上海五角场万达广场c座办公楼项目策划全案-40p-营销推广方案

万达广场写字楼营销推广计划及前期工作安排区位篇本体篇推广篇营销预算区位概况杨浦区★万达广场人民广场小陆家嘴火车站四川北路北外滩外高桥保税区金桥出口加工区张江高科园区杨浦区地处上海市区的东北角。东南方濒临黄浦江，并与崇明岛、浦东新区隔江相望；西起大连路与虹口区接壤；北起江湾机场、军工路与宝山相连。杨浦区区域内以五角场为主要代表的城市副中心凭借整体有序规划和强有力的高教产业支撑，以及写字楼市场售价与租金的级差优势，其招商优势可辐射四川北路、北外滩、火车站、人民广场商圈。杨浦区以高教产业为基础的产业集群优势，对高桥、金桥及张江高科区的部分客源也有吸引力。区位交通杨浦区★万达广场10km7.5km10.4km5km外高桥保税区人民广场小陆家嘴火车站交通辐射面较广，可到达诸多沪上重要商业网点，如人民广场、火车站、外滩、陆家嘴、淮海路等。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接.

轨道交通4号线以及在建中的10号线及12号线经过杨浦区，其中10号线联通五角场区域、四川北路、外滩、淮海路、徐家汇及虹桥区域，极大的缩短了五角场与市中心主要CBD的时间距离。杨浦大桥大连路隧道军工路隧道翔殷路隧道10号线12号线4号线杨浦板块五角场城市副中心大连路现代服务功能区滨江发展带控江路商业街新江湾城城市新兴CBD住宅区及大学城区域商业配套依托知识经济的现代服务功能区依托生态与知识经济的现代服务功能区★万达广场五角场板块同济大学政府的规划起点高,并提出了“知识杨浦”的主导城市功能附近有着众多的知名高校(复旦、同济、财大等)区域现代通畅的交通网络正全面形成整体区位优势将随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程、崇明岛越江工程等市政工程的开工显得更加突出众多新的企业、商场、公司进驻该区域复旦大学财经大学商业商务中心知识创新区知识商务中心重点发展大型购物中心、文化娱乐设施、商务办公，以及旅馆、餐饮等配套设施重点发展文化娱乐、科技教育设施重点发展科研办公、教育培训、会议、展览等设施，以及SOHO、零售商业等配套设施★万达广场产业政策扶持现代纺织业、高新技术产业及生产性服务业是杨浦区重点扶持的产业方向，其中高新技术产业和生产性服务业是围绕江湾－五角场城市副中心重点发展的行业方向，也是企业招商的重点对象。高新产业扶持细则高新技术成果转化项目经认定项目：

三年内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持，之后两年，给予减半扶持；经认定自主知识产权项目，五年内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持；之后三年，给予减半扶持；技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务收入，免征营业税；经认定项目，自认定之日起三年内，政府返还项目用地的土地使用费、土地出让金；购买转化项目所需生产经营用房，50％契税征收部门财政补贴；专项资金项目贷款贴息或融资担保

国内企事业投资项目：

投资额对应的企业所得税同级财政在第二年度内安排专项资金扶持外商投资项目：

五年内营业税、所得税地方财政获得部分扶持，后三年减半返还项目用地的土地使用费、土地出让金；地方财政补贴购置生产经营用房部分契税技术转让收入免征营业税其他：

孵化项目各项税收地方财政获得部分扶持知名商户及入住企业万达商业广场百联又一城东方商厦巴黎春天法国苏伊士环境集团1.创智天地4.富庆国定大厦

7.财富国际10.同济大学科技园13.白玉兰环保广场

3.沪东金融大厦6.怡富商务广场

9.同济科技大厦

12.海尚杰座15.中环国际大厦

2.万达广场

5.东上海中心8.复旦科技园11.同济联合广场14.平盛大厦

区域写字楼分布杨浦区写字楼分布图1324567810111314159122626.蓝天大厦24161718192122232025272829303124.远洋广场17.卫百辛大厦

20.中通大厦

16.杨浦商城19.海上海

22.华谊星城大厦

25.莱克大厦

18.上海信息技术21.龙泽大厦

区域写字楼分布23.白丽大厦写字楼项目主要分布于五角场，控江路以及宁国路附近。其中五角场主要是综合办公楼，配套设施齐全，如万达广场、创智、财富国际、东上海等，是目前杨浦区发展的热点区域；宁国路附近也不断出现新项目，以纯写字楼为主，如龙泽大厦、华谊星城大厦，控江路写字楼楼龄较大，设施设备略差，租金较低；富庆国定、财富国际、怡富商务广场、白玉兰广场、蓝天大厦为在建项目，但部分已完工，且已经开盘，部分已售出，可是未到入住时间。27.尚凯国际商务大厦28.汇星广场29.天科国际大厦30.鹏欣上海国际家饰家纺中心31.兴荣商务大厦客户行业分布资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]杨浦区写字楼客户大部分是上海本地企业，随着经济的发展和“知识杨浦”产业政策的推动，外资企业入住会有增长的趋势。建筑及制造业企业是该区域的主力租户，所占比重近30%及23%，其次是一些物流贸易型企业，金融及现代服务业所占比较少；但随着新一轮产业规划的贯彻实施，高新技术产业、以科教为基础的生产性服务业比重将逐步提高。资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]客户来源分布区域写字楼入住客户特征从面积比例上来看，杨浦区写字楼客户大部分是中小型企业，租售整层的企业占5%左右。杨浦区的企业经过了长时间发展，在新的产业政策推动下，将进入新一轮的活跃期。区域内旧写字楼占相当大比重，其入住客户随着产业升级和公司扩大将有改善办公环境的需求；“知识杨浦”产业政策的推动将扩大外区企业客户的入住需求，这都将对杨浦写字楼需求结构产生一定的影响。资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]区域内写字楼品质比较比较杨浦区域内的主要写字楼产品，本案产品在外立面、电梯配置、单层面积、物业管理、车位等方面拥有较为明显的优势。区位篇本体篇推广篇营销预算S(优势)O(机会)W(劣势)T(威胁)项目地处五角场城市副中心原点，拥有杨浦最佳的商业商务环境与交通通达度与项目一体的万达商业广场竖立了项目杨浦中心地标地位，品牌和形象俱佳产品本身拥有亮丽的外立面，优良的公共空间装修标准，四面通透的视野，具有强大的产品竞争力写字楼硬件卖点不突出，室内交房标准极其毛坯税收落地的硬性政策流失了部分外区域客户和大部分投资客户“知识杨浦”的定位和产业政策为杨浦区的招商引资和商务建设营造了良好的政策环境来自于全市及区域内的销售型甲级写字楼的竞争威胁同处五角场原点的蓝天大厦项目的同期推出形成直接竞争SWOT分析

SW策略发挥优势，转化劣势－针对项目的劣势因素，寻找可提升和弱化的切入点：室内过于毛坯——通过样板房的展示来弱化负面形象税收落地要求——通过对相关产业财税政策的传达与宣讲成为吸引目标企业购买的优势点；通过建立企业注册一站式绿色通道，为入住企业提供人性化服务

SO策略发挥优势，利用机遇－强化五角场区位价值的传播与提升，营造强大的商务旗舰载体概念；－抓住“知识杨浦”的产业政策机遇，拓展项目在高新产业、生产性服务业等企业客户方向的渗透力；－充分展现项目自身的优势卖点，强化区域地标形象。应对策略运用SO与SW策略组合卖点提炼区位卖点产品卖点品牌卖点区位篇本体篇推广篇营销预算案名建议万达广场

不放弃对万达品牌的运用，将其商业产品的感召力和市场形象积累的无形品牌价值连续运用到写字楼产品之中。建议将万达商业广场中三栋写字楼由“万达中心”的案名统领，便于同一建筑群体内各物业形态的区分，三栋写字楼可由A座、B座、C座划分；本案为C座。在C座的推广中只需运用“万达中心”的案名，座体划分可在物业交付使用时说明。推广主题的出发点区位从城市运营的角度，突出五角场区位日益显赫的副中心CBD地位产品充分运用万达商业广场的整体优势，而不仅仅是孤势单单的一栋写字楼，要让万达的品牌和商务集群力量为写字楼产品说话基调高打高举强势出击睥睨区域霸气十足商务本色放大优势推广主题『聚能五角场领航新经济

』五角场由五条主干道汇聚而得名，而万达广场正处于汇聚的原点之上，从地理特征形态上来说，本案的区位正处于聚势的原点之上；从寓意上来说聚能的概念除了交通的聚合之外，可以延伸到财富、人才、机遇、产业支撑等多方面机遇的聚集。与聚能相呼应的是能量的爆发，寓意着万达项目集聚多重领域的能量，为企业的大展宏图提供坚实的支撑力量。“世界是平的”，新经济概念是指在现代信息技术下传统经济在更高效的平台上运转，以知识经济为基础的产业对新经济平台具有更高的依赖性；万达中心作为知识经济政策下为企业提供高效优质办公载体的甲级写字楼，成为区域内商务办公的领航产品。开盘阶段报广主题贯彻构思开盘稿Slogan：万达商务巨擘王者归来注：万达商业广场在出售过一栋写字楼后沉寂至今又推出一栋，为了让受众感受到延续性，同时又让本次的推广超越之前强势而出，“王者归来”的概念应运而生。万达中心聚能五角场领航新经济开盘后系列稿－1哥伦布

发现一片新大陆成功崛起的五角场城市副中心知识经济抢滩的烽火前沿实力企业正在攻城掠地万达中心23层景观办公空间携33万平米万达商业配套强云压阵新大陆首现旗舰坐标万达中心聚能五角场领航新经济坐五角场原点，立中环之脊地铁10号线速达外滩、淮海路、徐家汇、虹桥等核心区域复旦、同济、财大高校环伺东出翔殷路隧道，直达高桥南下北外滩，领航运物流风貌西入大柏树，钢茂基地领风骚北接科教创新区，知识经济齐当道万达中心23层景观办公空间黄金分割地段为我独享开盘后系列稿－2达芬奇

黄金分割点万达中心聚能五角场领航新经济开盘后系列稿－3亚里仕多德

重归地心说万达中心聚能五角场领航新经济21世纪副中心发展时代五角场城市副中心车流向这里汇聚，人才在这里扎堆企业从这里壮大，新经济在这里蓬勃万达中心23层景观办公空间新经济领航基地，名企集聚之地心引力8月营销推广总控表现场周边指示系统楼体巨幅广告2008年6月8月11月2009年1月12月开盘媒体户外活动物料户外高炮周边引导旗Logo及VI系统区域模型单片/折页项目宣传片名片、纸杯、信纸、信封、包袋、礼品等大客户签约仪式开盘报纸硬广系列辅以杂志硬广配合软文、网络宣传渠道直邮楼体巨幅延续户外高炮延续楼体巨幅延续楼体巨幅广告延续报刊硬广少许软文持续五角场城市副中心发展论坛客户答谢酒会5月售楼处设计装修样板间设计装修报纸硬广杂志硬广配合软文、网络宣传渠道直邮楼书阶段性推广执行准备期及预热期（6月－7月底）销售中心及样板间