建设工程合同与合同管理(建造师)(二)课件

建设工程合同与合同管理

合同管理：从合同的签订、履行、变更到解除等过程的控制和管理以及对合同进行筹划

其主要工作：根据项目的特点和要求确定设计委托模式和施工任务承包模式、选择合同文本、确定合同计价方法和支付方式、合同履行过程的管理与控制、合同索赔等建设工程合同与合同管理11Z206010建设工程的招标与投标1Z206011掌握建设工程施工招标的程序和要求1Z206012掌握建设工程施工投标的程序和要求1Z206013掌握建设工程施工合同谈判与签约1Z206010建设工程的招标与投标1Z20601121Z206011建设工程施工招标的程序和要求建设招标的概念

建设工程招标业主提出工程的条件和要求发布招标广告或直接邀请投标人勘察招标设计招标监理招标施工招标……招标1Z206011建设工程施工招标的程序和要3建设工程施工招标的必备条件1）招标人已经依法成立2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准

3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准4）有招标所需的设计图纸及技术资料5）有相应资金或资金来源已经落实

建设工程施工招标的必备条件1）招标人已经依法成立4一、招投标项目的确定

按我国招投标法，宜采用招标方式的项目：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府资金的项目。各地方的有关规定。一、招投标项目的确定按我国招投标法，宜采用招标方式的5建设工程施工招标的程序招标申请确定招标方式发布招标公告资格审查（预审、后审）组织现场考察及标前会议评标定标提交评标报告建设工程施工招标的程序招标申请6亦称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标招标法规定亦称有限招标，是指招标人以投标邀邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织组织投标（三家以上）公开招标邀请招标项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的受自然地域环境的限制拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的法律、法规规定不宜公开招标的二、招标方式的确定定义定义条件采购项目：国际竞争性招标、有限国际招标、国内竞争性招标、询价采购、直接签订合同、自营工程等方式应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标的方式亦称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法7三、自行招标与委托招标自行招标的条件：具有编制招标文件和组织评标的能力招标代理机构资格：分为甲、乙两级（3000万元与3000万元以下）四、招标信息的发布与修正（一）招标信息的发布：公开的方式发布渠道：公告内容：招标人的名称和地址国家指定的媒介招标项目的性质和数量（报刊和信息网络）招标项目实施地点和时间投标截止日期获取招标文件的办法

（二）招标信息的修正

1、时限：15日

2、形式：书面

3、全面：所有收受人三、自行招标与委托招标8资格预审程序：资质条件业绩资格预审的内容信誉技术资金五、资格预审报送资格预审资料评审发售资格预审文件资格预审的目的——减少评标的工作量资格审查分为资格预审和资格后审编制资格预审文件书面答疑发布广告资格预审程序：资业资格预审的信技资五、资格预审报送资格预审评9六、标前会议——投标预备会或招标文件交底会并组织现场考察招标人按投标须知规定的时间和地点召开会议纪要及答复函件：书面形式同等法律效力以补充文件为准七、评标评标准备初步评审：符合性审查——是否实质响应（内容）正确性审查——处理方法详细评审：核心——技术评审和商务评审（内容）编写评标报告推荐中标候选人——1-3人，标明排列顺序

评标方法：评议法、综合评分法或评标价法六、标前会议——投标预备会或招标文件交底会并组织现场考察101）评标的准备与初步评审工作评标2）详细评审内容4）推荐中标候选人3）评审报告内容中标人的投标应当符合一定条件能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1至3人，并标明排列顺序1）评标的准备与初评标2）详细评审内容4）推荐中标候选人11

1Z206012建设工程施工投标的程序和要求建设工程投标的概念招标人拟订好的招标文件投标人对招标项目提出自己的报价投标1Z206012建设工程施工投标的程序和要求建设工程12研究招标文件校核工程量选择施工方案投标计算确定投标策略建设工程施工投标的程序和要求

进行各项调查研究正式投标程序：投标人须知是招标人向投标人传递基础信息的文件废标研究招标文件校核工程量选择施工方案投标计算确定投标策略13开标愈期送达的或者未送达指定地点的废标的条件投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的未按招标文件要求密封的未按招标文件要求提交投标保证金的无单位盖章并无法定代表人授权的代理人签字或盖章的未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的联合体投标未附联合体各方共同投标协议的投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）

废标的条件开标愈期送达的或者未废标的条件投标人名称或组织141）工程内容和范围的确认5）合同款支付方式的条款3）合同价格条款7）改善合同条件的问题合同谈判的主要内容2）技术要求，技术规范和施工技术方案4）价格调整条款6）工期和维修期1Z206013建设工程施工合同谈判与签约一、合同订立的程序——要约和承诺的方式招标——要约邀请投标——要约中标通知书——承诺二、建设工程施工承包合同谈判的主要内容1）工程内容和范围的确认5）合同款支付方式的条款3）合同价格15合同签订合同文件内容合同协议的补遗签订合同三、建设工程施工承包合同最后文本的确定和合同签订合同文件组成排除性说明谈判结果律师核实合同风险评估递交履约保函合同签订合同文件内容合同协议的补遗签订合同三、建设161Z206020建设工程合同的内容IZ206021掌握施工承包合同的内容IZ206022掌握物资采购合同的内容IZ206023熟悉建设工程项目总承包合同的内容IZ206024了解工程监理合同的内容1Z206020建设工程合同的内容IZ20602117IZ206020建设工程合同的内容

勘察合同、设计合同、施工承包合同属于建设工程合同

工程监理合同、咨询合同属于委托合同

（2）建设工程设计合同对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证发包人与设计人就完成商定的工程设计任务明确双方权利义务的协议根据建设工程的要求编制建设工程设计文件

（3）建设工程施工合同对建设工程进行新建、扩建、改建的活动发包人与承包人为完成商定的建设工程项目的施工任务明确双方权利义务的协议（1）建设工程勘察合同根据建设工程的要求查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件发包人与勘察人就完成商定的勘察任务明确双方权利义务的协议编制建设工程勘察文件IZ206020建设工程合同的内容

勘察合同、18IZ206021掌握施工承包合同的内容

施工总承包与施工分包合同施工分包：专业工程分包与劳务作业分包一、施工承包合同示范文本《建设工程施工合同示范文本》（GF-99-0201）《建设工程施工专业分包合同（示范文本）》（GF-2003-0213）《建设工程施工劳务分包合同（示范文本）》（GF-2003-0214）IZ206021掌握施工承包合同的内容施工总承包与19二、施工承包合同文件（一）示范文本的组成：1、协议书2、通用条款3、专用条款（二）合同文件的组成部分（三）优先顺序（四）示范文本的内容（五）发包方的责任与义务（六）承包方的责任与义务（七）进度控制的主要条款内容（八）质量控制的主要条款内容（九）费用控制的主要条款内容二、施工承包合同文件20三、专业工程分包合同的主要内容工程分包的概念（一）资质管理设二至三个等级，60个资质类别（二）专业工程分包的主要内容与施工承包合同相似特点：工程部分的一致性，又要区分责任（三）承包人的主要责任和义务（四）分包人的主要责任和义务（不得越级）（五）合同价款及支付（与总包合同约定的方式一致）（六）禁止转包或再分包三、专业工程分包合同的主要内容21四、劳务分包合同的主要内容（一）资质：一至二个等级，13个资抟类别。（二）劳务分包的重要条款（三）承包人的主要义务（编制施工组织设计等）（四）劳务分包人的主要义务（不得越级建立工作联系等）（五）保险（费用由谁支付）（六）劳务报酬1）劳动报酬采用形式2）劳动报酬，除本合同约定或法律政策变化，导致劳务价格变化的，均为一次包死，不再调整3）合同约定的调整（七）工时及工程量的确认（八）劳务报酬最终支付（九）禁止转包或再分包四、劳务分包合同的主要内容22IZ206022掌握物资采购合同的内容

物资采购合同分建筑材料采购合同和设备采购合同合同当事人为供方和需方一、建筑材料采购合同的主要内容（一）标的约定质量标准的一般原则（二）数量明确计量单位及计算方法（三）包装不得另收费（四）交付及运输方式运费由需方负担（五）验收验收依据（六）交货期限（七）价格（八）结算（九）违约责任（十）特殊条款IZ206022掌握物资采购合同的内容物资23二、设备采购合同的主要内容（一）设备价格与支付通常采用固定总价合同1、制造前10%；2、送达80%；3、保证金10%（二）设备数量列出详细清单（三）技术标准（四）现场服务安装工作谁负责提供服务（五）验收和保修费用负担二、设备采购合同的主要内容24IZ206030合同计价方式

总价合同、单价合同和成本补偿合同IZ206031掌握单价合同的运用

当总价和单价的计算结果不一致时，以单价为准调整总价对投资控制不利单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同变动单价合同承包商的风险相对较小

固定单价合同适用于工期较短（一年左右）、工程量变化幅度不会太大的项目IZ206030合同计价方式总价合同、25IZ206032掌握总价合同的运用一、总价合同的含义分为固定总价和变动总价合同二、固定总价合同承包商承担全部量和价的风险有比较成熟的经验被广泛采用

可以对价格进行调整的条件：1、2、3

固定总价合同适用以下情况：1、2、3、4三、变动总价合同（可调总价合同）对承包商风险较小；对业主不利于进行投资控制可对合同价款进行调整的条件：1、2、3、4

一年半以上应考虑影响价格的因素：1、2、3、4四、总价合同的特点和应用总价合同是总价优先。IZ206032掌握总价合同的运用26IZ206050建设工程施工合同实施IZ206051掌握建设工程施工合同分析的任务一、合同分析的含义：从执行的角度去分析、补充和解释合同分析由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责二、合同分析的目的和作用（一）合同分析的必要性（二）合同分析的作用：1、分析漏洞；2、制定对策；3、任务落实三、建设工程施工合同分析的内容（一）合同的法律基础重点分析（二）承包人的主要任务（三）发包人的责任（四）合同价格（五）施工工期（六）违约责任（七）验收，移交和保修移交的法律概念（八）索赔程序和争执的解决IZ206050建设工程施工合同实施27IZ206051掌握建设工程施工合同交底的目的和任务

合同和合同分析的资料是工程实施管理的依据由合同管理人员向各层次管理者作“合同交底”合同交底的目的和任务如下：IZ206053掌握建设工程施工合同实施的控制一、施工合同跟踪：依据、对象二、合同实施的偏差分析：原因、责任、趋势三、合同实施偏差处理：调整措施四、工程变更管理：原因、范围、程序、责任分析和补偿要求IZ206051掌握建设工程施工合同交底的目的和任务28IZ206060建设工程索赔IZ206061掌握建设工程索赔的依据一、索赔的起因（原因之一）二、索赔的分类（一）按索赔当事人分类

承包人与发包人之间；承包人与分包人之间；承包人与供货人之间；承包人与保险人之间；（二）按目的和要求分类工期索赔费用索赔（三）按性质分类

工期拖延索赔；工期加速索赔；工程变更索赔；工程终止索赔；不可预见的外部障碍或条件索赔；不可搞力事件引起的索赔；其他索赔IZ206060建设工程索赔IZ206061掌握29（四）承包商向业主的索赔（常见的施工索赔）

（1）因合同文件引起的索赔（2）有关工程施工的索赔（3）关于价款方面的索赔（4）关于工期的索赔（5）特殊风险和人力不可抗拒灾害的索赔（6）工程暂停、中止合同的索赔