第8章-物业设备、设施的维护与维修管理1

第八章

物业设备设施的维护与维修管理授课内容一、物业设备设施概述二、物业设备设施日常管理三、物业设备管理部门设置和管理制度第一节物业设备设施概述一.【物业设备设施的涵义】

物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。物业设备设施管理是物业管理的重中之重。物业设备设施一般简称物业设备。二．【物业设备的构成】（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：1.供水设备、设施按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

（二）

燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）

空调、通风系统1．供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）

电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。

1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。

3．房屋运输设备即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速电梯（1．5M/S以上）低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯直流快速电梯交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯集选控制电梯微机程序控制电梯简单手柄控制电梯。（2）扶梯自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。

4．防雷及接地装置两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节物业设备设施日常管理一、【物业设备设施管理的作用】物业设备设施管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备设施的日常运行和维修进行管理。其作用：（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备设施价值的保证（三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化（四）利于强化物业管理企业的基础建设二、【物业设备管理的内容】（一）物业设备的基础管理1．资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料设备维修资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管为设备运行、维护、管理提供信息依据2．标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准提供基本依据与手段3.规章制度建设三类：技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程）管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培训（对内、对业主住用户）（二）物业设备的运行管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性1．设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）具体工作内容：（1）定员（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员（2）分组强电组、弱电阻、水暖组、空调组（3）轮班组织基本形式：单班制、多班制2．设备运行的管理制度内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交班制度；记录与报表制度；报告制度和服务规范等。（三）物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：1．维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练安全意识教育安全作业管理2．业主和使用人的安全教育和宣传3．建立设备的安全管理措施包括：对特殊、具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度4、建立安全责任制度（四）物业设备的维修管理1．日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等2．定期检查包括日常检查与定期检查3．计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化设备磨损大致三阶段：（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1）初期故障期

必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。（2）偶发事故期

此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。（3）磨损故障期

须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。计划修理的定额标准大致有：（1）修理周期及其结构修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序；修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。（2）修理复杂系数用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。（3）修理劳动量定额是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。（4）其他定额标准如修理费用定额、修理停歇时间定额等。（五）物业设备的更新改造设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理1．设备的寿命设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。2．设备改造更新应注意的问题（1）确定设备合理的使用年限。（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。3．设备更新改造的类型（1）设备的改造（2）设备的原型更新（3）设备的技术更新（六）物业设备的购置及评价购置设备应注意：1．反复研究，避免盲目采购2．大型设备购置应进行充分的技术经济论证保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。3．与业主、用户充分协调物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；为完善和改进环境与条件的添装型购置。设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：1．技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性节能性、环保性和可操作性。2．适用性的要求适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。3．经济性的要求经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：设备的年总费用=CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：设备初期投资费；CV：设备年均维修费：（2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：设备寿命周期费用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]第二节

物业设备管理部门设置和管理制度一、【物业管理企业各部门与设备管理的关系】1、设备管理主管部门：工程管理部门2、其他部门协助。二、【设备管理部门的任务及机构设置】（一）设备管理部门的任务1、能源供应2、维护保养设备设施3、有计划更新改造设备设施（二）设备管理部门的机构设置部门经理（1人）——部门副经理（1-2人，专业工程师、技术主管）——班组长（领班，若干人）——班组成员（技术工人，若干人）可另设资料统计员1人。三、【物业设备管理的制度示例】工程验收制度1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。

2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。

3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。

4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。

5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。

6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。

7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。设备维修制度

1．预防性维护保养

1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。

1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2．紧急维修

2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。

2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。3．设备的更新及系统改造

3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。维修保养总体要求1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3．维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8．由助理跟进维修保养的落实情况。供电系统维修保养制度1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

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