REIs房地产投资信托在滨海新区试行的设想

REITs在滨海新区试行的设想第20页REITs在滨海新区试行的设想摘要房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量的大型企业开始上市融资。但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决房地产企业的资金需求，尤其是对于中小房地产企业更是如此。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析房地产投资信托基金的优缺点、政策约束和成本，并结合2006年国家关于滨海新区的优惠政策，总结出在滨海新区建立房地产信托投资基金优势及意义，最后得到房地产投资信托基金在滨海新区将有一个美好的未来。关键词：房地产；融资方式；基金；信托REITsintheBinhaiNewAreaPilotVisionAbstractAsthebackboneofthenationaleconomy,realestateindustryismuchmoreimportantforallsociety.Alike,enoughcapitalisthesameimportanttotherealestateindustrywhichbelongstothecapital-intensiveindustry.Longwiththechangesoftherealestateinvestmentandfinancingsystemandmacrocontrolimplementedbygovernment,realestateenterpriseshavebeenfacingthestrictchallenges.Sohowtosolvethiscapitalproblemhasbecomethefirsttaskfortherealestateenterprises.Now,ourrealestateenterpriseslieontheloanmostly,andsomemagnateshavegonetothepublic.However,onlythistwofinancingwaysarenotenoughfortheneedofmoney,especiallytothesmall-and-midenterprises.ThentheRealEstateFund,theRealEstateTrustorotherfinancialinnovationbecomethehottopicorrealoperationfortherealestateenterprises.Thistextpassesthemeritandshortcoming,thepolicystipulationandcostoftheanalyticalrealestateinvestmenttrustfund,andcombinein2006specialpolicyconcerningBinhaiNewAreainnation,tallyuptobuilduprealestatetotrusttheinvestmentfundadvantageandmeaningintheBinhaiNewArea,gettherealestateinvestmenttrustfundattheBinhaiNewAreaoffinefuture.哲K伤e阀y哥张W未o遗r钓d头s毒:冒演r至e馅a求l凳稳e饼s卸t命a愧t旬e袭;织f软i辰n坑a拢n大c突i奇n忍g裕犁w晌a私y厦;筋f调u云n蒙d和;冈t们r孟u立s垮t描引撇言浴房埋地扮产袍能震为疤人僻们者提签供让生腊活六和体生摆产门场季所茶，鼓同箩时虽具步有捞保钩值写增狮值颤的劝特辆性宪，扒一编直镰是苏市妖场突中杆的膨投寻资郊热异点展，富在汗社衔会锣经概济膝生蜡活唇中酱占育有劳重示要逼地拿位阳。帽改异革蒙开肯放符二衰十华多可年羡来眼，歌我块国葛房啊地身产摄业只发燥展希迅碎速款，宏取际得侍了态巨葛大松的眯成轨就理，副既因为炮人拖民滑群呈众凶提骂供江了漫属距于槽个义人米的两住纷所雪，僚也紧为恢国静民骑经端济传的度发病展挂做嫌出港了滩重损要输的天贡谢献愈，先是洽国蚁民洪经禁济狐发镰展寇的羽重元要间产膊业断之床一亦。泄面菊临松新爬的茎世城纪锹，价新灶的占机嫁遇田与查挑虏战餐接小踵恐而脱至伞，傻房茫地御产氧业台的吩进尖一拥步益发议展征也森面才临锁着跌一院系虑列双的竞问惠题体。猫在节这名些瓶问机题娱中灵，秃房值地宋产茫金柱融树体到系环薄镇弱快显放得开尤动为爽突浮出杜。柱对得照见国随外屠房铃地夏产诊市匹场池发脏展励的趁规朝律滤，将开狂发你市夫场改发卧展愤到须一长定耕阶娇段份必宇将忠启弱动融投微资遵市愤场题和扁资阅产趟证给券况化酸市狸场快，德三俭个摔市雹场扣有蚁机隆组梦合斥方速能射构世成性一坐个域完晨整拔、毁连狭续膜、拐同则时臣覆刚盖座投溜融征资岛环颜节果的牺房锹地泻产呜市搁场停。谷而鄙我仓国戚只没有翻一扫般叉意刑义冒的摇投蜘资酿市摔场模，像没谢有化资宣产商证抗券充化清市众场庆。分这据种折市钻场兽结窃构邻的军不鸭完倚善李主斯要旺带劈来献了躲以齿下直一彼些术问贺题拍:酬（竞1什）锹房天地薄产歌市猪场肠资庸金爆来筒源施结钻构焰单牌一妙。伤我谋国夸目届前挥房欠地惕产岔开膨发桃阶概段覆的嗽资窄金宁来瞒源垂主祸要栗靠施银叮行虎贷姜款维，违而嫂由修于勇购洞房炸者离多炒采仿用读按妇揭击方升式棋购俯买杜住绞房小，侧因顺此捧房滴地式产杏市院场轰的乌资困金更大辩部慰分呢来奥自多银约行甘，辛不奉仅饮使肾房号地冠产疑企仆业韵对悄银改行话依才赖脾程追度凤过甜大奇，熔也怪增榜大敬了龄银短行锤的衔风播险丛，野一甩旦船房卧地她产徒市计场打出引现失波遍动借，尚金内融么市弦场伟必腐将劈受闭到龙较难大栋影穿响将。役（与2矩）神中后小骂投经资腰者气缺古乏朗投劳资外渠立道况。看我姜国呆房蒜地补产萄市胡场远近脑年设发骑展卡较说快务，问在列股垄市采相顷对套不股稳丸定纸的投情爹况喉下拌，办广鹊大善普棒通厅投墙资增者匀希肃望养投南资援房惊地鹊产饱，追分蒜享肺房必地丽产攻增处值鼻收种益及。地但么房花地宣产趟商堤品纺的扒价括值驴较蚊大存，匀价吃格米较棉高表，序普击通割居京民盼仅罢靠秘自院有兵资辫金演无雹法博参例与要投僵资港。各这甩部麻分知人堂在配目评前行条扭件厚下山分计成圣了凭两公部写分霜:削一服部柄分裙放灵弃礼了稻房缝地烛产昂投钱资李;被另联一氧部字分行通施过村银腹行张贷寇款荣投识资励房揪地圈产哲。威这嫌种轰做神法汇一珍方吗面节减朱少魔了梳房披地舰产谅市南场仍的夏资炉金颤来色源框，亮另无一假方顾面扶又隶加倡大柳了氧投遍资瓣者贯的桃还壶贷头压郑力阶和疾银宾行橡的农风啄险宅。呆房装地立产鸽投供资誓的辟流叶动搭性吊受延到升抑夕制情。渠在兽当外前饥条你件蓄下忙，赛在丢出领售京房蛮地暴产贷时炭至绪少抵要清将贺一日套省房杰整飘体姿出售售停，竖无车法精将配其纸分薄割馒。昌而梢寻执找居有迎一竭定身承扭受移能向力火的旷买斥家皱则的增司大雀了竟交削易及成翠本穴，项使赖房姿地佩产阵的扫流泼动润性押受落到效限磁制逗。暖而较一厘旦办房批地匪产篮以换实葛际堡产化权乐的遭形轿式赵频础繁缠流白动敌，瑞则撕又捕增做加简了林投因机曾带她来宋的翠风龄险沃。守因陡此薯，险房良地瓶产绝投躬资掌的丹流川动桂性沾走唯在奋两影个积极趟端你，浙一箩方讯面划难屡以吃流屠动悬，联另讲一揪方拿面惑，育一挪旦锄频位繁费流忆动恒又肌会清带恒来稻风叼险怪。易（天3蜓）蔬缺选乏覆专庙业戚的么房慌地养产畜机滤构弱投钩资川者锁。赖对民于趣投夜资献市旅场污来途说范，论机墓构币投梦资屑者锁由税于别其寻专站业灯性纳，荷对戚保鲜证坏投寸资死的愁稳订健皂和昆引立导确投念资弱走坛向斜具望有孩重朗要霜作伸用厉。萝而幸由墙于已目器前注我聋国伪《历产辱业喊基讲金津法顶》谊没存有性出驱台杂，毁机沫构锯投汗资醉者崖无益法坝募狱集宗资壳金杜进懒行俘专幼业王的晃、态长房期垫的心房蜜地谅产歼投泛资剪，甩导押致降目豆前舌的斯房粮地潜产绩投安资崇容僚易秃跟终风该和残盲凉动渣，谷众跟多恰普汪通摊投情资辟者没对兴房红地至产料投顿资较的加取违向当不功是捷根朱据员专矩业记的帝判惠断赠，博而食是恋媒圆体烧的收报速道近和温房闹地槽产歼商胀的议诱胁导炕。炉面泼对锦这督些厕问然题抄，遵我胖们呀应住该台借赖鉴晚发日达静国盾家倦的肺经能验窜，妇完厘善码房排地滑产冶金杀融虎市亲场年机壮制俊，笨推哥动戴多傅元师化种的戚房驾地裹产伪金时融液发勒展三[炉1截]贴。翼2颤0字0恼6邻年迫6拦月垂6薪日睡，宴国谋务器院稼就亚推膝进哲天棍津先滨胡海屡新皇区注开蚂发庙开阿放骂有慌关匠问扔题信下哀发涨了视国众发至（揪2吨0讲0虹6愤）任2翼0社号鹊文自件袋。厅明妄确晌天债津违市裕滨虑海抄新任区夸作稿为棕全树国搬综仿合总配篇套合改疫革酿试萍验穗区纳。素要军按警照耀党勾中允央窄、语国挠务充院绿的板部于署请并牙从冤天见津捡滨辽海乓新荐区枪的毒实米际映出愈发坊，海先窜行层试欧验咱一罗些闭重佛大兼的蜂改嗓革旨开坡放拣措格施君。壳要阅坚苦持文重惧点债突亿破奥与佛整争体肯创牲新道相愧结睡合跨、报经肥济辩体臣制盖改炉革沿与被其六他怕方兼面验改摇革寒相沃结胞合察、兆解饮决认当肯地发实氧际饿问薯题升与惧其腰它匹共更性继难评题盈相庸结门合称，装不迷断轻拓促展辆改描革全的呼领吩域糖，鹊通弓过打综舍合领配勉套百改驾革乘推还进工天锅津烫滨寿海滩新永区顷先投试搅先煤行悔。犁本搬着肾科微学课、验审注慎贴、箱风贤险秤可城控翁的呀原海则三，质可药在荒产讽业贡投革资零基毅金笛、迅创虫业叠风汤险部投姿资薄、萝金缺融头业调综巧合隆经妄营箭、拌多羞种予所礼有懂制阀金肆融虏企程业诊、燥外粒汇液管逗理妥政傍策养、话离烤岸缓金资融庸业西务无等咸方恶面僻进品行紧改面革词试物验异。阴国葵家哪发妥改饱委肢副凯主反任逼张旁平担也袜表澡示姥，浮全仗力堂支百持岭天共津质滨伤海礼新权区取做俘好昆发鼠展煎规划划南，笋一浸些衔重尿大县的易开音发涌开森放揉。芹其喉中裤特伯别虏强稼调熔指魂出的-旋-酸-摔-扎-酷鼓促励艺天遍津雄滨丹海兆新轨区免进栗行贴金莲融刃改熊革怎和逃创殃新城。六在状金刚融识企害业厌、薯金动融陡业养务支、合金象融赛市导场娱和袜金辈融悼开鲁放箱等崖方以面稳的阁重研大器改材革盼，怨原歪则跟上袄可残安蓄排记在聋滨桥海忧新斯区被先寇行骑先严试末。量在匀这威种稀前矩提柄下醉，贪R丸E嫌I摔T肿s缘被错推蕉上嫌了病天睛津驴滨宿海们新躺区葱房单地巾产似融托资渠的而舞溉台雾[徐2拼]联。责房看地舅产征投超资怪信袄托奔（牵R诵E略I拌T赛s喇）塘房日地汇产狱投趋资句信脆托携（滨R拴E形I亡T销s剧）河的抱内爸涵品一椅般便来得讲让，型房塑地虚产净信麦托躺主秋要满包躁括难资赢金煮信膛托娃和柱资删产零信僵托限两竹种唉形硬式炭。姑其倚中披资秆金喂信丰托枕是杂由裕受夺托宫机甜构萍依苹法冠设陶立裳房者地闻产粗信膝托键，蝶以屿私主募恒或芝公奥募暴方述式勤发烦行刚房翅地瓦产嫩信错托筹受筝益建凭族证凉，睛以猪获孕取浴资躁金郑投掘资遭房款地亡产财、漏房龙地咸产绕相戒关我有借价赴证北券策，梨投感资烫者物从黄中减获村取破投控资林收欺益捧。升而码资迹产昂信国托竹也载可数称堤之六为船不妖动疯产应信堪托多，眨简埋单回来阳说诚就描是坝不困动显产久所肉有燕权桥人探为傍受竟益绒人柱的尚利花益庸或域特就定趁目疼的科，重将膀其召房再地征产遍或匙房牌地库产须相丙关枝权邪利饱转赶移财给升受羊托嗽人远，鱼使伴其懒依愤信珍托煌合考同临来鞭管惨理旧运抖用浇。贺并龙且棕由皇受怨托寻人平依次据器信槽托喝合损同爆向明特昨定梳受脚益终人群分赢配肌该匀信栽托笨之透房旁地埋产榴、矮房悲地劳产努相瓶关若权便利零所返生辩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4774766222005197330691152301491372339485807证2杏0逆世果纪舞7滴0愈年优代挤，说R适E魄I穗T最s陵发盗展晋的吧低晶谷惠尽摧管眼在涨最遵初舍几纤年日R拣E页T棒T如s答的众回秤报即率羽相爹当寺可摆观妥，浆但奸不测久嗓就稼出疼现钱了华一枝些景问微题以，尺尤怒其奏是导在籍7刻0骄年焰代锣初参期洪专狱门搂投未资植于勉C挨&芬D循贷拘款效和粉面枣向妻高溪风流险垂产蜜业水抵模押梁贷袖款灾的醒抵罪押飘型考R跟E参I挪T拾s科建蔽筑赞业神的经蓬派勃其发荷展部，帅导由致砌R问E止I漆T胜s勇对石这姐类絮项丈目幸提喷供河的业融趣资鸡急京剧罗增年加浸，纵但灿由逃于陵盲桐目编的誉投嘴资由决抄策趟和帖过崇量舌建淋设来，序R卵E青I迎T洗s粘的麻发横展会随修着装许巷多泡地倚区语房迷地上产雄市辰场麦繁录荣武的技终腊止焰走钳向杀了获尽暴头秋。吴2肺0禽世煎纪晶9裁0挎年邀代秧后最期苗至膨今廉R半E光I粱T宗s触的元迅经速恭发逗展霸《钥1魔9朽9耍7唯年依纳瓜税允者只减呼免守法妖》辽（顺隐T逃a惑x抹p减a今y岭e浴r盯壳R漠e灭l症i太e岸f牲就A姨c奋t筹尤o毯f射震1再9偿9盆7贫定)宁，睡也到称祸为唉《部R阁E谣I新T贸精虑简愁法亮》锐(惊视R窝E甩I晃T挣俘S耍i予m流p碰l立i卷f匹i胶c坏a园t旅i吵o朵n欠餐A拢c榴t麻,颂锋R鞭E灾I笔T于S寇A协坏)消，株和卖1躺9刚9饿9速年竹的强《祥R剧E构I龟T苗s游现汤代芝化紧法脊)烦)乡(炕土R并E巴I惯T目禾M候o嫌d拆e恰r垮n陵i呢z殃a刻t使i呈o简n御古A质c拐t包,紫彼R傻M叶A摔)闻的抵颁宏布起实愁施之对丹R兽E析I饱T疯s沿有声重扭要螺影煮响过。浙R抛E模I市T递S裳A貌中抛有谨1衬2方条算直店接吐影眠响贷R属E再I驳T纷s振的势条获款爸，信并无取伙消筒了仁某蹄些量由侦于厅R池E美I钟T恐s隐为海租饿户哨提毕供远了较不驻符吴合固条盈件茅的某服奸务叉而呢导践致规其色租晚金种收蓬入阿不娇享洪受咐纳皮税亡优钞惠兆的密条虚款腐。趣1爪9岁9剧9记年简的俗R沟M跨A鸣在招2悠0态0育1禾年短生蒙效尽，赛它花比详R阀E幅I赌T妙S崇A支影累响锯更纳大唤。培它饮允理许缎R泛E痛I护T警s兵获炒得芝税子收宰补礼贴蓄。犬所稠有暴这升些步税班法茎方庄面僻的斧变彩革跨，霜都愤是圣1猾9歪7峡6卸年浙T决R晋A成修违正初案由开页始鸦的鉴改忌革佣过叫程燕的猾延灯续枣。亏2叠0搜0毫1绞年扰6课月烫4毙日俯，姥美女国现国悬内域税蓄务慧署眠颁逐布拒了劫一踏项播收夕入灵条塑例昏(狸2长0顶0便1举-摆2组9剃号尖)奋，驼重吹申握了掌R凯E后I助T用s驻可凯以佣主辣动局开泪展鸦贸贩易长和搂商洒业匀活台动舟作策为瞧其威典井型绳房榆地烧产带租堵赁颜业笑务价的虏一扑部蝴分别。余规翼范由R简E脂I天T怖s娃的针税钉法秃在裤过栽去百4械0述多置年忠中甩的愉变顷化芽，壮对挤R汽E里T截T屯s叨行疮业肿的拉成省长锯有登着温巨征大党的幕影翁响超。坊从在1饰0教0膜多既年卡前屿提埋出说R作E砌I砌T烧s皇理遣念样以煤来错，驼R析E恼T齐T王s台的衬组等织玉形帮式窑和油经茄营拖结极构罚也育发页生害了冤许涌多法变望化功，下但础其耽理常念虽的繁核圆心汽并票没顾有芦变院化啄，浊一前直奔是监房弄地哗产催持效有眉者魂进仍入舟资权本缸市咳场愚的致需映求案和微投足资崭者诵对咸一已个乡流语动拘的饲房镇地米产帜投闸资秘工微具倒的洞需近求厌的甘结爱合环，笨尤划其仁是偶当俗这测种膜工捧具涌具敬有逐避震免顶双录重曲纳跟税槐的丧特昼征弯时瞒。汁今外天梯，泻在跟美末国扁证缴券芝交午易道委自员誓会包(合S纹e惭c秃u把r酬i岛t口i愈e教s挺怒a邀n词d婶榨E袖x真c哈h贱a矮n爹g言e胞闸C滚o谨m芹m松i照s声s刘i际o设n席)愁登戒记饭并掠在得交拣易蹈所欲交醒易酷的况R摩E荐I坛T耐s境达订1卖9坝7灾家黑，孙大蝴部洒分墙在哥纽套约攀证笔交悟所呢交温易骡，婆总劈资爸产耽超症过然了辅4冰0细0哄0轻亿豪美筐元适，街其茂中矩，锦有恨1达1列个受被搬选础入塌标抵准诵普叉尔伪5乓0挤0肤指扶数葡。谱约巨有晶2炕0漂家键R虎E线I忙T凤s既在肤证李券夺交秤易休委裁员汉会深登爪记衔，勒但亏并刘未激公捡开略交方易钳。俱约姜有子8拢0今0翁家细R卸E伴T蹈T沃s决没蓬有石在塘证揭券游交漠易秀委右员搜会散登薪记卷，逆也猾没赶有砖在灿交被易舞所众交测易快[伶5缠]押。升世醋界苦其霜他恼地鹿区深R坝E述I地T宏s缺发汇展歼状港况漠目脂前葛，尾除顺了怒美怖国独外限，那加眉拿堂大甘、张澳核大软利鬼亚辩、肾日需本何、抽韩疲国凑、浙新麻加朋坡剑、牙中喊国乌香宏港始、似西愁班普牙江等柏国益家扣和航地赴区慎都辈采穗用瓦了验R摘E寇I欺T殖s脆这惕一担房捆地椒产柱金德融隐工早具桑。自2002年起，RETTs在亚洲有了突破性的发展。新加坡金融管理局(TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS)在1999年颁布了《财产基金要则》(GuidelinesforPropertyFundsinSingapore)，并在2001年的《证券和期货法则》(SecuritiesandFuturesAct2001)中对上市REITs做出相关规定，到2005年己有6家REITs(S-RETIs)在新加坡交易所上市，市值53亿美元。日本在2000年11查月稳修悲改蜻了俱《极投柄资逆信拒托帖法绞》债，盒准雕许肯投饥资休信皇托狂资乘金郊进追入置房渡地浩产俊业瘦。琴2填0作0饺1作年及3公月下东冰京枕证怜券痛交桶易连所秤(躲T米S寨E乐)更建后立甚了测R握E而T椅T台s嚷上歪市兰系协统松，按2疑0梳0迈1立年诱1盾1铲月镇2吐家蛙R饿E敲I高T忆s脸店(德J激-摩R糠E槽I概T树s镰)岸在书T绿S斜E巾首吗次赞上融市欧。砌到寇2糊0山0搏6全年嫌3叨月汗1巨日静，类己夺有阵2误8富家与R牺E旦I头T掉s嘉在掉东朗京吊证瞎券犁交泥易跑所虫上色市累，件市扔值港超蚊过捞1育8哲0双亿本美陵元禁。诱韩扫国毕在抹2惹0名0阀1网年抱7掠月有颁怜布社了旺《济房泪地姓产严投衡资婚公仓司耻法少》被，荡为餐R偏E帜I乓T竭s款发医展册提弄供午相妇关姻的乳法凳律肥制垒度访。密随添后蛮，音韩锁国拘证敲券怠交勉易蛮所鸡修喜改世了桥上抱市梅规辅则停，绞制叮定欧了帅R始E靠I旗T闪s绣上皆市膝的漫相户关弟条炮例纠，仰现昂已岩有舌5梦家灶R指E盾I亡T寻s阳在切韩纳国移交课易疤所顶上三市陷，失市纵值榜5主亿宅美能元信。铁2的0予0闻3井年须7帽月往3层0覆日坝香元港停证医券众和涨期瓣货烂事帆务敌监恩察沙委谦员厅会咸颁旧布暂了范《段房砖地叔产挨投庆资宝信音托秘基件金乞守盒则妻》阅，誓对亏R狠E祝I椅T旧s面的详设锄立爬条茧件趋、塌组榴织过结翼构坊、洪从渔业肆人按员宋资迟格律、维投锄资跌范辆围辱、厚利侧润燃分榨配牵等疯方宗面游做困出蹦明禽确竞的朝规厨定绸。摆2卧0戴0扯5志年级1徒1采月悬领身汇司信驶托房基转金最上期市滔，礼成妈为殊全尖球努最必大愧的再同肾类异R强E聚T草T对s柔基船金袋，摸目勇前真香爽港智联悲交尺所亮己沟有木3陈家递R提E比I丛T辟s卵，隐其述中狮一哗家距是煤以蚕中摘国互内壤地掩广滥州警地沉区怪的号资汗产径为躲基捷础多的碍。恨R汉E徐I义T小s沫在爪澳贫大农利前亚筒被挑称浅为颠上销市誉地杏产挤基身金盟(通L苹i华s师t改e屯d累械P先r声o倍p售e偿r伪t纸y表肤T寨r奔u尊s厦t距s披谢)币，补己拖有圾相联当丧长唉的狭发单展痰历车史魂，建目勺前瞒有叔4豆6曾家斥上疤市委地塘产粘基彩金句(框A县L慌P踢T袍)超，悬总闯资档产肉超秃过命4慧5叛0吨亿渐澳鞭元壶[柱6遥]油。表2世界各地REITs发展概况地区国家和地区北美洲美国(1960)，加拿大(1994)亚洲日本(20001-REITs)，新加坡(1999,2002)，香港(2003),马来西牙(1993,2002)，台湾(2003)，韩国(2001,K-RETTs)大洋洲澳大利亚(1936,2001,ALPT)欧洲比利时(1995SICAFI;REITs类的公司);荷兰(REITs类);西班牙(1994REIF;REIC)中国房地产信托基金（REITs）的现状我国现有的投资基金全部是证券投资基金，而属于产业基金的房地产投资基金由于产业基金法律迟迟不能出台，还处于禁区。房地产企业主要依靠银行进行融资。但实际上，我国从90年代初就出现了投资基金，且发展很快。到1994年，全国共发行了70多只基金。这些投资基金都是综合的，既投资房地产，也投资实业和证券，基本处于无序状态。由于当时对房地产业的整顿，大部分投资于房地产的钱都沉淀了，因此，1994～1997年基金业处于暂停阶段。1997年11月国务院颁布《证券投资基金管理暂行办法》，至此之后证券投资基金进入规范发展。而对于产业基金的设立与运作争议较大，始终没有得到国家的批准。房地产基金是产业基金的重要成员。与产业基金的命运息息相关。因此也没有建立起来。2003年9月20日，由全国工商联住宅产业商会支持筹备发起的中国第一个房地产产业基金——住宅产业精瑞基金宣告正式成立，但精瑞基金的注册地在香港。2003年6月，“121号文”出台后，央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。同时，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。作为房地产融资创新的主体之一的信托公司推出了近百个房地产信托产品，如“北京三环新城”信托项目、“太阳星城”信托项目、“金融街写字楼项目贷款”信托项目、“法国欧尚天津第一店”信托项目、“宣祥家园经济适用房”信托项目、“第一城”产权投资项目、“时代奥城”信托项目、“爱建新城”信托项目等，其中“法国欧尚天津第一店”信托项目被媒体称为是“准REITs”，但事实上这些信托产品与国外的REITs有很大的差别，它们还只是一种不成熟的、初级的、过渡的金融产品，存在很多产品设计上的弊端，例如绝大多数都是单一的信托计划针对单一的项目，无法通过组合投资的方式来有效分散投资的风险[7]。REITs滨海新区试行的设想滨海新区作为金融试点“先试先行”，引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定[8]。在滨海新区发展房地产信托基金（REITs）的市场优势作为一种房地产金融工具，REITs与其他投资工具相比，其优势主要体现在以下七个方面:增强房地产投资的流动性房地产属于不动产，其固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往需要较高的交易成本，进行分析研究和谈判，而且一般至少要将一套房全部出售，无法分割出售。当投资者未必需要那么多的现金时，就面临两难境地。而REITs是一种房地产证券化产物，采用股票或者收益凭证的形式，通过受益凭证的交易实现房地产产权的交易，具有很强的流动性，便于投资者参与或退出投资活动。提高投资收益通常，RETTs通过发行股票的方式筹集资金，为择机收购物业、获取收益提供保障。当拟收购物业的价格低于重置成本、或出现尚未完工但由于种种原因而要变现的物业，RETTs就可以考虑购进这些项目再继续运作，以赢得更高的收益。同时，按照有关法律的规定，REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者。这样，投资REITs就有可能带来可观的现金流。就投资效果综合评价看，与房地产投资信托的其他类型相比，权益型REITs能提供更好的回报、更稳定的市场价格、更低的风险和更高的流动性。分散投资风险，降低收益波动性由于REIT投资物业类型的多样化，有效地保证了投资者的资产组合效益。就物业所处的区域来看，股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地。于是，购买多个REITs的股票，就会使自己的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域广阔，从而有效规避风险。另一方面，在通货膨胀时期，REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，REITs是一种很好的保值投资工具。供给方式多样，融资更具针对性在供给方式上，信托投资公司既可以为房地产投资信托设立资金信托，以贷款的模式介入房地产，也可以用股权投资信托和房地产资产证券化等模式介入。相对银行贷款，资金供给方式更丰富多样。同时，信托计划可针对不同房地产公司、不同项目特定的风险、收益及现金流的状况，设计出有针对性的信托产品，能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。专业化经营，实现规模效益房地产交易手续繁杂、耗时费力、影响因素多，变现成本较高，操作难度大，对专业的要求非常高。目前国外通行的RETTs运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REITs可以集中大量的社会资金(包括普通中小投资者的闲散资金)，从而产生规模经济效应。REITs将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，可有效地降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免了直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。为中小投资者开辟一条新的投资渠道传统的房地产投资往往需要投资者投入巨额资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者只能望而却步，难以介入。即使少数投资者能够支付得起房价款，也缺少足够的财力和精力进行管理，投资风险过大。REIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，使房地产投资变得大众化。投资者在其财务允许限度内既分享了专业投资于房地产业的高收益，又降低了投资风险。另外，投资房地产投资信托基金也是工薪阶层抵御通货膨胀冲击的有效防护措施。抑制非理性炒房房地产投资证券化使资产的产权由个体走向公众，产权的管理由分散走向集中，房地产转让由证券交易所代替，因此，对一个具体的房地产项目来说，产权是持久、稳定的，其价格变化表现在基金价格的变化上，对房地产本身的价格并无影响;而当基金公司在收购或出售房地产时，其价格判断的依据是现金流，反映的是真实的价格，不存在泡沫。因此，在房地产基金比例大的行业，其房地产价格是稳定的、真实的，没有泡沫存在的空间[9]。天津市滨海新区房地产投资信托(REITs)的模式选择权益型REITs应该成为切入点在发展RETTs的初始阶段，我们不应该将权益型REITs和抵押型REITs共同发展，而应该先从权益型REITs开始。权益型REITs的独立性比抵押型RETTs强，抵押型REITs对房地产市场的功能主要集中在向房地产公司和具体项目提供贷款，这一功能并不是只有REITs才能完成。所以，有抵押型REITs的市场和没有抵押型REITs的是市场的区别并不大。而权益型REITs则不同，它注重长期投资，注重专业化管理，对房地产的价格有调节作用，目前在美国、日本、新加坡等地，占主导地位的都是权益型RETTs。对于中国内地的房地产市场而言，我们真正需要的，也是权益型REITs。如果要增加房地产市场中可贷款的资金量，抵押型RETTs也并不是目前的最佳选择，完全可以从己经实行多年的房地产信托开始，只要将信托的份数限制和最低投资额限制放开即可。目前操作模式及步骤(以欧尚信托资金计划举例)（1）案例背景2003年12月9日，北京国投隆重推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”（简称“欧尚信托”）。该信托计划效仿REITs运作模式，即和运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权。以物业的租金收入实现投资长期稳定高回报。根据《法国欧尚天津第一店资金信托计划》，受托方（北国投）将委托方（信托投资人）所托资金“不超过一亿元人民币”，以极具市场竞争力的价格购买已和天津欧尚超市有限公司签订长期租约的法国欧尚天津第一店的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报，信托期为三年。根据《法国欧尚天津第一店资金信托计划简介》，“受益人预期年收益率为6%”，“在信托期限内，除定向转让信托合同外，受益人可向签约银行申请质押贷款”。（2）运作流程步骤流程如下：1)北京国投面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与北京国投签订信托合同并交付投资基金。信托计划成立即意味着“REITs”成立；2)北京国投按照信托文件的要求，购买房地产项目3)北京国投按照信托文件的要求，把房地产出租给法国欧尚集团超市，并签订租赁合同。4)承租人法国欧尚支付租金；5)北京国托按照信托文件的要求，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付投资收益；6)在信托末期，北京国投发行下一个信托计划或开发商回购该物业所得资金，用于归还本金；发行下一个信托计划或开发商回购房产投发行下一个信托计划或开发商回购房产投资者（委托人和受益人）北京国投︵受托人︶开发商房地产项目法国欧尚银行152346图1欧尚信托运作流程图（3）特点分析1)租户实力强预期收益高信托资金所购物业的租户是在世界500强企业中排名175位的法国欧尚超市集团。北京国投与欧尚签订“20+20”年的租约，不仅租金有保证，而且信托计划受益人6％的高预期收益率也能获得很好的保障。2)项目选择精本金有保障北京国投运用信托计划资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有改产权。在信托期末，北京国投将发行下一个信托计划或处置改物业用于归还上一期投资人的本金。另外，开发商承诺在信托期限内以本信托计划资金购买价格上浮10％的价格回购本物业。3)投资模式新投资机会好此次信托计划参照国际上流行的REITs运作模式，资金购买的是长期、稳定租约的房地产项目；投资人以小规模资金享有了房地产大规模投资的较高收益。这种类似国外房地产投资信托基金的运作模式，在我国房地产金融市场是一大创新。目前滨海新区发展房地产信托基金（REITs）存在的问题目前信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等；二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。一方面，由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产信托融资操作过程中出现许多法律规避行为，如信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制；如信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证；如信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位等等。上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策――购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险。另一方面，现有法律规范对委托人利益的法律保护和不足。我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷：一是缺乏信息披露制度，委托人的权利形同虚设；二是信托业法缺位；三是信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定；四是实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系；五是信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏。滨海新区发展房地产投资信托的政策建议为REITs进入实施运作创造必要的法律环境在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定。健全法规并与国际接轨已成了发展信托业的当务之急。我们要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。而要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定出房地产投资信托基金的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外，我国还可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。培育REITs组织机构的建设加快培养大量的机构投资者房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。权益型有限期、自我偿付式REITs的资金来源中很重要的一部分也应是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。但事实上，我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。完善人才培养和信息公开化制度加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作，促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业诚信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。健全信息披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等[10]。滨海新区发展REITs的意义房地产业和稀缺资源土地紧密关联，历史数据已经表明，房地产业是容易积累财富的行业。房地产投资开发需要大量资金，一般大众投资者很难参与其中，REITs的出现，为一般大众投资者提供了投资于大型房地产开发的机会。对于房地产所有者来说，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。而从战略角度来说，REITs将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。RETTs所具有的良好的投资特性和高回报率，以及推陈出新的金融手段，使其在国外证券市场上成为一种越来越重要的投资工具。从发达市场经济国家房地产证券化的实践可以看到，房地产证券化可以创新住房金融体系，利用资本市场为房地产融资，推进房地产市场的发展。在滨海新区，房地产市场正处于快速发展时期，也是为未来发展奠定基础的时期，建立一个完备的房地产金融机制非常有必要。借鉴国外先进经验是不断完善房地产金融机制的必经之路。同时，RETTs的引入既是当前房地产市场发展的需要，也是金融业发展的需要，其在房地产投资、行业结构整合、发展信托业等方面都具有重要的意义。结束语早在今年3月，滨海新区直接融资创新的开山之作——渤海产业基金就已经获国务院特批。渤海产业基金总规模为200亿元，首期发起机构为中国人寿保险(集团)公司、国家开发银行、全国社会保障基金理事会、邮政储蓄银行、中银集团投资有限公司和天津泰达投资控股有限公司。第一期60亿元已募集完成，原计划在6月底7月初成立。然而，比渤海产业资金更早到来的，是全国性固定资产投资过热，国家宏观调控也随之而来。受此影响，渤海产业基金暂时搁浅。据《财经时报》了解，同时搁置的还有滨海新区此前运作的房地产投资信托基金(REITs)。据有关人员对渤海产业基金和房地产投资信托基金未能如期建立做出解释：“因为相关手续和协调工作，略有推迟。”听到这则消息，笔者感到无语。不过，好的开始就是成功的一半，我相信房地产信托投资基金在滨海新区将有一个美好的未来。致谢第21页致谢两年前来到天津城建学院求学，我怀着一颗忐忑之心。本科学习工程造价的我是否能顺利地完成两年的学业，是否能跟得上同学们的步伐，在此之余，是否还能幸运地领略些许管理学的博大精深与无穷魅力，一切都是一个个问号。感谢我的导师陈静老师和李东光老师，感谢两位老师近半年来对我的关心和帮助，两位老师学识渊博，平易近人，既传授了我做学问的秘诀，还传授了人生的准则。感谢我的论文校外指导老师，天津市北闸口建筑工程有限公司的杨经理，我在公司从事课题研究期间，杨经理指导我从事房地产方面的研究，也给我讲述了很多做人的道理，帮助我在专业知识和人生奋斗上不断前行。衷心地感谢我的父母和亲人，在二十五岁的我本应向他们尽孝的时候，以无私的爱心鼓励我继续求学，让我体会到了深深的亲情，让我学会了奉献。在亲人和师友的搀扶下，两