天津市公寓市场分析报告

天津市场公寓项目分布图海河节点板块老城厢板块小白楼板块情谊路板块中环线天津公寓市场分布格局为海河节点板块、小白楼板块、情谊路板块和老城厢板块天津市公寓市场分析报告第1页天津市场公寓项目分布图喜来登大酒店奥林匹克大厦天津中心君隆广场君谊大厦信达服务式公寓利顺德大饭店泰达会馆金皇大厦国际大厦远洋大厦今晚大酒店金泽大酒店世纪泰达商务酒店迎宾国际公寓世纪都会津门津塔嘉里中心中粮滨海香港新华香港建设九龙建设东方海外富力中心国浩老城厢中环线租赁型项目在售项目未来供给项目主要集中在海河节点板块、小白楼板块和情谊路板块；当前在售项目较少，未来有大量项目供给宝利长江道鞍山道AB地块哈密道津湾广场北安桥南北地块美银国贸大厦当前市场未来竞争天津市公寓市场分析报告第2页当前市场分析1、租赁型纯服务式公寓依靠于酒店依靠于写字楼2、销售型奥林匹克大厦君谊大厦喜来登服务式公寓金皇大厦利顺德大饭店泰达会馆信达服务式公寓国际大厦远洋大厦今晚大酒店金泽大酒店天津中心迎宾国际公寓君隆广场世纪泰达商务酒店租赁型销售型天津市公寓市场分析报告第3页开发商花港房地产地理位置天津和平区成都道126号物业类型酒店式服务公寓开售时间1998公寓套数185套建筑规模34223平米包含1-4层配套及商业层高公寓：3m净高公寓：2.7m电梯国际著名奥斯品牌/客梯2部-客梯梯速3.5米/秒空调中央空调新风系统租金水平7-8元/天.平米（含物管）酒店管理企业雅诗阁产品一房室到三房室公寓，复式公寓和顶楼双层行政复式公寓客户商务人士、旅游/度假、会议、项目人员、驻地/外派人员等物业配套15%服务费内包含内容另收费服务二十四小时前台接待和二十四小时保安及监控每日客房清洁服务（周一到周六）天津最大健身中心室内恒温泳池和儿童游泳池蒸汽浴室和桑拿房桌球室体操房室外顶楼活动场地和烧烤区室内儿童游乐室住客会所和阅览室提供秘书服务商务中心会议室速递服务豪华轿车服务家庭娱乐系统国际幼稚园来往两个国际学校和购物中心班车餐厅，咖啡厅，糕点屋，小超市及酒吧干湿洗服务项目基本资料奥林匹克大厦1、租赁型天津市公寓市场分析报告第4页户型面积（㎡）户数（户）户数比面积（㎡）面积比1室70148%17%9804%11%1室半1011810%18187%2室116/1214625%69%542821%68%130/137/1414323%589123%151/152/1603821%589023%3室185148%14%259010%21%208/234105%22009%25611%2561%32211%3221%累计70-322185100%25375100%以两居室为主，房间尺度较大面积配比1、租赁型天津市公寓市场分析报告第5页户型面积租金入住率基础服务备注一室一厅70平米优惠后517.5元/天，无另收服务费基本都已入住或接收预定早餐，每日客房清扫一个月内租住均以此价格为准100平米优惠后700元/天有一部分剩下两室一厅121平米优惠前1024元/天，需另收15%服务费——依据是否加收服务费提供服务三室一厅185平米优惠前1440元/天，需另收15%服务费——以日籍商务客户为主，约占70-80%，配套服务也倾向于日本客人，如班车直达日本学校，配套商业中较多日本料理，床普遍偏小其次为欧美籍客户及少许香港客户无韩籍客户经营信息其中以一室一厅出租率最高，基本无空房，三居室空置率较高一居室租赁火爆，三居室空置率高，整体入住率约80~90%客户信息1、租赁型天津市公寓市场分析报告第6页开发商天津建工房地产开发有限企业地理位置河西区情谊路35号占地面积9700㎡建筑面积90000㎡物业类型写字楼，服务型公寓营业时间0426公寓套数250户建筑规模租金水平开业前三个月优惠价格5-6.5元/天.平米（含物管）酒店管理企业雅诗阁产品A座：甲级写字楼，1-36层出售给隆融企业，建筑面积35500.7㎡B座：5-35层服务型公寓，建筑面积30171.52㎡1-4层为商业，建筑面积8325.6㎡停车场：地下共3层，建筑面积15382.45㎡物业配套便利店、健身中心、恒温泳池、餐饮项目基本资料雅诗阁用2.9亿元整购了服务式公寓，折合7533元/㎡君谊大厦1、租赁型天津市公寓市场分析报告第7页SomersetYouyi,Tianjin(Opening26April)还未营业，4月26日开业地址：天津市河西区情谊路35号B座（情谊路与平江路交口）满足1人居住产品占到绝大部分百分比产品信息客户情况1、租赁型天津市公寓市场分析报告第8页StudioResidence开间63-69Sqm

One-Bedroom

Residence1居室86-97Sqm

Two-BedroomResidence

2居室135-152SqmThree-BedroomResidence

3居室

195Sqm

户型尺度较舒适，增加了开间这种户型产品1、租赁型天津市公寓市场分析报告第9页1天起租，包月有适当优惠试营业期间价格优惠经营信息租金约为5.7-8元/㎡/天（含服务费）另外收取15%服务费1、租赁型天津市公寓市场分析报告第10页*ExtraCharge服务倾向于国际化，配置家俱和设备更新更全服务1、租赁型天津市公寓市场分析报告第11页*ExtraCharge服务倾向于国际化，更广泛面向各籍客户1、租赁型服务天津市公寓市场分析报告第12页样板间图片1、租赁型天津市公寓市场分析报告第13页依靠产品形式名称配套标准纯服务式公寓奥林匹克大厦二十四小时服务、客房清洁、商务中心、健身中心（室内恒温泳池和桑拿房）、娱乐中心、餐饮、酒吧、超市、生活服务、教育配套等君谊大厦健身中心（恒温泳池）、商务中心、餐饮、游乐室；分户控制中央空调；整体厨房；家电设备；电话；二十四小时服务、婴儿托管、生活服务；依靠产品形式名称面积区间主力户型纯服务式公寓奥林匹克大厦一室70平米，两室116-160平米，三室185-322平米，两室116-121平米；三室185平米；君谊大厦一室86-97平米；两室135-152平米；三室195平米一室92-97平米；两室139-152平米配套标准户型面积1、租赁型天津市公寓市场分析报告第14页当前市场分析1、租赁型纯服务式公寓依靠于酒店依靠于写字楼2、销售型天津市公寓市场分析报告第15页公寓位于广场塔楼41~51层，共10层，总户数：110间公寓建筑面积：约1.5万㎡室内净高：2.45-3.4米梯户比：3梯12户家俱家电：电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌地板：实木复合地板采暖：中央空调（与写字楼同）可视对讲：有燃气：无卫浴：浴缸三件套，科勒或同等品牌电梯：3部，与写字楼不通用配置标准项目位于写字楼顶层，作为办公配套，著名度较低1、租赁型信达公寓天津市公寓市场分析报告第16页3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低1、租赁型天津市公寓市场分析报告第17页3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低1、租赁型天津市公寓市场分析报告第18页装修格调分为中式、日式、欧式三种家俱感觉陈旧，不整齐1、租赁型天津市公寓市场分析报告第19页1居室出租率最高，房源担心，面积越大户型租赁难度越大楼层1居室2居室3居室总统套房面积104.31~134.21145.84~165.31182.91~189.55526.4241F453

42F453

43F282

45F282

46F282

47F282

48F642

49F642

50F

7

151F

7

0累计2864181出租率93%20%~30%10%0%出房率约55~60%租赁情况1、租赁型天津市公寓市场分析报告第20页报价：居室面积区间单价（元/㎡）月租金区间（元）1居室104.31134.214.213143169102居室145.84165.314.218376208293居室182.91189.554.22304723883可在此基础上有不一样程度折扣经营方式日籍、欧美籍人士居多，少许香港客户。级别基本为科长、经理级别。更高级管理人员会居住在不一样服务式公寓或酒店中，而非单纯改进面积。客户情况只租不售，六个月起租出租率较低，1居室最好租，客户以日籍和欧美中端客户为主，写字楼客户较多1、租赁型天津市公寓市场分析报告第21页投资商：澳门旅游娱乐有限企业天津泰达集团有限企业中原百货集团股份有限企业开发商：天津华信商厦有限企业物业管理：天津天孚物业管理有限企业开发企业二十四小时前台接待住宿接待、登记服务咨询投诉接待邮件发送饮用水/出租车预订房内设施设备维修服务天天房间清理服务，卫浴毛巾天天更换、被单更换2次/周二十四小时监控、保安服务配置私人专属保险箱服务内容自助式早餐、送餐服务（早餐48元/位云鼎餐厅）无偿使用健身中心（都铎，凭房卡登记）无偿日文报纸阅读专题洗衣服务宽带（200元/月）服务水平较低，无专业酒店管理企业管理经营1、租赁型天津市公寓市场分析报告第22页位置和平区南京路与新华路交口开发商天津国际大厦有限企业建筑面积52,000平方米，其中办公面积25，200平发米开业时间1991年层数共135米，地上37层物业管理天津国际大厦有限企业楼层分布1-2层为大堂及配套服务商业；3层健身中心；4-25层为写字间（其中14层为避难层）；27-36层为服务式公寓；使用率约70%出租率出租率90%以上户型分割写字间单位面积由41平方米之全层1200平方米，可依据租客需求灵活间隔；公寓房型有一室、二室及三室（面积由80平米至300平米）供客户选择。租金公寓租金7.5-8.5元/平米·天1、租赁型国际大厦基础信息天津市公寓市场分析报告第23页配套设施：公寓设有客户专用进出口和大堂，并配置两部高速客用电梯；健身中心，位于大厦三层，内设健身房、男女独立桑拿浴室、按摩池、休息区等康体设施；公寓客户可无偿使用大厦健康中心设施；星巴克（天津旗舰店）、航空企业售票处、超级市场、邮局、银行ATM提款机、美发美容、酒廊酒吧等物业服务：公寓服务中心为客人提供二十四小时服务；房间清扫无偿上网，大厦卫星电视系统可提供超出四十多个国内及国际电视频道。客户特征：公寓客户以外籍商务客户为主，约占90%，外籍客户中以日本、欧美居多。硬件设施1、租赁型天津市公寓市场分析报告第24页依靠产品形式名称面积区间主力户型写字楼信达服务式公寓一室104.31~134.21平米，两室145.84~165.31平米，三室182.91~189.55平米，一室104.31~134.21平米国际大厦一室、二室及三室（面积由80平米至300平米）80-220平米配套标准户型面积1、租赁型

依靠产品形式名称配套标准写字楼信达服务式公寓家俱家电、整体厨房；中央空调；整体卫浴；二十四小时服务；商务会议配套；生活服务、公寓卫生清扫；健身中心；中西餐饮国际大厦健身中心，康体设施；品牌餐饮、生活配套、美发美容、酒吧、二十四小时服务；房间清扫；数字媒体天津市公寓市场分析报告第25页当前市场分析1、租赁型纯服务式公寓依靠于酒店依靠于写字楼2、销售型天津市公寓市场分析报告第26页地理位置天津市河西区紫金山路物业类型酒店、酒店式服务公寓开业时间1984年开业，装修时间公寓套数共300间，包含40间套房，65套公寓房和34间非吸烟房物业企业喜来登租金水平10.0-12.0元/㎡·天酒店星级五星交通距离距机场20公里，距火车站8公里，距市中心5公里周围景点体育中心、天津电视塔、水上公园、情谊商场、佟楼商业区、天津国际展览中心客户以欧美、日本高端商务客户为主物业服务配套及服务多功效会议厅商务中心外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场超市鲜花店冲印店剪发美容室全部房间有宽带上网二十四小时客房服务餐饮设施西餐厅咖啡厅酒吧客房送餐服务娱乐设施棋牌室桌球室电子游戏机室室内游泳池网球场健身室、保龄球、SPA水疗中心、康体中心1、租赁型喜来登大酒店天津市公寓市场分析报告第27页租期户型面积租金室内配套服务六个月一室一厅70平米23000元/月，含服务费电磁炉、微波炉、冰箱、洗衣机，电视，品牌如松下电视，以日系为主，档次较低每日客房清扫、床单换洗，依据客户要求；含早餐上网费额外收300元洗衣打8折游泳池、健身无偿租金水平及服务1、租赁型喜来登大酒店天津市公寓市场分析报告第28页位置南京路与大沽南路交口开发商天津金皇房地产有限企业项目概况产品形式1座塔楼，地下3层，地上47层，高188米。1至6层作为金皇大酒店大堂、宴会厅、会议室等配套使用，同时有大厦配套商业，现有餐饮、健身、购物商场等。7-19层为酒店客房，共259间；20-24层为酒店式公寓，共55套；25-42层为写字楼，43—47层为餐饮娱乐，主楼四十六层设有空中花园。建筑面积9.7万平方米配套金皇大酒店，购物商场，宝力豪健身会馆、餐饮开盘时间8月平面布局标准层面积1500平方米，整体开敞式空间，单元分割灵活，小到48.75平方米。均价写字楼只租不售，租金4.5元/平米·天，物业费0.8元/平米·天基础指标金皇大厦1、租赁型金皇大厦天津市公寓市场分析报告第29页物业类型写字楼酒店式公寓酒店商业、商务配套规模约2.7万平米约1万平米约4万平米约2万平米面积配比28%10%41%21%物业配比：客户特征：酒店客户——以国内商务客户为主，约占60%，外籍客户中以日本居多；酒店有5层客房专为日本客户预留。写字楼客户——以物流、贸易以及金融行业为主。商业客户——商业业态以服务周围小区居民餐饮、休闲为主，主要是中端消费客户。成功要素：大部分持有物业+标志性建筑+配套商业1、租赁型天津市公寓市场分析报告第30页地理位置和平区曲阜道79号物业类型酒店、服务式公寓开业时间建于1863年公寓套数100户左右物业企业利顺德租金水平7.5-8.5元/㎡·天酒店星级四星客户日本和欧美（葡萄牙）客户为主，部分港澳客户配套中央空调，普通家用电器、电磁炉物业服务含早餐、800元洗衣卡、无偿上网、健身、游泳，每个月4次桑拿，每个月1次美发，餐厅晚上10点停业，不含二十四小时服务。备注公寓部分与酒店分开，不依靠酒店配套系统，自己独有一套服务系统公寓部分楼层分区1层餐厅、超市2层餐厅、美发3层健身、游泳、桑拿、工程办公4层办公层5-14层公寓，1层约10户公寓楼1、租赁型利顺德大饭店天津市公寓市场分析报告第31页地理位置天津市南开区复康路7号增2号物业类型酒店、服务式公寓、住宅开业时间占地面积8622.7平米层高24层公寓套数72套星级水平五星租金水平5.0-6.0元/㎡·天产品7-24层为公寓，二室二厅二卫147平米，三室二厅二卫185平米客户以欧美、日韩高端商务客户为主，以丰田为代表物业服务餐厅和酒吧三座餐厅、一间咖啡厅和一间酒吧康体娱乐SPA、健身中心、阳光泳池、乒乓球室、棋牌室、影视视听室、阅览室、儿童看护室宴会和会议共6间。470平米两间、53平米一间、188平米一间、144平米一间、30平米一间房间设施通燃气、按摩浴缸及按摩喷淋、户式中央空调、普通家用电器，包含电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系品牌为主服务设施二十四小时接待、送餐服务、商务中心、洗衣房、停车场、叫醒服务、房间清扫、洗衣服务1、租赁型泰达国际会馆天津市公寓市场分析报告第32页首层：大堂、接待台、咖啡厅、餐厅二层：普通客房三层、局部四层：50间豪华及行政客房、商务中心四至六层：健身中心、游泳池、餐厅、SPA、酒吧、儿童活动区、乒乓球厅B座7-24层公寓（70年产权，通燃气）：两梯四户户型两室两厅两卫147平米三室两厅两卫185平米A、C座在之前已完成对外销售（70年产权，通燃气）A座对外出售C座对外出售B座自持公寓部分游泳池1、租赁型泰达国际会馆天津市公寓市场分析报告第33页每日客房清扫，每周两次更换床单每日无偿早餐提供一人无偿使用游泳池、健身设施及水疗二十四小时大堂经理、保安服务无偿上网、接收卫星电视、室内保险箱每周赠予一份新鲜时令水果当日报纸一份（汉字或英文）其它泰达酒店集团旗下酒店预定服务赠阅天津泰达国际会馆会刊租期户型面积楼层租金一个月以下（散住）二室二厅147平米7-12，14-241888元/套/天+15%服务费三室二厅185平米7-12，14-242188元/套/天+15%服务费一个月以上（长住）二室二厅147平米7-12，14-2423000-24000元/月（含服务）三室二厅185平米7-12，14-2430000-3元/月（含服务）租金水平服务内容室内配套

通燃气

按摩浴缸及按摩喷淋独立户式中央空调，与酒店中央空调分开普通家用电器，包含电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系品牌为主1、租赁型天津市公寓市场分析报告第34页地理位置天津河北区远洋广场5号物业类型酒店、酒店式公寓、写字楼开业时间1998年开业，装修公寓套数共198套，酒店式公寓38套物业企业第一太平戴维斯租金水平3.0-5.5元/㎡·天酒店星级三星产品28层-32层：一室一厅84-100、二室一厅120-150、三室一厅160-180入住率酒店式公寓入住率不超出30%，仅10户左右；但酒店客房入住率较高，普通在80%左右。客户因为项目在天津站附近，以铁路带动国内商旅客户为主，占90%以上附近环境市中心广场、世纪钟、意大利风情街、商业购物金街、古文化衔支持卡类国内发行银联卡，万事达，威士，运通，JCB，大来物业服务服务设施会议厅、商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、商场、剪发美容室娱乐设施桌球室、乒乓球室、健身室、按摩室酒店餐饮中餐厅、西餐厅5-28F写字楼28-32F公寓酒店酒店配套酒店式公寓位于写字楼上部，依靠于酒店配套及服务。39F餐厅1、租赁型远洋大厦天津市公寓市场分析报告第35页房间优惠价格：（入住六个月以上方可享受协议价格）价格房型前台促销价（元/天）协议价格（元/天）备注客房普通标准间428280以上房价不包含早餐，中西式自助早餐30元/人；无偿宽带上网；洗衣8折；健身中心（无游泳池）。豪华标准间456300豪华套间1394700公寓普通层一室一厅428233二室一厅856480三室一厅1284600贵宾层公寓标准间548280商务套间680500贵宾套间12801080贵宾中套13801180贵宾大套14801280大堂公寓客户：受铁路系统带动，以国内中端商旅客户为主，占90%以上。客户以中端国内商旅客户为主，公寓价格较低，约3.0-5.5元/㎡·天1、租赁型远洋大厦天津市公寓市场分析报告第36页地理位置天津市南开区南京路358号物业类型酒店、酒店式服务公寓开业时间开业，装修占地面积18000平方米层高主塔楼结构层38层，建筑总高度168米公寓套数174间/套停车位地下300个租金水平5.0-6.0元/㎡星级水平四星产品1-13层为今晚报社办公用房，14-26层外用高档写字间，27-35层为公寓客房，36-37为空中餐厅、舞厅，38层为空中停机场；地下1-2层20800平米为总设备层、射击场、健身房、洗衣房物业服务餐饮设施中餐厅主要经营粤菜、杭州菜可容纳200人、西餐厅主要经营各式西点可容纳80人服务设施送餐服务、商务中心、会议室、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、机场接机服务（收费）、叫醒服务、会讲英语服务员休闲设施棋牌麻将、健身房、室内泳池、桑拿、酒吧/酒廊、咖啡厅、乒乓球房间设施电子结帐系统、中央空调、吹风机、拖鞋、单人床、双人床、电热水壶、淋浴/盆浴组合、写字台、无偿卫生间清洁备品；配置基本家俱家电，全部房间无偿宽带上网户型面积租金水平服务内容起租时间1室1厅70㎡380元/天包含早餐（38元/位，中西餐自住），可去掉早餐服务，从总价内扣除这部分费用；包网费月租公寓部分与客房混用，随时可更改为酒店客房或公寓，可增加或更改床位。1、租赁型今晚大酒店天津市公寓市场分析报告第37页地理位置天津市南开区南京路338号物业类型酒店、酒店式服务公寓开业时间2月8日公寓套数1-21酒店，客房235间，22-24层为服务式公寓，约50-60套25-30行政公寓层高楼高30层，附楼高11层租金水平6.0-7.2元/㎡·天酒店星级准五星产品1室1厅2卫：80-90平米，2室1厅2卫：120-130㎡客户日本、欧美、香港、台湾商务客户，以日本为主物业服务酒店设施酒吧/酒廊美容美发健身桑拿酒店内餐厅会议室送餐服务洗衣服务叫醒服务会讲英语服务员宴会厅房间设施中央空调吹风机液晶电视机洗衣机写字台传真机小冰箱微波炉洗碗机电磁炉拖鞋单人床双人床电热水壶淋浴/盆浴组合无偿卫生间清洁备品餐饮设施中餐厅、西餐厅、日式餐厅、大堂吧、行政酒廊康体娱乐健身、棋牌、桑拿、美容美发、按摩、乒乓球、桌球、跳操房会议设施会议室、贵宾厅、龙凤厅1、租赁型金泽大酒店天津市公寓市场分析报告第38页关键筒走廊公寓公寓为六角形分布，每层约17-20户，分布在酒店22-24层。户型租金水平服务内容起租时间1室1厅2卫17500元/月含早餐（平日108元/位）、市话、宽带、饮用水、健身房、酒店日惯用具每日更换、房间每日清扫、日常家用电器。六个月2室1厅2卫23500元/月产品租金水平硬件标准装饰装修：电梯厅——大理石墙面室内——复合地板+石材地板家电品牌：为国内外著名品牌，如东芝1、租赁型金泽大酒店天津市公寓市场分析报告第39页1、租赁型

依靠产品形式名称配套标准面积区间酒店喜来登酒店喜来登服务式公寓餐饮、娱乐、健身中心（室内游泳池、网球场、保龄球）、康体中心、商务中心、票务服务、日常生活服务、外币兑换服务、二十四小时客房服务、超市、鲜花店、冲印店、剪发美容室、商场60-120平米金泽大酒店金泽大酒店服务式公寓酒吧/酒廊、娱乐服务（健身、桑拿、台球、按摩、乒乓球、桌球、跳操房）、餐厅、会议室日常生活服务、会讲英语服务员、宴会厅；房间设施：中央空调、传真机一室一厅两卫：80-90平米，两室一厅两卫：120-130㎡金皇大酒店金皇大厦宝力豪健身会馆、金永KTV、特色餐饮（韩罗苑、御都谭府中餐厅、锦绣江南上海餐厅、蓝色西西里西餐厅、仙台日本料理）一室一厅和两室一厅今晚大酒店今晚大厦餐饮设施、休闲设施（健身房、室内泳池）；商务中心、会议室、日常生活服务、会讲英语服务员；房间设施（电子结帐系统、中央空调、标间基本配置）一室一厅70平米利顺德酒店利顺德大饭店中央空调，普通家用电器、电磁炉、含早餐、800元洗衣卡、无偿上网、健身、游泳，每个月4次桑拿，每个月1次美发，餐厅晚上10点停业，不含二十四小时服务。60-150平米远洋宾馆远洋大厦服务设施（会议厅、商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、商场、剪发美容室）；娱乐设施（桌球室、乒乓球室、健身室、按摩室）酒店、餐饮一室一厅84-100、二室一厅120-150、三室一厅160-180泰达国际酒店泰达国际会馆餐厅、酒吧、SPA、健身中心（阳光泳池、乒乓球室、棋牌室）、影视视听室、阅览室、儿童看护室、宴会和会议中心、二十四小时服务、商务中心、洗衣房；房间设施：通燃气、按摩浴缸及按摩喷淋、户式中央空调、普通家用电器、接收卫星电视、室内保险箱；二室二厅二卫147平米，三室二厅二卫185平米天津市公寓市场分析报告第40页当前市场分析1、租赁型纯服务式公寓依靠于酒店2、销售型天津市公寓市场分析报告第41页位置南京路与河北路交口开发商御道津旅（天津）发展有限企业项目概况产品形式共5栋楼：3栋写字楼（2栋18层+1栋10层），单层面积在1000-1200平米,3.9米标准层高，局部5.1米层高，；1栋38层楼，3-20层为威斯汀酒店，22-38层为威斯汀冠名酒店式公寓；另有一栋25层楼留做政府自用（天津市科委，人事局，北方人才网），不对外售建筑面积18万平方米

总套数酒店式公寓对外出售约为200套；写字楼可售层数约40层；裙楼为商业，首2层对外出售，可出售面积在9000—10000平米。配套威斯汀酒店，商业街开盘时间3月主力/热销户型公寓最小面积70平米，最大面积300平米；主力户型为80—180平米，1梯16户写字楼整层出售，单层面积1000-1200平米均价写字楼：18500元/平米（毛坯）公寓：25000—28000元/平米（精装标准≥4000元/平米，含家电）商业整体出售：单价5-7万元/平米主力客户因写字楼整层出售，对入住企业有较高要求，主力客户为世界500强企业。项目基础数据君隆广场2、销售型君隆广场天津市公寓市场分析报告第42页物业类型写字楼酒店酒店式公寓商业规模约9.4万平米约4万平米约3.6平米约1万平米面积配比53%22%20%5%物业配比：客户特征：写字楼客户——世界500强、全球顶级高端商务客户；公寓客户——投资客户和自住客户各占二分之一，投资客户中有部分外地（如北京、上海、江浙等地）客户。项目特色：威斯汀酒店+写字楼占绝对百分比+写字楼整层销售2、销售型天津市公寓市场分析报告第43页舒适户型设计；高端品牌装修标准；国际著名管理企业居室类型面积区间（平米）套数套数百分比一居76-8912850%二居123-16011243.75%三居180-300166.25%累计256100%22-38层为威斯汀公寓装修标准（精装修含家电）入户门：高级三防门（2.4*1.3）卫浴：劳芬；汉斯格雅；德国卡德维厨房：艾诺；阿里斯顿；通用装修报价：4000-4500元/平米其它户型及装修设计企业：新加坡TID物业顾问：戴德梁行酒店管理企业：喜达屋酒店管理品牌：威斯汀开发商：御道津旅（天津）发展有限企业投资组合：新加坡联合工业有限企业（UIC）公寓样板间2、销售型天津市公寓市场分析报告第44页位置和平区南京路与贵阳路交口开发商复地集团股份有限企业项目概况建筑面积151903平方米产品形式双子座，东塔42F，1-5层为购物中心，6-7层为酒店服务层，8-39F为酒店式公寓；西塔49F，1-5层为购物中心，6层为会议中心，7-31F为甲级智能写字楼，32-45层莱佛士酒店，44-45层为顶层餐厅车位地下三层，共300个开盘时间6月15日租赁代理戴德梁行物业管理世邦魏理仕物业管理服务有限企业酒店式公寓主力为45-230平米，其中一室：75-97平米，二室：124-144平米，精装修，赠予全套家电及家俱，精装标准按照莱佛士酒店五星级标准装修写字楼单层面积1250平米，层高：3.5米净高2.7米，185米超高建筑;5A智能化，LOW-E双层中空玻璃幕墙，9米挑空大堂，关键筒结构，架空地板设计购物中心F1：国际顶级品牌名店

(皮具及服装)(钟表及珠宝)；F2：国际一线品牌名店（高档化装品、香水、皮具皮鞋）；F3：国际时尚品牌名店（名媛仕女女装、高级女装）；F4：时尚品牌名店

（运动品牌形象店、时尚品牌女装、男正装、男商务休闲）F5：各国高级餐饮、高档休闲娱乐莱佛士酒店超五星级，标间：55平米，平米健身疗养中心（SPA会所，理疗室，体操房、游泳池）、原味西式餐厅、中式私藏菜馆、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心等均价公寓：均价26900元/平米，购房无优惠。写字楼只租不售，租金待定项目基础指标天津中心2、销售型天津中心天津市公寓市场分析报告第45页物业类型写字楼服务式公寓酒店商业、商务会所、参订规模约3万平米约4.55万平米约1.7万平米约3.7万平米面积配比23%35%13%29%物业配比：客户特征： 公寓客户——以外籍人士为主，当地人士为辅认知路径：外籍客户主要经过海外宣传推广、渠道活动等；当地客户主要经过项目围挡及系列暖场活动等。购房目标：以投资为主；行业分布：外企高管及私营业主；认可点：项目关键地段，认可莱佛士品牌和服务理念；A-1A-1A-3A—22、销售型天津市公寓市场分析报告第46页居室类型面积区间（平米）套数套数百分比一居495220%舒适型一居805220%二居130-1401660%累计156100%酒店式公寓户型配比：项目特色：莱佛士酒店+公寓开启销售+海外出售推广情况：11月开始在港、澳、台及海外进行推广5月开始在国内推广，以香港、上海、北京、天津为主；关键推广主题：ONECITYONECENTER投资天津投资中心推广语：中心，成就一座城市一个中心崛起，源自与生俱来地位荣耀天津中心，雄居城市关键商务商业区南京路繁荣中央高端综合体比肩国际标准，价值无可比拟源于中心，超越中心从现在开始，世界将从这里认识天津！装修样板间2、销售型天津市公寓市场分析报告第47页

装修标准（精装修不含家电）装修报价：4000-5000元/平米门厅户门：高级防盗门、爱迪尔(ADEL)或(ZENITH)品牌电子门锁地面：高级石材或实木复合地板墙面：高级壁纸，局部玻璃或木饰面装饰顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花，刷高级乳胶漆餐厅及厨房地面：高级石材或实木复合地板墙面：高级石材或玻璃顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆厨具：意大利品牌博洛尼(Boloni)整体橱柜卫生间地面：高级石材或马赛克墙面：高级石材或马赛克顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，刷防水乳胶漆台面：(A2户型除外)豪华大理石台面，配德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌凯勒玛(KERAMAG)洗面盆,配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE)水龙头座厕：德国品牌杜拉维特（DURAVIT）豪华座厕淋浴间：独立淋浴间配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE)花洒浴缸：B2、B3、B5户型、C系列户型：德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌(KALDEWEI)嵌入式浴缸,并配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE)浴缸龙头：B1、B4、B4’B6户型：华乐诗(WALRUS)或阿尔伯特(ARTO)独立浴缸，并配华乐诗(WALRUS)或金凯登(GOLDIDEN)立式龙头其它：配梳妆镜、隐藏式排气扇及卫生间五金配件

起居室地面：高级实木复合地板或石材墙面：高级壁纸，局部玻璃或木饰面装饰顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花，刷高级乳胶漆窗户：外墙铝板玻璃幕墙、双层中空LOW-E玻璃卧室地面：高级实木复合地板墙面：高级壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆灯具室内各功效区顶部配高级照明灯具厨房配筒灯卫生间配防雾筒灯，局部石英灯家电（配置适用精品家俱）各公寓单位起居室配液晶电视一台，品牌为荷兰品牌飞利浦(PHILIPS)或东芝(TOSHIBA)各公寓单位配电磁炉、抽油烟机、微波炉、电冰箱各一台，品牌为美国品牌通用电器(GE)或意大利品牌阿里斯顿(ARISTON)B、C系列户型配置烘干式洗衣机一台，品牌为美国品牌通用电器(GE)或意大利品牌阿里斯顿(ARISTON)弱电系统预留有线电视、固定电话、宽带网络接口(可依据业主需要接入信号)室内配高级楼宇可视语音对讲系统机电系统瑞士品牌迅达(SCHINDLER)电梯风机盘管加集中处理新风中央空调系统销售情况：酒店式公寓已售罄，现正办理入住手续底商开始招租，写字楼还未对外出租价格实现：价格从开盘时18000元均价上升为现在26900元均价2、销售型天津市公寓市场分析报告第48页世纪泰达——印象巴洛克式产权酒店古典主义酒店式公寓哥特式酒店式公寓世纪泰达酒店2、销售型天津市公寓市场分析报告第49页世纪泰达——主打卖点一、投资方式泰达品牌和案例固定递增回报（酒店）购房总价控制该项目在其营销运作中成功嫁接泰达已经有成功案例及当地客户对于泰达品牌充分信任，能够说“泰达”在其营销领域起到了最为关键性作用。但假如真如业内传言所说其与泰达合作并未最终确定，结果很可能是“成也泰达，败也泰达”。1~5年投资收益：8%6~投资收益：8.4%11~投资收益：8.8%五年回购计划……实践证实，世纪泰达固定回报政策确实吸引了大批投资者关注，加之泰达品牌带来经营信心，也使得客户对此项回报方式信任度提升，从而由此促成购置。主力户型：30~50平方米贷款额度：6成尽管单价偏高，但面积控制着该项目产品总价满足了许多中小投资者支付能力，从而扩大了客户群体。世纪泰达对于投资价值充分利用成为上六个月天津房地产市场一棵奇葩，这种经营方式和对于投资价值演绎方式也一样会在未来经历对于前期定位、政策影响以及经济发展大势等多重考验，它当前所取得成绩属于仅仅是营销firststep，项目整体成败我们仍拭目以待。不论怎样，从这个项目中我们能够看到，天津房地产投资市场日益成熟和完善。2、销售型天津市公寓市场分析报告第50页二、交通优势宣传主题词：与市区——与天津机场、小白楼CBD、与天津站等地域紧密连接，在十分钟车程半径之内，以上交通枢纽均可通达。与滨海——是连接滨海新区(空港物流加工区、天津开发区、保税区)、天津滨海国际机场，天津站(含未来京津城际快速铁路)、京津塘高速公路和天津市中心最为便利区域之一。距快速路：1分钟车程；距中环线：1分钟车程；距滨海国际机场：8分钟车程；距天津火车站：8分钟车程；距空港物流区：10分钟车程。为更加好表达投资价值，该项目重点宣传与市中心及滨海新区高度可达性，并在推广中函括两所泰达业已投入使用产权式公寓，诱导客户价值联想。2、销售型世纪泰达——主打卖点天津市公寓市场分析报告第51页三、区域优势宣传主题词：

承接天津CBD和滨海新区主要交通干道天津迎宾主干道地铁2号线近在咫尺周围商业发达，拥有易初莲花和华润万家两大超级市场

天津空港物流区与天津市区相连接门户地带，是未来河东新兴经济与商务中心。

该项目高端消费环境形成、未来前景将与城市战略同时，有利于引领并加速卫国道商业版块形成，提升区域价值和构建高档物业产品格局。交通优势导向政策优势导向城市规划导向层层深入挖掘区域价值，但推广中并未起到应有宣传作用，仅作为软性宣传和客户提及时说辞，价值传递不够。2、销售型世纪泰达——主打卖点天津市公寓市场分析报告第52页四、奢华欧风▼古典主义3号楼是拥有2部电梯酒店式公寓，因为没有设计中庭，使出房率到达75%。▲

巴洛克格调2号楼是唯一四星级标准产权式酒店，出房率60%。也是唯一固定收益酒店。▼哥特式建筑1号楼是当前正在进行认筹得酒店式公寓，出房率也为60%。建筑格调是项目整体推广基调最初缔造者，也是该项目独具特色一点，奢华繁复欧州古典格调更利于传递项目本身价值感，也是营销在展示中有愈加明确方向和发挥余地。2、销售型世纪泰达——主打卖点天津市公寓市场分析报告第53页世纪泰达——基础数据楼宇本体位置河东区卫国道易初莲花超市旁发展商天津鸿轩房地产开发有限企业类型酒店公寓/产权酒店/商铺代理商伟业顾问总占地面积18124平方米建筑设计天友建筑设计总建筑面积38700平方米入住时间6月容积率1.72开盘时间3月25日户型/面积30、40、50、60，商业500以上工程

进度当前工程一层各户型百分比公寓30-40为主，酒店40-50为主入伙时间.3电梯数量公寓2部，酒店5部折实售价最低价11000实用率公寓75%，酒店60%最高价12700是否带装修精装修，带家电、家俱实收均价12500车位数目、价格地下：110个，地上：78个按揭方式6成层高一层6米，2-5层3.6米折扣开盘当日优惠3万，按揭2个点，一次性3个点物管物管企业泰达酒店管理有限企业销售率一期95%管理费酒店无物业费，公寓3元/平米·天（普通管理，业主享受酒店收费服务项目）主力客户：投资客户为主，部分外地商务客户自住配套本体配套一层商业公共配套易初莲花、家世界超市主要卖点：·东部区域价值，紧邻空港·交通便利·泰达酒店管理·定时回报，逐年递增，每个月返款·总货值小公交23、32、43、635、653、689、861、9072、销售型天津市公寓市场分析报告第54页楼座层数梯户比户型配比（平方米）1#52梯33户一室一厅一卫：40平米一室一厅一卫：60平米2#55梯54户一室一厅一卫：50平米二室一厅一卫：60-70平米3#52梯27户一室一厅一卫：50平米二室一厅一卫：60-70平米40-60平方米是项目绝对主力户型世纪泰达——户型配置2、销售型天津市公寓市场分析报告第55页1号楼户型2号楼户型3号楼户型世纪泰达——标准层平面2、销售型天津市公寓市场分析报告第56页从户型图来看，没有太大卖点，只是简单酒店式公寓。世纪泰达——单体户型2、销售型天津市公寓市场分析报告第57页客户基础情况分析

A、年纪分布：超出8成客户年纪在35岁以上。

分析：伴随中国经济高速发展，投资概念日趋成熟，伴随股票市场、基金市场不稳定性原因影响，置房这种不动产投资越来越受到广大客户青睐。

B、居住区域：约75%客户来自天津市内区域。分析：天津客户从最开始只是满足居住逐步迈向投资。

世纪泰达——客户分析2、销售型天津市公寓市场分析报告第58页配套标准户型面积

2、销售型

依靠产品形式名称配套标准酒店莱佛士酒店天津中心二十四小时服务、日常服务、精品专卖店、红酒雪茄吧、高尔夫练习场、健身疗养中心（SPA会所，理疗室，体操房、游泳池）、餐厅、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心等威斯汀酒店君隆广场家俱设备、厨房设备，家庭娱乐设施。二十四小时礼宾服务，威斯汀“快捷服务”，日常生活服务。世纪泰达商务酒店世纪泰达酒店高级商住间、大型中西餐饮、宴会厅、大型会议厅、奢品商业街；1－5年年收益8％，6－年收益8.4％，11－年收益8.8％，以100万总投入计算，后投资收益总额为126万依靠产品形式名称面积区间主力户型酒店莱佛士酒店天津中心70平米-300平米；80—180平米威斯汀酒店君隆广场一室：75-97平米，二室：124-144平米，75-144平米世纪泰达商务酒店世纪泰达酒店一室30-60平米；两室60-70平米30-40平米天津市公寓市场分析报告第59页当前市场分析1、租赁型纯服务式公寓依靠于酒店2、销售型天津市公寓市场分析报告第60页位置河西区紫金山路35号开发商天津滨海置业有限企业建筑面积3万平方米总户数188户层数16层开盘时间6月户型区间79.5㎡---335㎡车位比112个，1：0.6容积率3.5销售单价18000/平米左右物业管理泰达国际酒店集团产品类型产权式酒店/投资型住宅项目介绍投资型住宅共计130套，其中一室户型占30%（79-92平米），三室户型占10%（190平米），其余60%都为两室户型（127-168平米）。项目为天津市当前最具专业水准产权式酒店，由国际级酒店管理企业——泰达国际酒店集团统一管理。回收周期，投资净利润120%。低层区项目基础数据2、销售型天津迎宾国际公寓天津市公寓市场分析报告第61页区域认知度高，是传统高尚区域地段价值高交通便利项目所在地为城市成熟区，配套齐全景观和资源价值优越开发商品牌实力强项目昭示性良好，整体形象佳优势劣势产品面积过大，造成销售压力；项目为公建属性，客户购置产生抗性；项目为再建项目，搁置时间长，口碑差。优劣势分析2、销售型天津市公寓市场分析报告第62页客户分析成功圈层营销和区域品牌影响力客户起源泰达酒店会员山西、河北资源型产业老板开发商高层圈层地产界投资人士天津当地零售业/餐饮业企业主置业动机认可泰达酒店品牌稳定可观收益回报资产处置与资金沉淀优越地理位置和产品口碑客户A整层收购迎宾国际公寓底商，河北钢铁行业，含有强烈房地产投资意识和资产沉淀倾向，在津有多处办公物业、千万级别墅及商业等不动产。客户B房地产从业人士，关注优越宜居地段，认同品牌开发商产品品质和软件服务，相信圈层口碑传输，购置用来自住。2、销售型天津市公寓市场分析报告第63页配套标准户型面积

2、销售型

依靠产品形式名称面积区间主力户型纯服务式公寓迎宾国际公寓一室户型：79-92平米，两室户型127-168平米；三室户型190平米79-168平米

依靠产品形式名称配套标准纯服务式公寓迎宾国际公寓中空玻璃；双水；地面辐射式采暖、户式中央空调；公寓部分每年固定回报率为8％，8-后产权归业主全部，预计7月－8月入住，因为销售情况不好，已将尾房抵押给银行天津市公寓市场分析报告第64页市场现实状况纯粹服务式公寓和依靠于星级酒店两类市场租赁情况很好，出租率在80%以上价格水平：5.7-8元/天/平米；

欧美、日资、港资、台资中高级管理人士为主客户情况餐厅、酒吧、会所