人民路1号地块可行性分析报告-全文(常用版)

人民路1号地块可行性分析报告_[全文]（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）

人民路1号地块可行性分析报告_[全文]（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）绍兴人民路1号地块住宅项目可行性分析报告绍兴恒大置业目录一、项目总论……………………3></a>..4二、绍兴房产市场分析……………81、板块市场分析………………82、竞争个案分析………………123、价格分析……………………144、重点个案简介………………155、土地市场情况………………296、本地块分析…………………387、总结…………39三、项目定位…………411、SWOT分析……………….……………...…412、项目整体定位………………423、项目客源定位………………424、面积配比定位………………435、总结…………46四、规划设计…………471、设计依据……………………472、工程内容及规模概况………473、设计指导思想………………474、总体设计……………………485、建筑单体设计………………506、主要经济技术指标…………50五、销售开发计划………….………521、蓄水期策略：………………522、公开期策略：………………523、价格推进策略………………554、销售计划……………………565、开发计划……………...…….56六、财务分析及资金回收支出计划…………571、项目财务分析……………….572、项目资金回笼状况………….583、项目资金支出状况………….594、项目资金计划………………….……………605、项目敏感性分析…………….60七、可行性研究报告结论……………….……………….………61一、项目总论为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。本项目于绍兴市经济开发区人民路一号地块，具体位置如图：规划为住宅小区，东侧临规划迪荡湖路，南临人民东路，西侧是环城河，北侧是浙东古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。具体规划技术指标如下： 经济技术指标 总用地面积 58087平米 土地性质 居住 容积率 ≤1.377 总建筑面积 ≤80000平米 建筑限高 50米另一方面，绍兴市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。2021年一季度，绍兴住宅类房源共成交491套，成交金额4.4亿余元，均价每平方米7343元。其中，一季度市区存量房交易受理1633件，创近5年来新高，是2005～2021年第一季度存量房平均受理件数的1.67倍。2021年1月份，绍兴的商品房空置面积达75.41万平方米，而到了3月份减少为45.86万平方米，这意味着前三月，绍兴商品房被消化了近30万平方米。2021年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升，达到100.84，比上季大幅增加26.11个百分点，高于去年同期12.77个百分点。5月，绍兴将接连有9块土地走上拍卖台，其中7块是商住地块。对绍兴经济界人士来说，这些数字足以让他们感到欣喜，因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。业内普遍比较认同的数据是：房地产上下游共涉及50多个行业，每投入100元的资金可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130~150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业；换一种算法则是，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，就会减少钢材需求2万吨、门窗需求8万套、卫生洁具需求2万套左右。房地产的带动效应很像水里的波纹，会不断扩散，最终影响到社会生活的各个层面。2021年，绍兴楼市销售呈现持续回暖之势。以市区为例，在相继迎来销售“小阳春”和“红五月”后，6月份，市区住宅类商品房成交呈现井喷之势，当月成交673套，日均22.4套。其中，6月30日当天，成交98套，成为2021年以来单日销售最多的一天。据市房地产信息网官方信息，1至6月，绍兴市区商品房成交2159套，成交金额2.43亿元，成交均价8543元/平方米，其中，住宅类商品房成交1819套，成交金额1.816亿元，成交均价7926元/平方米。绍兴楼市价格稳中有升。3月末和4月末，市区住宅类商品房成交均价7300元/平方米左右，而到了5月末，均价为7500元/平方米左右，6月末为7900元/平方米左右。全市房地产开发投资呈现持续升温之态。1至3月全市房地产开发投资378413万元，同比增长0.2%。1至4月累计投资556735万元，同比增长1.7%。1至5月累计投资591107万元，同比增长3.9%。随着楼市成交量回暖，绍兴土地市场也步入理性复苏的轨道。5月14日，市区举行今年首场土地拍卖，两地块均以高出起拍价60%的价格成功拍卖，从而拉开了土地市场复苏的帷幕。较之于2021年土地市场的冷清局面，2021年的几场拍卖更让人增添了对楼市回暖的信心，可以说是楼市回归理性的一个风向标。2021年的土地投资将在未来的一年半到两年构成市场供给，因此，楼市在盘整的过程中也在为下一轮的发展做好准备。近年来本市委、市人民政府给房地产商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济及城建发展，依据当地实际，制定了系列优惠政策，采取多种形式让房产商放心投资、大胆经营。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，“品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。本项目预计在2021年9月开始销售、2021年交房，正好处在绍兴房产高速、稳步发展的阶段，结合本项目的规划技术指标以及绍兴房产市场的分析数据，我们有理由相信，这是个十分有前景的项目，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行！二、绍兴房产市场分析1、板块市场分析(1)城南板块 楼盘名称 量体 已推量体 建筑形态 开盘日期 价格 主力面积 总套数 已售套数 去化率 阳明华都 10 10 联排叠加 2007.9 800012500 联排240-260 127 92 72.4% 南岸花城 15 7 高层 2021.6 8200 87-89134-140 733 433 59% 水墨澜庭 9.4 9.4 联排 2021.5 11000 227-303174-180 505 399 79% 怡兰轩公寓 1.5 1.5 高层 2021.5 8200 78-89 93 88 94.6%(2)、城东板块 楼盘名称 量体 已推量体 建筑形态 开盘日期 价格 主力面积 总套数 已售套数 去化率 中亚东郡 9 0 多层高层联排 09年11月 多层4800 82-127260-280 374 107 28.5% 绿城玉园 11.4 3 独栋联排 2021.9 20000-30000 360-1000 54 42 77.7％ 稽山一品 8 —— 独栋联排 2021.1 10000-20000 359-623 217 195 89.8％(3)、大滩板块 楼盘名称 量体 已推量体 建筑形态 开盘日期 价格 主力面积 在售套数 已售套数 去化率 山水名家 22.5 3 联排 2021.6 13500 240-288 20 20 100％ 高层 11000 156-161180254 186 170 91.％ 绍兴天下 30 15 联排高层 2021.10 1300011000 143-178 120 101 84％ 白鹭金滩 37 20 高层 2021.3 10000 130-172200-286 743 594 80% 联排 2007.6 11000 237-385 185 185 100%(4)、迪荡板块 楼盘名称 量体 已推量体 建筑形态 开盘日期 价格 主力面积 总套数 已售套数 去化率 水岸香提 11 7 高层 2021.11 9800 108-138 147 81 55% 世茂盛世名苑二期 18 6 高层 2021.5 11000 138-14216></a><Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71-195 344 322 93.6% 大地香樟园 2.9 1.5 联排 2021.9 15800 240-250 15 15 100% 花园洋房 13800 120-170 150 70 46.6%2、竞争个案分析 区域 楼盘名称 量体（万方） 已推量体（万方） 建筑形态 开盘日期 价格（元/㎡） 主力面积（㎡） 主力总价（万元/套） 已推套数 已售套数 去化率（%） 迪荡板块 水岸香提 11 7 高层 2021.11 9500元起 138 128-140 147 81 55% 盛世名苑二期 18 6 高层 2021.5 9000 138-1441<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71-177 124-160 344 322 93.6% 大滩板块 山水名家 22.5 3 高层 2021.6 11000 180-253 170-260 186 150 81% 绍兴天下 30 15 高层 2021.6 11000 124-143165-180 110-130150-180 376 322 86% 白鹭金滩 37 20 高层 2021.3 10000 130-175191-231 110-150150-230 743 594 80% 城东板块 涂山家园 2 2 高层 2021.5 6500 120-135 70-85 161 150 93% 中亚东郡 9 0 多层、高层 2021.12 4800 82-127 37-62 374 107 28.5% 紫金华庭 2.8 2.8 高层 2021.3 7600 133-146163-203 101-123 248 199 80% 城南板块 阳明华都二期 / / 联排 2021.7 13000 240.260 312-340 127 82 65% 南岸花城 15 7 高层 2021.6 8200 87-91134-140 73-115 733 422 59% 怡兰轩公寓 1.5 1.5 高层 2021.5 8000 78-89 65-70 93 88 94.6%根据市场调研，就高层产品而言，绍兴市区在售楼盘主要集中在大滩板块以及迪荡板块。目前，楼盘处于强销期的楼盘有七个，分别是大滩板块的山水名家、白鹭金滩、绍兴天下三个项目；迪荡板块有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板块有南岸花城；城东板块的紫金华庭。高层产品市场分析将围绕这七个楼盘进行。对项目而言，大滩板块及迪荡板块的四个个案项目品质较高，对其有较大的参考意义。3、价格分析销售均价分析迪荡板块：目前盛世名苑剩余产品和楼层主要是低楼层或22层以上，销售价格也有所提高，近期成交最高达到11000元/平米；大地香樟园的销售平均价格也在13000元/平米。大滩板块：具备江景资源，均价约11000元/㎡，但目前已没有什么好的房源，主要销售重点楼盘以绍兴天下为主。城东板块：距离较远，配套档次不高，最近开盘的中亚东郡其销售均价在4800元/㎡左右。城南板块：目前均价在8200-8500元/㎡左右。4、重点个案简介星星港湾项目概况：周边国际摩尔城、汽车西站、塘南市场均在0.6KM内,城市广场1.4KM内,火车站1.7KM内,绍兴老城中心的区位，赋予星星港湾极其丰富的生活配套资源；“近城远尘”的区位特性，带来了四通八达、非常便捷的交通。恒联??星星港湾位于绍兴市马臻路元培小学和元培中学中间，上承千年古越的厚重文脉，下启新城市人文的蓬勃朝气，大隐于寸土寸金的老城区中心区位，总建筑面积约17000㎡，以“电梯多层奢派学区公馆”的清晰定位，成就尊者的智慧未来。项目周边学校云集，赋予星星港湾浓郁的人文气息；极其丰富的生活配套设施，优美的景观，舒适的户型，构成一个集居住、休闲为一体的古越中心典藏级精品学区住宅。产品营造：5幢6层多层电梯公寓，面积75-133，另有专层专用，一梯一户，户型面积178左右经典户型销售去化小区虽然规模很小，但多层产品在市场的稀缺性，令楼盘的在销售预购中，一房难求。在房展会后正式开盘，价格在13000元/平米，最高单价达到22000元/平米出头。目前销售已过50%，剩余主要是170以上的户型。开盘期间优惠幅度：按揭99%，一次性98%。最近上调单价200-500元左右。水岸香堤项目概况星源·水岸香堤傲踞浙东运河与古水道交汇之地,三面环水.北依浙东运河,南靠卧龙路,千年古道贯穿其中,规划中魅力四射的迪荡湖公园近在咫尺。项目总建筑面积近11万平方米,整个小区环境优美,品位高尚,是目前迪荡新城仅有的纯水岸高层花园美宅。近50亩地共8幢房子,超大楼间距，108-160平方米户型面积,部分跃层设计.一条景观大道,两个超大中央花园,三面环水,超长水岸线,四重景观,超高绿化率。整个小区分南北两大区块，北块位于浙东运河以南，南块位于城东卧龙路以北，南北两区块中有河道相连。整个小区分为三大组团。其中第一组团为两幢1000套的人才公寓，套型面积为35-45平方米，提供给来绍工作的优秀人才。除两幢人才楼外，其余6幢高楼全部为点式布局，套型主力户型面积为108-160平方米。有绍兴市便民中心，距在建的绍兴cbd仅一路之隔，离在建的迪荡新城商业中心仅2000米，目前已经入住商业中心的国际知名品牌包括：法国的欧尚超市，英国的百安居，美国的星巴克和麦当劳等产品营造8幢18-26层；一期147套；二期137套经典户型销售去化目前销售已基本达到55%以上，目前剩余房源的销售单价已上调到9500以上。中亚东郡项目概况中亚??东郡3#、4#地块总占地面积约66140.5㎡，总建筑面积约89840㎡，社区配备了7702㎡沿街商业，并设计了地下集中汽车位239个、地上机动车位288个，地下室设计了部分自行车库。天然生态林：树种繁多，林木茂密，林间花草芬芳、道路蜿蜒，上百种林木花草，采几束野花装点居室，惬意生活，由此而始。地理位置：人民路以东，距离市中心7公里！毗邻农业生态园，自然特色生态风貌，享受悠然休闲的离尘不离城的天然度假生活。左靠城市，右依自然；东为吼山，西邻东湖；距市中心7公里距离，人民路双向大道东西纵横。北距329国道12公里，杭甬高速公路16公里，杭州萧山国际机场36公里；近邻绍兴到诸暨的高速入口。157、147、137等数条公交线路直达繁华市中心，班车、TAXI，私家车，7公里瞬间切换。位处生态园区核心位置，规划中以公共建筑和居住建筑为主，行政中心、商贸中心、文化娱乐及体育中心都将集结于此。随着生态园区规划和建设日益完善，周边风景名胜、商业街、学校、银行、农贸市场、超市、药店、等生活配套日渐成熟。沿街商业，将为业主提供更为完善、细致的生活保障，以舒适、从容生活尺度营造出便利的城市生活。百亩农场：春赏油菜花烂漫，秋享果实累累。天然的绿色生态农产品，是您健康的保证。悠闲垂钓：在原生态河基础上，因地就材地设计出河畔垂钓台，充分享受悠然垂钓的生活乐趣。社区物业管理将实行“7×24”不间断服务。产品营造多层、联排、高层相结合的社区。经典户型销售去化12月初开盘推出六幢多层公寓；主力户型80~100平方米，多层均价4800元/平方米。开盘之日至2021年11月26日下单可享受95折优惠，一次性付款者在其基础上享受多层减20元/平方米。。绍兴天下项目概况绍兴天下位于绍兴大滩区块东南面，四面碧水环绕，东至长大江，南望文笔塔，西北至梅山江，与著名的镜湖湿地公园紧密相连，园区总占地265亩，总建筑面积30余万平方米，规划高层江景公寓，空中别墅与臻品排屋，共2000余户，园内配有主题会所，高尚幼儿园，江滨公园，网球场，泳池等高尚设施。绍兴天下所处区域是绍兴大滩水上公园为核心的高尚住区，是绍兴市中心真正的临水人居胜地，也将是大滩核心区规模宏伟的居住胜景。产品营造项目主力房型为140平方米左右高层，整个项目排屋面积为224-285平方米以上，高层为88-274平方米与150-160平方米；其中一期高层6幢401户，排屋212套。经典户型销售去化项目于一期2021年6月开盘，目前整体去化在80％以上，剩余房源以较高楼层的大面积户型为主。二期2021年10月13日开盘，共计推出2、3＃楼120余套房源，主力面积为140、170平米。目前去化已在80％以上，剩余房源的销售均价11000元/平米。白鹭金滩项目概况白鹭金滩，位于绍兴镜湖新区的东南面，104国道北复线南侧，萧甬铁路北侧，南北向城市主干道、号称“绍兴第一路”的解放北路延伸段则穿过区块中部。该地块总用地面积225亩，总建筑面积32万平方米。大滩项目交通条件优越，市政配套完善，公路、铁路、水路畅通，车站、码头、学校、医院、市场齐全。规划中的大滩水上公园、休闲娱乐中心将在不久建成。产品营造白鹭金滩为金昌房产的鼎力巨作，涵盖稀缺的城市生态排屋、全景观高层、小高层，以其经典的建筑、优美的环境、高档的定位、顶级的会馆配套与系出名门的品质成为大滩最具代表性的建筑标杆，重新定义绍兴上层生活。项目主力户型为3房、4房88-347平方米。经典户型销售去化项目共计1800余套房源已全部推出，别墅已全部售完，目前在售高层部分，整体去化率80％左右。本项目160平米以上户型占据较大比例，目前所剩房源均为高楼层、大户型房源，其总价在150万元/套以上。山水名家项目概况坤和??山水名家所在的大滩区块拥享千亩水域，前承绍兴古城紧邻镜湖国家湿地公园，蕺山、府山等千古名山大水，后接新城，环境区位极佳。项目占地98000平米，总建筑面积22.5万平米。产品营造坤和山水名家共计901套房源，由32层高层宽景大宅，15组合院排屋构成。项目借鉴台门空间布局之精髓，以二进三院、前庭后院的总体空间格局还原绍兴台门精神、台门生活。排屋通过合院、前庭、中庭、后院四重立体庭院的营造，以内敛、私密的手法演绎绍兴台门大宅生活。高层创造性的设立南向超大露台，北进入户花园及部分中庭院，让现代建筑散发出老台门的神韵和气质。经典户型销售去化项目一期于2021年6月推出，共计推出1－2＃，主力户型为140-180平米，整体去化较好，去化率在80％以上。2021年10月加推瑾园2＃，户型为140-180平米，目前销售均价也达到11000元/平米。世茂盛世名苑项目概况绍兴世茂-迪荡新城2006年，绍兴市政府启动CBD新区迪荡新城开发建设。迪荡新城，紧扼古城区东北门户，占地约572公顷，于内延展于胜利路城市发展中轴，于外拉近与上海、杭州、宁波等长三角核心城市间的距离，以绍兴前所未有的大手笔，打造国际级CBD。20万方商业旗舰、5A国际商务中心、国际会展中心、迪荡湖公园、超五星级酒店，成就绍兴新城市中心，实现绍兴经济、文化、影响力的全面升级。产品营造项目二期由E4、E5地块组成，E4地块共计299套房源，E5地块共计344套。经典户型销售去化项目E4地块于2021年4月推出，目前299套房源已去化253套，去化率为84.6％；E5地块于2021年6月推出，目前344套房源已去化311套，去化率为90％。目前剩余房源其位置均为4F以下或者23F以上，面积在170平米以上销售单价也提升到11000元/平米，总价在200万元/套左右。5、土地市场情况土地市场1、绍兴市区2021年土地出让统计表1.1、出让地块统计 宗地名称 土地坐落 出让面积（M2） 出让方式 土地用途 总成交价（万元） 楼面价格 竞得人 成交日期 镜湖新区外滩4-2号地块 东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路、北至地块地限线。 6395 挂牌 办公及商业 4900 绍兴北辰置业 2021．7．3 镜湖新区外滩4-11号地块 东至一号路，南至溢香街、西至地块地限线、北至二号路。 5504 挂牌 办公及商业 3250 浙江星源建设投资 2021．7．3 镜湖新区外滩1号地块 东至梅山江绿化带，南至梅山江绿化带，西至解放大道，北至凤林西路． 111155 拍卖 住宅、商业、办公 122000 绍兴金绿泉置业 2021．8．17 袍江新区F7地块 东至寺东路，南至袍江工商分局，西至里直江，北至规划支路． 19869 拍卖 住商 5700 2125 绍兴恒联地产发展 2021．8．17 原人民医院地块 东至真神堂、新建北路及县前街部分现状建筑，南至东街，西至布业会馆和越城区检察院等现状建筑，北至县前街及现状建筑。 34021 拍卖 商业 90000 绍兴市国商大厦有限责任公司绍兴金渔投资 2021．8．17 镜湖新区外滩4-4号地块 东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路，北至地块地限线。 8350 挂牌 办公及商业 6250 绍兴市越发机械制造 2021．9．23 镜湖新区外滩4-6号地块 东至地块地限线，南至一号路，西至二号路，北至凤林西路。 6024 挂牌 办公及商业 3800 绍兴市中实房地产开发 2021．9．23 镜湖新区外滩4-8号地块 东至一号路，南至二号路，西至地块地限线，北至地块地限线。 6838 挂牌 办公及商业 2300 诸暨市意龙纺织轧染厂 2021．9．23 镜湖新区外滩4-10号地块 东至地块地限线，南至地块地限线，西至二号路，北至一号路。 6811 挂牌 办公及商业 2300 绍兴市城乡建设发展 2021．9．23 镜湖新区外滩4-14号地块 东至地块地限线，南至地块地限线，西至灵芝路，北至一号路。 6612 挂牌 办公及商业 2300 绍兴市中实房地产开发 2021．9．23 镜湖新区后墅路2-2号地块 东至菜地，南至镜湖新区后墅路2-1号地块，西至泗汇江环路，北至里湾。 7963 挂牌 办公及商业 3700 金坚栋 2021．9．23 皋埠商贸区K-01地块 东至朱林路，南至银山路，西至银城路，北至人民东路。 75319 拍卖 居住、商业、办公 15000 1422 绍兴建景建材 2021．10．10 皋埠镇商贸92-18地块 东至鲁家泾村，南至银苑路，西至银桥路，北至银兴路。 8251 拍卖 批发零售用地（大型连锁超市） 3580 绍兴千客隆超市 2021．10．10 皋埠商贸区K-02地块 东至银桥路，南至银山路，西至朱林路，北至人民东路。 83934 拍卖 居住、商业、办公 18200 1548 绍兴金源房地产开发 2021．10．20 袍江新区G7-1地块 东至规划2号路，南至河流，西至丁墟大河，北至育贤路。 73622 拍卖 住商 16900 2086 兴鑫控股集团 2021．10．20 袍江新区G56-1地块 东至规划支路，南至群贤路，西至越王路，北至育贤路。 187065 拍卖 住商 29500 1433 上海宝冶建设汇投投资 2021．10．20 鉴湖镇B-8地块 东至河流，西至农田，南至民房，北至农田。 10645 拍卖 商业金融服务业、办公 2600 绍兴南闲物业经营 2021．10．20 寨下地块 东至新开河道及空地，南至寨下河，西至规划道路，北至现状道路 42845 拍卖 居住、商业 36200 2364 绍兴市中实房地产开发 2021．11．27 绍大线三号地块 东至绍漓铁路，南至西郊路，西至钟堰江，北至规划道路。 139161 拍卖 居住、商业 136000 5429 宁波信达中建置业绍兴建材城有限责任公司嘉兴市信达建设房地产开发 2021．11．27 新桥江E地块 东邻规划滨江绿地，南、西、北临新桥江 45803 拍卖 居住 61000 10244 万国地产 2021．11．27 环城南路C地块 东临解放路，南至金时代广场，西至环城南路，北临和畅堂-海尔曼斯地块 10606 拍卖 商业、办公 17200 10811 绍兴县兴越房地产开发 2021．12.10 镜湖新区外滩3-2号地块 东至地块地限线，南至凤林西路，西至地块地限线，北至地块地限线 49998 拍卖 居住、商业 60000 6000 浙江中成房地产集团 2021．12.101.2、未来推出地块统计 地块名称 土地座落 土地用途 土地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 建筑密度（%） 绿地率（%） 起拍价（万元） 保证金（万元） 和畅堂-海尔曼斯地块 东临解放路及现状民居，南至环城南路C地块，西至环城南路，北至和畅堂及现状民居。 商业 84427 ≤151969 ≤1.8 ≤55 ≥5 70500 15000 迪荡新城B6地块 东、南至梅龙环湖支路，西至支路(B5地块)，北至西施山路。 商业、办公 19788 ≤89837.5 ≤4.54 ≤32 ≥10 13500 2700备注：上表地块于2021年12月30日进行拍卖。2、2021年绍兴县居住地块出让统计表 参拍地块 出让时间 坐落 用地性质 出让方式 容积率 面积 起拍价(万元) 成交价(万元) 竞得人 下限 上限 M2 亩 总价 亩价 总价 亩价 柯桥城区GJ-22地块 1.21－2.4 湖东路以东，耶溪路以北 住商 拍卖挂牌 2 2.5 35721 53.58 3751 70.01 3751 70.01 绍兴县中国轻纺城两湖开发建设 杨汛桥商贸城商住地块 5.155.27 虹桥路以北、江南路以东 住商 拍卖挂牌 3 3.68 9968 14.95 4055 2<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71.24 4055 2<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71.24 浙江宝业房地产集团 Q1地块 6.24 柯岩大道以东、湖南路以北 住商 拍卖 1 1.3 46751 70.13 8954 127.68 13170 187.79 浙江金晖置业 Q2地块 6.24 柯岩大道以东、湖中路以南 住商 拍卖 1 1.3 412<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71 61.91 7436 120.11 11630 187.85 浙江金晖置业 柯桥城区GJ-23地块 7.17 湖东路以东，耶溪路以北 住商 拍卖 1.8 2 29129 43.69 14220 200.03 26200 368.55 浙江金昌房地产集团股份 柯桥城区GJ-25地块 7.17 湖东路以东，耶溪路以南 住商 拍卖 1.8 2 18266 27.4 柯桥城区D-11a地块 7.17 湖东路以东，群贤路以北 住商 拍卖 2.3 2.6 24926 37.39 45883 279.77 19640 525.29 浙江蓝城置业 柯桥城区D-11b地块 7.17 湖东路以东，群贤路以北 住商 拍卖 2.3 2.6 41392 62.09 31200 502.51 柯桥城区D-11c地块 7.17 湖东路以东，群贤路以北 住商 拍卖 2.3 2.6 32182 48.27 25260 523.27 柯桥城区D-11e地块 7.17 湖东路以东，群贤路以北 商业 拍卖 2.5 3 10830 16.25 10900 670.98 N-05 7.8－7.17 柯桥城区金柯桥大道以东、柯桥供电分局以北 商业 拍卖挂牌 2.5 2.8 9231 13.85 4320 311.91 4320 311.91 绍兴县大明房地产开发 柯开东贤花园一期安置小区地块 7.26 新河江西，群玉路以南 住商 拍卖 2.8 3.4 15229 22.84 1080.4 47.3 1820 79.67 绍兴恒联地产发展 福全稽山住商地块 8.12 绍大线以东外环河以南 住商 挂牌 1.2 1.5 32667 49 7025.7 143.38 7065.7 144.2 浙江稽山控股集团、绍兴天地房地产开发 M-04住商地块 9.2 山阴路以南、笛扬路以西 住商 拍卖 1.9 2.15 27867 41.8 15300 366.03 24050 575.359 浙江勤业建设开发 S-08a 9.8 裕民路以南、双渎路以东 住商 拍卖 1.8 2.2 37326 55.99 14837 265 16900 301.845 浙江金纬房地产开发 S-08b 9.8 裕民路以南、双渎路以东 住商 拍卖 1.8 2.2 41299 61.95 16417 265.01 18700 301.864 浙江金纬房地产开发 S-08c 9.8 裕民路以南、双渎路以东 住商 拍卖 1.8 2.2 39627 59.44 15752 265 18000 302.824 浙江金纬房地产开发 柯开Z-4住商地块 9.8 金柯桥大道以西、齐安路以南 住商 拍卖挂牌 1.8 2.3 46896 70.34 9970 141.74 10050 142.869 绍兴县日业房地产开发 滨海商住中心09-06号地块 9.14 支三路以北，汇商路以东 住商 拍卖挂牌 2.4 2.7 25789 38.68 2455 63.47 2455 63.46 绍兴县东厦房地产开发 滨海商住中心09-07号地块 9.14 支三路以北，支A路以东 住商 拍卖挂牌 1.8 2 33876 50.81 3052 60.07 3052 60.06 绍兴县东厦房地产开发 柯桥城区K-18a地块 9.3 湖东路以西，钱陶公路以北 商业及商务办公 挂牌 2.5 3 40285 60.43 11965 198.01 11965 198.01 大连万达商业地产 柯桥城区K-18b地块 9.3 湖东路以西，钱陶公路以北 商业及商务办公 挂牌 2.5 3 41481 62.22 12319 197.99 12319 197.99 大连万达商业地产 柯桥城区K-19a地块 9.3 湖中路以东，华齐路以南 住商 挂牌 2.5 3 42052 63.08 12741 201.99 12741 201.99 大连万达商业地产 柯桥城区K-19b地块 9.3 湖东路以西，华齐路以南 住商 挂牌 2.5 3 45987 68.98 13917 201.75 13917 201.75 大连万达商业地产 棋盘山-1号地块 9.3 香林大道以东，棋盘山以南 住商 拍卖 1 1.2 38132 57.2 37772 221.2 55800 326.77 浙江华联置业 棋盘山-2号地块 9.3 香林大道以东，棋盘山以南 住商 拍卖 1 1.2 33773 50.66 棋盘山-3号地块 9.3 香林大道以东，棋盘山以南 居住 拍卖 1 1.2 41932 62.9 柯桥城区BE-25（a、b）地块 11.13 群贤路以北，太平路以东 住商 挂牌 2 2.5 42577 63.87 13729 214.97 136664 202.09 金地（集团）股份 柯桥城区BE-26地块 11.13 双亭路以东，群贤路以北 住商 挂牌 2 2.5 22796 34.19 7350 214.95 柯桥城区BE-27地块 11.13 群贤路以北，双亭路以西 商业及商务办公 挂牌 2 2.5 32121 48.18 10387 215.58 柯桥城区BF-10地块 11.13 双亭路以东，群贤路以南 居住 挂牌 2 2.5 21987 32.98 5464 165.67 柯桥城区BF-4a地块 11.13 泽国路以北，稽山路以东 住商 挂牌 2 2.5 35901 53.85 11217 208.3 柯桥城区BF-4b地块 11.13 泽国路以北，太平路以西 住商 挂牌 2 2.5 32564 48.85 10174 208.29 柯桥城区BF-5a地块 11.13 山阴路以北，稽山路以东 住商 挂牌 2 2.5 36405 54.61 11211 205.3 柯桥城区BF-5b地块 11.13 山阴路以北，稽山路以东 住商 挂牌 2 2.5 37646 56.47 11593 205.3 柯桥城区BF-5c地块 11.13 山阴路以北，太平路以西 住商 挂牌 2 2.5 32659 48.99 10057 205.29 柯桥城区BF-6b地块 11.13 泽国路以北，双亭路以西 住商 挂牌 2 2.5 44554 66.83 13453 201.3 柯桥城区BF-7a地块 11.13 山阴路以北，太平路以东 住商 挂牌 2 2.5 39382 59.07 11474 194.23 柯桥城区BF-7b地块 11.13 山阴路以北，双亭路以西 住商 挂牌 2 2.5 39747 59.62 11580 194.23 柯桥城区BF-8地块 11.13 双亭路以东，泽国路以北 商业及商务办公 挂牌 2 2.5 10799 16.2 2493 153.9 柯桥城区BF-9地块 11.13 双亭路以东，山阴路以北 商业及商务办公 挂牌 2 2.5 21702 32.55 5082 156.11 古城-1号地块 11.25 104国道南复线以南，湖陌公路以北 居住 拍卖 1 1.2 45648 68.47 7943 116 8300 121.22 绍兴县元垄房地产开发 古城-2号地块 11.25 104国道南复线以南，湖陌公路以北 居住 拍卖 1 1.2 45016 67.52 7833 116 8200 121.44 古城-3号地块 11.25 104国道南复线以南，湖陌公路以北 居住 拍卖 1 1.2 43831 65.75 7627 116.01 8000 121.68 6、本地块分析（1）、地块现状项目地块已平整好，目前为空地。项目隔北侧运河为居民住宅区（绍钢宿舍），较为杂乱，东侧迪荡湖路还未开始建设，南侧为人民路，但其邻路范围较小。（2）、周边配套项目的商服配套主要依靠绍兴市区，南侧人民路为绍兴东西向的主干道，出行便利。未来随着迪荡新城的建设，区域配套会逐渐成熟，区域未来发展潜力较大。整体来看，项目的位置正好处于环城东路外侧，距市区较近，地段条件优良；但其周边小环境较差，整体居住环境及道路系统还未成形。（3）、地块SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近人民路主干道，出行便利；项目地块两面临水，易于打造景观住宅；劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；机会（O）项目位处迪荡新城，区域发展潜力较大，是绍兴发展的重点区域之一；绍兴市区住宅越来越少，城市向外围区域发展，给项目带来机会；绍兴经济发展平稳，以工业为支撑，有较多私营业主；2021年绍兴整体房产市场发展态势较好，进入回暖阶段，给项目带来一定利好；威胁（T）项目土地成本较高，对未来利润影响较大；绍兴房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争。——项目地段出色，小环境较为杂乱，产品亮点较多。6、总结项目高层预计2021年下半年推出，从房产一级市场来看，绍兴金绿泉置业以总价12.2亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的绍兴天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在11000－12000元/平米，保守估计，等项目入市，预测绍兴市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。三、项目定位1、SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近人民路主干道，出行便利；两面临水，环境优美。外墙用材高档，石材干挂。知名设计院设计方案。品牌物管管理国内知名园林景观公司设计小区内景。人车分流别墅与高层相结合，户型大气阔绰，定位高档。高科技的智能化配套劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；户型大，总价高，客户群体有限。威胁（T）政策调控,会引起购买力的萎缩.绍兴房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争虽然环河而居，但比起大滩而言，环境优势不明显。机会点市中心、地段的稀缺性，缓解市场的竞争压力。今年年底开发商踊跃拿地，地价的不断创新高，对明后年的房势起到助推作用..2、项目整体定位从项目自身立地条件来看，项目区位条件较好，地段比较出色，地块两面临水也成为打造高品质社区的先天条件，不足之处在于目前商服功能较弱，周边小环境较为杂乱。从目前绍兴整体房产市场来看，进入2021年3月份，绍兴房产市场整体逐渐回暖，成交量与成交额同步上升。目前市场上在售的个案整体去化均达到较好的效果。从项目所处板块——迪荡板块的发展来看，世茂迪荡新城的开发已初具雏形，未来随着商业超市的进驻，其发展看好；世茂盛世名苑的高层产品在市场上接受度较高。综合以上方面，建议项目充分利用西侧、北侧河景放大自身景观优势，努力提高自身品质，将其打造成为绍兴新城臻品住宅——列鼎两河，领秀迪荡。3、项目客源定位根据项目的整体定位，建议其利用自身良好的地段及自然条件打造绍兴新城的臻品住宅，这决定了项目的高品质。目前市场上与项目品质相当的楼盘主要集中在大滩板块（绍兴天下、白鹭金滩及山水名家）和迪荡板块（世茂盛世名苑），项目的客源引进应参考这几个重点个案。做为政府重点发展的区域——大滩与迪荡，这两个板块依托良好的自然环境及规划，区域内项目品质高端，吸引了绍兴绝大部分的高档置业群体的眼光。建议项目客源定位为：改善性的置业者——追求高品质的住宅生活；私营业主群体——有较高的经济承受能力；35－45岁的中年——给家庭一个温暖、舒适的家。4、面积配比定位: 高层户型配比 户型面积（平米） 套数 阶段套数和 阶段套数和 阶段套数和 141.8 52 52 52 52 160.5 26 26 46 98 172.7 20 20 183.8 13 52 52 186.7 13 188 26 205.1 26 72 86 109 210.3 13 212 13 219.2 20 245.7 1 14 246.3 1 246.8 10 246.9 2 251.8 2 23 23 265 4 269.2 1 270.5 2 2<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>71.4 1 272.1 2 292 11 309.4 2 4 4 4 357 1 378.5 1 总计 263 排屋户型配比 户型面积（平米） 套数 阶段套数和 阶段套数和 阶段套数和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 总计 945、总结项目高层预计2021年下半年推出，从房产一级市场来看，绍兴金绿泉置业以总价12.2亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的绍兴天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在11000－12000元/平米，保守估计，等项目入市，预测绍兴市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。四、规划设计1、设计依据（1）、绍兴市规划管理规定。（2）、绍兴市建设局提供的地块土地使用规划设计条件。（3）、浙江恒大房地产集团股份的方案设计任务书。（4）、绍兴市建设局提供的1：1500地形图电子文件。（5）、现行建筑、结构、给排水、电气、暖通等设计规范及规定。2、工程内容及规模概况人民路1号地块为低层住宅和高层住宅相结合，拥有优美景观绿化环境的现代化高品质城市住宅小区。本工程于绍兴市经济开发区一号地块，规划为住宅小区，东侧临规划迪荡湖路，南临人民东路，西侧是环城河，北侧是浙东古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。方案总建筑面积为80000m2，地下建筑面积为35000m2，容积率为1.377，建筑密度为30%，绿地率为30%。总户数357户，总停车位613辆。3、设计指导思想理性的总体控制和合理有效的配套是设计的原则；典雅、时尚的建筑造型和园林化的环境设计是我们的设计理念；注重细节、注重质量和户型的精致化是我们的设计专业化的标志。小区以明确而流畅的各种功能流线从容满足了居住建筑自身的功能要求，以整体感觉简洁流畅，细部表达丰富细腻的建筑语汇体现出建筑自身高雅脱俗的精神气质，以整体大气的仪态展现出建筑独特的个性。4、总体设计（1）、总体布局本地块西面和北面临河，景观条件优越，是市区的稀缺资源，规划设计时充分利用景观条件，建筑垂直环城河布置，让景观渗透入小区内部，引入环城河水形成小区中心。排屋沿西面布置，高层住宅设置在地块的北面和东面。（2）、功能空间分区本项目为一低层与高层住宅结合的小区。整体布局上，本方案采取了北面、东面高，西面低的建筑布置方法，一条消防车道将地块分成两个区域，西侧是排屋区，东侧和北面是高层区。地块西侧沿河是3层的排屋区。排屋区沿河以及中心景观北侧为双联的高档排屋，其余为四联和六联排屋。排屋区被中心景观分为了两个区域，使得每个组团的尺度更宜人。地块东侧是16层的高层区，西北角为两栋13层高层。物业用房设置在北侧，结合次入口空间设计，也是主要道路的一个对景。（3）、交通组织1)出入口设置方案把小区的主入口设置在规划迪荡湖路南部，次入口设置在北侧沿浙东古运河的规划道路上。另外，在地块西南角沿人民路设置一个人行入口。2）道路系统及人车分流。小区采用完全人车分流的形式，小区内部只留有一条4m宽的消防车道，只考虑消防车和装修车辆的临时通行。另外，在小区临水面设置了滨水步行系统，与小区的内部景观相互渗透，相互辉映。3）停车系统方案共设固定泊位613个。其中排屋每户考虑独立地下停车库，高层公寓与多层的停车设置在地下车库，地面设置一些露天泊位。停车率满足规划要求。4）竖向设计由于地块本身地势较低，南侧人民路比地块高出近4米，设计充分利用地形，用地下室做为场外道路与建筑的空间交接。设计住宅底层标高为黄海高程7.8m,东侧规划迪荡湖路上主入口处路面标高为6.6m,北侧规划道路路面标高为7.4m.(4)、绿化景观分析1）方案同时充分考虑了地块原生态、水系的保护和利用，精心布置了原水系两边的绿化景观。2）住宅成组团布置。组团绿化、中心绿地、滨水景观相互渗透，互为一体。3）设置注重对景，追求步移景异的效果。5、建筑单体设计建筑设计力求将不同户型的建筑与造型完美结合，户型丰富多样，突出个性，满足业主的不同需要。同时结合中心景观，满足人们对居住品质的高层次需求。在建筑使用功能设计上，充分考虑到了居住的舒适性与实用性。所有户型在保证节能要求的前提下大面积开窗，使套内取得良好的采光和通风效果。户型设计充分利用了优美的小区景观，使住户足不出户便能享受到大自然的亲抚；住宅内部功能分区明确，动静分开，互不干扰，房间尺度适宜，每一寸空间都得到了合理的利用。在建筑立面形式处理上，我们采用新古典主义的建筑语汇。用古典主义的典雅的形式，结合建筑本身体形上的进退关系，丰富了建筑外立面，又将现代的元素融入其中，赋予其新的生命力及时代感。住宅建筑外墙大面积使用石材干挂，同时配以精致的古典线脚。所有建筑依照“规则中求变化，典雅中显韵味”的设计理念，达到设计上的多样性及多元化，通过不同的体形组合，使建筑典雅而不失活泼。从而使小区更富有内涵，凸显出属于自己的独特气质6、主要经济技术指标（一）整体规划主要经济技术指标 建设用地面积： 58087㎡ 总建筑面积： 80000㎡ 其中 住宅总面积： 79200㎡ 其中 高层 52350㎡ 低层住宅 26850㎡ 公建面积： 800㎡ 其中 社区用房 170㎡ 物业管理用房 250㎡ 物业经营用房 330㎡ 公厕 50㎡ 地下建筑面积： 35000㎡其中人防地下室3600㎡ 容积率 1.377 建筑密度 30% 绿地率 30% 居住户数 357户 居住人口 1250人 汽车泊车数 613 其中 室内车库（排屋） 188个 地下车库泊位 411个 露天泊位 14个 自行车停放 自行车库设置在地下室五、销售开发计划1、蓄水期策略：1、VIP购房卡活动道具：“VIP购房卡，限量发布（预推100张VIP卡）活动时间：8月8日-8月15日活动地点：售楼处现场活动目的：稳住意向客户，为开盘积聚人气，增强销售信心活动内容：通过报纸广告宣传活动形式，本案将于8月8日开始发VIP购房卡。买卡不排序，造成抢购局面，积聚人气。通过本次售卡，能够稳住那些对本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定购房的客户，以免客户流失；同时，通过本次VIP卡的发售，可以为9月开盘积聚人气，增强销售信心。活动形式：意向客户预付定金2万，到正式开盘时可变4万房款。注：购VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。（一次性付款折扣建议在98折。）折扣策略：按时办理购房手续可再享受购买车位的优惠政策。公开期策略：达到一定数量的购卡客户，开始正式对外公开销售，合理运用价格差及销控技巧，在开盘当天，借助现场的氛围及人气，先将低楼层及位置教不好的房源先去化。根据开盘的人气效果，适量的销控位置好的房型，以备以后提价之用。媒体策略：强大的媒体攻势迅速引爆、结合SP活动迅速达到开盘旺销的目的。业务执行：本阶段主要工作计划：接待来电、来访客户，客户追踪；成交签约；客户调查分析，信息反馈；贷款资料收齐；广告媒体修正；房源销控调整，价格表调整；周边楼盘市调；销售人员再培训。SP活动：活动一、开盘典礼（1）开盘当日邀请市领导进行剪彩仪式，并召开新闻发布会和产品推介会，再配报纸稿软文和电视广告进行宣传；（2）开盘日当晚邀请区领导，市知名企业家、记者在酒店举办开盘鸡尾酒会。持续期策略在销售率已达65%以上，在已有一定数量的老客户的同时，可以适当通过客户介绍客户的方式，促进成交。通过对已购客户的回馈的方式，赠送小礼品或定期对已购客户进行回访和相关问卷式调查，并以精美专书的形式邮寄客户，进一步打造本案高档形象，同时保持与已购客户之间的良好关系。在此，可以配合一些SP活动，以期达到更好的口语传播效果。SP活动二新老客户联谊活动针对客源：已购客户、意向客户活动场地：当地高档酒店活动目的：口语传播：在老客户心中落下口碑，达到引荐新客户目的。活动内容：老客户介绍新客户成交，老客会即可享受免交一年物业管理费。媒体配合：各路媒体记者参加讨论及采访；通过与会人员达到良好口碑效应3、价格推进策略总价控制建议：高层总价控制段：面积140-160户型价格范围180万-205万面积172-188户型价格范围220万-250万面积205-220户型价格范围260万-295万面积246-292户型价格范围312万-385万联排总价段：面积241-285总价范围530万-630万双拼总价段：面积329-353总价范围820万-880万价格策略的动态性价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，要根据实际作策略性调整；市场的好与不好造成价格的动态波动；推出阶段不同，房型、楼层不同，都要作策略调整；买主实力不同，在价格上要作策略性差异调整。技巧性价格策略,差异性价策略，实行一房一价。分期开盘，价格逐步提高，上涨幅度控制在3-5%左右。即每次涨幅在500元/平方。目的：销售均价逐步走高，既体现楼盘在升值，也可稳定已购客户心理，促进老客户带动新客户成交。4、销售计划销售周期：第一阶段：高层结合联排销售（2021年9月-2021年12月底）第二阶段：高层销售阶段（2021年1月-2021年3月底）第三阶段：联排加高层（2021年4月-2021年12月底）第四阶段：联排加高层（2021年1月-2021年6月） 销售时间 预售量体 2021年9月-2021年12月底 高层2.41万方+联排6000方 2021年1月-2021年3月底 高层0.6万方 2021年4月-2021年12月底 高层1.965万方+联排16850方 2021年1月-2021年6月 高层0.26万方+联排4000方5、开发计划第一阶段：项目前期筹备期（2021年6月2021年5月底）第二阶段：项目施工期（2021年6月—2021年12月底）其中2021年6月—2021年12底：桩基工程和地下室施工期2021年1月—2021年12底：主体装饰工程施工期2021年1月—2021年6底：场外工程施工期2021年7月—2021年12底：配套工程施工期及验收、备案期第三阶段：交房及后期服务（2021年1月—2021年12底）六、财务分析及资金回收计划1、项目财务分析： 项目投资成本估算简表 单位：万元、万M2、元/M2 序号 工程费用名称 总金额 工程量 楼面价格 备注 一 前期工程费用 1 土地成本 45000.00 8.00 5625.00 2 规划设计费用 320.00 8.00 40 3 其他前期土地费用 392.59 8.00 49 小计 45<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>712.59 8.00 5<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>714.07 二 建筑安装工程费用 1 别墅建安费用 7518.00 2.685 2800 2 其他建安费用 200.00 0.08 2500 4 高层建安费用 15705.00 5.235 3000 5 地下车库 7000.00 3.50 2500 小计 30423.00 8.00 3802.88 按较高标准预估（外墙石材干挂） 三 各类配套工程费用 1 供电帖费 1440.00 8.00 180 2 煤气管网帖费 160.00 8.00 20 3 上水管网帖费 160.00 8.00 20 4 园林景观费用 800.00 8.00 100 5 区内公建费用 160.00 8.00 20 6 通讯工程费用 80.00 8.00 10 7 其他附加费 80.00 8.00 10 小计 2880.00 8.00 360 四 直接投资额合计 79015.59 8.00 9876.95 五 相关税费（间接投资） 1 利息 5250.00 8.00 656.25 贷款35000万元，2年，年利率7.5% 2 综合税金 6991.88 8.00 873.98 总销金额的5.5% 3 项目管理费用 1580.31 8.00 197.54 直接投资额的2% 4 不可预见费用 1580.31 8.00 197.54 直接投资额的2% 5 营销费用 2542.50 8.00 317.81 总销金额的3%（含广告媒体费用） 6 契税 1350.00 8.00 168.75 土地费用的3% 7 物管费用 96.00 8.00 12.00 小计 19391.00 8.00 2423.88 项目总投资和成本价格 六 总投资额 98406.59 8.00 12300.82 七 销售价格和总销金额 1 别墅销售金额 59070 2.685 22000 3 高层销售金额 68055 5.235 13000 合计 12<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>7125 7.92 16051 地下车库为赠送，不单独销售 八 投资收益 1 税前利润额 28<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>718.41 3 项目总投资税前利润率 29.18% 2、项目资金回笼状况： 销售时间 销售面积（M2） 销售单价（元） 销售金额（万元） 资金回笼金额（万元） 2021年9月 7300 联排21500、高层12500 10700 4300 2021年10月 7300 联排21500、高层12500 10700 4300 2021年11月 7300 联排21500、高层12500 10700 4300 2021年12月 8200 联排21500、高层12500 12000 4800 合计 30100 44100 17700 销售时间 销售面积（M2） 销售单价（元） 销售金额（万元）