《房地产开发与经营》第七章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】房地产开发项目是一个庞大的系统工程，这就决定了策划工作也要按系统工程规律来操作，必须对组成系统的各个子系统加以分析、策划和整合，以求各子系统密切联系、协调发展、有机统一，从而保证大系统的有序、协调运作。从房地产市场来讲，房地产开发项目策划还要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况以及市场的消费倾向等。通过本章的学习，要求掌握项目立项与报批的程序、招标投标的程序，项目定位的方法，项目规划设计内容；熟悉房地产融资的主要方式与来源，了解开发项目立项与报批的工作内容城市规划与房地产开发的关系。章节导读第七章房地产开发项目策划——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产开发项目策划概述01房地产开发项目准备工作02项目导航房地产开发项目市场细分与定位03房地产开发项目规划设计04PART01房地产开发项目策划概述第一节房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划的概念与特点

所谓房地产开发项目策划，是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。1．房地产开发项目策划的概念第一节房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划的概念与特点2．房地产开发项目策划的特征1）地域性。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况都不一样，要进行房地产开发项目策划就要对这些情况进行具体分析。2）前瞻性和预见性。房地产开发项目策划一定要有前瞻性和预见性，这种特性表现在房地产项目运作的各个阶段。3）市场性。房地产开发项目策划应符合市场的需求，以市场为导向4）创新性。房地产策划要追求新意、独创、永不雷同。5）引导性。一个好的策划方案会通过主题策划、产品策划、营销策划、物业管理策划，有效引导激发人们对产品的占有渴望，挖掘出新的市场需求。第一节房地产开发项目策划概述二、房地产开发项目策划组织与工作流程1．房地产开发项目策划组织房地产开发项目策划组织主要有开发商内部组建或外聘专业房地产策划机构两种形式。随着房地产业内社会化分工越来越精细，越来越多的开发商开始与专业化的房地产策划机构合作，来充分发挥专业策划机构熟悉市场、精于策划的优势。第一节房地产开发项目策划概述二、房地产开发项目策划组织与工作流程2．房地产开发项目策划的主要工作流程房地产开发项目规划设计是整个项目策划系统中的一部分，整个规划设计工作一定要与其他策划环节协调展开，并以项目的总体策划思想为指导。3）房地产开发项目规划设计房地产开发项目市场细分对房地产开发企业的生产、营销起着极其重要的作用。2）房地产开发项目市场细分与定位房地产开发项目准备工作主要包括房地产开发项目立项与报批、房地产开发项目招标与投标。1）房地产开发项目准备工作PART02房地产开发项目准备工作第二节房地产开发项目准备工作一、房地产开发项目立项与报批2．房地产开发项目策划的主要工作流程1234申领《建设用地规划许可证》建设项目选址审批项目立项规划设计条件审批765规划设计方案审批申领《建设工程规划许可证》申领《建筑工程施工许可证》（详见教材）第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标1．房地产开发项目招标投标的概念

房地产开发项目招标是指开发企业择优选择施工单位，房地产开发项目投标是指施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则需用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。因此，通过招标投标承包工程项目也是一种商业行为。承发包双方之间存在着经济上的权利和义务关系，必须通过合同予以约定和明确。房地产开发项目招标投标双方应坚持自愿、公平、等价、有偿和守信，讲求职业道德的原则。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标2．房地产开发项目招标投标的内容1）全过程招标投标。全过程招标投标又称工程总承包招标投标，即从项目建议书开始，直到竣工交付使用，包括可行性研究设计任务、勘察设计、设备材料询价和采购、工程施工等，实行全部招标投标。2）材料、设备供应招标投标。材料、设备供应招标投标又称货物采购的招标投标，材料、设备供应招标投标在实际工作中以询价方式采购材料和通用设备，因此，对总承包单位而言，询价可在投标报价或中标之前进行。3）勘察设计招标投标。设计招标可以一次性总招标，也可以分单项、分专业招标，并且以设计任务书为依据。4）工程施工招标投标。工程施工招标投标的目的是在众多施工单位中择优选择，使建设项目做到质量优、工期短、造价合理。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标3．房地产开发项目招标投标的方式1）公开招投标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然可体现全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。2）邀请招投标。邀请招投标是一种非公开方式的招标，是由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，一般可选择3～10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。3）协议招投标。协议招投标主要适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标4．招标投标机构①由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者。②由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标5．房地产开发项目招标的程序步骤

1）准备阶段（1）招标文件①工程综合说明：工程项目的内容、发包范围、技术要求、开竣工时间、质量标准、现场条件等。②施工图纸、设计资料、设计说明书。③工程主要实物量清单。④工程的局部精度、装修等级、特殊做法等特殊要求，采用的新技术、新材料等。⑤工程款项支付方式及主要合同条款。⑥材料、设备供应方式，加工订货情况，材料差价结算方式。⑦中标评定条件。⑧投标起止日期和开标日期、地点。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标5．房地产开发项目招标的程序步骤

1）准备阶段（2）标底根据总概算情况，在考虑到发包和承包双方单位利益前提下，合理确定标底。值得提醒的是，在开标前标底应严格保密，不得泄露。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标5．房地产开发项目招标的程序步骤

2）组织招标工程建设房地产开发项目招标经主管部门批准后，招标单位开始组织招标活动。招标单位首先对投标单位进行资格审查，认定其投标资格，然后向审查合格的单位发出正式邀请，分发招标文件和全套施工图，并请投标单位踏勘现场后，由招标单位主持召开投标单位、设计单位、经办银行、主管部门参加的招标会议，发布招标要求。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标5．房地产开发项目招标的程序步骤

3）开标、评标、定标在确定的时间和地点，由招标单位主持，各投标单位、经办银行和招标单位主管部门参加，当众开标，然后由评标小组审核招标文件，最后由招标单位最高决策部门确定最佳中标单位，招标和中标单位共同签订工程承包合同。第二节房地产开发项目准备工作二、房地产开发项目招标与投标6．投标的程序步骤1）报送投标申请书向招标单位申请参与投标，并向招标单位提供本企业财务、资信等基本情况的介绍书。

2）填写标书根据文件的内容和要求，填写工程量清单，编写专项计划表，包括本企业承包后将需要的内外劳务、服务、材料、施工设备、外币要求及现金流量等的用量计划。3）合理报价、提交标书、参与投标投标的关键在于报价。好的报价，既可以使企业有利可图，又能节约投资，击败竞争对手。提交标书的同时，投标单位向委托担保银行支付一笔违约保证金，由银行出具保证书。担保该企业一旦中标，即能履行招标合同，承包该项房地产开发项目的工程建设任务。PART03房地产开发项目市场细分与定位第三节房地产开发项目市场细分与定位一、房地产开发项目市场细分1．市场细分的概念

市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。每一个消费者群就是一个细分市场，每一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。第三节房地产开发项目市场细分与定位一、房地产开发项目市场细分2．市场细分的作用

①有利于选择目标市场和制定市场营销策略。企业可以根据自身经营思想、方针及生产技术和营销力量，确定服务对象，即目标市场。

②有利于发现市场机会，开拓新市场。通过市场细分，企业可以对每一个细分市场的购买潜力、满足程度、竞争情况等进行分析对比，探索出有利于本企业的市场机会，开拓新市场，以更好地适应市场的需要。

③有利于集中人力、物力投入目标市场。通过细分市场，选择适合自己的目标市场，企业可以集中人、财、物及资源争取局部市场上的优势，然后再占领自己的目标市场。

④有利于提高经济效益。通过市场细分，企业可以面对自己的目标市场，生产出适销对路的产品，既能满足市场需要，又可增加企业的收入。第三节房地产开发项目市场细分与定位一、房地产开发项目市场细分3．房地产市场细分的方法及操作流程1）房地产市场细分的方法

房地产企业除了要依据细分参数进行合理的市场细分，还要结合企业具体情况灵活运用细分方法。房地产市场细分的主要方法有单一因素法、综合因素法及序列因素法三种。

单一因素法是指选用一个因素（一个市场细分参数）来细分市场的方法；

综合因素法是指运用两个或两个以上的因素，同时从多个角度进行市场细分的方法；

序列因素法是运用两个或两个以上的因素，依据一定的顺序逐次细分市场的方法。第三节房地产开发项目市场细分与定位一、房地产开发项目市场细分3．房地产市场细分的方法及操作流程2）房地产市场细分的操作流程①选择一种产品或市场范围以供研究。②调查设计并组织调查，要解决如下问题：主要的购房者属于哪一社会群体？这一群体的基本特征？购房者的购房动机是什么？购房动机是自发产生，还是外界影响？哪些因素促使购房者最终做出购房决定？购房者从动机产生到决定需要的时间？购房者决策过程中做了哪些工作？③分析、评估通过调查分析而确定的各个细分市场的规模和性质。④对开发商自身的分析，主要包括：开发商有哪些渠道来拓展细分市场的影响？开发商对这些渠道的利用措施是否得力？开发商的市场信息反馈是否灵活，有无系统的分析、监督和调节机制？开发商经营活动的合理性？开发商的资金、技术、人才、管理等条件是否适合所确定的细分市场？针对细分市场，开发商有何优势有待发挥，有何劣势需要弥补？⑤选择细分市场，设计市场营销策略。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位1．房地产开发项目的产品定位1）房地产市场分析法房地产市场分析法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位的方法。房地产项目市场分析法流程图第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位1．房地产开发项目的产品定位2）SWOT分析法

①优势—机会（SO）分析。将企业的内部优势与外部机会相组合进行分析。目的是为制定进攻型战略，所有的企业都要千方百计地利用自己的内部优势去抓住和利用外部的发展趋势与事件所提供的机会。

②劣势—机会（WO）分析。将建筑企业内部劣势与外部机会相组合进行分析。目的是通过利用外部机会来弥补劣势。

③优势—威胁（ST）分析。将建筑企业的内部优势与外部威胁相组合进行分析，目的是利用本企业的优势来回避或减轻外部威胁的影响。

④劣势—威胁（WT）分析。将建筑企业的内部劣势与外部威胁相组合进行分析，目的是减少内部劣势，回避外部环境威胁。这是为了制定防御型战略而进行的分析。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位1．房地产开发项目的产品定位3）建筑策划法

第一领域：研究建筑、环境、人的课题。它受制于总体规划，在总体规划限定的红线范围内，依据总体规划确定的目标，对社会环境、人文环境和物质环境进行实态调查，对其经济效益进行分析，根据用地区域的功能性质划分，确定项目的性质、品质和级别。

第二领域：研究建筑功能和空间的组合方法。在建筑设计进行空间、功能、形式、体形等内容的图面研究前，对设计内容、规模、朝向、空间尺寸的可行性进行调查研究和数理分析，科学地制定设计任务书。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位1．房地产开发项目的产品定位4）目标客户需求定位法

目标客户需求定位法是指房地产开发商在物业产品定位时，根据所选定的目标客户，开发建设出能满足其个性化需求的产品。开发商在市场细分后进行目标客户需求定位，主要可以概括为以下三步。首先，要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策；然后，根据目标市场，分析目标群体所处的目标角色状态和追求的核心价值，确定主要目标客户的特征，包含目标客户的购买动机、欲望、需求等特征，从而提出相应的产品定位；最后，在充分知晓目标顾客的需求特征之后，需要对产品效用、产品形式、产品功能等进行定位与创新，反映产品独特的市场形象。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位1．房地产开发项目的产品定位5）头脑风暴法

头脑风暴法是房地产开发项目产品定位中经常采用的一个方法。头脑风暴法又可以分为直接头脑风暴法和质疑头脑风暴法。房地产开发项目产品定位使用头脑风暴法，就是针对产品定位这一主题，发动集体集中注意力与思想进行创造性沟通，从而确定产品定位。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位2．房地产开发项目的市场定位

房地产开发项目的市场定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。

市场定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式、同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位3．房地产开发项目的功能定位功能定位的目的就是为市场提供适销对路、有较高性能价格的产品。功能定位主要有以下三种方式。

依据市场定位进行的功能定位。消费者购买某种产品是为了能满足需要、效用和利益，因此围绕目标客户的需求，就有一个功能定位体系。

依据街区功能进行的功能定位。任何房地产项目的营销都不能无视其所在的街区环境，巧妙而有效地利用现有的街区功能，将使项目功能更趋完善。

依据竞争需要进行的功能定位。有些项目的功能设置并非完全是为了满足目标客户的共同需要，而是房地产市场的激烈竞争中不得已而为之或主动采取的一种功能定位策略。第三节房地产开发项目市场细分与定位二、房地产开发项目定位4．房地产开发项目的形象定位房地产开发项目的形象定位主要是找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。形象定位应遵循以下基本原则。项目形象定位应与项目产品特征相符合。项目形象定位与项目周边的资源条件相符合。项目形象与目标客户群的需求特征符合。项目形象易于展示和传播。项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素。PART04房地产开发项目规划设计第四节房地产开发项目规划设计一、城市规划与城市规划管理的概念1．城市规划的概念

城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理地利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，也是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。第四节房地产开发项目规划设计一、城市规划与城市规划管理的概念2．城市规划管理的概念

城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。

城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。第四节房地产开发项目规划设计二、城市规划体系1．城市总体规划

城市总体规划主要包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等内容。其中，城市总体规划的强制性内容包括规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然和历史文化遗产保护以及防灾减灾等。

一般城市总体规划的规划期限为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。第四节房地产开发项目规划设计二、城市规划体系2．城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，为便于与城市详细规划更好地衔接，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排。①原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。②确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。③确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。④确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。⑤确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围及主要工程设施的位置和用地范围。第四节房地产开发项目规划设计二、城市规划体系3．城市详细规划1）控制性详细规划2）修建性详细规划①详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。②确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。③根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。④制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。①建设条件分析和综合技术经济论证。②建筑的空间布局、建筑布置的总平面图。③道路系统规划设计。④绿地与景观系统规划设计。⑤工程管线规划设计。⑥竖向规划设计。⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容1．居住区规划布局

行列式：按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。

周边式：沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。

混合式：采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。

自由式：结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式灵活布置以取得良好的日照通风效果。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容2．住宅建筑选型

1）按建筑层数划分（1）（3）（2）

多层住宅。多层住宅一般指层数在4～6层不设电梯的住宅。多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者所接受。

高层住宅。国家标准《住宅设计规范》中规定7～9层的住宅为中高层住宅，10层及10层以上的住宅为高层住宅，总高度超过100m的住宅为超高层住宅。

低层住宅。低层住宅是指层数在1～3层的住宅。城市低层商品住宅尚属于高档住宅。常见的有单层住宅、独栋别墅和联排别墅等。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容2．住宅建筑选型

2）按平面特点划分

（2）条式住宅。由两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅称为条式住宅，又称板式住宅。条式住宅具有朝向好、通风好、造价相对点式住宅低以及施工方便等优点，其不足之处是布置不够灵活，抗震性能较点式住宅差等。（1）点式住宅。宽度和长度比较接近的住宅称为点式住宅，又称塔式住宅。点式住宅能适应不同尺寸和平面形状的用地；通风、视野遮挡少；再加上其挺拔的体型，往往成为住宅群中富于个性的建筑类型。点式住宅一梯可以安排4～6户，充分发挥电梯和楼梯的服务效率；整体抗震性能好。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容2．住宅建筑选型3）按结构类型划分（2）框架结构。框架结构是由钢筋混凝土梁、柱组成的承受竖向荷载和水平荷载的结构体系。框架结构具有使用平面灵活、室内空间大等优点，但施工周期较长。建造住宅的高度一般为15～20层，地震区不宜超过7层。（1）砖混结构。砖混结构主要是由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。这种结构的房屋造价较低，但是，这种房屋的抗震性能较差，多层住宅多采用这种结构框架结构。（3）框架剪力墙结构。框架剪力墙结构又称框剪结构，其中剪力墙主要承受水平地震作用或风荷载所产生的剪力，框架主要承受竖向荷载和少部分剪力。这种结构抗侧移能力更好，建筑结构更加稳固，因此也称为半刚性结构体系，适合层数较多的居住建筑。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容2．住宅建筑选型4）按户内空间布局划分（2）错层。错层主要是指一套住宅的各功能区不处于同一平面。错层住宅在居住功能上具有较大的合理性，不同的功能区域完全是独立的空间，室内空间具有层次感，富有流动感，活跃了室内环境。（1）平层。平层是指一套住宅的厅、卧、卫、厨、阳台等不同功能的所有空间都处于同一层面的住宅。平层布局紧凑，功能合理，交通路线简捷，但空间层次感不强。（3）复式。复式住宅平面利用率高，可使住宅使用面积提升50%～70%，同时也比较经济，室内居住环境空间化、层次化，更适合年轻人居住。（4）跃层。是指同楼层的一套住宅单位在内部的结构设计上表现为相对独立的两层居住空间，也有人称为“楼中楼”。动静分区明确，互不干扰；采光、通风、功能明确。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容3．建筑风格对于房地产开发商而言，适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极意义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项目开发奠定良好的基础；对于消费者而言，清新宜人的建筑风格能获得人们的认同，引起精神上的愉悦；对于城市建设而言，新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。

建筑风格是指在建筑设计中内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

①主卧室。主卧室一般指的是家庭主人夫妻卧室，年轻夫妻可以考虑放置婴儿床的空间。主卧室是住宅内最为稳定的空间，使用年限最长，私密性最强，有良好的家庭归属感。一般要求具有理想的朝向和较为开阔的观景视角。

②单人次卧室。单人次卧室为家庭某一成员使用，应根据使用人不同的年龄阶段考虑其适用性。

③客房和保姆室。客房和保姆室的居住标准和面积要求相对较低，以满足亲戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。

1）住宅功能分区（1）私人行为空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

①起居室。起居室是家庭成员团聚、交流、活动的空间，要有较为良好的视线和观景条件。

②客厅。客厅是家庭成员接待来访、社交、会客行为的场所，与家庭成员活动应分开设置。

③餐厅。餐厅是家庭成员就餐的地方，应与厨房就近布置。

④健身房。健身房要根据家庭成员的爱好来布置，一般家庭会选择占用空间不大的器械。

⑤过厅。过厅是进入住宅的第一个区域，可在入口处设置玄关，玄关内设置微型衣帽间，既可以满足私密性要求，又使空间过渡更为合理。

1）住宅功能分区（2）公共行为空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

①厨房。厨房是住宅设计的核心组成部分，是家庭服务的中心，是专门处理家务、膳食的公共场所，其位置和空间大小的布置必须便于生活。

②洗衣房、家务室。洗衣房和家务室通常合并设在一起，以提高家务工作时间的综合使用效率。

1）住宅功能分区（3）家务行为空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

卫生间是供住户处理家庭卫生和个人生理卫生的专用空间，其通风、采光、景观以及卫生洁具布局的设计越来越受到重视。实践中，对于较大户型可以分别设置公用卫生间和主人卫生间。

1）住宅功能分区（4）卫生行为空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型①过道和走廊。住宅的过道和走廊是户内平面的主要交通联系。大多数情况下，住宅的过道、走廊会与其他的空间结合设置，增加住宅内空间转化的灵活性。但是在设计中，应避免交通面积过大而影响住宅使用功能的优化。

②户内楼梯。住宅的户内楼梯常见于复式、跃层或别墅户型内，多采用单跑直梯、弧形、螺旋形等形式，较大面积的独栋别墅也可以设置双跑直梯。户内楼梯也可以与住宅的公共空间结合在一起，如与起居室、餐厅等空间相结合。户内楼梯可以起到美观、装饰、储藏等作用。

1）住宅功能分区（5）交通空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

①阳台。阳台是住宅中住户的专用室外空间，是住宅内部与自然沟通的场所。阳台按功能可以分为生活阳台和服务阳台。

②露台。露台是对住宅其他房间的顶部进行专门的处理，达到可上人的使用要求。可在上面覆土、种植、绿化，改善环境小气候。露台常见于顶部住宅以及退台式住宅中。

1）住宅功能分区（6）室外过渡空间第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容4．住宅户型

①采光要好，通风要流畅，最好能有穿堂风，通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次。②卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好。③客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅。④客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野。⑤卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连。⑥厨房直接对外采光、通风。⑦阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个就更好了。

2）住宅功能分区技术要点第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容5．公共设施规划按设置目的可分为两大类：公益性设施和盈利性设施。按其服务的内容，又可分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医疗设施、社区管理设施五类。上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中商业设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区域规划布局结构的影响较大。

1）公共服务设施规划第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容5．公共设施规划可与住宅结合，设于住宅底层的架空层内或设于住宅的地下层内；

可与配套公共设施相结合设于地下层等；

可通过路面放宽将停车位设在路边；

还可与绿化地和活动场地结合，设于绿地和活动场地的地下或半地下空间，在其上覆土绿化或作为活动场地。2）停车设施规划第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容5．公共设施规划3）安全设施规划对讲系统设施视频监视系统设施对讲系统是指住户与来访者之间通过对讲机进行单元门或院落门门锁开启的安全系统；视频监视系统是指在居住区内和外围设置能够监视居住区全部通道出入的摄像装置，并由居住区保安管理监控室负责监控和处理。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容5．公共设施规划4）户外场地设施规划在住宅区中，户外活动场地有幼儿游戏场地、儿童游戏场地、青少年活动与运动场地、老年人健身与消闲场地和其他社会性活动场地。各类活动设施包括幼儿和儿童的游戏器具、青少年运动的运动器械和为老年人健身与消闲使用的设施。配套设施包括各类场地中心的桌凳、亭廊、构架、废物箱、照明灯、矮墙、雕塑、喷水等景观性小品。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容5．公共设施规划5）服务管理设施规划

社区管理部门主要承担对关系到住宅区的各项建设与发展和住户利益事务的居民意愿、意见的征求以及讨论决策。

物业管理部门则受居民业主委员会委托负责住宅区内部所有建筑物、市政工程设施、绿地绿化、户外场地的维护、养护和维修，负责住宅区内环境清洁、保安以及其他服务。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容6．道路交通规划1）居住区道路的宽度

（1）居住区级道路。居住区级道路为居住区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为20～30米，山地居住区道路宽度不小于15m。车行道一般需要9m，如考虑通行公交时应增加至10～14m，人行道宽度一般在2～4m。

（2）居住小区级道路。居住小区级道路是居住小区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为10～14m，车行道宽度一般为5～8m。在道路红线宽于12m时可以考虑设人行道，其宽度在1.5～2m。（3）居住组团级道路。居住组团级道路为居住小区内部的主要道路。其道路红线宽度一般为8～10m，车行道要求为5～7m，大部分情况下居住组团级道路不需要设专门的人行道。（4）宅间小路。宅间小路是指直接通到住宅单元入口或住户的通路，它起着连接住宅单元与单元、连接住宅单元与居住组团级道路或其他等级道路的作用。其路幅宽度不宜小于2.5m，连接高层住宅时其宽度不宜小于3.5m。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容6．道路交通规划2）路网规划原则

路网布局正在逐步向人车分行、人车混行结合局部分行方式发展。居住区路网布局规划应在居住区交通组织规划的基础上，采用适合于相应交通组织方式的路网形式，并遵循以下原则。①顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整和舒适。②因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济。③分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整。④功能复合化，营造人性化的街道空间。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容7．绿地与景观规划1）绿地规划绿地率是衡量居住区生态质量、环境质量的重要指标。居住区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地，但不包括不能满足植树绿化覆土3m深度要求的屋顶、晒台的人工绿地，以及距建筑外墙1.5m和道路边线1m以内的用地。第四节房地产开发项目规划设计三、房地产开发项目规划设计内容7．绿地与景观规划2）景观规划步行环境规划。步行环境的规划与设计应该同时考虑功能与景观问题。

铺地环境规划。铺地设计主要从满足使用要求和景观要求两方面出发，考虑舒适、自然、协调。

水体环境规划。水是我国古代造园艺术的精髓之一，水具有灵动之美，水体的运用往往能为小区环境创造出清新宜人的效果。

户外设施环境规划。住宅小区规划设计中，营造良好的户外设施环境是必不可少的工作，户外设施主要包括：独立的小型公建，如门房、警卫室、居委会、小型存车户等；公用工程设施中的小型土建，如水泵房、开闭所、加压站、小型热力站（锅炉房）、燃气站等；环卫设施及消防设施，如照明灯、指示牌、标志物、公益广告牌、公用电话亭等；其他建筑小品、围墙、园林建筑与雕塑等。第四节房地产开发项目规划设计四、房地产开发项目规划管理1．建设项目选址管理

建设项目选址管理，是指城市规划行政主管部门根据城市规划以及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：“以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划部门申请核发选址意见书。前款规定外的建设项目不需要申请选址意见书。”《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取四个步骤。主要材料有：建设项目选址意见书申请表，申办《建设项目选址意见书》的申请书，申请单位身份资料（如营业执照、身份证等），现状地形图；土地管理部门用地意见函、立项批复等。第四节房地产开发项目规划设计四、房地产开发项目规划管理2．建设用地规划管理

建设用地规划管理，是指城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定点和范围，审查总平面，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划部门领取建设用地规划许可证。”第四节房地产开发项目规划设计四、房地产开发项目规划管理3．建设工程规划管理1）建设工程规划管理的内容建筑管理，主要是按照城市规划要求对各项建筑工程（包括各类房屋、构筑物）的性质、规模、位置、标高、高度、朝向、间距、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。

道路管理，主要是按照城市规划要求对各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等进行审查与规划控制。

管线管理，主要是按照城市规划要求对各项关系工程（包括地下埋设和地上架设的给水、雨水、污水、电力、通信、燃气、热力及其他管线）的性质、断面、走向、坐标、标高、