仁恒地产研究报告及融资担保有限公司可行性研究报告

PAGEPAGE1拟成立融资担保公司可行性研究报告前言“滚滚长江东逝水，黄沙淘尽，英雄方显”，一个经历了中国楼市十多年的风风浪浪，遭遇中国地产进化过程中的残酷“选择”，而幸存下来并发展壮大的房地产开发企业，必然是有着良好适应能力、有着自身核心竞争力和品牌价值的企业。仁恒作为一家外资房地产公司，通过短短十多年的经营，从一家默默无闻的企业，发展到今天拥有很强品牌知名度和忠诚度，创立了一整套独有的项目开发理念的大型房地产企业，其中必有值得借鉴和探讨之处。今天所面临的国家宏观经济调控以及对房地产行业的种种政策的出台，整个市场可谓是风云变化，在这个十字路口，怎样寻找出一条适合房地产企业发展的道路；怎样保持企业的可持续健康发展；怎样寻找企业自身在市场中的定位，都是本文研究仁恒地产的初衷。通过下文对仁恒地产的各方面研究，来深层次的挖掘其成功的“秘诀”，以期能得出一些有益经验。一、仁恒的发展历程1.1仁恒集团企业介绍仁恒集团是一家总部在新加坡的国际企业集团，业务分布于东南亚、澳新、欧美、中国香港及内地，已经发展成仁恒工业、仁恒地产、仁恒金融三大产业核心。目前仁恒在境外的业务主要包括在新加坡、澳新、欧美、香港的物业、国债、基金、股票投资等业务。仁恒进入中国内地投资已有二十多年，主要从事房地产开发和工业发展，业务分布于上海、南京、珠海、天津、苏州、扬州、贵阳、成都等地，已形成了相当规模的房地产和工业投资格局。目前仁恒集团所投资的工业领域的相关企业，年销售收入可达50多亿元人民币。在房地产领域，仁恒地产保持了良好的发展势头，目前年开发量超过100万平方米，并为后续开发储备了大量的土地。1.2仁恒在中国内地的发展上个世纪80年代初，中国的改革开放伊始，仁恒就进入中国内地，早期以工业为发展主业，从珠江三角洲开始，展开第一轮投资战略。仁恒工业主要分布在珠海、深圳、扬州及云南等地区，集中在造纸、彩印、化工、电子工程等产业。仁恒工业在企业规模、科技水平、产品质量、经济效益等方面都处于当地同类企业的前列，整体发展势头良好。上世纪90年代初期，仁恒在上海、南京等长江三角洲城市，以房地产投资开发，展开了仁恒集团在中国内地的第二轮战略投资。十多年来，仁恒地产在长三角开发建设了上海“仁恒滨江园”、“仁恒河滨花园”、“仁恒河滨城”、南京“仁恒梅花山庄”、“仁恒玉兰山庄”、“仁恒翠竹园”、“四季仁恒”等一系列中高档楼盘项目，累计开发建筑面积达300多万平方米。由此，仁恒地产在中国房地产市场以产品占有了一席之地。21世纪初，随着中国实施西部大开发政策，仁恒进入西部地区，拉开第三轮战略投资的序幕，同时不失时机展开在天津等环渤海地区的投资，并扩展仁恒在苏州、珠海、扬州等地的投资力度。2005年初，仁恒把成都确定为继上海、天津后，集团在中国的第三个区域战略投资总部。计划加大投资力度，实施在西部的多元化投资发展战略。2006年6月22日，仁恒置地集团在新加坡交易所成功上市。1.3仁恒地产的业绩仁恒集团自从1993年在中国开发地产以来，截至到2005年，已建成220万平米各类建筑，已建成和在建的项目达到了21个。2004年，仁恒地产销售金额达40亿元人民币，至今，2005年销售金额达42亿元人民币。预计2006年仁恒地产销售金额将超过60亿元人民币，2007年销售金额将突破80亿元人民币。2006年待建土地开发量达110万平方米,目前全国土地储备达230万平方米。相对稳定的发展战略步伐，使仁恒地产始终保持着强劲的发展增长势头。从仁恒企业的发展历程可以看出，其是一步一个脚印，走稳健的渐进式发展步伐。其房地产开发从长三角地区起步，逐渐扩大到环渤海、珠三角和西部地区，紧紧把握住中国区域经济发展的重点和热点，完成了仁恒在中国内地发展的战略布局。在这个发展过程中，仁恒储备了大量的土地资源，扩大了企业的实力和品牌价值，为企业的未来发展增添了后劲。目前的仁恒地产已由一个区域型的企业成长为一个覆盖中国多个大中城市的全国性大型房地产开发企业。二、仁恒的企业理念“仁信治业，持之以恒”——仁恒企业的经营理念。“价值、奉献、服务”——仁恒的企业宗旨。不管是参观仁恒的楼盘，还是进入仁恒的售楼处，处处感受到仁恒的“用心”。房地产企业的文化和理念往往表现在其所开发的楼盘上。“我们的价值取向不在于一时的得失，而在于营造一个几百年后依然活着的企业……”

上述是对仁恒企业文化总结的精辟。也正是以这样的理念为依托让仁恒打造了一个又一个高品质的楼盘。仁恒地产经过十多年的发展总结了一整套先进、高效的管理、运作体系以及致力于“开发中高档楼盘”的理念，同时还秉承了一贯的开发宗旨：“善待土地，用心造好房”，其凭借十多年的开发经验和所获得的成绩，已在市场中树立了较好的口碑效应。仁恒地产的发展可以说是“与时俱进”，不断引领着购房者的兴趣、同行们的关注。步伐稳健、目光深远而又含蓄、内敛的办事风格是仁恒地产得以不断发展、进步与创新的事业基础。十多年来，仁恒的发展始终比较平稳，恪守着自身企业的原则，致力于中、高档楼盘的开发，树立了良好的口碑与企业形象。一个企业的发展，离不开企业经营理念和文化的塑造上，也许某些专业技术层面上暂时落后并无大碍，但如果在经营理念上和战略思路上有偏差就会直接影响到企业未来的发展。从仁恒地产的企业理念可以看出，一个具有良好品牌效应和成长性的企业必然有一套适合自身的企业理念。也许，其理念并不很超前，但一定是最能经受住时间考验的。要想做好一个企业，一定要走可持续发展的道路，高瞻远瞩。三、仁恒的产品理念仁恒在做产品方面的观点是：要想做好一个产品，一定要在“精”字上下功夫，精益求精。对于一个房地产开发企业来说，产品是企业发展的生命力和源泉，脱离了产品的支撑，就像“鱼脱离了水“一样，毫无价值可言。仁恒的产品没有追求过多的概念；没有夺人眼球的华丽；也没有张扬的表现方式，踏踏实实，用“心”去做，真正验证了“只有完善产品的每一个细节，才能创造出精良的产品”这句话。应该说仁恒产品的质量要求很高，从整体到细部都是一致的，仁恒“用心”去造房的理念，其实更多的是体现一种责任。仁恒在上海的楼盘，可以说其产品不管从小区规划上、景观和户型设计上、还是产品细节处理上都感觉是“用心”去做，下足了工夫。仁恒的“用心”不但体现在科技上、设计上、建筑上，更多是体现在对客户的责任上，以客户的需求为第一原则，在保证产品质量的前提下，灵活的调整着规划设计思路。在进入仁恒地产的每个楼盘中，都能感受到居家的温馨氛围，每个楼盘都非常有亲和力。分析其原因，可以说是人性化、标准化和系统化的相结合。仁恒最具代表性的产品是高端住宅公寓，其产品普遍体现出“高品质、高质量、高内涵”的特征。可以说仁恒的住宅公寓是在良好地段、拥有良好环境、良好建筑、良好户型和良好配置的产品。对于一个非常成熟的房地产企业来说，产品与客户的需求满足才是第一位的，把花在塑造概念上的大量功夫用在产品上，产品才会出彩。仁恒产品的“细”与“精”仅从仁恒河滨花园一个项目中就能充分感受到。仁恒河滨花园小区整体规划为：建筑以中央景观为中心进行围合式布局，其中央景观由植物、水景、庭院、广场相结合组成。小区内建筑随空间形成多层次景观，住宅单体的景观着重讲求视野宽阔，充分发挥出小区中央景观的气势，营造出内涵丰富的视觉效果，给人一种文化底蕴深厚的生态型内部空间。仁恒河滨花园的建筑与仁恒在上海的其他住宅楼盘比较相似，可以说是利用标准化模式进行复制的系列产品，尤其是前期开发的仁恒滨江园的建筑风格已被客户所充分认同，因而仁恒对建筑进行标准化复制，可谓不但降低了开发风险，降低设计成本，还在一定程度上提升了老客户对仁恒的忠诚度。仁恒河滨花园的建筑细节处理非常周到，特色风雨廊的设计，连接单元入口和车行道路，从人性化角度考虑，充分展现了仁恒产品的“细”。小区的景观系统设计也非常之“精”，高低错落多层次的植物配置、水与绿的融合、景观带的设计，都将景观与建筑进行了有机的结合，而用翠竹对小区网球场进行光污染的阻隔，可谓妙笔生辉，成为景观系统中的又一重要小品。仁恒的产品可以归纳为以下几个特点：产品：建筑本身应该绝对保证质量第一，具有国际化的建筑风格，非常注重建筑细节上的处理和专业的配置。户型：舒适度和功能化的体现，对户型的细微之处也考虑周全，充分满足了高端客户的需求。景观：社区拥有良好的整体景观体系，非常注重植物的层次性和局部处理效果。规划：相对的低密度的规划设计，作到小区整体的均好性设计。配套：具有完善的社区配套，小区内设有业主专用的会所，能享受到多样的星级服务。仁恒的产品很实在，也很有品质感，没有过于花哨的产品理念，也没有华而不实的产品配置。完全是一种人本主义和精细化的体现。仁恒的产品又具有标准性，将产品特质复制到后续的楼盘中去，成为了仁恒楼盘的共同象征。“玩产品概念的时代已过去了”，产品是房地产开发企业的生命力，但不等于炒作概念就能成为提升产品力的途径。随着消费者对产品的理性程度的加强，房地产开发企业应该更多从产品细节入手，以消费者的需求为第一原则，来塑造自己的产品形象。四、仁恒的成品住宅理念仁恒的产品给人第一印象是“高档、品质好”。其重要原因是仁恒的所有的公寓产品都为精装修交房标准。仁恒可以说是目前国内精装修住宅开发量最大、时间最长的公司。从1993年开始到现在，仁恒开发住宅总量累计超过200万平方米。在做装修房的过程中，往往装修质量的把控比较困难，在后期交房时，开发商与业主间往往有很多矛盾产生，由于这些弊端使大部分房地产开发企业放弃了做全装修房的想法。仁恒刚进入中国市场在做全装修房时，也遇到了同样的难题，从中总结了很多的经验，制定出一套做全装修房的成熟操作模式。仁恒对于做全装修房的观点是——注重品质、质量第一做全装修房最关键的是如何把控好装修质量，仁恒的方式是把室内装修与项目的土建工作融合为一个系统的工程。聘请一家建筑施工单位来完成这一工作，从而既能降低装修成本，又能更好的控制装修质量。仁恒在开发精装成品住宅过程中，还形成了一个完整的产业链。仁恒有完整的建材供应商、管理团队和后期服务队伍，实施“住宅产业化全装修”一条龙体系。仁恒项目的建材供应商为长期客户，对建材的质量和价格会进行综合权衡。而仁恒的客户服务部，非常注重服务细微性，及时解决了在交房过程中遇到的一个个问题，也在一定程度上提高了业主对仁恒全装修房质量的满意度，仁恒已将装修完全融合到了产品中。仁恒十几年来的“精装成品住宅”开发经验，不仅体现了产品的“舒适感”与“品质感”，更多的是体现出地产运作时的精益求精和“用心造好房”的开发理念，也避免了与其他楼盘的同质化竞争。应该说仁恒的成品住宅开发理念树立了的仁恒高端化的产品定位，直接提升了其产品品质。精装成品住宅是仁恒产品最主要的特质，同时也树立了自身项目差异化的市场形象。其已将全装修房上升到一定的高度，为住户提供了一种新的置业理念：“精装修房与毛坯房不是换套房子这么简单，换的是一种生活方式和生活态度”。未来住宅的发展趋势将逐渐向全装修房演变，因此如何把控装修质量；如何设计出更符合目标客群要求的装修风格；如何控制装修成本将是每个房地产开发企业需要研究的课题。五、仁恒的物管服务理念仁恒产品给客户的印象是“档次高、客户忠诚度高、品牌价值高”。分析其原因除了前期的产品品质外，后期的物业管理服务也是不可或缺的重要因素之一。“恒心服务，一生呵护”这句话很好的总结了仁恒的服务理念，仁恒除了在产品上“用心”外，其物管服务也极为“用心”。早在90年代初期，仁恒地产已经形成了整套的物业服务管理体系。仁恒先后制订出《售后服务产品保障体系》、《保修期房屋保修流程》、《业主投诉房屋问题处理流程》等一系列保障业主权益的规章制度，同时向业主提供房屋、配套设施、楼宇公共部位较复杂质量问题技术判断与工程整改服务；销售合同质疑咨询；房屋交易、产权过户、权证办理手续咨询等一套完整的售后服务项目，从制度上确保对业主的贴心服务。仁恒还建立了一套日常物业维保计划。仁恒物业维修人员依据计划组织成立了技术攻关小组，为业主提供即时解决方案，一为住户节约成本，二为保障设施良性运转，保证了业主的舒适居家生活。由于仁恒的客户中有很多是投资客户和境外客户，仁恒物业根据客户的实际情况，推出了代租的服务，满足了这部分客户的迫切需求，同时也提升了物业的投资价值，反过来也利于物业售价的提升。此外，提供的增值服务还包括：出租车的代叫、行李车的设立、房间钥匙托管、孩子入学推荐、外协服务导入等。在物管服务的细节上，仁恒也做的很出色。仁恒所有的楼盘只要有外来车辆驶入小区，从大门口直至地下车位的一路上，所有保安会通过对讲机时时了解该车辆的动态，能充分让住户感觉到安全和贴心。为提高服务质量，仁恒物业引入了ISO国际质量管理体系，建立了ISO9001质量体系认证和ISO14001环境管理体系认证标准，并通过企业品质管理部门、公司和管理中心实现三级督导制度来跟踪服务质量。通过标准化的流程建设，仁恒物业现已构建了完整的服务体系规范，可以说达到了国际物管服务水准。正因为有上述的物管服务品质和服务的多样化，因此仁恒的物业管理费虽然普遍高于同类物业，但客户还是非常的认同和接受。仁恒现有上海项目的物业管理费收费标准如下：仁恒滨江园的物业管理费5元/㎡、仁恒河滨花园（天山路）4元/㎡、仁恒河滨城（丁香路）3.6元/㎡。高档的物业必须配有星级化的物管服务标准，仁恒的物业除了注重标准化和增值化外，还非常注重人性化和细节化。仁恒的物业不走形式化模式，以客户为中心，围绕客户的实际要求而调整物管的服务理念。可以说仁恒的物管服务充分体现了仁恒客户的身份、品位和价值取向等特征，与其高品质硬件条件一脉相承。物业管理不仅仅是为房地产的配套，其实他提供的更是一种产品的延伸服务。对于房地产开发企业来说，房子卖出去了才是服务的开始。服务将直接关系到你的产品价值、你的物业售价和你的品牌效应，关系到企业是否能可持续良性发展，后续的物业服务又是项目整体档次和品质的很好体现。所以说：开发商造的是房子，卖的必须是服务。六、仁恒的品牌理念“精雕细琢，以卓越的产品品质和优良的服务来树企业品牌”——仁恒地产的品牌观。仁恒地产良好的产品品质和服务理念，也造就了仁恒这个品牌。仁恒的品牌并非是短时期内的强势宣传树立的，更多的是依靠时间的积累，在客户的口碑中慢慢形成的。仁恒地产刚进入上海时，几乎无人熟知。既不做企业形象广告，也没参加房产推介之类的商业活动，显得非常低调。随着时间的推移，仁恒以自身的实力和项目的产品品质，逐渐赢得了市场和消费者，加之后期的专业化的物管服务，更推动了企业品牌效应的提升。而仁恒企业低调内敛的处事风格，也进一步拉近了与客户的距离。通过细分市场，其品牌效应逐渐在高端客户之间形成，口碑传播已成为其品牌输出的最好渠道。仁恒的品牌可以说在上海高端客户中已是一种“身份、品位和价值取向”的象征。仁恒还很好的将企业品牌和楼盘品牌进行了协调统一，不但在每个楼盘的名称上得到了体现，更重要将楼盘的产品气质与企业的理念结合起来。企业品牌和楼盘品牌的相辅相成，也进一步扩大了仁恒企业与其楼盘的市场知名度和美誉度，真正体现了两者互为依存的关联价值。仁恒以前期在上海等长三角城市所积累的品牌效应，通过全国发展战略，逐渐扩大到其他地区的各大城市。可以说，目前的仁恒已逐渐成为一个全国性的房地产品牌，仁恒的品牌为其在新进城市中项目的市场形象树立大大“加力”。应该说其品牌效应是跟随着企业的发展壮大而不断增大的。仁恒的品牌是其产品、服务和企业理念相互“叠加”形成的。品牌是房地产企业的灵魂，是企业在市场竞争中制胜的根本。它代表的是一个企业，一种产品，一个消费群体以及一定的市场份额，品牌同样是房地产企业宝贵的无形资产。品牌的核心价值，应体现房地产企业的核心竞争力。在房地产产品同质化日趋严重的今天，增加产品附加值，赋予消费者物质和精神上的双重满足是品牌效应的最好体现。而面临房地产市场白热化的竞争环境中，一个成功的品牌便是房地产企业在市场争夺战中克敌制胜的一把“利剑”，所以，如何有效管理并对品牌进行合理经营对房地产企业来讲是企业发展过程中的一个重要环节。七、仁恒的营销环节分析仁恒项目的普遍热销也离不开其营销环节上的支持。虽然，仁恒企业相对重产品和物管服务两大体系，但其营销层面上还是和有自身的特色，值得挖掘和参考。7.1场地包装模式分析仁恒各楼盘的售楼处一般都会设在楼盘的会所或样板区内，在前期施工阶段，通常会在楼盘外围设置一个临时性的客户接待处，一般现场售楼处未正式完工前，是不会对外正式接待客户的，避免了给客户一种项目前期施工不佳的现场环境与仁恒楼盘品质之间的差异感。仁恒将售楼处设在会所或样板区内，使看房客户能有一个较直观的感受，能直观的体现其高档楼盘的品质，真正起到了场地营销方面的作用，同时也避免了一般楼盘单纯依靠工地围板和引导旗之类的简单包装模式在现场形象展示上的弊端。仁恒的场地营销是其营销环节的重点，是一个系统性的工程，将售楼处、样板房、景观建筑展示段和看房通道融为了一体，充分体现了仁恒产品的品质，给参观客户以视觉上的冲击效果。7.2开盘模式分析仁恒各楼盘一般开盘时间会选择在样板房推出一个月后开盘。主要也是为了控制一个蓄客时间，同时也是“仁恒”稳健作风的一个表现。它或许是增加了资金的压力，但它对看房者的影响力、价格的提升和蓄客的效果也是不言而喻的。同时也可以真正起到了样板房所应该带来的效果和作用。目前市场上有部分楼盘还在样板房设计阶段或在装修中时，就会由于指标或资金的压力，仓促开盘，结果不光价格一时缺乏上升的支撑，后期完工装修的样板房也失去了它应有的作用，最终还是导致了资源和资金的浪费。至于开盘具体的销售策略，仁恒也力求体现其稳健作派，减少了一些隐性操作的弊端，非常符合仁恒企业一贯的实在、稳重的作风。如一般不收取意向金，并以摇号或排顺序认购的方式为主，而老客户将会享受到优先选房或有一定的优惠措施，这也在一定程度上契合和巩固了其目标客源。7.3推盘方式与去化分析仁恒项目在销售期内一般更愿意去追求销售节奏的相对稳定，有时甚至不希望一开盘就全部去化，销售中一般不用销控手段，给客户诚心和实在的感觉。可以看出仁恒已经将它的稳健的处事风格又一次体现在了它的推盘方式上。以仁恒河滨城的推盘方式与去化情况为例，用实际的数据来分析仁恒楼盘的推盘方式和去化情况。项目简介位于浦东新区联洋新社区内，东临罗山路、西靠丁香路。总建筑面积约72万m2，项目共分三期开发：洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。目前建成及推出销售的为一、二期，其中：一期建筑面积约26万m2，共有16幢25-26层的高层，约有1600套住宅，房型面积从90-203m2；二期建筑面积约21万m2，共有13栋26-30层高层，约有900套住宅，房型面积在160-220m2。项目推案该项目从2004年8月至今一期已经全部推出，二期仅推出了2栋高层。1）一期推案一期共分6批推出：——2004年8月首次推出房源，推出的为一期项目南面第二至第四排的8栋住宅，销售面积12万m2，共808套房源，房源面积从87-213m2，其中有398套为87-128m2的较小面积房源。当时报价10000-12000元/m2。当时首批房源在3个月内基本售罄。——2005年1月再次推出房源，推出的为一期北面第三排的2栋26层住宅，销售面积3.8万m2，共208套房源，房型面积为153-207m2，当时报价为12000-15000元/m2。该批房源在推出当月即完成97%。——2005年5月第三次推出新房源，推出的为一期北面第一排和第二排的2栋26层住宅，销售面积3.4万m2，共203套房源，房型面积为120-224m2，报价为17000元/m2。正遇宏观调控，在推出半年内销售完成68%，直到2006年5月方才全部售罄，此批房源推出首月中，主要售出的为200m2的大房型。——2005年9月推出第四批房源，推出的为一期北面第一和第二排的2栋26层住宅，销售面积3.2万m2，共198套房源，房型面积为88-210m2，其中有1栋两梯四户的住宅设94套88-128m2的小面积房型。报价为17000元/m2左右，可打9折。——2005年10月推出第五批房源，推出的为小区南面第一排的1栋住宅，销售面积1.7万m2，共95套房源，房型面积为165-192m2，报均价16800元/m2。第四及第五批的房源全部去划共用了七个月的时间，但是在推出的前三个月共去划了60%左右，在当时已属不易。——2006年1月该项目推出一期的最后一批房源为小区南面第一排的1栋住宅，销售面积1.8万m2，共100套房源，房型面积为165-192m2，报价14500-18000元/m2。该批房源约用3个月的时间完成去化。2）二期推案二期第一批房源于2006年5月底推出，主要为二期南面第一排的3栋25层住宅，销售面积2.9万m2，共150套房源，房型面积为161-224m2的住宅，其中临丁香路一栋住宅规划为210-224m2的纯大户型住宅。报价15100-18000元/m2，该项目在6月份共去化了85%左右，目前仅有8套224m2左右的房源可售，这些房源主要集中在22层以上或4层以下的楼层中。从上述数据可以看出，仁恒的推案节奏显得非常平缓，去化速率也很稳定，既没有大范围抢购的局面，也没有滞销的场景。分析原因应该与其高端的产品定位和客户群有紧密关系。7.4媒体广告投放分析仁恒项目的营销费用一般为总销金额的1－1.5％，场地费用普遍高于媒体推广费用。以下是2006年3月7月上海仁恒在售的三个项目的媒体投放情况，可以略见其广告投放的频率和方式。仁恒河滨城（浦东丁香路）仁恒家园（浦东外高桥）仁恒河滨花园（长宁天山路）3月投放量新闻晨报：1半版——新闻晨报：1半版新民晚报：1半版广告内容没有特别卖点——推23号楼新房源4月投放量新闻晨报：1半版解放日报：1四分之一版新闻晨报：1半版新闻晨报：1半版广告内容推新房源配合房展会预告形象广告推22号楼新房源5月投放量新闻晨报：1半版新民晚报：1整版（软文）新闻晨报：1半版——广告内容预告新房源开盘软文：打造国际化人性居所形象广告——6月投放量————新闻晨报：1半版广告内容————推25号楼新房源7月投放量——————广告内容——————广告企划名扬企划名扬企划名扬企划可以看出，仁恒项目的媒体广告投放量相对较少，尤其是在上海的项目，其营销费用更多的是投入到场地包装上，其投放的媒体广告主要起到广而告之客户的目的，对楼盘的形象上的宣传并不太看重，由此可见，口碑传播效应对楼盘信息传播的重要性。仁恒的营销环节很好的继承了其企业理念，虽没有明显出彩之处，但每一个步骤都做的非常细致，很好的连接起了仁恒的产品和物管服务。仁恒将营销环节与客户之间形成了一个良好的沟通交流平台。可以说一种成熟的营销模式是最能匹配其产品品质和企业理念的。八、仁恒项目的目标客群分析仁恒项目以其良好的产品品质和物管服务吸引和巩固了一大批忠实的客户群，仁恒稳定的发展模式也迎合了这部分客户的心理，客户忠诚度也非常之高，一个客户购置多个仁恒项目的物业以及老客户介绍新客户购买的现象笔笔皆是。尤其是境外客户由于对市场相对陌生，其对口碑效应的认可度相对更高，这也是仁恒项目境外客户比例高的重要原因（通常为30-40%）。仁恒吸引客户的原因主要是：楼盘品质高，注重产品细节，根据目标客群的需求设计产品；售后服务好，及时贴心为客户处理问题（仁恒地产下设有客户服务部，专门接待和协调客户投诉。如针对全装修房销售中都会遇到的局部调整问题，他们就是通过“协办单”的形式予以协调，同时收取一定数额的保证金来避免纠纷的产生）；物业管理好（由仁恒物业直接管理）。以住户为中心，围绕住户的需求来服务，同时建立了内部督导机制，来完善服务质量。仁恒项目由于目标客户的定位准确，相对其客户层次也较高。同时由于开发风格和设计的相对固定，一定程度上也使得其客户的购买取向和对产品的了解程度也相对固定和具连续性，这也是客户对仁恒项目忠诚度普遍较高的主要因素。九、仁恒营销部门架构及销售人员流动分析仁恒地产主管营销环节的部门是销售管理部，统筹行使项目销售和策划的职能。经理助理1名（行使现场经理和副经理的职责）策划主管（2-3名）销售代表（8-10名）前台1-2名（内勤）销售经理经理助理1名（行使现场经理和副经理的职责）策划主管（2-3名）销售代表（8-10名）前台1-2名（内勤）销售经理1名（销售和策划工作的总负责）上述是仁恒楼盘营销部门的典型架构。而办理预售许可证等外勤工作在仁恒一般由具备一定社会人脉关系网络的配套部人员负责完成。在仁恒地产各楼盘中，销售人员的流动性非常低，相对稳定的销售团队有利于保持与老客户的联系，而每一名销售人员手中的老客户又成为了新开楼盘最大的客户资源。而对于客户而言，熟知的销售人员也是其忠诚度较高的重要因素。仁恒对销售人员吸引力高主要原因是：仁恒的企业理念及文化对销售人员的吸引力；重视普通销售人员的观点，能充分施展个人的能力；企业发展稳定，在售楼盘有保证；个人在企业能得到发展，有晋升的机会；个人收入相对较高。仁恒销售团队的相对稳定，同样也反映出了仁恒的企业理念和文化。同样正是受到企业理念和文化的影响，仁恒的销售人员显得“谦逊、平和、友善、客气,”更多的感受到是真实的亲切，体现出“协调一致的合作精神和整齐划一的行动步调。”十、仁恒地产的后续发展随着房地产宏观调控等新政措施的出台，原有市场体系将会出现一定的波动，各大房地产企业也相应的对自身的经营策略和模式进行着调整，来应对房地产行业的发展变革。多元化的可持续发展模式是仁恒依据自身战略布局和市场需求作出的慎重选择，从前述的地域多元化到产品多元化。形成了中高档住宅、高级酒店式公寓、五星级酒店、写字楼、综合商贸中心等多产品共存的发展格局。多元化的发展模式不仅是专业领域的延伸，也是资本市场的扩容。例如：南京四季仁恒国际公寓，成都仁恒广场生态型国际商务区、成都恒业国际的商贸、餐饮和高档住宅的复合项目、珠海拱北项目的国际五星级酒店、顶级购物中心等项目的开发落成不仅为仁恒提供了灵活的投资渠道和环境，还强化了资本的收益降低了资产的风险，使仁恒开发的项目在适应当地市场的同时也拓展了发展的空间。在具体的经营模式上向两条经营线发展，除了继续开发中高档住宅外，近几年还加大了对经营性物业的开发，逐渐向房地产中的“美国模式”转变，以期利用经营性物业的长期稳定收益，来达到企业经营模式的转型，规避市场中的潜在风险。仁恒地产的这种经营策略和模式的转变，可以说为其下一步发展奠定了坚实的基础。同时其多元化的发展模式，也在一定程度上适应了房地产行业未来发展的趋势。在面对未来潜在的政策面风险时，能更为从容的应对。一个成功的房地产企业应该既要注重原则，又要根据市场状况灵活的调整自身的发展方向，使企业的经营策略和模式永远具有科学性和前瞻性。总结通过上述对仁恒地产的多方面研究分析，发现仁恒稳重、内敛的企业风格已深深烙印在了其各层面上。务实的处事风格、追求细节上的雕琢、良好的服务意识也进一步提升了企业的品牌形象和市场竞争力。仁恒地产的运营模式、开发品质和服务意识是其发展壮大的必然因素，同时给人一种启示，房地产企业要做大做强，就必须要做实做细。以产品为先导，以物管服务为基础，从人性化的需求出发，“用心”打造每一个项目，提升项目更多的附加价值。未来房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争。怎样加强自身的品牌价值和客户的忠诚度；怎样利用自身优势扩大企业规模和实力；怎样加强专业层面上的研究和投入；怎样利用科技创新提升产品竞争力，都将成为房地产企业未来可持续良性发展的关键因素。融资担保有限公司可行性研究报告TOC\o"1-1"\h\z\u目录第一章 拟成立公司基本情况 第二章 投资人简介 第三章市场分析 第四章拟开展的业务情况 第五章公司内部管理制度和风险控制制度及具体措施 第六章公司组织形式 第七章效益分析 第八章综合结论

拟成立公司基本情况企业名称：X投资担保有限责任公司法定地址：X创业园经营范围：从事担保业务，投资咨询、直接投资高新技术产业和其他技术创新产业、受托管理和经营其他创业投资公司的创业资本，直接投资或参与企业孵化器的建设。注册资本：5000万元发起单位：

投资人简介企业名称：法定代表人：职务：资金来源：出资情况：发起人近三年经营业绩、财务情况信用记录

第三章市场分析第一节担保行业的宏观分析我国中小企业信用担保业自1999年政府有关部门出台一系列的鼓励政策以来，已有近八年的发展历史。2003年颁布实施的《中华人民共和国中小企业促进法》更强调了中小企业信用担保对改善中小企业投融资环境、促进中小企业发展的重要作用。2004年，党和国家领导人先后对如何发展中国信用担保业做了重要批示。在这一良好政策环境下，全国中小企业信用担保机构已经发展到目前的3000家左右。基本形成了以政府出资的政策性担保为主、民营和互助担保为辅的“一体两翼”的格局。截止到2006年年底，全国各类担保机构的注册资本总计超过880亿元，可实现的担保能力已超过4000亿元，支持的中小企业超过10万户，信用担保行业的发展对现实经济活动的影响逐渐扩大，可以预见对未来的社会经济活动也将产生重要影响，推动和规范信用担保业的健康发展已经不是应对特定中小企业融资难的权宜性政策安排，而是社会经济发展的长期战略性选择。第二节X市担保行业分析2.1概况2006年，X市中小企业通过担保获得贷款的企业达到15525户，贷款额达90亿元。担保行业在缓解中小企业融资难、提升中小企业信用能力、扩大就业、培植税源、稳定社会、增强信贷安全等方面发挥了重要作用。2.2X市担保体系分析截止2006年年底，经政府批准成立的各类担保机构共有68家，其中专业担保机构61家，总注册资本金达到40.24亿元。以三种经济形式并存运营，完全国有出资的担保公司有12家（含一家分支机构），合计注册资本金为10亿元（不含分支机构），占注册资本金的24.8％；部分国有出资的有四家，合计注册资本金3.7亿元，占注册资本金9.2％；完全民营出资的担保机构45家，总注册资本金为26.54亿元，占总注册资本的近66％、其中注册资本金在2亿元以上的担保机构有4家（一个分支机构），一亿元以上的担保机构有10家，注册资本金在5000万元至一亿元的担保机构有43家，注册资本金在1000万元至5000万元的担保机构有11家。列入国家担保体系建设试点单位，并已享有免征三年营业税的机构有6家，06年另有14家机构申报国家担保体系建设试点单位，有7家通过国家发改委终审（含2家到期再申报），2007年X市将有12家担保机构列入国家担保体系建设试点单位，并享有免征三年营业税的政策支持。2.3X市担保业市场营运分析2006年1-12月。共为15525户企业提供担保17657笔，获得贷款90元，担保额76.77亿元，担保责任余额79.6亿元，与去年同期相比担保额增长39.8％。其中担保额在500万元以下的17410笔，担保额为42.2亿元，占总担保额的54.9％，担保额在500万元以上的247笔，担保额为34.57亿元，占总担保额的45.％。累计担保责任余额79.6亿元，发生代偿14585.33万元，代偿率为2.11％，代偿损失1582.45万元，损失率为0.23％，代偿率和损失率控制在较低的水平。截止到目前，全市累计为31364户企业提供了35727笔贷款担保，担保金额192.94亿元。累计代偿1668笔，代偿金额为2.93亿元，代偿率为1.51，代偿损失2.89.45万元，损失率为7.12％。为下岗失业人员自主创业、就业提供小额担保贷款16274笔，金额45959.2万元，共代偿1527笔，金额3580.69万元，回收率为90.5％，安置就业和自主创业21479人。2.4行业信用等级评定情况随着我国征信市场步入“完善法规、特许经营、商业运作、专业服务”的发展要求，X市信用担保行业也随之开始征信，加以规范发展。在中小企业局，银监局、人民银行X市中心支行等有关部门的共同组织下，招标筛选了专业信用评级机构，对X市37家申报评级材料的担保机构开展了信用调研、培训和初评工作。最终采取了指令性和自愿性相结合的方式，进行首批信用等级评级工作。对享受和申报国家担保体系建设试点单位你的14家指令性机构和3家自愿评级的机构，经过定量和定性的打分评定，评出3A级信用担保机构10户，占机构总数的16％，2A级6户，占机构总数的10％。2.5X市担保业前景预测目前，X市中小民营企业已达28万户，占全市税收总量的25%以上，经济总量的30%以上，民营经济已名副其实地成为我市经济发展的生力军，但融资难的问题一直是我市民营及中小企业发展的瓶颈。X的担保市场发展与经济发展很不相称，这也注定其存在较大的潜在市场空间。第四章拟开展的业务情况第一节业务内容根据我们对X市担保市场的调查和分析，我们确定公司的主营方向为：(1)融资担保业务(2)担保投资业务(3)担保配套服务1.1担保业务银衍担保公司主要的服务对象为企业，服务产品细化为以下两方面：企业融资担保业务包括企业流动资金贷款担保、房地产开发贷款担保、企业票据贴现担保、开具承兑汇票担保、出口退税质押贷款担保、进出口贸易质押贷款担保、设备租赁融资担保、企业发起设立/融资担保、产权（股权、知识产权、经营权等）质并购搭桥贷款担保、项目投资担保、保理业务（应收帐贴现担保、信用保险）等；经济合同履约担保业务包括工程合同履约担保，工程招投标履约担保、技术转让合同履约担保、贸易合同履约担保、房地产交易担保、合约对冲押金/预付款/质量保证金担保、中介费/佣金担保、产品质量担保、诉讼保全担保等。1.2担保配套服务担保配套服务是指围绕担保项目由银衍担保公司提供的一系列中介服务，主要包括：1.2.1咨询服务企业理财与资本运作顾问企业管理顾问1.2.2项目论证服务担保投资项目可行性研究与项目评估资产评估业务企业与个人资信评估1.2.3抵押资产处置服务典当业务拍卖业务企业重组兼并业务1.2.4证券公司与衍生业务公司为券商及其客户提供广泛的业务合作。内容包括：股票与债券融资担保业务发行、配股和搭桥贷款担保业务券商高管个人担保业务上市融资担保1.2.5投资基金和风险资本与衍生业务公司的担保投资业务可以延伸到与投资基金和风险资本的合作，从而发展出相应的担保投资产品。即公司发展出外部担保投资产品，为投资基金和风险资本降低投资风险提供适当的手段和工具。其衍生业务主要包括：政府基金项目贷款担保项目投资担保投资担保基金委托管理风险投资企业的贷款担保第二节营销策略银衍担保采用以品牌经营为核心的整合营销策略。公司的市场营销计划是以下列经营原则为基础的：公司将综合考虑自己独立以及与其它机构联合的方式开展担保与投资业务；个人信用担保以自己独立开展为主，以此作为扩大经营规模的突破口，在保证质量，严格防范风险的前提下，努力扩大担保业务量，追求担保业务的规模经营；企业融资和经济合同履约担保业务的开展，特别是企业融资担保必须注重与担保投资相结合。应坚持“担保为手段，投资是目的”原则，主动寻找有投资价值的中小型高新技术企业和房地产企业等符合公司战略发展方向的投资项目，利用担保投资工具为企业提供融资担保，在条件成熟后转为直接投资。与担保业务强调经营规模的要求不同，投资业务更应强调投资效益；必要时寻求其它担保机构的合作实施交叉互保和联合担保，寻求国家中小企业信用担保体系的再担保支持以及利用其它金融创新手段，以分散风险、减少损失；建立电子商务网络，利用网站开展担保业务的宣传、担保业务登记、网上业务受理及担保市场调查、信用评级等；利用新闻媒体和其它形式开展2.1客户开发措施客户开发及信息收集是担保及投资业务的基础工作，客户资源将成为担保公司的宝贵财富，计划采用下列方式建立健全客户来源的渠道：与银行信贷部门取得广泛联系，由银行信贷部门推荐客户；与各级政府部门联系，由相关政府部门推荐客户；与各商会、行业协会取得联系，由其推荐客户；开展企业信用担保的会员制管理，从中培养核心客户；对社会进行广泛宣传、搞好市场调研，开展客户登记，从中发掘潜在客户。进一步拓展市场、加大对中小企业的服务力度，同时也是为了更好地利用社会资源，延伸公司的资金链和更有效地控制担保风险。2.2服务品牌营销与所有产品营销一样,担保公司应积极开展信用担保产品和担保投资产品的“售后服务”工作，由于担保业务是一项准金融服务业，因此应高度重视其服务品牌的经营,并把服务品牌经营作为市场营销的环节之一。担保公司服务品牌的宗旨是客户至上的原则,为银行和企业提供最满意的服务。服务手段包括:公司网址:建立专门网站，并有专业网管人员值班,与客户就担保事宜进行在线交流；服务热线:担保公司提供电话查询服务,解答客户在申请和办理担保过程中的遇到的各种问题。投诉中心:设立投诉中心,专门听取客户的意见和改进建议。客户回访:担保公司在抽样的基础上,定期对合作银行和企业进行回访,或以问答方式收集客户对服务质量的反映。服务品种多样化:担保公司研发部门将以客户为中心,设计多样化的担保服务品种,为客户提供全方位的服务。2.3企业形象与公共关系商业担保在中国是一个崭新的行业。为了区别于以往行政化的担保行为和中国历史上的典当业务,公司应高度重视透过各种公共关系媒体,塑造以担保品牌为核心的企业形象,用一到两年时间内使公司成为X业内排名前三位和社会上知名度较高的担保机构。公司形象宣传手段包括:研讨会、研修班、培训班今后将利用各种会议、研讨活动的机会开展宣传。广告策划、宣传教育公司计划与新闻媒体合作，以多种方式刊登相关的宣传文章、企业形象广告和担保服务、担保投资的介绍，组织开展各种宣传教育活动，制造有利的社会舆论影响。宣传品公司印制企业形象宣传册、宣传彩页和宣传片，按担保业务品种分别印制宣传单页，向目标用户群、银行、房地产开发商、大宗商品经销商、中介机构等进行发放。并将媒体对公司的报道编制成册发放。新闻发布会、文章报道公司将根据需要，适时举办新闻发布会，并将由专人负责继续从事这一有效的工作。

第五章公司内部管理制度和风险控制制度及具体措施第一节公司内部管理制度为了保护公司资产安全，完整，协调经营行为，控制担保违规产生利用公司内部分工相互制约，相互联系，而需要制度化管理。综合管理制度主要包括文秘、文档、车辆、住房行政事务方面的制度内容。人事劳资管理制度主要包括员工招聘录用，岗位职责，实习培训，考勤休假与薪酬分配制度等内容。资产财务管理制度包括公司在资金运用，资产管理，会计核算方面的制度。激励机制公司将注重对员工的激励,以鼓励员工积极工作,同时也有利于吸引社会有志之士投身于担保事业中来。由于担保的特殊性和风险控制的需要,公司的激励机制更加注重与约束机制相结合,采用以基本薪金加奖金期权的模式,即以一定的基本薪金以及各种必要的社会保险作为员工必要的生活保障；以业务激励,实行项目经理责任制,奖金与绩效挂钩；实行内部员工持股制度,采用与整个公司未来发展挂钩的期权方式，从而把员工的个人利益与公司的短期利益和长期发展有机地结合起来形成整体利益,能够解决对员工的激励和约束问题。另外,采用费用报销政策鼓励员工积极在外参加进修,以提高业务水平。第二节风险控制制度及措施风险管理制度主要包括担保业务操作程序，工作标准，业务接待，项目分配，合同管理，业务台账，风险控制，代偿及追偿等制度。日常业务管理公司将制定一系列业务流程和服务质量的管理制度与操作手册,建立健全完备的业务制度,如《担保业务暂行办法》、《投资业务管理办法》、《项目审核工作细则》等,实现了标准化的制度管理。员工上岗前首先要经过培训和考核认证。公司全员按金融服务企业标准要求操作担保业务和担保投资业务。风险管理部负责督查业务操作规范、服务质量以及担保项目的风险控制水平。风险防范与管理企业内部管理是金融机构风险防范的最重要环节之一。公司将采取多种组织形式,对投资风险进行管理。设置A、B角项目审查，担保部、评估部、风险管理部评议，评审委员会和董事会等多道“防火墙”来防范经营风险。建立信用评估机制信用担保最大的风险是被担保者的资信风险。因此，应对申请担保企业的资信变化过程进行深入、详细的调查。评定企业的透明度和可控度，分析企业财务结构的变化情况，计算和推算企业的赢利能力。风险控制应坚持全面深入和量力而行的原则，采用跟踪管理和及时控制的方法。同时，中国正在建立的信用评估机制，也为这一风险的防范提供了有利的保证。建立风险转移和联合担保机制把银行、企业、担保机构三方统一考虑，形成一个有三方共同组成的担保咨询机构，开展法律、会计、税务等各种咨询服务，形成有效的扶优扶强的体系；争取国家各级担保体系的支持。获得再担保和联合担保合作。当发生代偿时，银衍担保可以按一定条件从再担保机构得到一定补偿，从而大大降低担保风险。另外，联合担保也是分散转移风险的有效方法。信用风险评价指标体系利用现代电子信息技术，开发建立出一套科学完善的信用风险评价指标体系，并使之得到有效实施。其他措施加大项目的审核力度，以及对拟担保、投资项目进行严格科学的可行性研究与论证，严格按照公司制定的各项制度规范运作，力求最大限度地控制风险。在财务管理上，银衍担保将根据每年的经营计划按相当比例提留担保赔付准备金和投资风险备用金等，以保障公司业务按计划正常进行。附：签约流程和放款流程签约注意事项：企业签约，需带备公章、法定代表人证明书、身份证、婚姻证明等相关资料。注意：合同需面签。法定代表人无法面签的需提供法定代表人证明书及身份证复印件、授权委托书及受托人身份证复印件，自然人无法面签的需出具经公证的授权书。以上资料均须留存复印件、核对原件，并注意鉴别证件、公章真伪。签约注意事项：企业签约，需带备公章、法定代表人证明书、身份证、婚姻证明等相关资料。注意：合同需面签。法定代表人无法面签的需提供法定代表人证明书及身份证复印件、授权委托书及受托人身份证复印件，自然人无法面签的需出具经公证的授权书。以上资料均须留存复印件、核对原件，并注意鉴别证件、公章真伪。按相关抵（质）押登记部门要求，准备抵（质）押申请表。准备签约后需办理事项及