市九洲项目可行性研究课程

常州九洲项目可行性研究版权申明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限企业全部，未经世联地产顾问（中国）有限企业书面许可，不得私自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和公布汇报中部分或全部内容。市九洲项目可行性研究课程第1页汇报思绪1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步提议5、经济分析4、开启区策略2市九洲项目可行性研究课程第2页常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡组成苏锡常城市圈，是长三角城市群中主要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史文化古城，是一座充满当代气息、经济较发达新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常州与苏州、无锡联袂成片，组成了苏锡常城市圈常州处于苏锡常城市圈关键部位，距离上海及南京城市圈均在一小时车程范围内城市属性3市九洲项目可行性研究课程第3页常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造当代制造业基地和发展包含物流等生产服务业至年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职员总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并深入向这些产业集聚，累计占全市产业组成3/4以上常州政府经过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业年常州工业主要产业组成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4市九洲项目可行性研究课程第4页城市经济高速连续增加，为房地产市场发展提供有效支撑5市九洲项目可行性研究课程第5页常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经济高速增加形成显著反差以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况显著弱于苏州、无锡。苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料起源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功效，兼具生态、美化、防灾等作用绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市美誉度和吸引力6市九洲项目可行性研究课程第6页城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，因为时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等依据品质、面市时间、所处地段不一样，形成了一定价格梯度。7市九洲项目可行性研究课程第7页本项目处于城市传统关键区边缘，交通条件是项目最大优势地块内部与周围资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市关键干道传统关键老城区本项目兰陵路晋陵路光华路劳动路8市九洲项目可行性研究课程第8页本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群聚集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综适用地（1号地块含商业）9市九洲项目可行性研究课程第9页交通优势为劳动路一带带来了大量人流，沿劳动路有很好商业气氛，商业档次主要集中在中低级九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐10市九洲项目可行性研究课程第10页项目界定

——位于市中心综合大盘项目属性诠释区位属性位于长三角城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，组成了苏锡常城市圈，是长三角城市群中主要组成部分常州市经济基础发达，整体水平较高居住气氛较浓，高档住宅区较多周围配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知高端人群居住区在城市主发展方向，大型就区改造项目项目属性市中心大规模开发项目住宅＋商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世靠近10万平米商业，本项目靠近10万平米商业地块自然资源条件普通缺乏稀缺性自然景观资源因为位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定11市九洲项目可行性研究课程第11页汇报思绪1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步提议5、经济分析4、开启区策略1、住宅2、商业12市九洲项目可行性研究课程第12页武进区老城区新北区常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块，老城区为价格最高点特征：新北区，行政新区价格：3000-6500左右客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：关键区位价格：6000以上客户：全市客户心目中最正确区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价格：3500左右客户：武进私营业主、教师、公务员等特征：次中心第二梯度价格：5000以上客户：以周围客户为主，少许投资特征：外围区域价格：4000左右客户：二次置业者，常州、武进两个区域13市九洲项目可行性研究课程第13页全市各区置业人口除都有在中心城区置业心理倾向外，习惯就地置业常州房地产市场各板块中高端关键消费群体有较为显著分类，中心城区对全市都有显著吸引力，各区域也表现出就地置业倾向；由区域经济发展产业带来其它外来人口，外来暂住人口置业没有显著区域倾向，主要和工作地点相关；常州市将老城区规划为“商贸、金融、文化中心”，不停提升文化居住环境，其置业吸引力将深入提升。武进区中心城区新北区访谈观点“常州人认为老城区才算市区，其它地域是郊区，都想到市区买房。”“武进区收入很高，许多小业主、公务员、教师都到市区二次置业，对儿女教育也有好处。”14市九洲项目可行性研究课程第14页老城区较武进区、新北区有显著竞争优势，吸引全市置业者武进区老城区新北区关键竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势显著高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周围乡镇小业主全市范围公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购置力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接收能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完成处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场最活跃地域产业支持乡镇企业原有产业高新产业15市九洲项目可行性研究课程第15页老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度显著；中心老城区成为价格高地常州市区，房地产市场比较成熟，开发商整体水平较高，重视小区规划从城市中心向周围价格出现显著梯度区域客户和跨区域客户同时存在，高端市场成熟中心区，价格最高点，6000以上高端产品市场成熟次中心区，价格5000以上，投资者较多第三梯度，价格适中，4000以上，销售旺盛边缘地带，高层价格在4000以下，但仍高于武进区，别墅类产品销售旺盛16市九洲项目可行性研究课程第16页然而最受青睐老城区未来住宅项目也是非常有限03～常州住宅市场开发烧，有所缓解，前期发展综合影响下，常州房地产开发存量和增量都集中在住宅（80%）。现在售住宅楼盘（包含商住两用）80余个。5.96%常州出让住宅用约地150万平方米，但中心城区住宅用地出让仅为12.5万平方米。年常州住宅建设情况年常州住宅用地出让计划17市九洲项目可行性研究课程第17页城市中心区域可供大规模重建、改造土地供给也已经所剩无几以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围（大致与京杭运河和关河所围合区域相当）是主城区中心组团最关键区域，在该范围内，能够实施“退二进三”战略工业用地已经非常少且不成规模；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路和延陵西路交汇处为圆心1400米范围18市九洲项目可行性研究课程第18页本项目竞争范围界定：跳出兰陵片区，纳入中心老城区范围——以老城区土地稀缺性来提升本项目价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到关键老城区土地资源稀缺性本项目纳入关键老城区范围以提升项目价值19市九洲项目可行性研究课程第19页关键老城区市场成熟，价格高，消化快——同时，新盘供给缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-精装修）9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄20市九洲项目可行性研究课程第20页在售项目主要价值诉求集中在地段优势，产品体系单一规模价格关键竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市关键繁荣地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型小区现阶段均价5400元/m2稀缺与关键地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-精装修）关键地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备参考价值）项目主要卖点集中表达在地段优势产品本身（小区规划）缺乏特色，大盘气势表达不足。21市九洲项目可行性研究课程第21页少部分项目适当打造产品力，实现了良好市场反应规模价格关键竞争力天安河滨……均价5600元/m2依靠景观规划与地层绿化表示小区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调小区与景观规划，依靠售楼处展示天安河滨1999年面市，到现在仍是当地著名项目，高认知住宅小区。主要因为高小区品质。银河湾星苑除地段优势外主要强调景观资源，推出5栋实现90%消化率银河湾星苑22市九洲项目可行性研究课程第22页主要原因是常州城市面貌较差，优异园林规划设计轻易形成亮点以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况显著弱于苏州、无锡。苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料起源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功效，兼具生态、美化、防灾等作用绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市美誉度和吸引力23市九洲项目可行性研究课程第23页本项目客户定位主流中高端客户规模物业类型价格主要客户起源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改进型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周围住区客户；主要目标是改进居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房，换房和婚房客户为主主流客户本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流中高端客户；主要置业目标是满足居住升级需求客户类型主要包含：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……24市九洲项目可行性研究课程第24页客户简析目标客户多属成熟型家庭置业目为满足居住升级需求客户重视家庭生活对于产品舒适度，生活氛围有较高要求本项目为市区大规模住宅项目，主要目标客户群为全市主流中高端客户；主要置业目标是满足居住升级需求客户类型主要包含：私营企业主，政府公务员，部分企业员工等……25市九洲项目可行性研究课程第25页呼和浩特东岸国际小区——依靠景观规划将国际化与小区感做到极致，营造生活气氛呼和浩特东岸国际小区市区东河以东，与市区隔河相望，项目本身不邻河一地块总建筑面积26万平方米。项目总占地1200亩。当地产品较差，主要表达在园林规划无主题无特色本项目主打国际化小区，售价超越当地（市区项目）高端项目20%以上国际化大型小区26市九洲项目可行性研究课程第26页深圳金泓.凯旋城——景观规划表达冲击力与国际化小区感规划亮点：法兰西风情园林与商业街11万平米大型湿地生态园林，1.2万平米中庭园林；3.6万平米外延主题花园，1200米时尚风情商业街；1100平米情景生态泳池；160米宽入口喷泉广场；400米景观大道；双语幼稚园及公立试验中学。围合小区主要客户：南山科技员中层管理者，本区私人老板（建材业为主）；一周曾销售300套，创造深圳西销售纪录27市九洲项目可行性研究课程第27页项目初步定位城市中心国际化景观城城市中心：位置、地段不可复制性城：大气势建筑集群，超大规模小区国际化：国际化风情，国际化品质景观：高层/景观园林/超大楼间距28市九洲项目可行性研究课程第28页本项目最大优势在于规模大，地块形状规整，景观规划可为空间大常州市满足日照间距要求楼间距系数为：对外：1.32；对内：1.29小区内部开阔，可为空间大。劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203本项目定位与关键竞争力？？？29市九洲项目可行性研究课程第29页提议本项目主力户型主要确定为：普通3房与舒适型3房为主，另外包含部分舒适型两房与四房本项目为主流中高端换房客户，家庭成熟，总价承受能力较高同时，这类客户追求舒适度同时追求性价比参考周围项目各面积段去化百分比，提议不设置一房，适当增加四房百分比嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数百分比二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%30市九洲项目可行性研究课程第30页本项目住宅产品价格初步定位本案周围在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间.9.9.121999本项目开盘预计为下六个月，常州近些年房地产价格小幅平稳上升本项目位置、资源、交通条件仅次于嘉宏盛世，优于其它楼盘考虑到本项目约为50万平米大型住宅小区，含有规模优势项目本身在小区规划上产品优势保守预计项目实收均价：6200~6300元/平方31市九洲项目可行性研究课程第31页住宅产品消化速度预期本案周围在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间.9.9.12.6预计底平均每个月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考虑到本项目是市中心区域大盘，嘉宏盛世参考价值较高本片区城市改造预计月均理想去化量为：6000~7000平米32市九洲项目可行性研究课程第32页常州城市商业中心：延陵路、和平路、南、北大街两侧延伸范围，形成以延陵路为主干、以购物中心、新世纪商城为节点商业中心；六个大型百货：东方商厦，新世纪、泰富百货、泰富广场、购物中心；传统商业中心——南大街，其中包含6个大型商场和面积达12万平方米南大街街步行街；

常州商业聚集度高，延陵西路、南大街一带是城市商业中心，辐射范围较大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目33市九洲项目可行性研究课程第33页专业市场主要：3-4万平方米电脑城2-3万平方米九洲服装城传统商业气氛主要：嘉宏盛世（超市、商场、步行街）：10万平方米商业物业，其中约7万平方米商业，3万平方米公寓物业乾盛兰庭：2万平方米步行街劳动路、兰陵路口集中商业（规划中）本项目周围商业气氛主要表达在专业市场商业；同时，伴随城市更新进程，传统商业气氛正在兴起中嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目集中商场本项目提议沿袭原有专业商业市场气氛（电脑城），同时，依靠便利交通条件和展示面发展集中商业。本项目——可能形成以本项目步行街为关键附商圈34市九洲项目可行性研究课程第34页确保小区品质前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周围可设置部分集中商业步行街步行街街铺35市九洲项目可行性研究课程第35页商铺价格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米

天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米

天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米

天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米

天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米

天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米

天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米

天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米

天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米

天1.2-1.5万/平方米36市九洲项目可行性研究课程第36页商业实现价格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本项目商业形态较多，包含：集中商业、步行街、沿街商铺等，实现价格不一样提议步行街以及街铺一层售价约3万/平方米，二层售价约2万/平方米整体实现均价2万元/平方米；菜场及周围商铺实现均价8000元/平方。37市九洲项目可行性研究课程第37页汇报思绪1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步提议5、经济分析4、开启区策略38市九洲项目可行性研究课程第38页确保小区品质前提下，商铺规模最大化

——商业是项目利润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路设置步行街，晋陵路布置街铺，西侧沿规划路布置街铺

劳动路与规划路口可设置部分集中商业

劳动路晋陵路口，市政广场周围可设置部分集中商业步行街步行街街铺39市九洲项目可行性研究课程第39页一期项目布局沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业40市九洲项目可行性研究课程第40页表达国际化小区五大展示点建筑格调景观园林风情商业小区广场配套设施41市九洲项目可行性研究课程第41页国际化建筑格调欧式当代格调、当代简约式格调选择沉稳颜色，防止使用过于亮丽色彩外立面要打造精巧，突出品质感42市九洲项目可行性研究课程第42页欧式偏当代格调建筑

——符合大盘形象参考案例：北京棕榈泉43市九洲项目可行性研究课程第43页当代简约式格调建筑

——符合大盘形象参考案例：中信红树湾44市九洲项目可行性研究课程第44页表达国际化小区五大展示点建筑格调景观园林风情商业小区广场配套设施45市九洲项目可行性研究课程第45页国际化景观园林主题：水系主题，表达大型小区水岸生活多组团园林：组团分散于小区当中，各具趣味又相互联络本项目提议采纳以线性水系为主，局部放大为特点水景系统关键景观区设置广场以及集中水面各组团之间采取不一样水主题，各个不一样水主题应该用线性水系连接组团之间同时也要用以自然材质（木或天然石）铺垫小路连接线性水系铺底要考虑缺水季节景观效果绿化要与水系相得益彰，表达出田园自然风味适当营造坡度，实现空间与景色错落有致，使整个小区园林富有改变。46市九洲项目可行性研究课程第46页水系园林体系之水景意象47市九洲项目可行性研究课程第47页水系园林体系之水岸互动意象48市九洲项目可行性研究课程第48页水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象各个组团应有不一样水主题组团水主题应该利用线性水系连接适当营造坡度，实现空间与景色错落有致，使整个小区园林富有改变。49市九洲项目可行性研究课程第49页不论是一个广场或是一片绿地，都表明了小区特有气质和品味。充满异国风情入园广场给人以震撼力和强烈视觉冲击，同时也为人们提供了充分交流场所，使整个小区含有了凝聚力。小区环境关键价值带——

水景主题入园广场50市九洲项目可行性研究课程第50页小区环境关键价值带——

水岸景观园林丰富水系改变和小品种类，实现移步换景视觉效果，清新与灵动沁人心脾。瀑布、叠水、喷泉及跳泉，水声阵阵，流水潺潺…51市九洲项目可行性研究课程第51页表达国际化小区五大展示点建筑格调景观园林风情商业小区广场配套设施52市九洲项目可行性研究课程第52页国际化风情商业各种商业形态：步行街集中商业沿街商铺……沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业53市九洲项目可行性研究课程第53页开启区商业设置关键目标就是营销展示商业建筑本身展示商业街商店门面采取统一格调，但又富于改变

注意商店招牌、天花和柱灯饰等细节建筑形式富于动感，表达生活情趣54市九洲项目可行性研究课程第54页步行街区格调参考一：欧式风情街区

55市九洲项目可行性研究课程第55页步行街区格调参考二：当代风情街区

56市九洲项目可行性研究课程第56页表达国际化小区五大展示点建筑格调景观园林风情商业小区广场

配套设施57市九洲项目可行性研究课程第57页丰富景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物情致58市九洲项目可行性研究课程第58页入口处理入口标志要反应区域独特气质，可经过大门或者入口景观物设计实现59市九洲项目可行性研究课程第59页表达国际化小区五大展示点建筑格调景观园林风情商业小区广场配套设施60市九洲项目可行性研究课程第60页花店服装店发廊引进表达格调、品味成熟小区业态形式工艺品店咖啡店酒吧书店61市九洲项目可行性研究课程第61页药品店保持一定满足生活需求小区早期业态形式便利店家居装修面包店62市九洲项目可行性研究课程第62页汇报思绪1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步提议5、经济分析4、开启区策略63市九洲项目可行性研究课程第63页项目情况回顾——外部条件地理位置项目地块北至劳动路，商业气氛浓厚，人气旺，人们认知度高；东至晋陵路，唯一一条贯通常州南北交通主干道；西至兰陵路，；南至光华路。独享四至打造常州“长安街”。交通情况劳动路四车道，晋陵路八车道，道路通畅，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽车，交通便利，可达性好。劳动路晋陵路兰陵路02光华路01030464市九洲项目可行性研究课程第64页项目情况回顾——本体素质地块现实状况整个项目地块由四块组成，主要建筑形态为住宅，其中在01号地块中心分布少许工业厂房。01地块左侧为公共设施用地，人流聚集效应强。地块规划项目整体规划以住宅为主，配以步行街及街铺，04地块一层做菜场，03地块沿光华路部分及04地块作为回迁户住宅。地块分级01号地块因有围合商业，故作为住宅属性用地并不是非常理想；02号地块两边有配套街铺，距离01号地块步行街距离较近，故作为住宅用地，资源最优；03号地块远离步行街及主干道劳动路，并有部分回迁房，故资源较差；04号地块一楼规划为菜场，住宅为回迁房，故资源也较差。地块等级由高到低划分为：0201（03、04）劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030465市九洲项目可行性研究课程第65页适合本项目启动策略——启动中高端产品，创造社区环境，后期逐步拉升价格已实现高利润世联模型地块环境资源世联经过多个大盘开发案例研究，依据项目本身所含有特质，归纳总结出极具代表性四种大盘开发模式区域成熟度开启相对中高端产品，创造小区环境，逐步拉升产品价格实现利润开启相对中低产品，完善配套，树立形象，拉升产品开启最高端产品，树立标杆形象，带动后期产品开发中高端产品树形象，带动后期开发高低低高本项目66市九洲项目可行性研究课程第66页针对本项目开启模型研究——开启标准世联模型以躲避风险为前提——标准一：多样化产品开启

建立强势关键利益驱动原因——标准二：凸显投资价值

建立小区整体形象和气势——标准三：一举奠定大盘形象价值建立价值感知克服信心缺失——标准四：展示先行滚动式开发，低成本运作——标准五：“小步快跑”开发节奏在小区设计中植入营销宣传点——标准六：产品要有突破性67市九洲项目可行性研究课程第67页针对本项目开启模型研究——开启策略世联模型首期产品贴近市场，围合小区空间相对高端产品，提升品质，强化品牌

后期产品相对趋向市场主流较成熟开启区域较高产品品质较贴近客户产品和价格对小区空间有一定围合作用销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率，增加收益产品开发各种可能性整体提升项目品质弱化外部资源不足情况提升形象，强化品牌资源利用策略资源很好资源最优资源最差策略诠释策略实现68市九洲项目可行性研究课程第68页模型基础上开启策略项目实现在详细研究了模型之后，依据本项目标地块分级结果，得出本项目标开启策略以下：第一阶段：开启01、04地块。首先开启04地块主要考虑让部分回迁户尽快回迁，降低资金压力。而首先开启01地块，则是从模型出发，将资源很好、昭示性强地块作为开启区。这一阶段产品定位为中高端住宅、步行街及街铺，树立大盘形象，并以极高性价比快速占领市场。第二阶段：开发02地块。02地块作为素质最好地块放在第二阶段开发，以高端住宅为主，配以少许商铺，此时开发能够借着一期势头，提升价格，树立高端产品形象，实现更高价值。第三阶段：开发03地块03地块因为靠光华路有部分回迁户，影响了整个地块品质，故将此部分最终开发，产品档次及价格愈加贴近市场，快速回笼资金，并可凭借整个大盘形象得到丰厚溢价回报。劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030469市九洲项目可行性研究课程第69页展示性强、昭示性好开启区策略开启区选取如右图所表示，选取理由以下：01号地块资源很好，故依据模型为一期开启区；劳动路与晋陵路结皆为常州市主干道，交通便利，昭示性强；沿劳动路步行街及沿晋陵路街铺可首先建设，聚集人气，吸引眼球；劳动路与晋陵路街口市政规划为广场，展示性好，建设成本低；开启区内水系等景观应首先修建，提升大