预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范

预售商品房按揭贷款中开辟商保证责任风险防范时下在商品房预售的买卖合同中，在“付款方式及期限”一栏，房地产开辟商与业主约定的几乎都是“一次性付款”方式，很少约定“分期付款”或者“其他方式”付款。这种“一次性付款”除很少一部分业主用自有资金一次性付清房款之外，普遍采取的是业主首付与按揭贷款组合付款方式。按揭贷款促进了房屋的销售，加速了房地产开发资金运转，并为开辟商化解了业主分期付款方式下不能及时收回房款的风险，但随之而来的问题是开辟商为停供、断供贷款的业主向银行承担保证责任的情况屡屡浮现。不仅如此，购房人在购房之外的其他经济活动中产生的债务纠纷也会因按揭购房这一“桥梁”波及到本来与购房人债务毫无瓜葛的开辟商。如最近一家房地产开辟商就来咨询：一位贷款购买期房的业主因生意上的债务纠纷,招致法院上门查封了还未办理产权过户的房屋，银行眼见房屋被封欲起诉已数月未还款的业主和承担保证责任的开辟商，开辟商一时不知该怎么处理这一团乱麻。因此，如何防范业主按揭贷款提供保证担保所带来的风险，已成为开辟商不得不面对和解决的难题。一、预售商品房按揭贷款的法律性质雌画晟超超朝也称楼花按揭贷款，按揭担保方式是借鉴香港地区的法律规定，来源于英美法的mortgagee楼花按揭担保|,是I、预售商品房按揭贷款中开辟商保证责任风险防范在预售商品房中为业主提供保证的开辟商时常面临承担保证责任的风险，一旦业主不按约定偿还贷款，而又无任何财产可供执行时，开辟商就被迫走向前台，不得不向银行偿付巨额贷款及利息，更难以让开辟商接受的是，通过银行提起的诉讼，开辟商在偿付贷款后，还无法固然取得商品房的抵押权，向业主追偿全部损失难上加难。在充分认识风险之后，防范风险更为重要，我们认为，开辟商至少可以采取以下措施防范或者相对降低保证责任所带来的风险：1、首先开辟商一定要有这么一个意识：协助购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，不仅是开辟商的一项义务，也是开辟商保护自身合法权益的一项权利。我们时常遇到购房人在办理产权手续的环节上与开辟商发生纠纷，许多开辟商也认为房子已经卖出，后续的麻烦事能拖则拖，其实由上述的纠纷可以看出，协助购房人，特殊是贷款买房的购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，看似是开辟商的一项义务，实际上也是开辟商保护自身权益的一项重要权利。希翼开辟商能意识到，只要抵押登记没有办理完毕，开辟商就向来在为购房人担保，而且根据银行的借款合同，这种担保普通都是连带担保责任。一旦购房人浮现了问题，贷款银行依据规定，是不会去处理有关房产的，最省事的办法是直接向开辟商主张权利。2、在《商品房买卖合同》中设计解除条款。从上述纠纷中房地产开辟商可能面临的损失来看，如果开辟商不能在事先未雨绸缪，一旦发生了上述的情况，承担损失几乎是必然的，因为届时开辟商需要面对的，不仅是购房人，还有法院和贷款银行。因此开辟商可以在《商品房买卖合同中》约定：当业主未能按期还款导致开辟商承担保证责任时，开辟商即可解除双方之间的买房合同，向业主索回商品房，并由业主承担由此引起的损失。另，在办理产权证条件成就起多少天之内贷款业主必须委托开辟商办理房屋权属证书以及将权证交至贷款银行办理抵押，否则承担违约责任。3、设定反担保协议，由第三人或者业主为房地产开辟商的保证责任提供反担保，一旦开辟商承担保证责任，可通过行使反担保权利满足自己的权利。4、审查购房人的资信情况，并杜绝匡助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款的行为。实践中，我们时常会遇到开辟商匡助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款从而降低首付的情况，开辟商时常疏于审查这种购房人的资信状况，由于这种购房人支付的首付款少甚至未支付，因此断供、停供的可能性非常大，开辟商承担保证责任的风险也非常大。5、面对无理由迟迟不办产权证的贷款业主发函或者诉讼要求业主办证，主动结束悬而未决局面，不要坐等承担保证承担责任。木痴《城市房地产开辟经营管理条|例》33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和和房屋所有权登记手续”，因此业主及时办理产权证不仅是其权利也是一项法定义务。上面举的业主刘某与北京松瑜花园房地产公司案例中，刘某因购买房屋系投资行为，为节省相关费用迟迟不办产权证，“着急上火”的开辟商最终上法院“找说法”。最后北京朝阳区法院以业主违反诚实信用原则为由，判决业主必须交钱、办证。因此认为，办理土地使用权证和房屋所有权证不仅是购房者的权利，也是购房者的义务。而且，如果刘某不及时办理上述手续的话，依据楼宇按揭担保借款合同，银行将因此无法办理抵押登记证明，进而不能免除房地产公司的还款保证责任，伤害房地产公司的合法权益。据此，法院以刘某的行为有违诚实信用原则为由，作出上述判决。6、如果开辟商为业主承担保证责任后，可以要求法院在判决书中直接明确其向业主的追偿权，这样开辟商在承担保证责任后，可依法院判决文书直接向债务人行使追偿权或者申请强制执行，而不必再重新再以追偿权提起诉讼。以上所述的开辟商本身可采用的一些积极措施防范预售商品房为业主按揭贷款中开辟商承担保证责任，除此之外，我们大力呼吁尽快实行预售商品房抵押权预告登记制度。从今年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定了“不动产预告登记制度”，虽然《物权法》设定其制度的本意是主要是为了防止开辟商一房两卖现象，并未明确规定预售房屋抵押可以进行预告登记，但因为最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第47条已有了“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建造物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定；《物权法》第180条规定：正在建造的建造物可以抵押，再加之现《物权法》又明确了“不动产预告登记制度”，所以我们认为预售房屋抵押预告登记的法律依据已经充分。并且，建设部于今年7月根据《物权法》和《城市房地产管理法》，在《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）的基础上，组织起草了《房屋登记办法》（征求意见稿）。该意见稿第五章节为“预告登记”，第67条明确规定了预购商品房抵押当事人可以约定向登记机构申请预告登记;第七十条规定了预告登记的效力：“现房或者正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或者正在建造的房屋的处分登记”。因止匕如果实行了预售房屋抵押预告登记，债权人银行就预售房屋享有了抵押权，从而享有债权的优先受偿权，即使买房人因其他债务导致商品房被法院查封，银行仍对被查封的商品房享有优先受偿权,这样银行的利益就不会受到损失，作为保证人的开辟商也不会受到连带损失。开辟商如何防范对按揭贷款的担保风险现在人们购买商品房，普通都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，解决了购房人当下没有足够资金购买一辈子最大的商品一住房的矛盾。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开辟企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开辟周期，加快资金周转和财富积而大跨步的发展。利益与风险同在银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占领主动，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和住手还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，在这个阶段购房人还贷拖期或者住手还贷，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，普通是从开辟商的保证账户划扣资金为购房人还贷。若碰上商品房买受人出点意外，或者给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开辟商惟独先承担连带保证责任归还贷款。开辟企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险？有人认为以购商品房抵押权预告登记商就视同为购房人的商品房抵押登记，可以解除开辟企业对购房人贷款的保证责任。这一种错误认识。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人允许，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权泯灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记朝物权行为不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人允许，不能在该物权上设立抵押权。因此，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，开辟商还要继续承担按揭贷款的担保责任。开辟企业可以采取以下几个方面的措施，来降低和防范此类风险。第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款。为了催促购房人及时归还银行贷款，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，对购房人主张权利艰难的问题。开辟商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或者签订补充协议约定：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开辟商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开辟商造成的所有损失。该条约定同时起到催促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。第二，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记。在双方商品房买卖合同签订或者购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，既体现了开辟企业为主的服务热情，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，迟延履行是要支付违约金的。第三，让购房人提供反担保。如果认为购房人基本信用不好，或者购房人炒房意图明显，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保，由其提供财产抵押或者由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开辟商的资金，也会有承担风险资产或者下家给开辟商托底。开辟商在房地产开辟经营的过程中，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，愿与房地产开辟企业就经营中的难题进行探讨，尽量避免经营风险的发生。个别开辟商不愿提供按揭贷款担保随着楼市交易的持续回暖，一些开辟商开始在合同中“玩”起了花腔。最近，有位市民反映，他在办理商品房按揭贷款的时候，开辟商不愿意承担担保责任。为此，市房管部门人士昨天提醒购房人，在市民按揭购房时，开辟商的担保责任不仅不可以免除，而且担保期限也不能“缩水”，须担保至购房人办理了房产证为止。按揭贷款开辟商须提供阶段性担保市房管部门的这位人士介绍，目前市民购买商品房，多数都要等上半年，有的甚至要等到一年以后才干拿到房子。这也就是寻常所说的“期房”。购买期房需要贷款的购房人，就要用所购的期房作为抵押物，向银行申请住房按揭贷款。在办理期房按揭贷款过程中，存在着这样几个法律关系：一是购房人与开辟商之间的商品房买卖关系。二是购房人与银行之间的借贷及抵押关系，即；购房人向银行申请借款，将所购房屋在取得产权证以后抵押给银行；如果购房人未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押的房屋折价、变卖或者申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。三是开辟商与银行、购房人之间的担保关系，在按揭过程中，虽然购房人将所购房产抵押给银行，但由于房屋为期房，银行发放贷款后，只能先行办理抵押预登记，等房屋竣工交付、办理房产证后，才可办理正式抵押登记手续。在此期间，由开辟商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理正式抵押登记之前，开辟商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开辟商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。也正因为开辟商对购房人的贷款承担担保责任，开辟商对房屋的如期竣工、顺利正常交付使用负有必要的担保责任。因此，开辟商与银行、购房人存在担保关系，这对于银行和购房人来说都是必须的也是必要的。其中，银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开辟商为保证人。开辟商不得免除阶段性担保责任“但是，近期我们发现，有个别开辟商不愿意承担担保责任，或者为了优化其公司的财务表报状况，在为购房人办理期房按揭贷款时，与银行双方约定免除开辟商从银行贷款发放到办理房产证期间的阶段性担保责任。”该人士说。对于开辟商的这种做法将会给购房人、银行带来那些危害和不利影响，该人士分析指出，对于购房人，因为购买的是期房，如果开辟商不承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保责任，后期的房屋质量、交付时间、甚至是否能够交付等问题都无法得到保障。如果遇到开辟商恶意欺诈，或者是经营不善、房屋滞销各种原因导致房屋“烂尾”、无法交房等情况，购房人的权益将彻底得不到保障。对于银行方面来说，银行基层信贷部门出于对贷款利益的追求，会置存在的风险于不顾。借款人（购房人）将所购期房作为抵押物抵押给银行，但正式的抵押登记手续必须要等房屋实际竣工交付取得产权证以后才干办理，如果在此之前购房人因为任何原因造成的未按借款合同约定偿还银行借款时，银行无法实现其抵押权，免除了开辟商的阶段性担保责任，房屋无法保证抵押登记的设立，就意味着银行的债权将无法实现。按照南京市商品房市场管理具体要求，期房办理预抵押手续时，在相关约定条款中，开辟商作为“担保人”或者“保证人”，界定其担保责任期限到房产证办理为止。这也是南京市房地产市场管理长期以来保持相对健康、稳定的一项重要措施。所以无论从防范购房人、银行方面的风险考虑，还是为了维护房地产市场稳定发展，期房按揭过程中开辟商阶段性担保责任不可免除。购房人签合同时应谨慎那末，购房人在与开辟商签订相关合同时该怎么办？该人士提醒购房人，要注意两个细节。首先，购房人在购房之后，必须了解上述法律关系及存在的风险。其次，购房人在与开辟商、银指房屋预售合同中的买方向房地产开辟商支付部份购房款后，将其根据合同取得的闲待权让渡给银行作为取得贷款的担保，I贷款额度为尚未支付的购楼款。如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，取得房屋产权;如果买方未能依约履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。也就是说房地产按揭人把房地产的权益转让给债权人以作为偿还债务或者履行责任的保证，一旦贷款全部还清后，所保证的债务或者责任解除，房地产归购房者所有，抵押品上的封条也可“揭”下来了。因此“按揭”的概念是转让房地产权益以保证偿还债务的一种法律行为，相当于大陆法的让与担保。楼花竣工后，I楼花按揭I即转为房屋抵押I。由此可见，楼花按揭法律性质，根据对按揭权人与按揭人之间的权利义务关系，无论从设定的目的，还是法律效力方面，楼花按揭与房屋抵押是基本相同的，并未超出抵押的范畴，是一种不动产抵押方式。但另一方面，楼花按揭从权利标的物范围、设定方式、实现方式、标的物风险承担等方面又与我国法律规定的抵押担保方式不同，所以其又有别于我国法律规定的抵押担保方式，给司法实践带来一定问题，在此就不作展开。我国现行法律中，对依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋设定抵押是有法律依据的。具体为最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建造物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认行签订的“抵押合同”和“个人一手住房贷款合同”时应注意，其中的“担保人”或者“保证人”栏内，都应由“某某开辟公司”签章；在“个人一手住房贷款合同”之中的担保条款中，开辟商的担保期限应该为：“开辟商担保期限是从银行贷款发放到购房人办理房产证为止”。其他任何有别于此的内容，都有可能存在对购房人不利的风险，购房人必须认真看清所签署的各种合同文本。购房是大事，市民在办理按揭购房时，注意开辟商的担保责任不可以免除。定抵押有效”|建设部《城市房地产抵押登记管理办法》（2001年8月15日修正）播20条也明确规定预售期房可以作为贷款抵押物;并且从今年10月1日起施行的|《物权法》+180条规定:正在建造的建造物可以抵押。但实务操作中各银行为降低贷款风险，基本上都是要求预售房屋的抵押登记手续办妥之前，由开辟商先提供连带责任保证。所以本文所探讨的预售商品房中的货款担保虽健通常被称为“按捐贷何’，但实际含义为一种“房地产开辟商阶段性担保加购房业主抵押贷款”的形式，即在预售的房产办理抵押登记前，由开辟商为贷款人（购房人）提供担保，待预售房屋建成、办妥房屋所有权证并办妥抵押登记后，开辟商担保方终止，购房人以所购房产作为抵押物。因此我们在预售商品房中所称的按揭贷款但和英文mortgage或者香港法中的“按揭”本质含义是不同的。香港法中“按揭”普通发生房屋所有权的转移，香港李宗愕法官对“按揭”给出的定义为“按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让予受益人作为还款保证的法律行为效果,经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或者归属主。还款后,按揭受益人将属主权、业主权或者归属主权转让予按揭人"；而我们现在普遁丽的按揭并不涉及房屋所有权转移，是指房地产开辟商阶段性担保加购房业主抵押贷款的形式。目前，我国房地产预售广告中常时出现的：诸如“由某某银行提供8成30年按揭”之类的说法,实际上尚无法律依据。如果说是在广义上使用按揭一词的话，那末倒不如使用“可由某银行提供个人住房抵押贷款”的法律用语，这样既规范又更加让老百姓感到通俗易懂。2、按揭贷款担保的特点抵押加阶段性保证的担保方式的特点，可以概括为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系。从担保的阶段来看，共分为帼个阶段,第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记，将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开辟商承担连带保证责任。第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的密切衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。而且，贷款银行为了防止抵押物的意外毁损、灭失风险，还要求借款人在借款合同签订前办理房屋保险，并将贷款银行列为第一受益人。从主体上来看，在抵押加阶段性保证借款中须具阁三方当事人即借款人（抵押人、购房人）、贷款人（债权人、抵押权人）和保证人（开辟商）。在这三方当事人间产生了丽法律关系即购房人与开辟商之间的买卖合同关系（实质上是一种远期交货合同）;购房人与贷款银行之间的借款合同关系;购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开辟商与贷款银行之间的保证合同关系。3、按揭贷款担保的效力从担保的效力来看，在银行抵押权凭证加妥之前,借款人违约不还款时，贷款银行有权要求开辟商履行保证责任。开辟商在偿还借款人到期的和未到期的全部贷款以及违约金等债务后，可以依据《担保法》第12条的规定，通过商议或者诉讼途径向借款人追偿。二、预售商品房按揭贷款中开辟商保证责任面临的主要风险1、业主迟迟不办产权证，尽管没有浮现停供、断供贷款情况，但开辟商的保证责任向来不能解脱。案例：2005年4月，业主刘某与一家房地产开辟公司签订了商品房买卖合同，购买商品房一套，并顺利的从房地产公司指定的贷款银行办理了18万元贷款，银行把贷款直接划到了房地产公司在银行开立的帐户上。同时房地产公司与提供贷款的银行签订一份保证协议，约定：银行向购买该房地产公司商品房的业主提供按揭贷款，银行把贷款划转到房地产公司在贷款银行开立的帐户上。当年底，房地产公司交付了房屋，并通知业主刘某可办理房屋所有权证，但刘某无任何理由情况下向来未办理产权登记。由于业主刘某拒不办理房屋所有权证，进而不能办理抵押登记，所以依据房地产公司与银行签订的协议，银行不允许房地产公司动用帐上的贷款，并且房产公司有随时承担保证责任的风险。公司多次催促刘某，刘某向来不予配合。无奈，房地产公司把业主刘某告上了法庭，要求其办理房产证。2、业主停供、断供贷款，开辟商被追究保证责任案例：2000年，陆先生在北京众多房地产项目中选中了北京万泉新新家园的房子，并向中国建设银行北京海淀支行申请按揭贷款。2000年11月17日，银行向陆先生发放个人住房贷款455万元，贷款期限10年，月还款4.9万余元。陆先生以其购买的北京万泉新家园房屋作抵押，北京万泉花园物业开辟有限公司承担连带保证责任。起初，陆先生主动交了一段时间的房屋贷款，然而自2002年9月起，他却不再向银行交“月供”了。由于陆先生已经逾期七个月没有交“月供”，银行遂向北京市第一中级人民法院起诉，请求法院判令解除按揭贷款合同，陆先生偿还贷款本金及利息，并由万泉物业公司承担连带还款责任。经审理，法院判令陆先生偿还银行360余万元本金及利息，万泉物业公司承担连带保证责任。开辟商被迫承担还款义务，替业主偿还381万元欠款。随后，替人还债的房地产开辟商在履行担保责任后，向法院申请行使追偿权，向拒不支付“月供”款的购房人讨回这笔巨款。最终双方当事人达成和解协议，由房地产开辟商退还购房款，同时业主将已购商品房退还给开辟商。3、业主停供、断供贷款，又因其他债务导致尚未过户的房屋被法院查封，房地产开辟商不仅面临被追究保证责任，而且因房屋被查封面临承担保证责任后无法追偿的危机。如本文开头所讲的案例：一位贷款购买期房的业主因生意上的债务纠纷，招致法院查封了业主还未办理产权过户的房屋（即房屋产权还属于房地产开辟商），银行眼见房屋被封欲起诉已数月未还款的业主和承担保证责任的开辟商。上述纠纷中有几个问题：首先法院查封业主购买的尚未办理产权的房产依据何在?这是一个存在较大争议的问题。因为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规句第2条、第19条规定，法院查封房屋原则上应以登记为准，对预售房屋的查封有“被执行人已全部或者部份支付价款并实际占有该财产”的特殊要求。但根据最高人民法院、国土资源演『设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部I'丽丽行若干问题的通则第15条，法院对“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”和“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”可以进行预查封，预查封效力等同于正式查封。根据这个规定，法院查封底业主尚未办理产权过户的房屋又是有依据的。其次的问题是：不管法院的查封究竟有无道理，由于业主未领取房屋所有权证，该房产名义上的产权人还是开辟商，因此如果法院真的进入执行程序，采取拍卖、变卖等形式处理该房产，在操作上还确实有一定问题和难度。在此状态下普通的解决办法是：开辟商与购房人解除房屋买卖合同，开辟商收回所售房产，同时将购房人尚未偿还的银行贷款，返还给银行，剩余部份的房款应属于购房人所有。但在此又有一系列问题，开辟商在签约和解约的过程中，发生了以下一系列的费用和损失，这些费用和损失如何处理：L包括印花税、销售人员佣金、交易手续费等等，开辟商能否从剩余房