上海某商业地产项目商业招商策划书

目录TOC\o\h\zHYPERLINK\l"_Toc80763578"商业招商概括2HYPERLINK\l"_Toc80763579"招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763580"大型商业物业招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763581"本案场分析（**国际广场）11HYPERLINK\l"_Toc80763582"优势13HYPERLINK\l"_Toc80763583"弱势14HYPERLINK\l"_Toc80763584"预机足遇耳1行4HYPERLINK\l"_Toc80763585"呢本备案炎招销商欧策辩划若方董案寇1密5HYPERLINK\l"_Toc80763586"能一浴、毁招板商洪原稻则钟1登5HYPERLINK\l"_Toc80763587"损二也、盖招传商咐策酸略籍1容5HYPERLINK\l"_Toc80763588"哀三掏、顿品蛙牌烤形把象泳定隙位甘1妻5HYPERLINK\l"_Toc80763589"鹿四眯、愤实采施吨方订案筑（分分愁割延出研租登）茄1剥6HYPERLINK\l"_Toc80763590"气五毙、变商弹场吵布砌局看1恰7HYPERLINK\l"_Toc80763591"粥六败、据人她员灰配激备贺计竟划霸：泄1纽8HYPERLINK\l"_Toc80763592"讲七揪、授招矿商驴人中员惰岗妇位就职拍责贡1惩8HYPERLINK\l"_Toc80763593"弊八宋、惰商眉场关租康金鉴预出测岭2脉0HYPERLINK\l"_Toc80763594"预周未边拨租届金厘调赵查丰2狼0HYPERLINK\l"_Toc80763595"伴本宰公抓司疫推愁荐翼方飞案绑2摆6HYPERLINK\l"_Toc80763596"尼后指续版：拜商坝场宫招具商岗管叮理衔2泳7HYPERLINK\l"_Toc80763597"迟招桐商漠管姻理迷原灰则子2券7袍商困业啦招学商商概肤括护完威好事的至执薄行蜘方坐案帽和宴进漫行必招锄商美的弃实留际缠操贪作驼是摸招怖商筛成止功袖的杀关叉键讲所颜在馒，迷而秆这疼一则过蓝程绕的魄一工些音细聋节伸问蚁题雷不蜓容别忽箱视钻。恢第聋一冤是焰招头商网队殖伍糟的王组淡建回及厚招想商寒人材才炒的灰培啊训摔。滥由笼于奋招声商槽具面有广“洲三壳快遍三驼省绘”关（过“牙三幕快居”和即扒快协速闲回恰笼碰资纤金棍、嗓快轻速派组豆建哈市拖场忌网岸络帮、白快疾速净将托产气品漠送更抵春终拨端塘；把“洪三匹省疑”剂是东指笨对船招封商膛的到生覆产旺厂淋家妻来糟讲岭，男节薄省陡人戚力悔，他节扯省允物姐力端和成财瓜力剑，句节留省洪时坑间撞和协精零力道。棋）进的日特马点稿，胡其烟中网“正三茄省作”厌中浅就苗有去一幕条帅是旬节容约满人骑力交。判因惭为添极育大该程露度早上详动占用钱了托代博理恭商片的沸人惹力焰资祸源奶，番招钻商抛的催企滋业辟在哀人逢员通上剖自艺然旋缓臂解鸭了呢大员量指压喇力敞。违不维是蹄说陷招院商因的潮企纸业登就辅不洽需您要阶引闹进微人岸才觉，测进迅行恨队设伍胸建绳设式。令相脏反祸的仪，甲由姑于兽企撒业贷招匹商乔工士作并繁因杂寄、田细货琐鸟，团不享仅暑需竟要流招香商电人描员殖有翼丰狐富良的禽经贩验琴，伏更番要妨有苏敬奋业沸精颤神乐和其团栋结搏协廉作薯的仍态苦度美。校企湿业子要颤想送长状期榜的歉发藏展帮，牲通居过惰招饭商瞒培锯养欠和醒锻花炼虾队亩伍调更运应圣是此企需业左发海展础的蚁重迹中危之坏重羡。油制仙定租非唐常快好悔的医招填商平策革略暑，记而刚在挽招仔商象实猴施曲中词没税有傲很挡好部的调执泛行已、莲甚凑至苗走晌样闷，尸那吧么爱一稍切约都装前蜂功抢尽仅弃案，斜一略个雪富仅有勾热冈情粉、刮精积干青、馋强途大标的瞧招孝商初队项伍疮是胖招虚商滔的恐工森作岁的慌关份键江。拣第幼一灾步曲是师招幅商汤的略组狐织书框键架旨和衡岗饶位根职扮责摔的肺确撕定短，狗主询要奔是厌对脉人南才挖个民体唤的培技钻能相的中锁除定户和益对彩团需队重的虾整类体温规坟划贞。趴从求长奴远处发方展厉角渔度魂看嫁，彻招尺商侧应替配习备扑以座下辛几梨方突面敌人纤才固：奇1口、刃捐招斑商戚经跨理秆1疑人欺，引需棉对轨本瓦项邻目览所返在夏行近业恰的挪市抽场楚营阅销惜有鼓实师际重操挨作舅经市验芽（慨尤帜其纽要阅擅蝇长韵招评商扁运都作蒸）哲，宪懂办企胜划巾，讯善测管敏理赴，蛛具喊出厕色悉谈涌判涝技谱巧战和孔人县格巷魅杆力须。榨2税、格亏大幸区疗招脾商殖经桐理玉若阁干诞，疑分晒别版负卷责荐项列目未招狸商泰大慧区以的视工寒作踢：能大句区竞经五理霜应巧具苏备茂一崭定腿的梦招日商叹运赠作摇经航验争，代长括于倘说戒服影、拦鼓兆励为性声的应谈侨判荡，翁具晨团应队贝合怖作告精理神学、隐服年从颜意毛识邪和娇大戚局起观律念呢。许3漏、臭锯区踏域屑协核销责经恳理茄若得干铺，灾主穷要房职依责刮是眠协象助贤开止发促市唐场验，坦完当成跨销肃售满。瑞协钞销赵经犬理吵需渣人愉品胳正底直犹，搏勤赵恳蜡敬突业程，育具辽备庭较穷佳株的蕉沟墙通块和允组克织友管艺理葡能岗力应，严并送能区长还驻批外早埠老。煌4辩、猴浙商度务乖助携理闷若误干俩，降主爹要仰职于责广是酷帮跳助告一拦线纲招楚商永人回员帐作忍好辅内计务帮（汤资买料渡物桂品衣、先来偷电护来暴函觉、录来财人犬洽陵谈扬、付信微息爪收伞集假等辉）侧和宜会华务匀组孔织商等倾工观作辜。浸5述、传险其臂它偶服运务见人诸员全如鼻文做案剩、弓平漫面准设竟计临、袖接国线池及找接招待皆人嗓员桐。察招脱商雄队获伍毯组沾建味之锡后某，讨必慢须祖进汉行培培切训刻。病一谅方湖面呀，拴通练过扩培朝训制是容团词队贫了院解附项亏目歼的本现沃状洒、赔产超品远，甲了沙解磨招斯商闲策盈略穗和纸操拌作套步齐骤插，雁同霞时叔也挠是列进哄行浇磨垒合雄的腰过菠程茅。浸招馆商宰的鼻培蒜训练主床要技有伞以妹下浪几闯个探方晋面誉：摸1腥、匹屑项搞目韵及即产养品闭知强识揪，物以盐使沸团荣队毫成苹员摄对织项麦目慧的请现补状掌有折清哪楚鞠的民认委识骗。宜2领、减摊沟旋通罗技水巧抓（优如稍接炉听绿电扁话颂、代接税待粥语课言印、踩洽录谈勺技盲巧醉、射仪既表致举陷止减等晌）挠，兔以歼培问养丢团授队偏成照员烈的缸职庙业糠感惠。抗3堪、稀极招脊商饼专赴业胳知霞识星（症招类商顾流碧程友、舞谈变判持技捞巧联、荣接漆听沾电老话伸、坑注蚕意蝇事断项南等浇）州。厌4禽、痛筐招潮商桌要烛旨采（畅招殃商畅策隶略牧说雷明旷及蜡合箩同唐解孟读两等逐）屑。狐招陆商医工盛作砍开瓶始驰后易面坝临没许狮多训实叶际钞的场实铲施四工疾作绝，至在齐产染品芦的暮核膛心据概户念脏基桨础漆上陪撰偿写茅招线商夕文蛙案莲、粗制口定马《邀招志商艰手味册慰》百、歼制攻定汗媒氏体柄发说布幕计救划揭、炒准汁备傅合挠同削文读本闯、晋准瓶备旁各品类盯产坦品匙和纸项绳目客的污宣录传惰资增料漫等直等凑，河必伏要停的策准坝备档将拢为如招捡商悼实笨施出打刺下灶良设好政的筝基杂础物。掘只雀有举进郊行漆有霸效皂沟仁通酬，孔把角握疫“丝求抄租伍者欲”朗的写洽蠢谈窑与义管苗控闯技棒巧第，凉招纷商支工株作凤才骂能民顺背利认开说展腰。隶从滴第奉一村篇脏招剥商想广西告络发姐布班下柳去取，拐接顽到大第律一蚊个祝咨月询蒸电变话烘开舟始氧，遥招谋商鸟进办入凡了肾实于际丹运岭做藏的凭阶么段纹。雁从推“缺求搜租剑者秀”浆打去进淘第摆一善个作电陷话串到候招候商朗的泊合玩作拌主冠体诞-旺-是各粱分扔销授商好和迷代轧理多商府签佛订刘协瑞议全，调进叛行喘产箱品秒销先售纳这必一捎过篇程且是午整她个壶招项商件工搜作状的看核离心缘部亩分诉，驱直抢接亚决护定订着僵招闸商志的宿质沙量艇和收数汇量捞，叼也恩就中决队定约了悼整如个依过粱程披的惭成协败成。遇主钢要敲目列的辫是碑吸脂引季好分的乐“兴求刮租奉者拍”仰加标入慢到炼企招业赶的君体捞系替中隶来惹，割共早同算把验产近品志推沸向弦市言场假。肺想戒要劫吸叔引美“陪求碎租浩者物”栋的溉加反盟新，场有斗效杀的陡沟件通娇显怪得疮非暖常毕重帜要枕。日招扇商锈中乞与锅“池求达租骄者璃”奶接铃触皆的柱整搬个饥程猎序妇，宰一数般倡如振下尿：躲第桥一剑次谣信晨息锻的蜂处捉理厚（砌来扎函滩、俯来病电舞）呈-强第猛一差次域信镰息蛇回天复古-洞第参二考次抄信摊息效处傍理斧（眠二宝次逼来外函盗、椒复糊电怖、碌咨新询矛、翅商滨洽衬）挤-选第鼓二把次甜信渴息萌回米复摆（通信掉息时升爱级展→构有深选轻择荷发火送箩实拖质扒性臣资葱料轻）结-泰招走商碍总絮部念零眼星纹接件单市（栏上箱门抱洽坟谈睬、纯签需约响）榨-遣招欢商矿会浊议爱的廊筹兽划皇、补准扯备挨（说全橡国傅性既会瘦议晚、霸区穴域枪性逐会骄议垫）燕-纤发膛出骂会违议电邀轮请至（漠曾透经电问毙询卫者秋、免熟扯悉薯者灯及邀看役报弹来协电妙者孟）括-活接张收坊报革名街、犯督霸促哑参抛会溉-赔召窗开悬会管议蚁并绘签薯约累-填督的促伸履只约两-魄收甚款锻发贯货原。治在右这劫过梳程爽中花，声首渔先侵面级临定的稠是誓对视“丑求蔑租乓者燕”坟信旺息禽的节处忍理伐和织选杯择积，依好智的璃招娃商册广余告私发形布穴后杠，盐招考商剃总盗部简将样面舞对碧大详量枝的骄反设馈着信萄息码，伪对巷于只第俯一亦次相来希电循或随来稻函狸，丘主臣要拦注妙意邮对凝“吧求浮租缓者武”贪按黑已障经萌设罚定借的聋招伟商季区板域城归蠢类推，届对捏求律租池者昌姓简名该、帮地蔽址举、辉电状话泥、类基寺本怎状疑况烂和次问萝题太做索以夫记速录锋，洽同码时据给每对剧方信发弦去钓有觉关摄产陕品望和璃项葵目滑的觉基枣本薯资装料复（促包丰括黎项朋目性介币绍慌、赖产贩品声介饮绍嚷、助招册商成活停动黎的董安简排知）沟，欺同练时钞对胜于谨各融地垂区介实户力吼较想强乡或道行福业陵内末经烦营贝者柔一碗类圈的师“薪求丧租瘦者旁”锯做吸重罪点柴标殊注渴，隔用拌以炕综菠合艺的内研甚究鸭。眼在热这食过异程笔中敲，毁不糖必汽在晃电勇话供中售向扯询秩问次者扫做狠过客多尚有捐关厉招健商绞的挥说虾明飘，做对简于镇“扇求巡租油者库”叮提拌出者的乐问肆题虹也躁不栋必坑急泉着延回仇答驴（跑主斤要忧避浩免黄“呈求塘租嗓者惑”滩因阔了究解轻不泻够锯而型以胆偏兰概敏全怕，瓦自广我涌估临计葬或观防惠止扶竞茫争墓者美和狗恶粗意撕攻岸击晃者拘获鸦取趋一蝇手舒信纹息丛）避。辈在暖“斗求身租麦者璃”叶研厅读眉了植有估关任资阅料秧后寺第柏二向次验咨军询错过舅程倡，后招音商陷部们门顷则速应机该含选孙择宏性负的忌介由绍煌关家于樱招躲商畜情盖况波和丸产辟品轻信内息菜，恳并订根煎据论“飞求唤租谷者沙”盟表煮现笨的抄诚乐意姥，惩发挂去统部职分欲“阵该板求灶租壮者果”明重梳点最关吗注旬的科内漆容医资微料池，溜并泊力顽争港邀筹请卫对季方疼参垂加龙招己商纯会格议持。碑对侧于挠一肤些喂急哗于息了五解撇情闲况诵的榜“裕求排租霞者样”袖，粮招境商省部呈门鞠要侨有产专先人伞负耀责烫接杨待遮和盗谈席判肺，肉带刊领泪来轮访域者斧参奇观殖项分目责、性了岂解驳运命作玉方奖案倾等悼，繁以露免撞流傅失鲜“棋加雄盟正商并”装。仰面杯对微面辅的鞭沟洗通司方籍式铅仍轿是与最耻直糟观爷有赢效雁的生方印式兴，虎招夏商款会念议预的您成悦功式开约展盼是全“新求镰租乖者形”轰加例盟雁的示关忌键支一忆步谦。卵在筋与护“皱求乏租允者净”火谈面判猜之螺前赵，进一狭些略细验节款的证准绕备似十裕分键重泳要芬，技如午招苏商股办裕公孩场猾所壮的晴布跑置饭、瓜人果员罚的震工继作季状青态欠、阻对抗来荷访园者挨的绩接脑待笑，亚这羽些缓都旁直退接缠影壶响式洽于谈盖的提结乖果饺。少在进沟天通荡的失过点程纳中舍，建应维该尸向贴来驶访担者铺潜苦移手默慰化伟的技传正递蓝以贪下牌几岗点帜信骆息朗。访1床、辱哨有氏实厨力叉：课与桃强用者冒合垒作尿才螺能雄更扮强庄，受加三盟赞者寿希惰望常企财业胞的练力祖量境雄股厚谱，设解晋除诊后滑顾蹲之石忧于。彩2江、瓣锋有债决匆心煌：启坚键定躲的据信猪念柳和灰强炼有扫力笋的鞋推索广辉策污略撒将畜使弦加案盟辟商命感隐受痰到您项明目处推让广望项派目口的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杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。五层：餐饮。六层：娱乐休闲。配套项目A、

家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。B、

肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。C

、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。六、人员配备计划：组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：招商经理（1人）招商主管（4人）入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）企划主管（1人）筹备期商品部人员总编制8人七、招商人员岗位职责副总经理/兼招商部经理▲主要职责：☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（4人）▲主要职责：☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）▲主要职责：☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。企划主管（1人）▲主要职责：☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。八、商场租金预测周边租金调查商铺租金比较表（人民币/平方米/天）漕溪北路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注季诺休闲餐厅商铺漕溪北路41号11.5250圣爱广场商场漕溪北路88号95000(F1－F4)底楼1470平方米出售6万元/平方（62289999）小上海家常菜商铺漕溪北路439号12500建国宾馆底楼商铺商场漕溪北路450号8.51000在租江南证券商铺漕溪北路458号300丹尼美发沙龙商铺漕溪北路506号15100同艺装潢商铺漕溪北路508号1260海纳服装店商铺漕溪北路512号1660蔡家食铺商铺漕溪北路518号10400异度空间音乐餐厅商铺漕溪北路559号10300瑞士美发中心商铺漕溪北路583号12150麦当劳商铺漕溪北路642号200必胜客商铺漕溪北路646号150商铺漕溪北路681号121103年前承租（64688221）良宵酒楼商铺漕溪北路682号10600国美电器商场漕溪北路730号10600中兴百货商场漕溪北路740号10800金韵贸易行商铺漕溪北路780号10250南丹东路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注达封房产商铺南丹东路4号9100黛兆美容SPA商铺南丹东路10号12100吉多服饰商铺南丹东路22号12100上海银行商铺南丹东路38号300浪漫一生咖啡店商铺南丹东路88号1015021世纪不动产商铺南丹东路101号5.6100南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金价格15－20元/天/平方利亚意式餐厅商铺南丹东路102号10300红星眼镜公司商铺南丹东路133号18100沪邦房产商铺南丹东路141号8100金梓罗饰品商铺南丹东路145号11100手抓小龙虾商铺南丹东路151号1250天钥桥路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)备注西亚集团商场天钥桥路20号103500汇联集团商场天钥桥路21号扣率25％（有保底）香榭俪舍时尚百货商场天钥桥路88号28200064384538（王先生）立好信房产商铺天钥桥路南丹东路8（25）602年前租嘉汇广场商场天钥桥路南丹东路181800062370088

漕溪路沿街商铺租金表：物业名称性质地址租金(元)面积(平方米)漕龙沈记酒楼商铺漕溪路121号3.5500巴比馒头专卖商铺漕溪路123号7.250侬家侬休闲小还号商铺漕溪路127号6.3150宜家家居商场漕溪路128号自己买下2500旺家房屋商铺漕溪路129号5.350可的便利商铺漕溪路167号4.7200五十铃汽车展示厅商铺漕溪路190号5300好装饰家超级购物广场商场漕溪路210号3.72000百货商场：物业名称性质地址租金(元)备注太平洋百货商场肇嘉浜路1F35-50共八层，营业面积近3万平方米2F30-403F25-30港汇广场商场虹桥路1F40-50共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院2F30-403F174F12美罗城商场肇嘉浜路1F38共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米2F363F284F185F11上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）区区域时间商业中心地区次商业中心地区次中心城区城市边缘地区2003.0733.47.652.22003.0834.77.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9据以上调查及经验，本案租金预算为：出租形式面积（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金分割280006.62（0.8美金）676564006.76亿10.15亿分层280004.55（0.55美金）465010004.65亿6.98亿整幢280003.31（0.4美金）338282003.38亿4.44亿注：整幢出租分层租金另算，其中分割，分层物业管理费收入没计入其中。出租形式分割出租分层出租整幢出租平均租金/M26.62（0.8美金）4.55（0.55美金）3.31（0.4美金）年租金（静态）67656400465010003382820010年租金（静态）6.76亿4.65亿3.38亿10年租金（动态）1－3年2029692001395030001014846004－5年14207844097652100710392206－7年149182362102534704745911808－9年15664148010766144078320740第10年822367775652225641118388总计7.33亿5.04亿3.66亿综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出：分割出租：静态10年的租金总收入6.76亿。动态10年的租金总收入7.33亿整栋出租：静态10年的租金总收入3.38亿动态10年的租金总收入3.66亿根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。按商业地产投资回报来看：静态租金：收入预计在10年左右；动态租金：收入预计在8年左右；注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。九、招商周期预计2005年5月1日对外开业1、2004年9月为招商准备期2、2004年10月正式招商——2005年3月招商结束3、2004年12月主力店进场装修——2005年3月装修结束4、2005年2月一般租户进场装修——2005年3月装修结束5、2005年4月租户进场布置6、2005年5月对外试营业本公司推荐方案一、整幢出租与分割出租的优劣分析

整幢出租优势：①可以一次性回笼一笔资金。②简化招商，减少招商工作量。③便于管理。劣势：①租金较低，影响总体收入（见租金对比表）②不利于商场整体发展。③对出租者有出租风险（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）

分割出租优势：①租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险。③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。④潜在资金收入根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。劣势：①租金回笼慢（一般付三押一）②要投入一笔预期费用（开业前）例：装潢费、广告费等。二、本公司力推分割出租方案虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名，利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上）租金按动态方案，回报率预计8年左右。后续：商场招商管理招商管理原则第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招