世联关于老年社区的观点与经验分享

世联关于老年社区的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.02.02缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城中心案例分析：亚利桑那

太阳城老年社区

Arizona，USA

SunCity太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。基本信息每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。生活配套总体规划方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全住宅无障碍设计住宅高度门卫生间、厨房面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手的埋件阳角抹圆，长柄门锁地面防滑处理房间照明度提高2倍以上煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识楼梯道加宽，以便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。健康配套医疗服务系统综合性医院专业中心眼科中心急救中心心脏病中心体检中心小型诊所家庭看护药房照顾中心心理治疗牙医综合医院家庭看护照顾中心运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落休闲配套运动和娱乐设施高尔夫保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部剧场康乐设施Mini高尔夫7个18洞高尔夫高尔夫学校三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者全美草地保龄球锦标赛墙球、台球室内、外泳池推圆盘游戏场健身房手工房电脑房活动的老人平均年龄72岁每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。高尔夫健身房学习和交流：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加。文化配套学习交流场所老年学校俱乐部进修班博物馆交流中心图书馆艺术室教堂木工坊缝纫坊烹饪班美发沙龙画廊舞会亦教亦学交流舞会图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。精神关怀志愿者之城各种管理城市治安维护老年大学照料工作公共场地维护厨师开高尔夫球车医院商店担任教师服务设施Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。Marry:74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人根据老年人需求打造的功能体系和设施案例启示需求设施功能居住功能医疗护理功能生活休闲功能文化沟通功能志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉完整的、可应对紧急情况医疗服务系统多元化、现代的住宅，关注人性化的细节精神与价值诉求丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流年轻和自我价值日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（0-15岁）日本港北新城老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。为老年社区提供完善的配套港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心国际上养老社区大致分为以下几类：居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。——摘自《2002年世界人口老龄化动态》目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中国老龄化人口发展趋势亿人世界老龄化人口发展趋势亿人我国老年社区发展状况兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。全国开始步入老龄化阶段经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段我国老年社区发展状况出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；我国老年社区发展状况我国老年住宅模式类型：按建设经营者划分为三种模式政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；北京东方太阳城规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；公建区二期规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；三期一期北京东方太阳城取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘价格元/平方米四合院价格200220032004200520062007时间轴30006400分期320035004000公寓71-244500套产品面积(平方米)数量第一期第二期4200独栋别墅266-502108套联排别墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓价格/点式别墅/公寓65007300联排别墅价格独栋别墅价格850012000210008000点式别墅价格东方太阳城各期销售情况时序图北京东方太阳城成功关键点（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；精心设计社区水系和绿化社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；北京东方太阳城成功关键点（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：

针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入会所会所北京东方太阳城成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊大型公共建筑群太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站专业的医疗器械北京东方太阳城成功关键点（三）：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等室外泳池社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道北京东方太阳城成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节北京东方太阳城项目概况背景全国最早进入老龄化总用地面积2万亩总建筑面积210万㎡容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，TH项目基础信息上海绿地21城孝贤坊规划情况21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤坊物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓上海绿地21城孝贤坊各类配套设施规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，