房地产估价原则的含义课件

房地产估价原则房地产估价原则目录房地产估价原则概述独立、客观、公正原则合法原则估价时点原则取替代原则最高最佳利用原则7目录房地产估价原则概述独立、客观、公正原则合法原则估价时点原房地产估价原则的含义房地产估价原则的作用一、房地产估价

原则概述房地产估价原则的含义房地产估价原则的作用一、房地产估价作用含义房地产估价原则的含义是运动规律的认识，总结出的房人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法则或标准。1一、房地产估价原则概述房地产估价原则的内容：1、独立客观公正原则；2、合法原则；

3、估价时点原则；4、替代原则；

5、最高最佳使用原则；6、谨慎原则。目的－－保证估价结果的同一性。作用含义房地产估价原则的含义1一、房地产估价原则概述房地产估作用含义2一、房地产估价原则概述房地产估价原则的作用：

使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。

评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。作用含义2一、房地产估价原则概述房地产估价原则的作用：二、独立、客观、公正原则二、独立、客观、公正原则内涵，要求房地产估价师中立，评估出对当事人均公平合理的价值。独立客观公正、公平

——基本原则、最高行为准则1二、独立、客观、公正原则内涵，要求房地产估价师中立，评估出对当事人均公平合理的价值。三、合法原则三、合法原则1三、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。

所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地的有关规定。

1三、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对2三、合法原则

具体内容是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？

1、在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋他项权证》土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权力证明书》2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等3、在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等4、在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2三、合法原则

具体内容3三、合法原则以抵押为例：1、评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。2、评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值。3、评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值。4、法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。5、法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象。教学案例.doc3三、合法原则以抵押为例：教学案例.doc4三、合法原则以城市房屋拆迁估价为例：1、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准。2、各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。3、拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。4、对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认。教学案例.doc4三、合法原则以城市房屋拆迁估价为例：教学案例.doc四、估价时点原则四、估价时点原则1四、估价时点原则概念：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。1）有利于分析资金的时间价值，体现估价结论的时间相关性。2）有利于分析价格变动，体现估价结论的时效性。3）估价时点明确了估价的责任界限。4）估价时点是确定建筑物折旧、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。1四、估价时点原则概念：2四、估价时点原则估价时点估价对象状况

房地产市场状况一般情况过去（回顾性估价）过去过去房地产纠纷案件，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。现在过去现在

大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。现在最常见，也包括在建工程估价。未来评估期房的价值未来（预测性估价）未来未来

多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值。估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系习题1.doc2四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产一般情况五、替代原则五、替代原则1五、替代原则1、概念

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2、理论依据

根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。3、作用

比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数的分析和确定，还体现在各类估价资料的综合和分析、试算价格的比较与综合等方面。习题2.doc1五、替代原则1、概念习题2.doc六、最高最佳

利用原则六、最高最佳1六、最高最佳利用原则最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则。最高最佳使用必须同时满足的4个条件：

法律上允许

技术上可能

经济上可行

价值最大化1六、最高最佳利用原则最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术2六、最高最佳利用原则以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则：1、收益递增递减原理2、均衡原理3、适合原理对房地产利用现状的估价前提的选择：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新开发前提5、上述情形的某种组合习题3.doc2六、最高最佳利用原则以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利七、谨慎原则七、谨慎原则1七、谨慎原则谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循的原则

存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。习题4.doc1七、谨慎原则习题4.doc2七、谨慎原则《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：

（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

（3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者