千禧国际村招商策划

Part1项目概况地理位置千禧国际村坐落于青岛市城阳区空港路和正阳路交汇处。距离市中心直线距离30公里，约40分钟车程，距城阳区政府7.5公里，距机场8公里，距宏达海滨高尔夫球场20公里。千禧国际村地处的城阳区，内有青岛流亭国际机场，全国闻名港口青岛港近在咫尺，多条高速公路贯穿其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络。城阳区是青岛市通向国内外的必经之地，被称为青岛市的"北大门"。项目北侧一路之隔是筹建中的华侨高校，南侧临崂山余脉，千禧国际村正处于崂山旅游线上，沿正阳路15分钟车程可到崂山旅游景点仰口，青岛市大的旅游环境和城阳区的旅游资源都会给项目带来机遇。宋代的百福庵遗址、汉代通真宫遗址、康城书院等环绕周围。同时由于项目的大规模开发，形成当地的一大景观，与当地的旅游业进展相得益彰，成就项目不行限量的进展潜力。周边环境Part2开发规模千禧国际村占地面积1780亩，建筑面积约100万平方米，建筑形态有：独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层及高层公寓。总户数近6000户，是目前青岛房地产项目中规模最大的居住社区。开发周期为6-8年，分3-4期进行开发，投资约25-30亿元人民币。一期的开工时间为2003年10月，主要开发的是多层、小高层。Part3配套设施零售超市、国际学校、医院、会所以及星级商务酒店等服务配套设施齐全。配套设施区内还设有近90亩的高尔夫练习场及多个网球场及运动场，为小区居民供应便捷的休闲运动场所。配套设施国际学校会所幼儿园医院酒店超市Part4市场定位城阳当地和周边即墨等地区的富有阶层：（城阳目前房屋不能满意当地富有阶层的需求。城阳地区没有很好的户型，住宅面积偏小，质量较差。国际村定位于高端市场，在社区设计之初就选择了韩国熙林设计公司，每户面积都在100平方米以上。）主要消费群体在城阳居住的韩国、日本等国家的外籍人士：（城阳作为青岛北部工业基地，集中了大约1000家韩国企业，20000左右韩国人，城阳已成为中国境内韩资企业数量最多的地区。国际村的开发建设，将会满意以韩国人为主的外商生活需求。）主要消费群体青岛市区的二次置业者：（住房郊区化日益成为一种时尚，小区建成后将会形成极美的自然景观，可以满意市区内人们重返自然的心理需求。）主要消费群体Part5投资商青岛荣昌置业集团股份有限公司投资商四川宏达(集团)公司青岛龙翔置业有限公司四川宏达（集团）公司是家优秀的上市公司，是国家５２０家重点企业，四川省80家重点优势企业行列，先后被国家化工部授予全国化工先进企业，中国农业银行、建行四川省分行分别授予“ＡＡＡ”级信用企业，四川省第八届优秀企业，四川省标准化先进单位，公司集工、贸、房地产、矿山开发和餐饮娱乐为一体，拥有资源开发与加工制造相结合的众多工业企业，形成了独特的技术、管理、资源优势。公司控股两家上市公司：金路集团和宏达股份，年销售收入逾40亿元人民币。房地产涉足北京、上海、深圳、青岛、成都、绵阳等地,年开发商品房40万平方米，储备开发能力达400万平方米。青岛龙翔置业有限公司是一家以房地产开发为主的公司。公司本着“善用土地，追求卓越”的开发宗旨，于1997年独家开发建设了位于东海西路的“龙翔广场”。广场占地24.8亩，内设高档商务楼、豪华别墅，是一座高标准商务住宅小区。从九十年月开头公司先后投资参加了青岛“龙翔苑”、上海“联业大厦”、深圳“汉利宏大厦”、成都“宏达大厦”、四川绵阳“益多圆”等项目，积累了丰富的房地产开发阅历。青岛龙翔置业有限公司正在以全新的方式投身于房地产的开发与建设。荣昌集团成立于1997年3月31日，截至目前，房地产开发量已近一百万平方米。拥有千禧龙苑、千禧龙花园、千禧国际村、宏达海滨高尔夫球场、千禧住宅产业园等“千禧”品牌项目，以及世纪大厦、荣昌花园、龙翔苑、永福花园、永乐佳园等投资项目。下辖商品混凝土公司、典当行、询问公司、房产经纪行、家具装饰公司等，均在业内保持领先地位。荣昌集团注意将房地产开发与城镇开发运营、城市和城市带的重组相结合。2003年6月18日，荣昌集团公司被中国地博会组委会、青岛日报社等机构评比为“中国（青岛）城市土地人文精品住区最佳运营商”。Part6规划设计单位韩国熙林建筑师事务所是目前韩国惟一一家上市设计单位，规模大、业绩出色、知名度高，作品遍布东南亚各个地区。并深化中国大陆，在城市规划、城市公共建设、住宅社区等各个方面都有杰出贡献。韩国熙林综合建筑师事务所Part7招商内容和方式招商内容和方式国际学校计划建于社区西北角，占地约50,000平方米，学校拟建400米塑胶跑道，体育馆、教学楼、图书馆、电教室以及同学公寓等。学校定位于国际化的高中、学校、学校教育，突出特色教育。以现代化、信息化、国际化为建设目标，施行国际通行的教育机制。国际学校合作经营：我公司以现有的土地出资，合作方以资金、技术、设备等方式出资，签订《合作协议》，学校建成后，由合作方经营，年底按《合作协议》安排利润。

国际学校招商方式招商内容和方式会所会所位于广场西侧，建筑面积10000平方米，地下一层，地上三层。内部设置为壁球室、保龄球场、桑拿房、游泳池、健身房、中西餐厅及酒吧等。（招商可以整体承包给合作方，也可依据按项目分给不同的合作方，整体承包可以给于最大程度的优惠。）会所合作经营：我公司以现有的土地、房屋出资，合作方以流淌资金、机器设备等方式出资，由合作方经营，年底按《合作协议》安排利润。会所招商方式租赁经营：由我公司负责会所的施工建设，建成后以租赁的形式租给合作方。会所招商方式幼儿园拟建4个幼儿园，每个幼儿园的建筑面积有1000平方米左右，分布在社区各组团，面对学龄前婴幼儿进行科学启蒙教育。因招生所面临的是外籍人士和中高收入的家庭，所以要求合作方供应的硬件和师资达到国际水准。招商内容和方式幼儿园合作经营：我公司以现有的土地、房屋出资，合作方以资金、技术、设备等方式出资，签订《合作协议》，幼儿园建成后，由合作方经营，年底按《合作协议》安排利润。幼儿园招商方式转让经营：由我公司负责幼儿园的施工建设，然后以现房形式出售，投资方自筹教学设备、人员，自行管理。幼儿园招商方式租赁经营：由我公司负责幼儿园的施工建设，建成后以租赁的形式租给合作方。幼儿园招商方式占地约9500平方米，以牙科、妇产科为主。主要面对社区居民供应日常的医药、保健、就诊、居家护理等服务，医疗仪器设备先进，医护人员素养高。专业医院招商内容和方式医院合作经营：我公司以现有的土地出资，合作方以资金、技术、设备等方式出资，签订《合作协议》，医院建成后，由合作方经营，年底按《合作协议》安排利润。专业医院招商方式占地约9000平方米，主要集中在社区商务服务区，主要经营对象为小区内的业主和周边地区消费者，要求经营商有较强的经济实力和市场运作阅历。超市招商内容和方式超市加盟连锁：由千禧国际村置业有限公司供应土地或建筑设施等有形资产，合作方供应人员、资金、设备及“品牌”，合作方负责管理经营，在每一个经营会计周期结束，双方按“合作经营协议”分成利润。超市招商方式转让经营：千禧国际村置业有限公司供应土地，供应规划设计方案；投资方严格按我公司供应的规划方案，进行住宅的投资开发建设施工，投资方自筹资金，自主经营、自负盈亏。超市招商方式租赁经营：我公司负责建设，依据经营方的需求，将建筑设施长期租赁。租赁费可低于同地区的同类型行业标准。经营方独立享有“品牌”。超市招商方式占地约10000平方米，位于社区商务服务区。要求酒店硬件设施先进，装修、服务、管理达到四星级以上的标准。酒店招商内容和方式酒店合资经营：要求合作方投资比例不低于30%，组成合资企业，按投资比例风险共担，利益共享，也可优先回报投资方。酒店招商方式租赁经营：我方先期将配套设备安装完毕后，由合作方带资装潢筹建，装潢要按四星级标准。然后独立经营，自负盈亏。酒店招商方式Part8合作方条件国内外合法独立经营的公司；必须有肯定的品牌知名度；有较强的经济实力，良好的商业信誉；具有丰富的市场运作阅历开发商青岛千禧国际村置业有限公司行销代理联系人苗青侯胜强梁笑梅公司地址青岛市东海西路39号世纪大厦3F联系电话86-532-57961335798935-889807

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邮编266071谢谢！LOREMIPSUMDOLORLOREMIPSUMDOLOR统一福记（青岛）食品有限公司上海分公司统一福记香铁蛋上海滩攻略市场分析行业分析竞争分析产品力分析SWOT分析消费者分析目标市场通路策略价格策略产品策略定位营销策略促销策略攻略构架营销目标执行方案行业分析上海蛋品市场主要有卤蛋、皮蛋、咸蛋、生鸡蛋等几大类产品，皮蛋、咸蛋、生鸡蛋主要用于做菜，而卤蛋为休闲食品。目前上海市场还没有铁蛋产品，但从铁蛋产品的特点、包装、口味、及功用来看，其主要竞争对手应是卤蛋，与皮蛋、咸蛋、生鸡蛋不会形成太大的竞争关系。行业分析目前卤蛋市场行业集中度不高，卤蛋生产企业普遍不具备核心竞争能力，行业进入壁垒较低，单位产品毛利率低；上海地区市场卤蛋市场容量约为5000万——1亿颗/年（估算）。竞争分析上海市场上的卤蛋产品基本上以乡吧佬做为产品的通用名；各品牌产品定位为居家,旅游,酬宾宴客,赠馈亲友的休闲食品或礼品。竞争分析各品牌产品以以卤鸡蛋为主，鹌鹑蛋极少，且没有去壳；鸡蛋以1粒装、3粒装为主，少数品牌产品有5粒装，6粒装的产品；各品牌产品口味、包装、广告语等多方面模仿现像严重，产品同质化，没有特色，处于较低层次的竞争；竞争分析卤蛋产品均处于较低的产品价位，产品附加价值低，一批市场批发价普遍是每粒4毛不到，二批市场批发价亦仅为5毛左右，各品牌走的是全面成本领先的营销策略，采取溥利多销的方式进行销售。竞争分析市场上的卤蛋产品基本上走的是传统通路，以代理或经销的方式进行运作，通路运作成本低，对通路控制能力弱；在各品牌中，只有乡阔佬、鲜八里进入了量贩店、便利店等现代通路。竞争分析卤蛋各品牌在上海地区无媒体广告，很少有促销活动，且促销手段主要是降价促销。广告宣传主要体现在产品包装上，广告诉求点集中在产品渊源，口味,营养价值高,方便,原料为优质新鲜的鸡蛋,卫生等方面。乡阔佬，千里香等品牌拥有自己的网站，在网站上有企业和产品的详细介绍和宣传。竞争分析乡阔佬在各竞争品牌中，在通路、产品等方面都较其它品牌有较大差异，香铁蛋在市场上主要的竞争对手将是乡阔佬。消费者分析上海菜属江浙菜系，因此，上海地区消费者比较喜欢吃口味比较清淡的食品，此外。上海人有喜吃甜食的偏好。从消费者行为特征和消费习惯分析，年青消费群或高收入消费群对新产品的接受能力能力更高，试用新产品的意愿更强。消费者分析20岁以下的消费群对产品甜度的接受程度高于其它年龄阶层的对产品甜度的接受度.消费者分析各年龄层的消费者对铁蛋口感的评价都较高,但低年龄层的消费群对铁蛋口感的评价明显高于高年年龄层的消费者,这表明产品是老少皆宜,但更适年青人.消费者分析年龄小的消费群对产品硬度的接受度较高,而年龄大消费群由于生理等原因,有着年龄越大,对产品软度要求越高的趋势.消费者分析便利店是各年龄层的消费群购买铁蛋最主要的场所,25岁以下年龄层消费者在杂货店购物比例相对较高,25岁以上年龄层在量贩店购买产品的比例相对较高。产品力分析消费者对铁蛋的口感反映很不错，认为很好的达77.97%,很好加一般高达99.53%。产品力分析消费者对铁蛋甜度接受程度较高,产品甜度是比较适宜的。产品力分析

认为产品咸度适中的被调者高达92.49%,表明产品的咸度也是比较适宜的.产品力分析消费者对产品的香度认同率较高,认为很香和差不多的被调查者高达98.59%。产品力分析铁蛋硬度能迎合87.32%的消费者的口味。产品力分析从统一福记香铁蛋口感，甜度，咸度，香味，软硬度等产品特性进行的消费者测试得到的结果来看，统一福记香铁蛋是一个有强大产品竞争力的优势产品。SWOT分析1、产品比较优势：香味：国内其它品牌产品不仅没有香味，而且腥味很大；硬度：硬度大，差异性明显；口感：口感特殊，区别于卤蛋品牌；包装：色泽明亮,能明显区别于其它品牌；保质期：保质期为12月，是卤蛋产品的两倍；卫生：铁蛋比卤蛋品更卫生，食用更方便；产品品类：产品品目丰富，不仅有鸡蛋类，还有鹌鹑蛋类产品；优势：SWOT分析2、技术优势铁蛋在上海市场是个新的产品，有独特的制造工艺，竞争者不易模仿；3、生产制造优势：统一福记香铁蛋拥有先进的生产设备和制作工艺；4、管理优势：统一福记拥有比国内企业先进的管理思想和经营运作经验；优势：SWOT分析5、资金优势：6、国际品牌优势：福记香铁蛋在台港澳及国外市场拥有较大的市场，进入大陆可充分利用其国际品牌的背景。7、协同优势：统一福记可充分利用统一公司成熟的营销网络资源，信息资源，行销资源，并可利用统一公司丰富的产品线进行捆绑营销组合，达到利用统一公司资源形成协同优势的目的。优势：SWOT分析8、推广优势统一福记产品在上市时将根据不同通路特点运用不同的产品展示陈列器具，并开展形式多样的推广活动。优势：SWOT分析1、产品比较劣势；包装规格：没有一粒装产品，目前市场上1粒装产品为主销产品；品牌劣势：乡吧佬已有很高的知名度，产品在消费者心目中已有一定的美誉度和忠诚度，而福记香铁蛋在上海市场的知名度、美誉度、消费者忠诚度都几乎为零；产品线劣势：很多卤蛋产品产品线已延伸到鸡腿、鸡翅等肉类产品，而统一福记只有蛋类产品。劣势：SWOT分析2、价格劣势：目前产品价格定位大大高于竞争产品，竞争产品的低价策略会使消费者对同类产品形成一个较低心理价格预期，从而影响铁蛋的销售。3、通路劣势：铁蛋产品目前拥有的营销网络资源为0，缺少有经验的业务人员。劣势：SWOT分析1、铁蛋开创了上海蛋品市场一个新的蛋品品类，从一开始，我们就是行业第一，且具有核心技术，竞争对手不易模仿；2、上海仅卤蛋一年市场容量就接近1亿粒，市场容量大，市场吸引力大；3、目前卤蛋市场处于低水平的同质化竞争，存在以差异化占领中高端蛋品市场较大的市场空间；4、蛋品市场无领导品牌，市场集中度低，市场进入壁垒低。机会：SWOT分析1、卤蛋产品的低价冲击；2、消费者对蛋品价格预期较低，高价蛋品被消费者接受需要较长的时间过程；3、现代通路的激烈竞争和高额的进场及促销费用影响产品在现代通路中的铺货进程；4、炎热的天气会影响蛋品的整体销量，而影响到铁蛋上市的计划的实施。威胁：目标市场35岁以下消费者旅游景点、车站、码头学校商业区中高档住宅区定位香，硬产品利益点定位产品属性消费者利益点休闲食品营养方便产品功能定位味道香美口感独特产品情感定位能带来福气的产品产品定位定位品牌定位品牌定位蛋的专家定位品牌个性统一福记蛋的专家福气国际品牌中高档的年青的时尚的诚信的营销目标三年内在上海蛋品市场达成以下目标:市场占有率：15%(以卤蛋市场总量为参照)知名度：目标消费群80%,一般消费群30%.销售量：5000万利润目标：150万营销策略产品规划：营销策略采用撇指定价的价格策略，根据不同通路特点制定通路价格及奖励政策，并严格控制维护各通路的价格体系。价格策略营销策略价格策略营销策略各通路可依据通路的特点在建议零售价基础上进行调整，可调整幅度为+10%；价格策略营销策略采用反向营销术，先启动终端消费市场，待终端市场启动后，再发展经销商。通路策略营销策略销售分公司杂货店特殊通路便利店连锁超市量贩店生鲜超市市场拓展初期通路模式营销策略销售分公司杂货店特殊通路便利店连锁超市量贩店生鲜超市区域经销商通路模式（适用于已开拓市场）营销策略通路功能规划营销策略通路进价出价毛利率连锁超市22.525%便利店2.22.825%量贩店22.315%特通（学校）2.22.725%特通（其它）2.2335%杂货店2.22.830%区域经销商22.210%通路价格营销方案目的:向消费者传达产品信息,建立产品知名度增强经销商的进货意愿支持业务员铺货,增加员工对产品的信心;

广告促销营销策略广告主题一口福记一份福气该主题是统一福记所有产品品类统一的广告主题，传递统一福记以好的产品带给消费者福气的企业使命。广告促销营销策略一口福记一份福气形象广告产品广告香铁蛋广告诉求点口味香甜口感独特香、硬广告促销营销策略广告策略：在产品导入初期主要以产品广告为主，以形象广告为辅;产品取得较高知名度后,以形象广告为主,产品广告为辅,以提升产品形象。广告促销营销策略广告信息传播方式：前期主要以报纸杂志，产品包装，产品陈列架，售场POP,海报,促销人员介绍，INTERNET为主要广告信息传播载体。广告促销营销策略促销形式：

产品试吃活动用专制的展示陈列工具进行产品展示陈列参加新品展示会产品试销广告促销营销策略促销形式：

联合促销捆绑销售报纸广告邮寄DM广告促销产品上市推广执行方案01推广战术战略要地集中一点,以阵地战的方式快速攻战战略要地,再迅速向周围进行辐射、渗透、扩张推广战术在第一阶段阵地战阶段，公司业务人员不分通路体系，以街道划分区域，地毯式扫荡前进；在市场渗透、扩张期，将所有业务人员按通路体系、按区域进行划分；战略要地NO.1：上海外滩-南京路-人民广场-豫园NO.2：淮海路-徐家汇-万体馆NO.3：梅龙镇广场-静安寺-中山公园上海外滩-南京路-人民广场-豫园8月15日-8月31日淮海路-徐家汇-万体馆9月1日-9月10日梅龙镇广场-静安寺-中山公园9月11日-9月16日上海市城区9月17日-10月30日攻击进度攻击方式方式杂货店小型超市连锁超市量贩店现款交易5元/店10元/店100元/体系100元/体系代销2元/店5元/