人员对线路进行检查时，应带齐所用工具。检完后应将接线拧好上实，使其接触正常。应将每层的中继器箱内接线图贴于箱门上，以便查线时用。发现模块，信号线或手报，探头等缺损现象应及时补救。巡查制度每天对各层中继器箱竖井进行巡查。其中∶①、②、③、

竖井内外应保持整净，门锁完好，照明正常。中继器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常。接线有无松动及破损现象。40中国工商银行营业办公楼物业管理 ---工程部运作手册④、⑤、

线槽是否完好，槽盖是否也扣好了。检查竖井内是否有水或其它情况。(6).工程人员每星期要对车库干式喷淋系统、锅炉房泡沫喷淋系统和配电室及发电机房的二氧化碳气体灭火系统进行一次系统压力检查及阀门位置检查。(7).消防系统维护为确保大楼防火安全，所有设施均应定期试验，以一年为一个完整周期。大楼消防分区系统，以每一个半月的时间进行一次系统内所有消防设施的测试及维修工作。检测内容①、 对系统内每一个探头进行人为吹烟或加湿测试，观察测试结果，并监测主机显示及线路是否正常。②、 对系统内每一个手动报警按钮进行人为手动测试，并对其内部消防电话作通话测试。③、 对区域内所有风口、风阀作人为手动和主机操作及联动和联动风机及复位测试，并测量风口风速及压养。④、 对区域内卷帘门作手动及联动测试。⑤、 对系统内断电停空调进行测试，此项要有电工和空调专业人员配合。⑥、 每年应按高区、低区分别做消火栓喷水试验两次，并测量压力大小和人工模拟消防水泵故障，检查消防水泵