南京宏图上水云锦市调报告

宏图“上水云锦”市调报告分享调研人：冯淑度王方章诚

2015年3月15日--项目区位--开发商简介--整体规划--

园林景观--

建筑风格--户型设计--产品品质--物业管理--现场售楼处---小结与感想目录

上水云锦项目区位宏图上水云锦在哪呢？项目区位宏图云锦价格？招商雍华府价格：27000华润悦府价格：26000涟城价格：25000凤凰和熙二手毛坯价格：23000金隅紫金府老凤凰和熙紧邻该项目，附近的连城，招商雍华府，华润悦府都还在售，另一家河西中部纯新盘也即将上市，该项目总体定位偏改善，中小户型精装修在周边已经不多见了，相信该项目也会吸引不少眼光。上水云锦——项目位置云锦路东侧，怡康街南侧，紧邻河西新城CBD两大商业中心，处于绝版核心地段，用有成熟的生活、交通配套。项目总体介绍上水云锦项目是宏图地产于2014年在南京河西打造的绝版重量级作品地处河西核心区域，位于云锦路和怡康路交界处，紧邻金鹰国际，咫尺繁华万达，周边遍布国际学校。紧邻项目的是地铁2号线（兴隆大街站）及规划中的地铁7号线，贯穿河西的两条主干道（应天高架和江东中路）咫尺之遥，出行十分便捷。整体项目规划为24万方高端居住社区，产品以高层精装公寓产品为主，社区内附带24班小学及20班幼儿园，号称均引进南京一流教育资源，以及自配的近万方商业配套。整个小区依托贯穿项目的两河景观，精心规划大面积绿地，绿化率45%，前所未有的四大主题中央景观，将打造河西少有的城市花园式住区。高层公寓产品建筑风格沿袭经典ARTDECO建筑理念，外观质感大气，当代奢华气质彰显。高层公寓精装体系采用国际顶级品牌，项目产品主力面积段在100-143㎡左右，为目前河西板块稀缺的中小户型精装豪宅产品。

开发商介绍宏图地产，是三胞集团有限公司下属子公司，成立于1998年。三胞集团现拥有宏图高科（600122.SH）、南京新百（600682.SH）、麦考林(NASDAQ:MCOX)、金鹏源康（新三板430606）等多家上市公司，以及宏图三胞、乐语通讯、宏图地产、广州金鹏、中国新闻周刊、拉手网、商圈网、英国House

of

Fraser、美国Brookstone、以色列Natali等国内外重点企业。宏图地产深耕南京17年，上水园目前是在南京的第八个项目。

整体规划

项目占地面积20万平米，项目总建筑面积26万平米，分为A,B,C,D四个地块。一期A片区：10幢16层-18层住宅楼和1栋3层商业；二期B片区：包括7幢18层住宅楼；C片区：1.1万方社区公园；D片区：主要配套设施，包括社区中心、20个班市机关幼儿园、24班北小分校等。容积率：2.2

得房率：80%以上绿化率：45%

整体规划

首推A地块规划1、5号楼均为110平米面积房源；2、6号楼均为130平米面积房源；8号楼东边户为143平米，中间及西边户都为130平米；

房源楼层高为3.08，号称装修后约为2.86，项目外立面三层以下为钢化大理石材，上部均为真石漆。上水云锦——鸟瞰图上水云锦——配套上水云锦——交通外部景观两河四园，低密度花园居所。配建2万平公园用地、绿化率高达45%；（河西唯一社区街心公园，绿化较多，河道环绕）

园林景观

内部景观四大主题中新景观

效果图

建筑风格高层公寓产品建筑风格沿袭经典ARTDECO建筑理念，以法兰西精铸品质，精心打造三段式新古典立面。三层以下干挂石材，三层以上真石漆。ArtDeco建筑风格“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在上世纪20年代的美国，摩天大楼如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角。但是夸张失调的柱式、笨重繁复的线条在高耸的大楼上显得矫揉造作。相反，Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心.上海作为世界上现存ARTDECO建筑总量第二位的城市（仅次于纽约），目前已经成为世界ARTDECO建筑的“圣地”之一，已经引起了越来越多的国外建筑大师和建筑史专家的关注。ArtDeco建筑风格华润悦府五矿御江金城绿城玫瑰园中海凤凰熙岸钟山高尔夫

户型设计主力面积为115平米，126平米以及143平米左右，另有少量的100平米左右的非标准层。

115平米126平米143平米主力户型-------115平

户型设计优点：1.进深开间合理，南北通透设计合理。2.最大化南向空间，日照时间长。与B户型区别在于少了一个主卧的厕所，少了一个餐厅的阳台。3.空间利用最大化，基本无浪费。4.电梯双向开门，直达家内。缺点：1.单厕所，其中一次卧离厕所较远。2.入室要穿餐厅进入厨房，美中不足主力户型--126平米

户型设计优点：1.进深开间合理，南北通透设计合理，2.2卧+客厅朝南，最大化南向空间3.大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台4.空间利用最大化，中规中矩，基本无浪费。5.电梯双向开门，直达家内。缺点：1.两厕所距离较近，其中一次卧离厕所较远。2.入室也要穿餐厅进入厨房，美中不足。主力户型—143平米

户型设计优点：1.进深开间合理，南北通透。2.三卧室+客厅朝南，最大化南向空间。3.大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台4.空间利用最大化，基本无浪费。5.电梯双向开门，直达家内。缺点：1.其中一个次卧离厕所较远。2.入室要穿餐厅进入厨房，美中不足

产品特点

产品品质

每种户型均为板式设计，大面宽、短进深，户型朝南，南北通透；两梯两户设计，电梯到户，私密性得到一定的提升

18层限高的设计，得房率会相对高点所有户型均为三房及四房，户型比较纯粹，社区整体品质比较均衡产品品质

项目外立面三层以下干挂大理石，局部到八层，上部用真石漆所有房源均为精装修，装修材料号称采用国际顶级品牌，标准4000以上？？？？？？？？？？

物业公司

宏图物业----目前宏图旗下所有项目均由宏图物业在管理。

备注：宏图物业位列2014年度物业服务企业信用分值黑榜第36位

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