住宅小区项目全过程管理解析

ONE项目管理全过程ONE项目管理全过程一.项目概况ONE项目位于北四环沿线保福寺桥往北200米，清华大学东门向南与北四环交界处，与中关村二小一墙之隔。具体为：西侧紧邻中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路。

项目总建筑面积254262平米，由10幢大楼组成。

该项目作为西进的首个城市核心精装样板项目，将全面开启地产进军北京西部的战略序幕。ONE整体风格为经典的Artdeco建筑风格，户型包括270-360平方米世家公馆、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公馆、品牌商业和高尚俱乐部在内的多业态高端物业群，由顶级酒店设计HBA带来全精装设计，将世界奢华酒店的设计概念融入家的场景中。

小区实现人车分流，三个车行出入口位于用地北侧、南侧和东北侧，人行出入口位于用地东侧和西侧。二.项目实施的战略及推进计划2.1标段划分（一期、售楼部）

本工程拟分为两期两个标段，1，3，5，6，7，8，9，10#楼为一期，2，11#楼为二期2.2施工顺序

本工程实施分为两期开工，同步竣备，分两个阶段实施。

两期开工，同步竣工个阶段：一标段于2008年11月开工，二标段范围占用的场地作为一标段主体施工的材料堆放及交通道路。二标段于2009年11月开工，所挖土方作为一标段肥槽、房心及车库顶板的回填土，节约成本。两个标段同期竣备，同期交付。

两个阶段施工：第一阶段：初装竣工备案；第二阶段：室内精装修施工。详见工期安排：

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9.1施工方案审查

从招投标阶段就认真审查投标文件中的施工方案，施工队伍进场后首先要完成、完善施工组织设计，对于重要的技术方案要得到单位技术负责人、监理及我们的签字认可后方可施工。甚至要求施工单位对其施工方案进行答辩或交底。通过这样的形式，一方面尽可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有参建单位、监理等熟悉了施工工艺流程及要求，为方案的准确实施创造了良好条件。

必须经过甲方审查的施工方案目录：9.2工序交接

在某个工序施工完毕除了要通过正常的验收程序外，下道工序的施工队伍要对上道工序的施工成品进行确认，这样一方面明确各自成品保护的责任，另一方面督促对上道施工工序中质量问题的整改。工序的交接某种程度上也是一种责任的交接，这也就给上道工序的施工单位带来压力。建立完善的工序交接制度对控制质量非常有效。

重点部位质量监管计划：工序样板停止点检查：

关键施工部位我们要求在全面施工前必须“样板先行”。明确在全面施工前必须通过我方及监理方的验收的项目，否则造成返工等经济损失都由施工方承担。通过这样的工序样板，一方面可以修改一些设计缺陷，另一方面检查技术方案的可行性，同时通过样板明确质量要求，为今后大面积施工提供质量标准。

拟定的工序样板停止点检查内容清单：

工艺样板目录进场设备材料的报验

1、所有项目材料设备的进场验收，必须完成相应的验收检查，具体方式包括参与现场验收，或委托监理方执行现场验收，但应审查确认验收记录。

2、工程部现场工程师参与现场验收，应会同监理方、施工方进行。必要时，应要求供应商代表在场见证。

3、甲供材料进场验收要求施工方提前24小时通知材料进场，并提交材料设备进场验收申请单。甲供材料设备的验收由工程（配套）部负责组织，三方合同材料设备由施工方负责组织。

4、材料设备的现场验收按照国家有关规定要求进行。主要有以下检查内容：

材料、设备核对样板，如果与样板不符，则勒令材料供应商将材料退出现场。

检查材料的出厂合格证及材质检验报告。

核对材料的规格、数量。

检查材料包装及损耗情况，对材料到场的损耗进行统计，按照合同将损坏部分退返给材料供应商。

填写完《材料进场验收单》。

5、审批《进场验收单》后，物料才能入库并用于工程项目。

6、材料入库时项目部工程师及时登记入库量（材料设备台账）。

7、在材料入库后，项目部或委托监理针对重要材料设备进行抽检。如果抽检不合格，勒令材料供应商将材料退出现场。10项目合同管理及需重视的技术问题（项目立项合同）

10.1合同体系

王浩建筑工料测量师事务所（北京）有限公司为造价顾问。本工程合同体系采用王浩造价顾问设计的合同体系，全部工程合同分为总承包工程、指定分包工程、独立供应工程和独立工程，具体内容如下：

总承包工程：包括土建总包、机电总包；

指定分包工程：甲方通过招标确定的施工单位。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与总包单位签定分包合同，甲方作为见证方。

独立供应工程：甲方通过招标确定供应商。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与甲方签定供应合同。

独立工程：甲方通过招标或直接议标确定施工单位。中标单位与甲方签定独立工程合同。

合同架构：

10.2工作界面的划分

细化总包、各分包工作界面，有助于工程的顺利开展，避免界面不清造成的扯皮、责任不明确，进而对质量控制造成不利影响。同时，明确的工作界面有助于合同管理，成本控制。

上述界面的划分将在土建、机电、给排水、消防、安防、市政、园林景观、精装等各专业间进行细化，利用合同的顺利实施。11项目现场安全文明施工措施

与总包、监理签订安全文明生产三方协议，明确在施工管理过程中各方的义务、责任；

成立安全文明生产领导小组：项目经理（副经理）、土建工程师1名、电气工程师1名；

定期检查与巡检相结合，定期检查为三方联合安全大检查，并及时通报检查结果和处罚决定；

《北京工程部项目现场安全施工管理规定》12项目信息档案管理在ONE项目正式开工前，项目部必须建立完善的信息档案管理体系，通过与内部的研发部、造价采购部，以及与外部的监理、总包的交底，使项目的管理更加规范、有条不紊。具体分类、整理、存档方法，按照《北京工程部项目管理文档目录编制办法（2007版）》的标准，建立28个分册，文档资料对号入座。

在前期，及时整理政府批文、监理单位和总包单位相关资料，为规证、施工许可证的报建准备好材料。

施工过程中的档案资料管理重点注意