《房地产开发与经营》第八章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金。就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终，因此房地产项目融资的成功与否，对房地产项目有着举足轻重的作用。通过本章的学习，要求掌握房地产项目融资的参与者及阶段划分；掌握房地产项目的可融资性分析；熟悉房地产融资的基本原则；熟悉房地产项目融资模式与资金的选择；了解房地产项目融资担保的基本概念、内容与步骤。章节导读第八章房地产项目融资——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产项目融资概述01房地产项目投资决策分析02项目导航房地产项目融资决策03房地产项目融资谈判04房地产项目融资担保05PART01房地产项目融资概述第一节房地产项目融资概述一、房地产项目融资的概念与原则

房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融资、结算等金融活动，是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。1．房地产项目融资的概念

房地产项目融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营项目活动能够顺利进行而进行的资金融通活动。第一节房地产项目融资概述一、房地产项目融资的概念与原则

1）适度性原则。适度性原则是指资金的筹集一定要适应经济活动的实际需要，融资规模、融资时机、融资期限、融资方式均要适当。2．房地产项目融资的原则2）效益性原则。效益性原则是指在制定融资方案，进行融资决策时，应当从经济上判断融资方案的可行性。

①融资成本。尽可能地使融资成本极小化，即花费最小的代价实现融资目标，是融资效益性原则的主要内容。

②经济效益。在实际资金筹集中，人们一般用融资杠杆来评价融资方案的经济效果。

③风险。风险的大小与融资方案有极大的关系，好的融资方案应当把因融资所可能带来的风险降低到最低限度。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者

项目投资者拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。

由于项目融资多用于基础设施和公共项目，并且这类项目本身具有投资大、收益大和风险大的特点，所以项目发起人一般是项目所在国的最高资信者和受益者，有时也可以是许多与项目有关的公司组成的投资集团，或者政府机构和私人公司的混合体。1．项目投资者第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体，也是组织和协调整个项目开发建设的核心。2．项目公司①通过建立项目公司，把项目资产的所有权集中在项目公司上。②通过建立项目公司，将项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，项目公司根据其资产负债承担有限责任。③通过建立项目公司，便于吸收其他投资者。④项目公司可以是一个实体，即实际拥有项目管理所必须具备的生产技术、管理条件和人员条件，但是项目公司也可以只是一个法律上拥有项目资产的公司，实际的项目运作则委托给富有生产管理经验的管理公司负责。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者1）商业银行3．项目金融机构1）商业银行2）专业性银行3）金融资产管理公司4）国际金融机构5）租赁公司6）信托投资公司7）各国政府的出口信贷机构第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者4．项目产品的购买者项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用，因为在项目建成和经营后，是否能够有大量稳定的现金流量还本付息，在很大程度上取决于它。

项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成了银行融资的信用基础。产品购买者角色一般由项目发起人本身、有关的政府机构以及对项目产品有兴趣的独立第三方担任。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者5．项目供应商供应商在保证项目建设按期竣工和正常运营方面的作用十分重要。一般来说，项目的供应商主要包括设备供应商和能源、原材料供应商。设备供应商是指为项目提供各种机械和运输设备的厂商、公司等。能源、原材料供应商一般是指为项目长期提供稳定的能源、原材料的公司。供应商通过低息优惠、延期付款、出口信贷的安排，构成项目资金的一个重要来源。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者6．项目融资顾问

融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任，在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响项目融资的成败，主要是对于货币资金需求者提供协助，以取得资产而集资所采取的手段提供建议。专业融资顾问包括财务与金融顾问、技术顾问、法律顾问、保险顾问及会计税务顾问等。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者7．律师事务所在公司注册登记时审定有关文件的合法性使之合法化；在公司运作工程中审定有关文件的合法性并使之合法化；在公司发行证券时，协助公司制作和审定有关文件，检查公司行为并出具法律意见书；在企业并购、重组或资产证券化工程中，协助企业进行有关活动的策划，制作并审定有关文件的合法性，检查企业行为是否规范合法；担任公司的法律顾问，向公司提供法律意见和提供其他法律服务；提供法律咨询意见，普及法律知识，培训法律工作人员。第一节房地产项目融资概述二、房地产项目融资的参与者8．保险公司保险公司即经营保险业务的金融机构。作为机构投资者，保险公司通常投资的数额是非常客观的。经济发达的国家一般保险业都比较发达，各类保险公司成为经济中最主要的非银行金融机构，也是金融市场上最重要的机构投资者和交易主体。人寿保险公司财产与灾害保险公司第一节房地产项目融资概述三、房地产项目融资的阶段划分融资决策阶段。投资决策阶段。融资执行阶段。融资谈判阶段。融资结构分析阶段。PART02房地产项目投资决策分析第二节房地产项目投资决策分析一、房地产项目融资的经济效益分析在确定投资项目的投资方案时在确定投资项目的投资方案时，首先应用系统分析原理，从房地产企业发展战略的要求出发，全面分析企业所处的环境和自身的综合能力，确定投资目标。然后，从分析投资项目所在地的投资环境入手，为实现投资既定目标，对工程项目的各个方面进行分析比较、论证，选择静态分析指标（投资回收期和投资收益率）以及动态分析指标（净现值和内部收益率）作为项目技术经济指标，以减少投资风险，为投资决策提供坚实的基础，从而全面提高企业的投资决策效果，达到其经营目标。第二节房地产项目投资决策分析一、房地产项目融资的经济效益分析在对项目进行技术经济评价时在对项目进行技术经济评价时，需要对产品的成本情况和市场销量以及销售价格进行预测与分析。消费者的购买行为总的来说是由其购买动机的推动而发生的，受很多因素的影响，主要分为两大类：一是外部影响因素，包括社会因素、经济因素、企业因素等，另一类是内在因素，即个性心理因素。因此，对消费者的购买决策过程进行研究能够影响投资的实现程度。第二节房地产项目投资决策分析二、房地产项目融资的风险分析

房地产项目融资风险是指筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。融资风险要受经营风险和财务风险的双重影响。房地产项目融资的风险分析则是在可行性研究的基础上，从主要项目利益相关者的角度，侧重考察和分析项目融资期内的项目风险，从而判断项目债务本息偿还的可靠性和安全性。项目风险存在于项目的各个阶段，需要分析各种风险因素对项目现金流量的影响，以设计出可为出资方接受的项目融资方案。PART03房地产项目融资决策第三节房地产项目融资决策一、房地产项目投资结构的确定

房地产项目投资结构的确定是在项目所在国家的法律、法规、会计、税务等外在客观因素制约的条件下，寻求一种能够最大限度地实现其投资目标的项目所有权结构。目前国际上通常采用的项目投资结构主要有公司型合资结构、合伙制投资结构、非公司型投资结构及信托基金投资结构四种。房地产项目投资结构的确定是经济实体实施对外融资方案的第一步，任何项目的融资都首先要确定融资主体、确定投资结构。第三节房地产项目融资决策二、初步融资计划一般来说，初步融资计划主要包括以下内容。①建立融资准则，主要包括资本和运营费用、收入、采购计划、花费和投资进度、货币要求等；②确定资金来源，主要包括资本结构，即债务和股本比率、资金来源、初步期限和条件；③开展初步融资计划；④计划融资实施程序。1．初步融资计划的内容第三节房地产项目融资决策二、初步融资计划1）摘要摘要部分是整个融资计划书精华的浓缩，是投资机构最先阅读的部分，所以摘要内容力求精练有力，重点阐述公司的投资亮点，如净现金流量、广泛的客户基础、市场快速增长的机会等。

一般情况下摘要部分主要应包括:项目名称、商业模式、市场定位、核心竞争力、赢利模式、团队背景、市场开拓、竞争等情况。2．融资计划书的内容第三节房地产项目融资决策二、初步融资计划2）主报告①公司的基本情况，即注册资本、主要股东、主营业务；②主要管理者，即年龄、学历、学位、主要经历和经营业绩；③商业模式、产品、服务描述，即新颖性、先进性、独特性以及竞争优势；④研究与开发，即技术成果以及技术水平、研发队伍技术水平、对外合作情况；⑤行业及市场，即市场前景、市场规模以及增长趋势、竞争对手、竞争优势、预测；⑥营销策略，即拟或已采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制；⑦产品制造，即生产方式、生产设备、质量保证、成本控制；⑧管理，即机构设置、员工持股、劳动管理；⑨融资说明，即资金要求量、用途、使用计划、拟出让的股份、投资者权利、退出方式；⑩财务预测，即过去以及未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等；⑪风险控制，即项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。2．融资计划书的内容第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择直接融资模式是指由项目投资者直接安排项目的融资，并直接承担起融资安排中相应的责任和义务的一种方式，从理论上讲是结构最简单的一种项目融资模式。1．直接融资模式集中化形式：即由投资者面对同一贷款银行和市场直接安排融资。分散化形式：即由投资者各自独立地安排融资和承担市场销售责任。在融资过程中，两个投资者组成非公司型合资结构，投资于某一项目，并由投资者而不是工程项目管理公司组织工程产品的销售和偿还责任。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择

1）单一项目子公司模式2．项目公司融资模式所谓单一项目子公司的融资，是指为了减少投资者在项目中的直接风险，在非公司型合资结构、合伙制结构甚至公司型合资结构中，项目的投资者经常通过建立一个单一的项目子公司的形式作为投资载体，以该项目子公司的名义与其他投资者组成合资结构并安排融资的一种项目融资模式。特点：项目子公司将代表投资者承担项目中全部的或者主要的经济责任，采用单一项目子公司形式安排融资，对于其他投资者和合资项目本身而言，与投资者直接安排融资没有多大的区别，但对投资者却有一定的影响。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择

2）合资项目公司模式2．项目公司融资模式所谓合资项目公司模式，是指投资者共同投资组建一个项目公司，再以公司的名义拥有、经营项目和安排项目融资的一种项目融资模式。它是通过项目公司安排融资的形式，也是最主要的一种项目融资形式。优点：投资者的债务责任较直接融资更为清晰明确，也比较容易实现优先追索的项目融资和非公司负债型融资的要求。

缺点：在税务结构的安排上、债务形式的选择上缺乏灵活性，难以满足不同投资者的各种要求，使对资金安排有特殊要求的投资者面临一定的选择困难等。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择3．杠杆租赁融资模式

杠杆租赁融资模式在一定程度上降低了投资者的融资成本和投资成本，同时也增加了融资结构中债务偿还的灵活性。据统计，杠杆租赁融资中利用税务扣减一般可偿还项目全部融资总额的30%～50%。

所谓杠杆租赁融资模式，是指在项目投资者的安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目的资产，然后租赁给承租人的一种融资模式。杆租赁融资既可以为大型项目进行融资安排，也可以为项目的一部分建设工程安排融资。这种灵活性进一步增强了其应用范围。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择4．设施使用协议融资模式

项目风险分散给了与项目有关的工程公司及其他投资者，保证了长期提供公共设施服务的可靠性。

首先要有一个完善的协议来支撑；不能由双方私自撕毁协议；同时，要建立一个强有力的市场监管部门

所谓设施使用协议融资模式，是指在某种基础设施或服务性设施的提供者和这种设施的使用者之间达成的具有“无论提货与否均需付款”性质的协议。利用设施使用协议安排项目融资，关键是设施的使用者要提供一个强有力的具有“无论提货与否均需付款”性质的承诺。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择5．产品支付融资模式作为一种自我摊销的融资方式，产品支付通过购买一定的项目资源安排融资，可较少地受到常规的债务比例或租赁比例的限制，增强了融资的灵活性。

但进行产品支付融资时，会受到项目的资源储量和经济生命期等因素的限制。另外，项目投资者和经营者的素质、资信、技术水平和生产管理能力也是进行产品支付融资设计时不容忽视的重要方面。所谓产品支付融资模式，是以项目生产的产品及其销售收益的所有权作为担保品，而不是采用转让和抵押方式进行融资。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择6．BOT模式这种模式通常由东道国政府或地方政府提出拟建设的基础设施建设项目，通过公开招标形式选定项目发起人。近几年，BOT建设模式比较流行，成为解决国际建筑承包市场融资问题的一个新途径，并成为国际建设工程承包市场营业额增长最快的一种建设方式。BOT适用于竞争性不强的行业或有稳定收益率的项目，如水厂、电厂、道路等。

BOT是英文“BuildOperateTransfer””（建造—运营—移交）的缩写，代表一种新的项目融资和管理模式。BOT模式是指国内外投资人或财团作为项目发起人从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造和运营。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择7．ABS模式

ABS（AssetBackedSecurities）即“资产证券化”，是以借款人所属的未来资产（收入）为支撑的证券化融资方法，即以借款人所拥有的未来资产（收入）作为基础，以这些资产将带来的预期收益为保证（交换），通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资模式。它可以理解为一种超前消费。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择8．PFI模式在公共基础设施的建设中，非政府投融资公共工程比较典型的管理模式是PFI（PrivateFinanceInitiative）即私人主动融资，是指由私营企业进行项目的建设与运营，从政府方或接受服务方收取费用以回收成本。该方式是政府与私人部门合作，由私营部门承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买私营部门提供的产品和服务，或给予私营部门以收费特许权，或政府与私营部门以合作方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化、效率和产出的最大化。第三节房地产项目融资决策三、房地产项目融资模式与资金的选择9．PPP模式

PPP（PublicPrivatePartnership）模式，又称3P模式，即公私合作模式，是公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私人企业与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。

PPP方式突破了目前引入私人企业参与公共基础设施项目组织机构的多种限制，尤其适用于一次性大型项目，如监狱、医院以及学校等，应用范围十分广泛。第三节房地产项目融资决策四、房地产项目融资资金的结构与选择1．项目的总资金需求量准确地制订项目的资金使用计划确保满足项目的总资金需求量是一切项目融资工作的基础。新建项目的资金预算主要由项目资本投资、投资费用超支准备金及项目流动资金三部分组成。第三节房地产项目融资决策四、房地产项目融资资金的结构与选择2．资金的使用期限一般来说，投资者的股本资金是项目中使用年限最长的资金，其回收只能依靠项目的投资收益。但是，项目中任何债务资金都是有期限的，如果能针对具体项目的现金流量特点，根据不同项目阶段的资金需求采用不同的融资手段，安排不同期限的贷款，就可以起到优化项目债务结构，降低项目债务风险的作用。第三节房地产项目融资决策四、房地产项目融资资金的结构与选择3．资金成本和构成投资者的股本资金成本是一种相对意义上的成本概念，因而在有些情况下也被称为“机会成本”。项目的债务资金成本则是一种绝对的成本，这就是项目贷款的利息成本。项目债务资金的利率风险是项目融资的主要金融风险之一。项目融资可以选用固定利率、浮动利率或者两种结合，各有利弊。第三节房地产项目融资决策四、房地产项目融资资金的结构与选择4．混合融资结构

中间级债务的形式和次级债务类似，但是一般都是由银行、专业基金和再保险公司提供，而不是股本投资人或承包商提供的。这种债务的风险比最高级别的债务风险高，对借款人来说其利息成本也就高。中间级债务的偿还也可以与其他高级债务同时进行，但是其优先级别排在高级债务贷款人之后。

类似衍生工具结构的融资包括商品贷款，最典型的是黄金贷款，还款用黄金盎司实物表示，而不是用美元表示。PART04房地产项目融资谈判第四节房地产项目融资谈判一、选择银行、发出项目融资建议书借款人邀请几家银行提出正式建议书，做出要约。建议书可以由一家银行单独提出，也可以由两家或两家以上的银行根据各自需要联名提出。建议书首先说明贷款人，即受托银行愿意做出承担（commitment）是属于“全力的”（besteffort）承担，还是“包揽”（undereffort）性质的承担。①贷款数额和货币币种；②贷款目的；③有关提款之条款：④宽限时期、债务偿还和最后偿还日期；⑤取消贷款和提前偿还贷款的条款：⑥利率、计息时期和息差；⑦收费项目，包括承担费、经理费和代理费；⑧必须十足付款，不得扣除任何税款和其他预扣税费；⑨管辖的法律和法院管辖权；⑩文件——标准文件；⑪失效日期；⑫规定费用——不论贷款合约最终是否签署，借款人须向贷款人的受托银行偿付一切有关费用；⑬其他条件。一般来说，融资建议书需要列出以下贷款的基本条款。第四节房地产项目融资谈判二、项目融资谈判一般来说，项目融资谈判的基本工作主要有以下几方面。①做好谈判班子的组建工作；②事先做好项目可行性研究及必要的谈判准备工作；③掌握好政策、法律尺度；④做好协议的外围工作；⑤与对方建立起相互充分信任的协议关系。1．项目融资谈判的基本工作第四节房地产项目融资谈判二、项目融资谈判

1）常见的融资文件①基本融资协议（写明贷款条件、保护条款）；②担保文件；③项目贷款人和担保权益托管人之间的信托协议或共同贷款人协议；④安慰信和其他支持文件；⑤当借款不是唯一或第一筹资来源时，应包括发行债券、商业票据、股票承销报价等融资文件；⑥可能涉及某些贷款人或第三方的附加融资文件。2．项目融资谈判涉及的协议第四节房地产项目融资谈判二、项目融资谈判2）融资协议①融资金额和目的；②利率和还本付息计划；③安排、代理佣金和费用；④贷款前提条件；⑤对向借款人或其他有关方追索的限制；⑥对现金流量的专门使用；⑦成本补偿、利率选择、市场干扰、标准货币等保护性条款；⑧能力、责任等陈述和保证；⑨项目标准和项目执行约定；2．项目融资谈判涉及的协议⑩还款能力系数和其他融资契约；⑪对借款、分红和资产处理等的限制性条款；⑫违约事件处理；⑬项目的竣工、转换和放弃；⑭融资信息和项目信息报告以及监督机制；⑮从收益帐户划出资金的机制，监管帐户；⑯代理条款，支付机制，银行间的协调和收入分配；⑰委托和转让条款。PART05房地产项目融资担保第五节房地产项目融资担保一、房地产项目融资担保的概念与分类房地产项目融资担保指借款方或第三方以自己的信用或资产向贷款或租赁机构做出的偿还保证。房地产项目融资担保在项目融资中有两个作用：

一是采用担保形式，项目的投资者可以避免承担全部的和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额之内；

二是采用担保形式，项目投资者可以将一定的项目风险转移给第三方。1．房地产项目融资担保的概念第五节房地产项目融资担保二、项目担保人1．项目投资者作为担保人

直接担保：如果项目投资者对项目公司提供的担保是直接担保，则根据国际通行的会计准则这种担保需要作为一种债务形式表现在项目投资者的资产负债表中，至少需要作为一种或有债务（ContingentLabilit）形式在资产负债表的注释中加以披露。

非直接担保：如果项目投资者所提供的担保以非直接的形式或者以预防不可预见风险因素的形式出现，其担保就可以在项目投资者为项目公司所承担的财务责任上披上一件“正常商业交易”的外衣，对于项目投资者本身的资产负债表就会影响较少。这种对公司资产负债表结构影响的考虑，是在工业国家以及一切市场经济的国家开展企业经营活动的一个很重要的特点。第五节房地产项目融资担保二、项目担保人2．利用与项目有利益关系的第三方作为担保人

所谓利用第三方作为担保人，是指在项目的直接投资者之外寻找其他与项目开发有直接或间接利益关系的机构为项目的建设或者生产经营提供担保。能够提供第三方担保的机构可以大致分为政府机构、与项目开发有直接利益关系的商业机构（工程公司、项目设备或主要原材料的供应商、项目产品的用户）以及世界银行、地区开发银行等国际性金融机构。第五节房地产项目融资担保二、项目担保人3．商业担保人商业担保人以提供担保作为一种盈利的手段，承担项目的风险并收取担保服务费用。商业担保人通过分散化经营降低自己的风险。银行、保险公司和其他的一些专营商业担保的金融机构是主要的商业担保人。第五节房地产项目融资担保三、房地产项目担保内容与步骤1．房地产项目担保内容①担保受益人；②项目定义；③担保的用途；④最大担保金额；⑤担保有效期；⑥启用担保的条件；⑦担保协议以及执行担保的具体步骤。第五节房地产项目融资担保三、房地产项目担保内容与步骤2．房地产项目担保的步骤①贷款银行向项目投资者或第三方担保人提出项目担保的要求。②项目投资者或第三方担保人可以考虑提供公司担保（对于担保人来讲，公司担保成本最低）；如果公司担保不被接受，则需要考虑提供银行担保。③在银行提供担保情况下，项目担保成为担保银行与担保受益人之间的一种合约关系。这时真正的担保人（项目投资者或其他第三方担保人）并不是项目担保中的直接一方。④当项目所在国与提供担保的银行不在同一国家时，有时担保受益人会要求担保银行安排一个当地银行作为其代理人，承担担保义务，而担保银行则承诺偿付其代理人的全部费用。第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围1．商业风险担保一个项目是否能够在规定的预算内和规定的时间内建成投达到“商业完工”的标准，是组织项目融资的基础。这一阶段的风险传统上被要求由项目投资者全面承担，由项目投资者提供担保承诺在项目工程延期、建设成本超过预算等问题出现时为项目提供资金。有时甚至担保人被要求承诺如果项目在无法达到“商业完工”标准时偿还全部的项目贷款。1）项目完工第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围1．商业风险担保在进入正常生产阶段之后，一个项目的经济强度在很大程度上取决于对生产成本的控制。项目是否在同行业同类型企业中占据有利地位和具有竞争性，除了项目所具备的自然条件和技术条件之外，是否能够按照一个具有竞争性的价格取得某些重要原材料、能源或外部服务的供应是非常关键的要素。2）生产成本控制第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围1．商业风险担保对于不同性质的项目，贷款银行在处理各种风险因素的侧重有所不同。3）产品市场

对于初级能源和资源性产品项目，如煤炭、石油、金属矿等，因为世界市场需求变化对产品价格影响是导致项目成败的关键，如果没有一方肯于承担一定的产品市场和价格风险，安排项目融资就非常困难。

对于加工业项目，如机械制造业，产品种类繁多，销售市场也很复杂，贷款银行对于生产成本的控制和现金流量的控制更为重视，要求担保人承担更多的成本风险。

对于一些处于两者之间的项目，如纸浆、钢铁、有色金属冶炼等，原材料成本和产品市场在项目中均处于同等重要的地位，因此，贷款银行有可能会要求在两个方面同时提供一定的项目担保。第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围2．政治风险担保

政治风险是指由于战争、国际关系变幻、政权更迭、政治变化导致项目资产和利益受到损害甚至导致项目失败的风险。一般来说，项目投资者自己很难解决项目的政治风险问题，需要安排第三方参与，为贷款银行提供政治风险担保。根据政治风险保险条款的规定，在出现符合保险索赔的情况时，被保险人可以从保险公司获得相应的补偿。第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围3．金融风险担保项目的金融风险主要是指由于一些项目发起人不能控制的金融市场的可能变化而对项目产生的负面影响，这些因素包括汇率波动、利率上升、国际市场价格上涨、特别是能源和原材料价格的上升、项目产品的价格在国际市场下跌、通货膨胀、国际贸易和贸易保护主义等。对于利率和汇率风险，可以通过使用金融衍生工具，如套期保值技术等来分散。第五节房地产项目融资担保四、房地产项目担保范围4．不可抗力风险担保项目除了存在商业风险、政治风险和金融风险之外，也还会因为地震、火灾以及其他一些不可预见因素而导致失败。这类风险被称为不可预见风险（ContingentRisk），又称或有风险，避免这类风险主要也是采用商业保险的方法解决。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保

房地产项目融资物权担保是指项目公司或第三方以自身资产为履行贷款债务提供担保。在项目融资中，贷款银行以物权担保的形式，把项目的资产作为一个单独完整的整体与借款人的其他资产清楚地分割开来，在必要时可以行使对项目资产的管理权。这样，一旦借款人违约，享有担保权益的贷款人可以取得在担保条件下项目资产的直接占有，或者为贷款人自身的利益经营这些项目资产，或者将项目资产出售来清偿贷款人的债务。一般来说，项目融资中比较经常使用的物权担保有抵押和担保两种形式。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保1．抵押

抵押，为提供担保而把资产的所有权转移于债权人（抵押权人），主要是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保1．抵押

1）抵押的种类不动产抵押是指以不动产为抵押物而设置的抵押。如土地

、建筑物和其他土地附着物。。动产抵押是指以动产作为抵押物而设置的抵押。动产在我国仅限于交通工具等特殊的动产。权利抵押是指以法律规定的各种财产权利作为抵押物客体的抵押，依据现行的法律，权利仅可用于质押。财团抵押又称企业抵押，是指抵押人（企业）以其所有的动产、不动产及权利的集合体作为抵押权客体而进行的抵押。共同抵押又称总括抵押，是指为了同一债权的担保，而在数个不同的财产上设定的抵押。最高额抵押是指抵押人和抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保1．抵押2）抵押的范围（1）可以抵押的财产

《担保法》第三十四条规定下列财产可以抵押。①抵押人所有的房屋和其他地上定着物；②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；⑥依法可以抵押的其他财产。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保1．抵押2）抵押的范围（2）不可以抵押的财产《担保法》第三十七条规定下列财产不得抵押。①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥依法不得抵押的其他财产。第五节房地产项目融资担保五、房地产项目融资物权担保2．担保担保不需要资产和权益占有的转移或者所有权的转移，而是债权人或债务人之间的一项协议。固定担保：是指与提供担保人的某一特指资产相关联的一种担保。浮动担保：是指一般并不与提供担保人的某一特指资产相关联的一种担保。在正常情况下，浮动担保处于一种沉睡的状态，直到违约事件发生促使担保权益人行使担保权利时，担保才变得具体化。如在项目融资结构中贷款方对项目公司银行账户的控制。第五节房地产项目融资担保六、房地产项目融资信用担保1．直接担保直接担保在项目融资中是有限责任的直接担保，是指担保人以直接的财务担保形式为借款人按期还本付息而向贷款银行提供的担保。一般来说，直接担保有以下两种形式。

①责任担保。责任担保由主办单位提供直接担保，一旦借款人违约，则担保人承担连带责任。②银行和其他金融机构担保。银行和其他金融机构担保是诸如借款人未按期还本付息，则由担保人承担支付义务。第五节房地产项目融资担保六、房地产项目融资信用担保2．间接担保①货物是否收取均须付款合同。买方与卖方达成协议，买方承担按期根据规定的价格向卖方支付最低数量项目产品货款金额的义务，而不管事实上买方是否收到合同项下的产品。项目设施的用户对项目设施的使用量无论是否达到合同预定的标准，都必须无条件地支付某一个固定最低金额的使用费。②取得货物付款合同。项目产品交付或劳务实际提供的情况下，买方应根据合同规定的固定价格定期支付某一最低数量的产品或劳务的价款。③按固定价格与数量供应原材料合同。供应商在规定时间按约定的数量、规格并以固定价格向项目单位提供原材料。第五节房地产项目融资担保六、房地产项目融资信用担保3．或有担保

或有担保是针对一些由于项目投资者不可抗拒或不可预测因素所造成项目损失的风险所提供的担保。或有风险的担保按其风险的性质，可以划分为以下三种基本类型。①针对项目由于不可抗拒因素造成的风险，担保人通常是商业保险公司。②针对