工程管理类专业房地产经济学

西安建筑科技大学华清学院第页房地产经济学论文房地产价格分析引言房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。当地产价格的构成伪目问1姥.谈踩哑土丹地含开因发凤费发：碧包拳括况征假地单补杠偿扰费肯或赵拆苦迁堆安招置叶费锣，疼七涉通调一详平臣费值，占勘西察眼设钞计章费届，份拆需迁会征霸地韵管湿理潜费赖，拾土朗地烟出犁让随金肺；饺腐行2唤.当类技房掩屋亦开倚发肉费激：珠包箱括坊房队屋远建之筑丰安疑装略工牌程勇费艳，岁附站属棍工绝程木费嚷，从室板外乱工券程游费胞；誓左爆3冻.要困锣各常种蹄配资套料及劝税减费默：翻公是共终建亲筑扫配挪套缴工迁程狸费暗，封环貌境述卫题生瞒绿煤化张工徒程净费祝，顺“估四齿源码费街”姐，关大角市游政暖费沃，汉两龄税杀一测费着，串粘烫砖香土晨专籍用泳费苦，妻管俯理冷费能，巧利镜润剩。嫩影羡响耻房棚地肯产果价雾格妙因茧素涌搬笛1虚.腿责泪一静般年因浮素盼，帜主各要意包摄括寇：绵社喷会妨因虫素管（溉社胳会住稳添定赛状云况佩、骗人农口阔状在况公和逐城敢市型化排）洞。盾冒率经叙济洗因妹素菠（腾国潮民脊经兔济锅水台平钓发份展慧和虫发怜展良趋盲势求，庙金雄融团环怪境控，号税后负乱）尖。浊吴制结度嗓及份政皆策仙因右素吧（蝇土宴地邀制板度筛及帝政佛策嗓；撇住君房陆政盗策沉及描制呈度泼）袜。若枯摊2化.走曲弃愤区量域愉因估素言，吵主侧要齐因握为神一仆个月城略市潜内赛部升不负同宽功掀能话分蒸区校地膀价揭；跃主合要烈分耻为梯：喊商练业吗区区、秧住弓宅踩区赚和津工友业塑区除。订兆队3懒.抱略就子个恶别慰因染素弓，遥所擦谓手的巡个嗽别涌因耗素沈指舍影窑响弓同绞一初功云能亦分肠区伐内伪不赌同青具切体议地乌块止价满格版差涉异隙的乒微究观舍因向素避。议其必中臣包妖括培：咳a畜哈宗歪地帖的写位羽置蝴、昆面篮积怒、戴形纱状篇、匠小庭地扩貌魔、孕地码势腿、法地改质分基惕础淋；蓄b折临亲近涝道干路痕的乱宽战窄共、漫铺湿设乒、让交行通迫管暂制敬状瞒况廉以嫁及内给旱排爸水律状颈况讯；概c给舌土牺地桂利规用倒状临况删；恭d情页建馒筑荐物腾与奇土红地亮的元组稠合训是凝否谨得凶当已；愁e岭刮土拒地百使喇用岔权惠限敲的并长吊短策。类四押：窜数杀据始分针析惜糠有催2圾0缎0脂7双在添紧警缩纺政鼠策姐调慎控锣下炸，决我鼠国慢的疫房警市置的管泡介沫冠成菌分慢开疲始灭收乒缩追，贫一奥些痕城雪市更的窄房职价泡虽励然冲仍漏然就较锯高何，镰但满面夺临士着读较念大盖的些下羡降昏压荐力报，量并挽出洞现四了销不士同起程路度盐的罪下幸调升。矮深寻圳珠、爹广宏州到、乳上其海肉、寒北寺京块、太东指莞占等脸城彼市踢的爽房允价盖从式2搞0钉0内7炮年送四抵季乒度贝开鸟始召下执调仿。挖其剪中辽深动圳驱房炼价巷在字2奔0涝0尊7栽年债1苗1拉月脸环誓比剥下翻跌革1观3茂.精5绢%淡，眠此蛾后温逐疮步俩下选跌樱，敞至旅2惹0卷0药8究年爹5菊月狭，嫩新荐建紫商敲品植住机宅炉均乓价难1浇1础0未1模4锅元声/光平盏米泼，端回坊落黎至厌2晴0拴0维7齿年淘初章的响水炕平挑，低与丑2购0勺0娇7旦年园1伍0洽月务高暑峰涝期完的旗1梨7早3昏5急0愁元墓/竟平微米惕相跨比飘，万下睛跌冰了赛3朗6待%飘；披而释且前据葡业以内阳人族士区预降测吗，鲁深薄圳滋的兄房遗价责还漏会究进泻一步步经探馆底坐。雁广溉州孤也弄出灾现训了恳类劲似忠的左情胶况盗，仙2吧0海0珍8蛙年密3押月唇，大商验品哥住局宅伐均君价凝为嫂9困3元1挽6档元刊/摘平董米织，俩与躁2选0顷0卫7年年追1绕0成月里相外比评，厦下觉跌驻了牌1飞9最.产5盏%邻。蜻据纤上棉海药房掘地树产禁研狼究提机辨构兴佑神威挠房邀地极产起研枪究肺中米心围发摊布块的帜数史据经显洋示略，签上戒海虎平仅均市成抱交愚价冒格苏从书0教8炒年构6情月房下岸半钳月妄的猪1势7员2坦5木8和元愧下弃滑腿到尖1底3经2隙0毕7们元践，造环勿比再下根滑季了饮2替3芽.险5致%啄。块东殃莞成房露价倍则景距馒从逝最爹高食点俩下兵降响了脏约是4鸭0疾%雪，椅基悔本狗回拿到黑了毁2房0懒0沫6加年阻初槽的逮价筝格间。摄而点根密据适国葵家犯发抓展逃改浊革做委哭、贷国残家召统覆计咬局荷的笛调懒查乖显置示绒，萍继坟多胳个葵月偿份己出毒现礼涨奋幅记回警落盒之致后射，暴今决年具5推月则份恒，樱全抽国艺7哀0阶个虚大详中昼城泼市识新感房毯和山二挪手白房蛇价陵格夺的葵环秆比反涨咳幅手又爱分门别朗回筋落治0少.蹦6广和嫂1亦.鼠5千个棉百膊分陆点榜。俘与贫此咱同础时受，商大巾部服分波地贝产辫商旨为知加洒快取资孟金镇周宁转瞒纷惩纷孕调羽低链价切格才、理打哭折傅销庙售蓬。芒同副时疏一俊些纽炒聋家览为括尽尖快真脱湿手葱、也回抢笼正资爆金萄，带也颤大闲幅碌降摧低爹房岁价该进筑行央抛橡售中。翅五芹：医相摩关久理润论喊（贤一在）胆房音地译产涨的撒总撤体踢规址模某越麦来导越帖大斜现贷宁第荐一杨，纽房扰地股产竞投荡资交规隔模待不钞断祥扩尊大怖。增房呆地笼产俱开效发偷投鱼资将占陪全泰社武会堵固寻定秀资遭产桃投佛资楚比幅重锄逐馋年馅增芽加猴。胞1篮9飞9喷9粉年晋房哭地舟产帖开毕发蜻投目资组额繁为亦4层0截1系0膝.恨1牛7煎亿俱元削，赠到种2叼0仗0温4设年娃达龄到抱1同3钻1集5马8张.紫2效5宁亿虎元恐，筑房脱地酱产帅投到资橡额座平三均径每哨年陡增颠长台1暑0牛0犯0封亿抗元距，疮房漏地霉产递开醒发勉投杰资臣占熄G截D浸P盏的们比久例广也怜逐胖年右增敲加妨。振驳和切第佣二乱，扔开暗发归规来模思快予速脏增抄长僻。贝2思0概0惧4顿年吗全扯国柱房叨地蛛产尸施仆工改面代积醋从细1禁9须9宏9且年涂的涝5臣6朗8未5婚8可万详平害方绪米豪上采升蒙到伟1友4螺0弊4露5晴1吨万烘平德方开米仿，稳增拐加就了趟8侮3源5步9翻3门万东平扛方未米轻，棚平惧均周每店年楚增届长必2僵5寨岸%机，见房茶地茂产兰开促发附规竹模握逐笛步桌扩革大答。吗房殃地闲产田开雾发粮的拘各护项灿指巧标垮增别长闪速穷度眉都赌在望1旋0绩%侨以夸上镜，怖最植高澡接永近微3枪0君%浅(再详障见牛表摄3捷-趟2袜份)粥。寿好娱厌（牧二奥）鼓地演区中发卸展死不沈平题衡沾桂闹注第物一躬，当房垫地育产芹发吼展而规伸模肚和吩增季长太速呼度永存朝在检地戒区亮差社异的。乔主追要扁表臂现弄在移①厉无时论沸是伴房片屋宝施戴工块面留积冠还霉是内房鞠屋辱竣屠工办面膜积欺，配东月部品都季占标有葡很剥大徒比傲例饲。原这利是职由刻于春东扰部遍地腥区抽经如济五发镇展卡水窜平虽较两高冒，嗓房贞地奶产喜市渗场隐起极步兔较竞早管所蔽致有。猛②厘中扑部凭的以增未长奴速朝度姓(暮除共了堂销迷售锋额掘)个基辩本菌处油于灶领栗先脉水存平萌，军并荣明烫显乖高点于童全肯国枕平语均衬水朽平催。冈随漏着趋东串部替地猾区缴土广地焰资阿源块偏浅紧芝，堂房均地警产役价柿格费的墓上肯升闪和武竞痛争玩激遣烈圆，治一鼻些嘱房小地惕产批开筝发圈商奸开掏始陷向渠中迈、物西炭部敞转叙移弃，燕房吨地平产坚的库地词区陡结兆构刺发匙生婆变轨化茫，蜡尤胖其艘是虏随顺着舰中智部叙经依济侧的惹发树展角，耕中久部偷的好各斗项缓指荡标序(丽除肿销赶售替额孤)档的筝增秀长翅速安度卸均悦高蝶于辰其谎他幕两捕部恼。剖③墨地绝区麦间皱差阅距上正睁逐锡步知缩孟小裹。痰随丽着践生泥活任水伴平腔的颗提见高希，提中去、株西山部录的牵房篮屋挑销质售吐面厌积增占叨全吼国菜销剂售递面享积接的研比缘例桥都拉较负前收有嘉所扬增竭加排，厌且丈中辆、钢西象部抚居钉民罢个间人升购菊买行商馆品樱住惧宅穴在白全吃国蝇的态份裤额庙也阔在躬增养加爆，凝由拥2宇0宋0威2伍年光的壮1其3意.辰6仁%李，多牛2连1今.志7纲%瞧上疏升耕到烤1帖5钩.使7间%归，鹊歪2滤4滴.逆3箭%肺，牢中谦、取西住部工居朱民挨购弯买净商皆品荷住疫宅弄的弦增辅长蒜比够例骆较勾大蝴，贩均秘高止于俯全斜国任平诉均谋的谦增证长悬比俯例密。命可歪以察看誉出飘，睛随气着铸西貌部住大庙开记发乐战拾略侨的积实努施寻，阅中吸、笛西趁部窑经惠济李的抄发盟展论，采地拾区宵间榆正勒逐笋步浙缩蛙小环差伪距蜻。蝇垫腹绳第债二加，刮城千镇校居戴民馋居仙住晌水先平童存种在障地坡区蛇差景异奶。值在挖中辣国辩人娱口王增熟长叔的股情印况鸡下汗，洒人合均辈建头筑车面星积县仍为在忌增锄长株，尝反宋映刃了蠢城恶镇瘦居英民肿的常居危住银水白平医得爆到紫了仔提畅高届，纵但备因捞各词地金区倡的年不泻同姑而歼略甜有泽差劈异然。累从掀表膀3裁-越4质可周以宴看落出朗：圆从顽城刚镇者居妈民洒人邻均守住润宅艺建朽筑将面妥积券的刊绝棕对的数燕量顿上辽来丹看纱，盖东概部性地挂区前2予4辛.么9挥1持叠>滋西聋部挑地浅区烂2舍3无.肯2斑5停>患中黄部老地托区相2湿2仓.鱼0慌6包。掘这俘是附因丸为贺东魂部真地姻区倡经霉济依发庸达傍，疾房鱼地墓产慈市湿场趁比短较梅活蛙跃陡，秩居惨民建可佛支乡配号收域入更最胁高闯，每西祝部花地垒区枣虽还然诊房宅地悠产岂发现展林不歪完出善朋，尘但恨人饼口闲密葱度王较易小求，脸相槐对尚来量说吗居煮住删面揪积岔较崭为阵宽膀松五，洞中盲部泽地矛区祝人羡口六密中度床大贵，穴经赤济怕又紫不昆很荒发律达包，径所汤以埋人颈均踪住谋宅昆建谣筑叉面煮积州最顾小稀；顽从拨其喂增辣长意速糊度厦来置看闹，扁西锅部钟地循区训5岂.翻1雅%父>踏中榆部阀地琴区估4就.鸦6启%彼>塞东降部苏地紧区窗3堪.译6批%垂。列浑纵码（膨三笔）桐房缩价宋居夜高瞧不充下瑞耻味剂近把来迫，特房皱地篇产厌市挂场难出擦现纹了柄“枝三南高承”牧，新房目价秀高环、劣居妄民趴购颤房阔热昼情治高厘和趋居笛民惨可村支罗配抵收趟入路高枪。冰2诵0成0主4派年此全辩国论商乐品幻房负价系格贩大宵幅橡攀只升察，验达厕到闪了犁2逼7妄1主4杏元融/堡平膝方待米除，郊比脆2雪0毫0娇3比年画增利长舒了送3耽5唱5笑元凑，急远检大粗于洗1第9章9暮8停2捡0挨0本3减年荷年虾平昌均昌售被价绑的滚增圈长最，控其薄中穴上迅海调、惩北搞京刻、磁深捧圳棚的疯商绳品恭房配均取价炭分养别法达皂到讽8现6陵2愧7惧元雪/任平辽方坊米垫、何6重2匠3秋2他元弟/节平飞方旱米师、交6摔0腹3呜7静元响/序平疼方战米耻，奴与焦之府对隔应沉的葱居每民色家找庭璃人箭均内收奉入稍分馒别械为士1仍6扮6丑8叠3桌元雨、喉1出5哗6印3疑8之元僵和牺2巩7因5洽9秀6字元守。冶六战：锣中惑国狐房墨地盾产阵市希场贸发续展筑趋桌势缩分好析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向ＷＴＯ其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

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（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客