酒店式公寓营销策划方案

长风国盛酒店公寓提案酒店式公寓营销策划方案第1页走在城市钢筋水泥森林里，身旁急忙路人没人会注意到我存在。我只作为自己一个本我原点而活着，只是芸芸众生中一个符号。我不想这么，我想在这钢筋水泥“丛林”中寻找属于我鸟语花香。假如能够，我想离光污染远点，我想离声污染远点，我想离摩肩接踵人群远点……不过，我舍弃不了城市。我，已经成为城市组成部分。引语酒店式公寓营销策划方案第2页关于酒店式公寓——酒店式公寓营销策划方案第3页酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业统一经营与管理、区分于纯酒店单间公寓，大多被用于投资使用。酒店式公寓始于1994年。最早起源是在欧洲，是当初旅游区租给游客供其暂时休憩物业。此种物业客人即使只是作短暂休息和停留，不过需要提供其统一、必需上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店特征，又相当于个人“暂时住家”，这就形成了酒店式公寓雏形。很快以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多特定群体青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。我国酒店式公寓最早出现在深圳。主要因为当初深圳是我国改革开放前沿阵地，最早吸收了外来信息与先进物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业普通都出现在比较发达大城市或是一些旅游区。酒店式公寓营销策划方案第4页WHOAMI

唯有清楚自我认知，才能够站在市场角度上了解自己方向，洞悉自我未来。我是谁？我长得什么样？跟他人比我好在哪里，我欠缺又是怎样？我能够立于市场是因为何？我怎样在疲软市场中“火线”突围？酒店式公寓营销策划方案第5页我不敢说，我能够成为酒店式公寓新贵。但最少，我能必定，我重新“入市”，一定会为寂静许久“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程碑式一笔，

因为……酒店式公寓营销策划方案第6页我，龙头

不但仅是在打造一个项目，

我打造是一个从我开始时代！酒店式公寓营销策划方案第7页让我开启这一场新时代征战……酒店式公寓营销策划方案第8页案名提议长风国盛酒店公寓依据项目本身依靠长风公园和国盛中心盛世嘉寓提议为推广案名，简练不失大气，尊荣华贵拟消费目标群为高端国盛商务公寓依靠本案周围环境以商务办公为主，更通俗案名实体酒店式公寓营销策划方案第9页盛世嘉寓～贵之邻，尊之所酒店式公寓营销策划方案第10页盛世嘉寓之征战江山酒店式公寓营销策划方案第11页胸怀于林大隐于市酒店式公寓营销策划方案第12页第一回合：市场研判第二回合：定位延展第三回合：专案推广酒店式公寓营销策划方案第13页第一回合

市场研判酒店式公寓营销策划方案第14页《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么改变，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！酒店式公寓营销策划方案第15页盛世嘉寓区域引索酒店式公寓营销策划方案第16页关于自己地域陈说我——普陀区长风生态商务区内，国盛中心区块内，大渡河路388弄2号我周围，有完善交通体系——普陀南部，东起长风公园，西至真北路中环线，南临苏州河，岸线长达2.7公里，北以金沙江路为界。我周围，有可带动客户优势“豪华”物业——市首批重点推进当代服务业集聚区中唯一以“生态”为主题集聚区，绿化占地面积累计100万平方米。我周围，有相对完善人文气氛——传统居住区，周围物业配套完善我周围，有相对成熟小区环境——大小区概念形成，与周围完善商务办公环境相呼应我周围，有成熟商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到适当商业消费场所酒店式公寓营销策划方案第17页项目陈说物业名称：长风国盛酒店式公寓地理位置：普陀区大渡河路388弄2号占地：143845平方米（国盛中心占地面积）总建筑面积：31067.22平方米楼层：30层层高：不详使用年限：50年用地性质：商办车位：3000个（国盛中心总车位）物业现实状况：结构封顶产证：已取得大产证、小产证报价：7.8亿人民币酒店式公寓营销策划方案第18页关于自己市场调研经策划单位为期一周人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参加调查年纪组成为：超出80％潜在购置客户年纪介于26-42岁之间酒店式公寓营销策划方案第19页关于自己市场调研对于该区域住房，消费者普遍购置倾向为酒店式公寓高回报率在各种投资相继疲软现下已经逐步被市民所认知，并可能成为新投资增加点酒店式公寓营销策划方案第20页关于自己市场调研当前没有投入使用对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为酒店式公寓营销策划方案第21页关于自己市场调研当前没有投入使用对于该区域住房，消费者购房配套需求交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心配套酒店式公寓营销策划方案第22页关于自己我总结

即使我早已诞生，但面对新生同类们，我还比他们有多十余年产权拥有；即使我有很多小问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美

还有，我生活成本很高，不论是水、电，我都高于市场常价。不过，我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪行列。我有特行许可证书，能够进行酒店式经营。我现在已经经过酒店部分，打造好我该有市场形象。我想，假如要给自己一句话诠释。那么，我希望，我未来是“高贵但不高价，品质胜于外观”。而且，高生活成本先天劣势，注定了我没有方法去迎合大众群体需求……酒店式公寓营销策划方案第23页关于行业只有了解市场，尊重市场，才能够立于市场不败行列。所以，对于宏观市场准确把握，是让我能够不“走偏”未来道路一个主要依据。酒店式公寓营销策划方案第24页关于行业行业特点意为“酒店式服务，公寓式管理”，主要模式为提供服务、没有酒店经营服务式公寓。集住宅，酒店、商务办公会所等各种功效于一体。酒店式公寓营销策划方案第25页关于行业客群特点相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长久或频繁居住居民，尚无特定标准。较为长久居住定义普通在季度、或六个月或以上。这个市场主要客群包含：长久出国生意人及其家人，长久在外跨国企业总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假家庭，以及需要进行商务交流或者进修中高级商务人士等在沪海外社团和驻华使馆工作人员等。另外，一些中小型企业也成为酒店式服务企业客群，主要作为商住使用。酒店式公寓营销策划方案第26页关于行业服务特点在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业公司进行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平怀疑；其次，切实为住客提供高档、到位各种服务，使客户享受自由舒适、高质量生活。其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点服务、电召士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多，为特定客群提供更多其所需服务内容。酒店式公寓营销策划方案第27页关于行业户型配套特点酒店式公寓户型，依据各自项目所处位置及本身定位，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求。在装修上统一为精装修，并多为提供全套家居设计和电器，对于不一样户型也配合不一样格调。另外，依据住户要求提供酒店式服务同时，普通酒店式公寓公共硬件设施均类似酒店，比如大堂、会所等，居住者身份和气派也可彰显。其它从属设施还增加了银行、小型超市等项目。酒店式公寓营销策划方案第28页关于行业未来发展在未来几年中，与世界更为紧密融合和交流将极大地刺激上海高端租务市场，中国强劲经济形势、日益完善投资环境和即将召开世博会对市场将起到主动推进作用。依据世博会签约百家星级饭店给出会时房价：在世博会间上海市签约饭店中，五星级饭店平均房价为429美元，其中53%是标准间，平均价格353美元。四星级饭店平均房价305美元，标准间平均价格272美元。三星级饭店平均房价193美元，其中70%为标准间，均价为176美元。依据上海旅游局统计，预计世博会期间海外观众将有26-39万人，旅游者有15-20万人，预计需要客房9-10万间；国内观众225-258万人，预计客房需求16-18万间。总体世博会客房需求量近30万。

酒店式公寓营销策划方案第29页关于行业横向比较知己知彼，百战不殆。只有了解到行业，只有了解到对手作为洞悉全局，才可屹立于不败所以，认识到自己后，我想，我还需要认知是——市场对手们酒店式公寓营销策划方案第30页关于行业利好上海市相关领导明确指出，虹桥商务区是上海加速发展重点区域。大虹桥无疑成为了备受关注区域。而作为既是大虹桥内属区域又是市中心区域长风板块来说，在上海市乃至普陀区“十二五”规划推进下，正在步入新发展阶段。长风生态商务区是全市首批重点推进九大当代服务业集聚区之一，区域总开发量预计将到达290余万平方米，其中办公楼商业娱乐设施约为200万平方米，酒店式公寓、高尚住宅约为70万平方米。酒店式公寓营销策划方案第31页横向比较样本调研与分析----户型户型方面，上述项目中，位于CBD关键区高端品牌项目古北公寓，衡辰酒店公寓以小户型项目占有较大百分比，大多数户型面积在60－100多平方米之间。户型灵活度方面，大多数酒店式公寓户型大户型种类都较少。从当前发展趋势来看，户型面积有逐步增大趋势，一个方面因为小户型供给充分，含有较大同质化，而对需要大面积户型客户不能有效满足，另外有项目在酒店式公寓居住功效之外增加了行政办公功效，无形中增加了对大面积套型需求。酒店式公寓营销策划方案第32页横向比较样本调研与分析----户型出售方式方面，少部分项目采取包租方式，固定包租年限，并在要求年限之内给予客户一定百分比租金收益，确保客户投资收益。此种方式一定程度上促进了项目标销售，不过当前国家政策将严厉打击这类投资性产品，包租行为处于国家严厉整改范围。这对投资客群占主力酒店式公寓产品本身、升值潜力挖掘、以及投资客群要求都有所提升。酒店式公寓营销策划方案第33页横向比较物业配置及取费酒店式公寓运行成败，关键在于服务，在于有没有专业企业进行管理。从上表能够看出，这些项目大多数依靠于五星级酒店，并聘请国际著名酒店管理企业进行酒店后期运行，如第一太平戴维斯、凯莱物业管理企业、赛特酒店管理集团、中原物业管理集团等，都是比较有影响力专业酒店管理企业，有了这些企业加盟，是其后期运行、以及对客户良好收益保障。酒店式公寓营销策划方案第34页横向比较自我总结

酒店式公寓总体分布区域依靠于经济发达区域或者环境优良位置。但统一都拥有交通便捷，动静皆宜特征。上海现有著名酒店式公寓均存在价格挑高，但租赁火爆现象。上海现有著名酒店式公寓均配置良好物业管理团体。物业费均等于或大于一美元方便于支撑更优异物业服务。上海现有承租率较高酒店式公寓均佩有全套室内设施，能够让承租人能到达“拿着牙刷‘就能够入住方便，快捷。经过若干年市场预热期，酒店式公寓已经开始逐步进入市场成熟期。新项目陆续出现。需要更明确本身定位及同位差异值。酒店式公寓营销策划方案第35页市场分析SWOTS地域优势，整体小区气氛已形成现房,没免去后顾之忧购房后即可见到投资收益品质优势，优良内功，高素质“邻居”，人文环境等可带动整个楼盘品质W生活配套设施还不齐备产品类型同质化现象比较严重O世博会对于酒店需求缺口投资型酒店可填补当前市场空白合理价格势必能够搅动疲软市场产品市场已经逐步进入成熟期T所面对客户群体较窄陈旧内饰可能会引发二次装修市场整体疲软阶段酒店式公寓营销策划方案第36页市场分析依据SWOT分析，在能够躲避条目中，能够在少投入，多产出前提条件下，对建筑外进行粉刷或者局部点缀部分家俱及装修更换地毯清洗及更换部分房间销售后入住前装修（二次收益）酒店式公寓营销策划方案第37页市场分析人群分析投资客居多酒店式服务公寓购置客户中，投资者占绝对百分比。依据上海中原调研结果分析，投资客户主要能够分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年纪在30-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力中小型企业。他们购置酒店式服务公寓主要目标就是看中了酒店增值潜力，他们预期投资回报率普通在8%-15%。这部分客户占整个客户总数60%左右。酒店式公寓营销策划方案第38页市场分析人群分析养老型客户，以个人投资者为主，年纪普遍在40岁以上，购置目标主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定经济起源。这类客户投资格调比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目标发展潜力，占客户总数15%左右。除投资型客户外，其它客户也有相当百分比，包含以自主兼投资为主要目标私营业主和办公族和以满足内部需要为目标海外跨国集团客户等等。酒店式公寓营销策划方案第39页市场分析人群分析租赁客户分析上海酒店式服务公寓目标租赁客户主要为外籍企业派出高级员工、国内大型私企老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并含有长久居住及安置家人需求，这些客户租期普通为六个月以上或更长，由企业担负高额房租费用，同时自己在异地没有买房定居需要。其中，欧美人占到65%，其它是港台人、日本人和华裔等。另外，伴随酒店式公寓在国人眼中认可，有不少商务人士因为工作需要也会选择一些酒店式公寓作为他们暂时居所酒店式公寓营销策划方案第40页市场分析产品主题因为酒店式服务公寓所含有“酒店式服务，公寓式管理”定位和特点，就决定了服务是酒店式服务公寓灵魂和永恒主题。在硬件水平和品质相当情况下，服务水平将成为竞争焦点。怎样提升物业管理水平和服务品质，保持物业长久生命力，对于自住和投资酒店式公寓业主来说，是确保其投资价值关键原因。在租务市场中，客户去留很大程度上取决于物业管理质量。提供良好服务是评定物业好坏最基本条件，是产品附加值，直接影响到物业今后租金和收益回报。对客户来讲，不停提升服务、管理水平以及稳中有升租金将给他们带来最大实惠。酒店式公寓营销策划方案第41页市场分析主题延伸将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎，在充分考虑了满足各种商务个性化需求同时也将满足了人们对高档住宿要求。这种模式将居室分为居住与办公两大区域，这么即具备酒店式公寓高档生活区又满足SOHO高级商务区，比如二十四小时商务中心，能够提供二十四小时秘书服务、翻译服务以及会议服务。这种产品不但填补了SOHO无5A级办公楼配套服务空白，而且为办公者提供超值服务。酒店式商务服务公寓可居住、又可室内办公，其既吸收了星级酒店服务功能和管理模式，又吸收了信息时代商务楼、写字楼优点，拥有良好通讯条件，能够有针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是深入拓展酒店式服务公寓功能而生一个综合性很强物业概念。酒店式公寓营销策划方案第42页项目标特征决定了本案用户人群为以投资为主体人群，周围商务人士这部分客户经济能力强，对高品质物业需求较强；板块内经济发展以及片区著名度提升将为板块物业带起源源不停高素质、高消费群体；假如项目能够处理内饰陈旧这个瓶颈问题，将使项目取得愈加理想回报成为可能！4、本项目标竞争对手已经超出了板块内范围。此次市场调研对本项目启示：酒店式公寓营销策划方案第43页第一回合：市场研判第二回合：定位延展第三回合：专案推广酒店式公寓营销策划方案第44页第二回合

定位延伸酒店式公寓营销策划方案第45页第二回合定位延展以下所述仅表示德佑对本案定位理解，并为本案主题推广进行系列梳理酒店式公寓营销策划方案第46页第二回合定位延展——文化溯根——城市烙印——精神反思酒店式公寓营销策划方案第47页50年产权、精装修、投资/自用型、商务、公寓酒店式公寓营销策划方案第48页50年产权不限购，不限贷精装修迥异装修格调，完善家俱、家电简装修装修套餐暂定为2500元/m投资/自用型现买现住、早投资早回报商务完善商务配套及环境酒店式公寓营销策划方案第49页第一回合：市场研判第二回合：定位延展第三回合：专案推广酒店式公寓营销策划方案第50页

总体销售策略酒店式公寓营销策划方案第51页客户推广篇目标客户群体年纪层次从市场调查分析显示，本项目面正确买家以中青年买家为主，即35—50岁年纪段买家。同时也不排除买家有年轻化趋势，即35岁以下买家。目标客户群体社会层面特征大、中型企业管理者私营企业主外资企业高层管理者目标客户群体需求特征地段和价格是首要考虑条件尊贵身份表达物业以自住为主二次置业以上较为重视幼稚园、小学和初中等基础教育综合质素对居住环境要求高，重视邻里间沟通事业进取心较强轻易接收新观念、新事物酒店式公寓营销策划方案第52页为在开盘早期制造轰动效应、聚集有效人气，同时也为了表达客户在不一样时期购房所产生利息差异及风险回报，本公司提议采取“低开高走”销售战略。即开盘早期定5套特价房，特价房统一售价28888元/平方米在后期依据销售反应上调价格，最终维持总体均价水平。酒店式公寓营销策划方案第53页

工作进度与销售节点：(以8月开始预售为例）8月：准备期→暂时接待处进场↓（预售许可证）9月：蓄水期→售楼处样板房交付使用↓开盘10、11、12月：第一波强销期12、1月：第二波强销期1、2月：连续期酒店式公寓营销策划方案第54页开盘认购方案：开盘认购流程：1.经过初步客户摸底确定开盘报价，开盘前三天对客户进行梳理，并进行区段报价。锁定客户认购意向并进行开盘价格微调一边均衡去化房源。2.开盘当日按认购意向书编号进行排序，通知意向客户至售楼中心进行认购。开盘认购规则：按照《认购意向书》编号，将意向客户分成几批，通知其按规定时间到售楼中心进行认购。2.每批认购时间段，按照到场客户《认购意向书》编号顺序进行认购。3.在制定时间不参加认购客户，视为放弃优先认购权利。酒店式公寓营销策划方案第55页开盘价格优惠方案：支付意向金客户享受开盘优惠方案：单套→按揭付款→报价打99折

→一次性付款→报价打98折多套→报价打97折酒店式公寓营销策划方案第56页项目推广营销活动以强销期中秋佳节与周围商务人士共同举行中秋晚会，借机推介本项目以强销期十一假期周围商业带为载体派送DM推广本项目以本司特有全市各区域门店分销模式带动销售期以本司专业行销团体驻场营销本项目酒店式公寓营销策划方案第57页

炒做

行销方式

通路扩展

客户细分

推售安排

收、解筹

客户维系••••••••专题分析两条推广根本酒店式公寓营销策划方案第58页酒店式公寓项目标目标客户，他们多数为二次置业，不轻易受到广告左右。所以在推广策略上首先要树立项目标品牌，这种品牌不单是来自发展商背景和企业品牌，更主要是在项目标包装推广过程前期，就树立项目美誉度和著名度，吸引消费者，进而影响销售。-

首先树立本案品牌/产品形象，结合本案准现房实际情况，将广告与促销活动、各种推广宣传伎俩结合起来，形成立体宣传推广攻势，快速树立起本案品牌

/产品形象，从而让人们口口相传