第四章 建设工程的投资控制(上)

建设工程监理《诫子书》诸葛亮夫君子之行，静以修身，俭以养德。非淡泊无以明志，非宁静无以致远。夫学须静也，才须学也。非学无以广才，非静无以成学。慆慢则不能研精，险躁则不能理性。年与时驰，意与日去，遂成枯落，多不接世。悲守穷庐，将复何及!第四章建设工程的投资控制4.1概述建设工程投资的概念建设工程投资：一般是指进行某项建设工程花费的全部费用。生产性建设工程总投资包括建设投资和流动资产投资两部分，即由该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产以及建设工程其他投资组成。非生产性建设工程总投资则只包括建设投资。建设工程投资组成：设备及工器具购置费用、建设安装工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税，如果是生产性建设工程投资，还应当包括流动资金部分。静态投资：通常指建筑安装工程费用、设备及工器具费用、预备费中的基本预备费和建设工程其他费用（不含建设期投资贷款利息）之和。动态投资：指在建设期内，因建设期利息、建设工程需缴纳的固定资产投资方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税三部分。设备及工器具购置费用：指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配套的首套工器具及生产家具所需的费用。它由设备原价、工器具原价和运杂费用组成。建筑安装工程费用：指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费两部分组成。建设工程其他费用：指未纳入以上两项的，根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的为保证建设工程顺利完成和交付使用后能够正常发挥作用而发生的一些费用。基本预备费：指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。涨价预备费：指在建设期间由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。建设期利息：建设项目投资中分年度使用银行贷款部分，在建设期内应归还的贷款利息。固定资产投资方向调节税：指按照相关税法规定，应缴纳的固定资产投资方向调节税。＊建设工程投资的确定建设工程投资的不同形式同其确定依据之间的对应关系（P82图4-2）建设工程投资控制的原理指在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。工程监理在项目投资控制方面的目标和业务内容（1）在建设前期阶段进行建设项目的可行性研究，对拟建项目进行财务评价（微观经济评价）和国民经济评价（宏观经济评价）

（2）在设计阶段，提出设计要求，用技术经济方法组织评选设计方案，协助选择勘查、设计单位，商签勘查、设计合同并组织实施，审查设计概预算。（3）在施工招标阶段，准备与发送招标文件，协助评审投标书，提出决标建议，协助建设单位与承建单位签订承包合同。（4）在施工阶段，审查承包单位提出的施工组织设计，提出改进意见，督促检查承包单位严格执行工程承包合同，调解建设单位与承包单位之间的争议，处理经济索赔，签署工程付款凭证，升茶工程结算等。投资控制的一般程序（P84图4-3）投资控制的措施

组织、技术、经济、合同与信息管理投资控制的重点投资控制的方法投资估算方法、概算和预算方法、建设工程项目经济评价方法、技术经济分析方法、偏差分析法、投资控制点法等4.2建设工程决策阶段的投资控制主要任务：协助业主编制（或审核）可行性研究报告；对拟建项目进行财务评价和国民经济评价，选择最优方案；编制（或审核）投资估算。可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论，为投资决策提供科学的依据。可行性研究是项目建设前期工作的重要组成部分，项目主管机关主要是根据项目可行性研究的评价结果，并结合国家财政经济条件和国民经济发展的需要，作出项目是否应该投资和如何进行投资的决定。可行性研究的根本目的是为了避免投资决策上的失误，减少项目投资的风险，力争达到最好的经济效果。投资的三个阶段：机会研究、初步可行性研究、可行性研究。基本工作步骤：签订委托协议、组建工作小组、制订工作计划、市场调查与预测、方案编制与优化、项目评价、编写可行性研究报告、与委托单位交换意见。投资估算的编制与审查建设工程项目投资估算是在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目所需资金总额（包括建设投资和流动资金）并测算建设期分年资金使用计划。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设工程项目投资的最高限额，不得所以突破。投资估算包括项目从筹建、设计、施工直至竣工投产所需全部费用，分为建设投资河流有东资产投资两部分。投资估算的编制投资估算的编制方法：生产能力指数法、资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法。综合指标投资估算法：又称概算指标法，是依据国家有关规定，国家或行业、地方的定额、指标和取费标准已及设备和主才价格等，从工程费用中的单项工程入手，来估算初始投资。这种方法的精确度较高，但需要相关专业进行配合。其估算内容包括：（1）设备和工器具购置费估算（2）安装工程费估算（3）建筑工程费估算（4）其他费用的估算（5）基本预备费估算（6）涨价预备费估算

对于流动资金的估算，一般是参照现有同类企业的状况采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。投资估算的审查审查投资估算编制依据的可行性审查投资估算的编制内容与规划要求的一致性审查投资估算得费用项目、费用数额的符合性审查选用的投资估算方法的科学性、实用性建设工程项目经济分析经济分析从效率概念上讲：衡量投资活动的有效性η1=产出/投入＞1.0从效益概念上讲：衡量投资活动的收益η2=产出—投入＞0

当η1＞1.0，η2＞0时，说明投资活动达到了一定的经济效益。方案比较方案的可比性满足需要上可比消耗费用上可比价格指标上可比时间上可比方案比较独立方案互斥方案相关方案方案比较的主要方法：无形因素分析，经济分析，筹资、还款的财务分析＊建设工程项目的经济评价环境影响评价在研究确定厂址方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境的措施，比选和优化环境保护方案。财务评价在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性国民经济评价按照经济资源合理配置的原则，用影子价格和社会折现率等进行国民经济评价，从国民经济整体角度考察项目所耗费的社会资源和对社会的贡献，评价投资项目的经济合理性影子价格：影子价格是投资项目经济评价的重要参数，它是指社会处于某种最优状态下，能够

反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。影子价格是社会对货物

真实价值的度量，只有在完善的市场条件下才会出现。然而这种完善的市场条件是不存

在的，因此现成的影子价格也是不存在的，只有通过对现行价格的调整，才能求得它的

近似值。

国民经济评价虽然不能简单地采用交换价格，但是现实经济中的交换价格毕竟是对

资源价值的一种估价，而且这种价格信息又是大量存在于现实经济之中，所以获得影子

价格的基本途径是以交换价格为起点，将交换价格调整为影子价格广义的影子价格除了货物的影子价格外还包括资金的影子价格（社会折

现率）、外汇的影子价格（影子汇率）、土地的影子价格、工资的影子价格等。影子价格有三种理论，一是资源最优配置理论；二是机会成本和福利经济学理论；三是全部效益和全部费用理论。影子价格的计算方法有两种，一是整体算法，二是分解算法。全部效益和全部费用理论以及分解算法是中国技术经济学提出的。根据这个理论和方法，影子价格（指国内影子价格）由生产价格和经济效果系数两部分组成。生产价格反映直接成本，经济效果系数反映与供求效应有关的间接成本。比如，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。影子价格有国际影子价格和国内影子价格两种，国际影子价格等于国际市场价格乘以合理汇率。

在社会主义市场经济条件下，价格放开不等于价格完全自由，最高价格不能超过生产价格和影子价格水平，否则，就是暴利行为。社会折现率

是从国家角度对资金机会成本和资金时间价值的估量。它是从社会的观点反映出最佳的资源分配和社会可接受的最低投资收益率的限度，即是投资项目可能使社会得到收益的最低标准。国民经济评价中所用的社会折现率就是资金的影子利率社会评价分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性风险评价

在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。4.3设计阶段的投资控制设计标准

是对设计所做的统一规定，它以科学实验及实践经验为基础，经国家有关部门批准，以特定的形式发布执行。设计标准规范一经颁布，就是技术法规，在设计工作中必须执行工程标准设计指按照国家规定的现行标准规范，对各种建筑、结构和构配件等编制的具有重复使用性质的整套技术文件，经主管部门审查批准后颁发的国家标准或部标或地方标准。限额设计按标准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资下限额不被突破限额设计的控制内容纵向控制横向控制设计方案优选设计概算的编制设计概算是在初步设计或扩大初步设计阶段，由设计单位按照设计要求概略地计算拟建工程从立项开始到交付使用为止全过程所发生的建设费用的文件，它是设计文件的组成部分。分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程项目总概算三级。单位工程概算的编制方法：扩大单价法、概算指标法、类似工程预算法

1.概算定额法：

（1）方法适用：要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确。

（2）计算步骤：①列分项工程名称，计算工程量；

②套概算定额单价；

③计算直接工程费、直接费；

④计算间接费、利润、税金；

⑤造价＝直接费＋间接费＋利润＋税金

2.概算指标法：

（1）方法适用：初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。

（2）计算条件：

①拟建工程结构特征与概算指标相同时：②建设地点相同、工程特征和结构特征基本相同、建筑面积相差不大。

两种套算方法：

A.直接套：概算指标×拟建工程建筑面积（体积）；

直接工程费＝m2（m3）造价×拟建工程建筑面积（体积）

B.先调整差价，再套：

100m2建筑物面积的人工费＝指标规定的工日数×本地区工日单价

指定额，一段时间内不变以前18元/天，今年35元/天

材料、机械同样的。再求出每m2建筑面积的直接工程费的指标，回到与直接套一样了。

直接工程费＝m2（m3）造价×拟建工程建筑面积（体积）

但是调整了每m2造价。3.类似工程预算法：

（1）方法适用：拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况。

（2）计算方法：必须进行调整

A.建筑结构差异的调整：新的量×价与旧的量×价的总价差加入（减出）总价中B.价差调整：两种

其一：有人工、材料、机械的用量，乘以拟建工程所在地的人工、材料、机械的单价，汇总。

其二：只有人工、材料、机械的费用，那么：

①求K：给了a%、b%、c%等等，就直接求K；没给就求a%、b%、c%，再求K。

D＝AK

K＝a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5

K1=拟建工程概算的人工费（或工资标准）÷类似工程预算人工费（或工资标准）

K2＝∑（类似工程主要材料数量×编制概算地区材料预算价格）÷∑类似地区各主要材料费

②求D：注意：这一步求出的指标可能是直接工程费；在这一步可能要加上换入的减去换出的；再加上综合费求出拟建工程概算造价。

③求造价：单位造价×建筑面积53.当初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，可采用（）编制建筑工程概算。A.概算指标法B.预算单价法C.实物法D.扩大单价法【例】拟建砖混结构住宅工程3420m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有外墙保温贴面不同，其他部分均较为接近。类似工程外墙面为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.044m3、0.842m2，珍珠岩板153.1元/m3、水泥砂浆8.95元/m2；

拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.08m3、0.82m2，加气混凝土185.48元/m3，贴釉面砖49.75元/m2。类似工程单方直接工程费为465元/m2，其中，人工费、材料费、机械费占单方直接工程费比例分别为：14%、78%、8%，综合费率为20%。拟建工程与类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.01、1.06和1.92。

问题：1.应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。

解：首先，计算直接工程费差异系数，通过直接工程费部分的价差调整进而得到直接工程费单价，再做结构差异调整，最后取费得到的单位造价，计算步骤如下：拟建工程直接工程费差异系数

=14%×2.01＋78%×1.06＋8%×1.92=1.2618

拟建工程概算指标（直接工程费）

=465×1.2618=586.74（元/平方米）

结构修正概算指标（直接工程费）

=586.74+（0.08×185.48+0.82×49.75）―（0.044×153.1＋0.842×8.95）=628.10（元/平方米）

拟建工程单位造价=628.10×（1+20%）=753.72（元/平方米）

拟建工程概算造价=753.72×3420=2577722（元）

单项工程综合概算以其所包含的建筑工程概算表和设备及安装工程概算表为基础汇总编制的。当设工程只有一个单项工程时，单项工程综合概算应包括工程建设其他费用（含建设期贷款利息、预备费和固定资产投资方向调节税）概算。建设项目总概算的编制方法它由各单项工程综合概算、工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费、固定资产投资方向调节税和经营性项目的铺底流动资金组成，并按主管部门规定的统一表格编制而成。经营性项目要有“铺底流动资金”。施工图预算根据地区统一单位估价表中的各分项工程综合单价，乘以相应的各分项工程的工程量，并相加，得