市场环境调研报告

金府路工程市场环境调研报告〔摘要〕其次章、工程区域环境与街区功能分析精要提示：区位、区域环境、街区功能分析、结论综述何与工程开发及产品定位发生关系的，在此就显得格外关键。为此我们对本工程所处区域及街区环境和功能进展了如下调研。一、区位、所属地、街道名1、区位：位于成都市城区西北面，二环路与三环路之间，茶店子及金府路西侧。2、所属地：成都市金牛区茶店子街道办事处。、街道名：成都市金府路。`二、工程用地与街区功能分析㈠、工程地块概况、工程临界现状在地。2、地块外形本工程地块呈较规章矩外形，南北较长，东西较短。3、地块现状储用房等。4、地段分析工程所处区位属城乡结合地带，周边建筑以企业厂房、农舍及局部公建设施〔如微波放射塔、加油站〕为主，道路两侧的营业房也多为零散的个体商铺，缺乏统一的规划布局；加上金府路属城市主要物流干道〔大件路空气及噪音污染较为严峻。就目前而言，整个区域市场环境尚待改善。㈡、工程主要经济技术指标〔以下数据为甲方供给〕、工程总用地面积：12.79〔8528.71，其中使用面积：7264.04、地价：1234.8868〔1700/㎡；3、用地性质：市场用地；〔资料来源：成都市规划设计院《西南第一村把握性具体规划》清理版〕内容指标用地性质市场用地容积率建筑限高435建筑密度建筑密度绿地率停车位≤45%西：13：53≥25%㈢、街区功能分析的范围和依据本工程的占地规模虽然不大，但因位于金府生产资料交易区范围内，而交易区的规划范围即为成灌大路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域。因此，本工程的市场辐射面应与交易区的市场辐射面相全都，故本街区功能分析的范围即为整个生资交易区的规划范围。㈣、区域现状分析1、面积与人口2.5600万人以上。2、周边道路现状及性质工程地块位于金府生产资料交易区〔一条街〕内，往南与老成灌路交汇，是成都通往郫县、都江堰的重要交通要道；往北与交大〔三环路、金府路、二环路〔延长线、成彭路、商贸大道〔大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线，具有快捷便利的运输优势，形成一个道路完善，纵横穿插的交通网状系统。现将工程周边主要道路介绍如下：⑴、金府路40不一的专业市场一条街，为金牛区重点规划的生产资料交易区。由于不少专业市场还处于规划之中，道路两旁目前尚有众多农舍、老⑵、老成灌路已建成的主要市政道路，宽度为40米，是成灌高速大路通车前成都通往郫县、都江堰的主要交通干道。⑶、交大路已建成的主要市政道路，宽度为40米。⑷、三环路138012992673716662023投入使用。三环路的规划、设计与建设是成都市“五路一桥“工程中的重中之重，是跨世纪的雄伟工程，也是西部大开发重要根底设施建设的组成局部。3、交通状况与通畅状况⑴、交通方式：主要为公交车、出租车、人力三轮车。⑵、途经工程及周边公交车营运一览表途经工程及周边公交车次、起止点、时间、车价一览表车次起止点收发车时间车价63青龙场中心站——老区委——送仙桥艺术城6：30——20：00189西南交大——金府路西——文家场7：00——19：00144火车北站——老区委——黄忠小区6：15——20：0012江安桥站——老区委站——五块石汽车总站1401火车北站——干休所——金沙车站1403植物园——干休所——金沙车站1503五块石汽车站——总参干休所——临江阁1143土桥——茶店子西——天府广场6：10——20：302198土桥街——茶店子西——建材路南6：30——20：0024郎家山花卉市场——茶店子西——五桂桥7：00——19：001100金卉路中——茶店子西——石羊中心站6：30——20：001101金卉路中——茶店子西——桂溪公交站6：30——20：001⑶、其他交通方式：长途汽车〔茶店子长途汽车站。⑷、该工程与相关重要地点距离工程地块距天府广场约7200米，距内环线约4300米，距一环路约3400米，距二环路约2460米，距三环路约300米，距金牛宾临邛集团〕20068020231200距西南交大约1600米，距金府装饰城约1360米，距锦西老年公园约930米，距金牛区人民医院约1200米，距火车北站约6000米。⑸、周边道路车流量统计2023830②、测量的道路及数据〔加权平均〕A、金府路货车较多，道路比较通畅，很少塞车。B、老成灌路/13：00-13：30，车流：3000/小时。该道路属城区通往郫县、都江堰的重要交通干道。C、茶店子街上午9：30-10：30，车流：1800辆/小时；中午13：00-13：30，车流：1500辆/小时。D、交大路下午16：00-16：30，车流：2420辆/小时。整个片区城市交通方式较齐备，车流人流量较大，但交通较为通畅。因此，本工程所在地交通特别便利，出入格外便捷。4、市政公共配套：水、电、气、视、讯、排污等均与城市管网相配套，已经相当完善。其他市政配套状况见下表：序号调查工程序号调查工程调查结果〔10分钟范围内工程〕1小学金牛乡友情小学、茶店子小学、金北路小学、成都锦西外国语试验小学等2中学金桥学校、二十中、交大附中、成都磨石外语学校、西藏军区成都八一学校等西南交通大学、四川华科技学院、川师大电影电视学院、成都水利水电职工大学、成都师范学校、市房10武警水电第三总队医院、成都市金牛区人民医院〔成都市脑外伤抢救中心、四川天祥骨科医院、九四医医院院、成都眼科医院、金捷牙科等3大中院校地产中专学校、省商业效劳学校等4公园金牛公园、锦西老年公园等5农贸市场茶店子农贸市场、子云路综合市场、郎家山石花鸟大市场等6酒店、宾馆金牛宾馆、安蓉大酒店、天奥宾馆等7餐饮通达大酒店、红月居大酒楼、菜根香酒楼、金池鱼庄〔原白帝城火锅、羊西线餐饮一条街等8运动消遣场所金牛体育中心、金牛山庄、金牛区工人文化宫、金牛区文化艺术中心、金牛电影消遣中心等9购物互惠超市等金融证券 金牛信用社、农业银行等〔巡警大队、防暴大队、中国人民总参成都干休所、茶店子干休所、成都吉翔汽车销售、临机关、单位销售、成都铁路神龙汽车销售效劳公司、互惠商业总公司、省金娇卫生用品、成都保乐〔海南城市公建

马自达专卖店〕等〔马上通车〕等沃特加油站、川铁国际加气站、中国邮政、中国电信茶店子营业厅等5、工程周边主要市政配套关系示意图6、区域内经济进展水平整个区域已规划为金牛区生产资料交易区，其规划面积2.5平方公里，是由已建、在建和规划建设20余个专业分市场组成的超级生产资料大市场，目前，整个生产资料交易区工程已全面启动。经过二十余年的进展，金牛区已成为西部地区生产资料市场布局密集、品种齐全、交易活泼的区域。截至去年底，金牛区已办理登记手续的生产资料市场共有45个，占成都同类市场的30.2%，占五城区的53.6%；2023年交易额57.4亿元，分别占成都地区和五城区的39.2%和50%。市场数量和成交金额在成都市、四川省乃至西部地区均名列前茅，是名符其实的生产资料市场大区和市场强区。此次启动的“金府超级大市场”被称为“金府生产资料交易区于成灌大路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域，掩盖面积2.5平方公里，已有建成市场12个，总建筑面积35万平方米。商品种类包括钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等。㈤、街区规划方向子口段的三环路内侧沿伸。综上所述，由于本工程地块处于金府生产资料市场进展区〔金牛区政府重点规划区域〕的最南面，加之四通八达的交通路网〔三环路年底铁定通车〕和已初步形成的自发市场作支撑，因此在此建筑专业市场的时机和条件已成熟。第三章、工程区域目标客户需求调研三、区域目标客户消费特征综合分析征，用以我们对本工程经营决策及市场定位、产品定位时参考。也就是说，在纷繁的数据中，查找最有参照价值的一些元素。特征1：区域目标客户的年龄趋于年青化。区域除钢材、机电市场的经营主年龄稍大外，其余专业市场的经营主年龄多为25—40岁人群居多。为此主要目标客户群，思想较前卫，勇于承受事物，但是因其经营时间较短，资金积存有限，高总价、高单价的物业，在具体购置时，有较大的影响。为此，在本工程产品定位及营销推广中要引进我们的重视。特征2：区域现主要专业市场以装饰材料、建材、五金家电、汽〔摩〕配汽贸这四项为主。重要区域市场业态格局和经营现状，将对本工程的市场及产品定位产生较大的影响。特征3：区域被访问者欲租赁者居多、投资购置者相对较少。十陵“明珠时代”商业工程受到众投资者的选购，就是很好的说明。本工程的投资置业者，除区域目标客户群外，我们认为只要工程定位精准、投资升值潜力明显，其目标客户群完全可幅射整个成都市有投资意向的人群。特征4：对商铺面积、开间及进深的选择，表达为格外的专业和理性。〔住宅、商铺〕消费者的共同趋势。为此，那种不充分敬重消费者投资行为及心理，盲目求大的工程必将受到市场的唾弃。特征5：期望的价格体系与实际状况存在确定的差异。推广的范围不能仅局限于区域市场，而应对成都市区域内的潜在消费者予以诉求。特征6：目标客户群对市场的效劳配套，要求呈多元化趋势。置安排上供给了确定的决策依据。总之，对区域目标客户的需求调查，既要重视，同时也要不被其反映的局限性所迷惑。我们认为一个成功的工程，既要充分考虑区域城市规划限制、也要考虑区域和对应市场的销售经营状况，同时还要顾及投资开发商的合理经济回报，在此根底上对工程做出全景式的思考和决断。第四章、工程区域房地产市场调研二、区域房地产市场概述一座区域面积2.5平方公里，由已建、在建和规划建设20余个专业分市场组成的超级生产资料大市场，将是一个何等的规模，不牛区在西部地区领先提出了“超级大市场”的概念，通过对区内的市场重规划设计，使其市场霸主地位更加稳固。经过二十余年的进展，金牛区已成为西部地区生产资料市场布局密集、品种齐全、交易活泼的区域。截至去年底，金牛区已办理登记手续的生产资料市场共有45个，占成都同类市场的30.2%，占五城区的53.6%；2023年交易额57.4亿元，分别占成都地区和五城区的39.2%和50%。市场数量和成交金额在成都市、四川省乃至西部地区均名列前茅，是名符其实的生产资料市场大区和市场强区。此次启动的“金府超级大市场”被称为“金府生产资料交易区于成灌大路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域，掩盖面积2.5平方公里，已有建成市场12个，总建筑面积35万平方米。商品种类包括钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等。“金府超级大市场”在区位上，位居成都西、北门人口密集区，具有人流、物流、资金流、信息流极大的商业口岸优势；在交通〔即：三环路、金府路、二环路〔即：成灌路、沙湾路延长线、成彭路、商贸大道〔即：大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线的建设和改造，而且具有丰富的建设市场、治理市场、进展市场的阅历，为市场安康、有序的进展供给了强有力的保障。〔二环路〕还三〔三环路、查找进展空间已成必定，给“超级大市场”带来了巨大的进展机遇，为打造“金府”市场品牌制造了良好的外部条件。此次打造“金府超级大市场形成现代物流，降低经营本钱，转变过去那种各自“占山为王”的旧的操作模式，增加市场的竞争力、影响力和辐射力，适应我国参与WTO后经济全球化的需要。现代化生资大超市，使其在今后的经济全球化竞争中立于不败之地。㈡、金府生资优势大本营1、规划优势：成都市和金牛区两级政府重点规划建设的生产资料交易区；2、政策优势：批准为成都生产资料交易区金府分市场，纳入国家级生产资料市场治理，享受国家级市场相关扶持政策；3、区位优势：紧邻成都西、北门人口密集区，人流、物流、资金流、信息流极大，是投资经商的黄金口岸；、交通优势：处在三横〔三环路、金府路、二环路，四纵〔成灌路、沙湾路延长线、成彭路、商贸大道，两线〔铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线〕组成的交通网络之中，四通八达。特别是三环路西段已开通，交通优势更加凸现；5、规模优势2.5141800余亩，西部地区第一，国内首屈一指；6、品种优势：钢材、建材、建辅、五金机电及装饰材料等品种齐全、应有尽有；、品牌优势8、整合优势：14个市场业主联盟，恳切守信，团结协作，共创一流交易区，共建生资大市场。三、区域局部专业市场工程调查一览表成都长期机电成都长期机电成都长期机电成都长期机电金府成都五美装饰工程名称金府装饰城交易市场交易市场交易市场交易市场欧亚星涂料公司交大路三环A区金府板材市场地址222号222号222号222号路交汇处281号A28座楼层1112111权属状况购置租赁购置购置租赁租赁面积〔㎡〕6348.6636386200左右200开间〔米〕444471220进深〔米〕12121212128—128〔元/㎡〕530048005000-60004000-5000月租金〔元/4032.2323020㎡/月〕装修档次清水精装简装清水清水中等经营类型私营私营私营私营私营建材经营档次中档高档中档高档高档中高档砂轮、磨料、砂轮、磨料、机电、建材、五金、经营内容 水暖器材 装饰及建材 装饰材料磨具 生产资料 洁具市场治理较乱，满足及不满市场广告不满足，满足招商不好导致整意因素力度不够无货源个市场人气不旺期望增加配套效劳，市场卫生间效劳设施治理及绿化等㈡、区域专业市场个案根底及深度资讯调查图表个案一：长期机电市场〔调查时间：20239月中旬〕1：根底数据工程名称投资/开发商

长期机电市场 工程地址B2F1

金牛区洞子口乡长期村二组工程组成

4F的综合楼

环域 二至三环路 方向 北行政区域金牛区开盘时间2023.11交房时间2023.5总建筑面积68602总占地面积79000容积率0.9营业房面积26831营业房户数334住宅面积26831住宅户数333办公房面积9940公摊率/系数251其他面积5000经营方式租售结合户均面积79经营方式租售结合户均面积79建面区间均价价格区间62—1175000—8000公摊率25%营业房6300销售户数300销售率91%平均租金35租金区间30—45出租户数170出租率56%层数：层数：2栋数：13分面积用途户数开间/进深户主力主力主力层高面幅售/租售/租价幅均价布和均户型面积套型销售/出租率机电8.5/7.2628.5/7.26223163005000-800091%126831333579产品8.5/13.7/1178.5/7.2/117/102/35/30—45/56%2住宅26831333——3——79——————2580——20%总面积：53662公摊：25.1%个案二：金府板材城〔调查时间：2023总面积：53662公摊：25.1%工程名称金府板材城工程地址金府路工程名称金府板材城工程地址金府路投资/开发商成都国融置业421F市场工程组成环域二至三环路方向北营业房经营方式以租为主42F市场行政区域金牛区开盘时间2023.7交房时间2023.3总建筑面积129500总占地面积202300容积率0.65营业房面积92715营业房户数856间公摊率/系数30%办公房面积18000其他面积18800期:88.5均价6400价格区间6000-7000销售户数800销售率93%平均租金45租金区间35-60出租户数657出租率77%分面积开间户主力分面积开间户主力主力主力售/租用途 户数 层高 面幅 售/租价幅布 和 /进深 均 户型 面积套型均价总面积：板材批发757.57.2-16 8/9 72 432公摊：30%1精品零售6400 6000-7000757.7 856 5 43-190 88.5油漆五金/6-11.716/11.7/190/212/45/35-60小件木条一户均面积建面区间43-190公摊率30%层数：2分布用途面积和销售层数：2分布用途面积和销售/出租率栋数：4总面积：17000公摊：30%

1—4 板材、油漆、竹器 17000 待开发3：深度数据工程配套工程配套网络交易平台、电子商务平台、仓储交易平台、物管效劳配套、会展沟通功能、电子监控功能备注：该工程规划图已改，A区不变，主营精品零售；B区不变，主营板材批发；C区不变，周边状况区由生活效劳中心改为小件木条经营区；E区由电子商务中心局部设为，功能待定。另外“桥”部门已改为板材批发区，该工程变动较大，但销售势头良好。四、综合分析在全区经济进展中的优势地位，高速推动经济进展的格局和大商贸大市场建设为特点的区域经济特色。该区有全国十大商品交易市场之一的“成都荷花池市场性专业市场，使市场连点成片，相对集中，上规模、上档次、突出品牌。略，充分利用该区地处成都市西北两大门，交通便利，口岸突出，人流、物流、资金流量大的优势，扩大金牛区市场的影响力和辐射力。20231500平方米大型花园广场的饰材城“西部饰材精品城”在高笋塘开盘，完毕了城北缺少大规模、高400也引来众多商家进驻。据权威资料说明，金牛区所辖范围是全省乃至全国西部地区专业市场最密集、市场类型最齐全、市场交易最活泼的区域。结合我们本次工程市场调查显示，区域内已形成的各类大小专业市场其销售和招租状况良好，区域各专业市场多年来经政府和众商家的共同培育，其知名度较高、幅射力气较强〔城西、郫县、温江、都江堰、彭州、甘牧等〕。另外，随着金牛区区域总体规划定位的进一步区”专业市场商业业态构造的不合理等因素，我们认为：在此背景下本工程的投资开发切入时机极佳，这为工程的成功奠定了良好的外部条件。第五章、工程对应市场分析四、对应市场类比工程一般及深度数据资讯个案一：三九佛兰汽车汽配商城〔调查时间：2023年9月中旬〕工程名称三九佛兰汽车汽配商城工程地址工程名称三九佛兰汽车汽配商城工程地址222号成都市佛兰物业治理有投资/开发商四川三九房地产开发物业治理工程组成142层营业用房环域二至三环路限责任公司方向西行政区域武侯区开盘时间2023.11.15交房时间2023.12总建筑面积37480总占地面积120亩容积率1.07营业房面积18740营业房户数406装修标准清水办公房面积18740公摊率30%经营方式出售出租户均面积55㎡建面区间29-69公摊率30%营业房均价7500元/㎡价格区间7150-13600销售户数290销售率71%平均租金40元/㎡租金区间30—50出租户数404出租率99%分面积开间/分面积开间/主力主力主力售/租销售/出层数：2栋数：14用途户数层高面幅户均售/租价幅布和进深户型面积套型均价租率4.5-6 7150-13600 71%总面积：1汽配187404064.229-69/7.2-104〔1〕5/9453007500/40/30-6099%374804.5-62800-540050%2办69465/9453003800/20/7.2-10 /15-30 40%个案二：成都红牌楼汽车装饰美容市场〔调查时间：2023年9月中旬〕1：根底数据工程名称投资/开发商工程组成

成都红牌楼汽车装饰美容市场 工程地址 普尔斯马特背后成都蓉城房地产开发422环域 二环至三环路 方向 南111层2023.72023.12总建筑面积32780总占地面积40000容积率0.8营业房面积24780营业房户数171公摊30%办公房面积8000开间/进深户主力主力开间/进深户主力主力主力分布用途面积和户数层高面幅均户型面积套型售/租售/租销售/出均价价幅 租率一期层数：2栋数：41汽车美4.9-9/164.577-1549/1615410890486103容市场4.5/72-969/16966848租：40-60100%6/12-162办公用890470——2.8—————————15——80%2023.72023.12行政区域武侯区开盘时间交房时间户均面积145建面区间77—287040—65出租率67%营业房平均租金55租金区间出租户数115付款方式只租不售面积户主力主力主力售/面积户主力主力主力售/租售/租销售/出分布用途户数开间/进深层高面幅和 均 户型面积7/15 105套型20均价价幅租率二期层数：1栋数：31汽车美10374587-14/15-165.5105-22417858租：40-6050%容市场14/16224301汽车用727 7-28/15-90 5.5 105-2870 207 ———— 待开发品超市28/90/2870/13：深度数据周边状况

该工程一期几乎全部租完，局部商家名单如下：横滨轮胎、郭氏专业三棵树茶楼„„个案三：成都莱克汽车广场〔调查时间：2023年9月中旬〕1：根底数据工程组成专业市场环域二环至三环路方向南行政区域高区开盘时间2023.10交房时