资产公司租赁管理办法实用文档

第三章资产租赁的一般方式及程序第十条采用公开招租，具体可采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。可以委托具有国有产权转让业务资格的交易机构招租，也可以自行组织招租。（二）调整合同的认定程序1.资产租赁方案审批表租赁企业名称：单位：元租赁资产名称产权（使用权）登记证号资产概况及明细记录租赁资产权属拟租赁方式1、招租2、续租3、协议租赁4、其他租赁方式确定理由可行性租赁期限市场调查情况租金的初步定价及依据承租意向人概况单位名称近三年净利润或租金偿付能力承租意向备注：出租企业资产管理部门意见：经办人：部门负责人：出租企业负责人意见：（公章）年月日集团财务部门意见：集团分管领导意见：注：1.租赁金额10万元以下由资产所在单位负责人签字后加盖公章交由集团财务部备案。2.租赁金额超过10万元以上（重大资产租赁以下）的，由资产所在单位负责人签字并加盖公章后与相关会议决议一并交由集团财务部审核，报集团财务分管领导签批，重大资产租赁事项还需提交集团经理办公会议审议通过后形成书面决议。3.本表一式两份。附件2-1：租赁公告审批表租赁内容租赁金额牵头部室牵头部室（单位）意见：经办人：年月日部室负责人：年月日集团财务部意见：部室意见：年月日注：请将公告内容附后。附件2-2：租赁结果公示会签表租赁内容租赁金额牵头部室牵头部室（单位）意见：经办人：年月日部室负责人：年月日集团财务部意见：部室意见：年月日注：请将结果公示内容附后。资产租赁管理规定第一章总则第一条为规范公司资产租赁管理，提高资产使用效率，根据公司《财务管理制度》和《固定资产管理制度》，制定本规定。第二条本规定所指资产租赁管理包括以下内容：(一）出租资产管理：公司及所属企业将各项流动资产、固定资产、无形资产及其他资产等对外出租的租赁业务管理；（二）租入资产管理：公司及所属企业通过融资租赁或经营租赁等方式承租各项资产的租赁业务管理。第三条集团公司财务资产管理部为租赁资产管理部门,公司为本公司资产租赁管理责任单位。第二章出租资产管理第四条出租资产须遵循以下原则：（一）资产有偿使用原则;（二）资产保值原则；（三）先收租金后交付资产原则。第五条出租资产须实行分类管理.公司物管部门须建立出租资产台账,进行实物管理；公司财务资产部根据出租资产台账进行出租收益的核算管理.第六条出租资产的租金在租期内可分次交纳，短期租赁（一年内）可按月交纳，长期租赁（一年以上）原则上一次收取半年租金。租金必须在资产交付前交纳（“上打租”).对于租金逾期十天未交纳的，须上报产业部；逾期二十天未交纳的，须通知集团公司法律部,采取法律措施。第七条公司每月末对出租资产进行实物检查，对实物管理(保管、保养）不善的，通过书面方式提出改进建议书，

对出现严重破损问题（整体丢失、部分丢失、损坏）可按合同提前收回资产,并按约定索赔。公司物管部门要按月进行核实,产业部、财务资产管理部按季进行复核，对存在问题及时上报，形成处理方案。第八条公司定期接受产业部对各项租赁资产的检查.针对各项资产的完整性及合同的执行情况进行调研，及时发现问题，并提出整改意见。每月经济活动分析会中，将租赁业务作为一项专题内容进行分析，并实行跟踪管理。第九条公司按季度向集团公司财务资产管理部上报《租赁资产情况表》.财务资产管理部组织召开季度租赁业务专题会议，并定期进行公司间的租赁资产管理经验交流，根据市场变化随时调整合同内容。对于出现变更合同或中止

合同的情况，随时上报财务资产管理部，并于三日内出具处理意见.第十条出租资产合同必须报集团公司审批。第一节出租流动资产管理第十一条出租流动资产包括工具、管理用具、商品房、商品车库、包装物等可对外出租的资产。第十二条公司物管部门在出租业务确定前须将出租资产数量、价值、使用年限与财务资产部核实.第十三条公司在收到出租包装物租金、押金时，财务资产部须及时进行账务处理.

第二节出租固定资产管理

第十四条出租固定资产包括闲置、未使用或暂不需用的房屋建筑物、机器设备、运输设备及非生产设备等可对外出租的资产。第十五条固定资产出租时，公司物管部门须提前与财务资产部进行核实。租赁双方须签订租赁合同，在签订合同时须包括以下内容：（一）出租房屋建筑物，必须将出租的资产进行检验、确认可出租的房屋面积、租赁期限和维护保养责任、明确经营项目,不允许改建扩建、不允许转租他人、租金收取、结算方式和法律约束的条款；（二)出租机器设备，须对出租的机器设备新旧程度进行检验、确认出租期满可收回的机器设备新旧程度、租金收取和结算方式；（三）出租运输设备及非生产设备，须约定运输设备及非生产设备的理赔条款、安全保障条款、租金以外的费用、租赁期间的工时计算、租金收取和结算方式。第十六条凡对外出租固定资产均须经集团公司审批。任何部门和个人均不得私自办理固定资产出租业务,不得无偿使用公司固定资产.第十七条固定资产出租的月租金,不得少于当月应提折旧额和应负担的营业税金及附加之和,同时相应向对方收取保证金。第十八条出租固定资产期满收回时，公司归口管理部门应组织相关部门进行鉴定，对于状况完好、附属设施齐全的，退回保证金，否则视情节扣收保证金。第十九条公司财务资产部在固定资产出租业务核算时,仍按自有资产的折旧政策继续计提折旧;公司财务资产部按协议收取的租金在租赁期内的，各个期间按直线法确认为收入.第三节出租无形资产管理第二十条出租无形资产包括土地使用权和商标权等可对外出租的无形资产。第二十一条凡出租无形资产均须报集团公司审批后方可办理.第二十二条出租土地使用权，租赁双方签订租赁合同时，须约定土地用途、租赁标的物(是否包括地上建筑物、其他附着物）、土地使用条件、租赁期限、约定租金标准、结算方式、计算缴纳营业税和相关费用、违约条款等相关的法律约束。第二十三条出租商标权,租赁双方签订租赁合同时，须约定标的范围、禁用条款、侵权条款、负面影响处罚条款、租赁期限、约定租金标准、结算方式、违约条款等相关的法律约束。第二十四条其他资产的出租，可根据资产的性质及特点,比照相应资产进行管理。第三章租入资产管理第二十五条租入资产业务须遵循以下原则:（一）资产效能最佳利用原则；

（二）资产成本最低原则；（三）租入期间时间价值最大化的原则。第二十六条租入资产包括通过融资租入、经营租入取得的各项资产，公司租入资产时应须符合以下要求：（一)在公司内部能调剂使用的，由产业部负责协调，不能从外租入；确属经营需要而又调剂不到的允许对外租入；（二）融资租入的机器设备、经营租入的房屋建筑物，在租赁期内公司应视同内部固定资产进行管理；（三)租入资产时，公司须作好调研，分析租入资产的适用性，测算经济效益及投资额，核实租用资产产权手续是否齐全,了解产权是否存在法律纠纷；（四）双方签订合同时，应约定承担营业税和相关费用的比例、四防安全保障、资产的完好性、使用维护、租金的结算方式、诉讼法院所在地等。第二十七条通过融资租赁方式取得的资产，公司须将其纳入自有资产管理。其入账价值应以租赁开始日的原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低者作为租入资产的入账价值。第二十八条融资租入的固定资产应采用与自有资产相一致的折旧政策计提折旧。折旧期间根据租赁合同的规定来确定。第二十九条经营租入的资产，由资产使用单位建立租入资产台账，定期进行资产清查。每期支付租金时,确保资产达到最佳使用状态，如发生破损、有碍使用时，及时通知出租人进行维修。第四章租赁方式第三十条租赁资产可采取协议租赁、招标租赁或经集团公司批准的其它方式。第三十一条以下情况可采取协议租赁方式:（一）年租金在十万元以内的资产;(二）资产处置较复杂,公开竞争成本过高以及不宜公开招标或投标未达两家以上承租方的资产。第三十二条对年租金超过十万元（含）的资产，由集团公司物流控制中心协助公司进行招标,以公开招标的方式租赁。第五章审批程序第三十三条公司按经营性与非经营性租赁业务，将本公司的资产租赁业务划分后,上报集团公司产业部、财务资产管理部、集团公司法律部进行界定、审核，报主管产业副总裁审批后方可执行。（一)非经营性租赁业务须报产业部、财务资产管理部审批，经公司相关部门审核后，按集团公司法律部提供的合同范本填报，经集团公司法律部审核、主管产业副总裁批准后方可签订出租和租入合同；（二）经营性租赁业务须报产业部审批，并按集团公司法律部提供的合同范本填报,经集团公司法律部审核、主管产业副总裁批准后方可签订出租和租入合同,租赁合同须报产业部、财务资产管理部备案。（三）出租资产和租用资产需招标的,公司与集团公司物流控制中心协调后办理。第三十四条资产租赁业务须按以下程序进行审批：(一)公司通过集团公司办公自动化系统（OA）向集团公司相关部门提报,特殊情况可采用书面方式，详细说明租赁资产状况、租赁原因，租金额度及承（出）租人,并附《资产租赁意向书》；（三）产业部组织审核资产租赁行为的合理性。确认是否在公司内调剂或对外租赁,并出具审批意见；（三)集团公司物流控制中心审核年租金十万元以上项目，调研市场同类资产的资产租赁行情，通过招标确定出租价格和承租人；（四）集团公司财务资产管理部审核租赁资产的账面价值、产权关系，核实是否存在担保、抵押、查封等情况,出具审批意见；（五）集团公司法律部审核资产租赁协议,提出协议修改意见;（六）集团公司产业部指导公司按照集团公司各部门意见修改完善资产租赁协议后，报集团公司主管产业副总裁审批。第三十五条公司须在履行集团公司资产租赁审批手续、并签订《资产租赁协议》后，方可准许承租方按协议约定进行设备安装、房屋装潢或维修.

第六章合同管理第三十六条在一个完整协议签约期内的固定资产，最高租期为三年。租赁期满后双方继续租赁的，可续签合同。第三十七条签订资产《租赁协议》时,须约定如下内容：（一）承租方不得将资产转租他人；

（二）承租方不得擅自拆改结构或改变用途；

（三)承租方不得拖欠租金；（四）承租方不得利用承租房进行违法活动；（五)承租方出现资产损坏、丢失时须履行赔偿责任，按约定额度进行相应赔偿，必要时终止合同；（六）出租方为承租方提供的水、电、气、取暖等关联服务,应按有关收费标准和按计量表计算的金额足额收费，不得提供无偿服务；（七）若出租方有重大经营行为(出租\资产重组)需收回出租资产时，应提前三十天告知承租方，承租方有优先购买权，否则承租方无条件撤出；

(八）非经营性固定资产出租须收取出租抵押金.第三十八条出租人为加强固定资产出租管理，承租人在出租期间出现下述情况时，出租人有权终止协议,并追究违约责任。第三十九条公司严格按协议规定的条款执行,集团公司审计部对固定资产出租合同的履行情况进行监督、检查。第七章罚则第四十条未按本制度执行的,公司有权对相关责任人予以经济处罚和行政处分，直至追究法律责任。

第八章附则第四十一条本制度经公司总经理办公会批准，于二〇一二年四月二十五日起施行。第四十二条本制度由公司总经理办公会负责解释。来源：江苏现代咨询（原创）

《现代方略》2017年第4期作者:管理咨询事业部

张青青

作者简介

张青青，系江苏现代资产投资管理顾问有限公司管理咨询事业部项目经理。摘要:城投企业在发展的过程中积累了大量资产和资源，一方面,作为地方投融资平台,城投企业的资产结构具有其特殊性，另一方面,作为授权范围内国有资产的经营和运作主体，城投企业肩负着实现授权范围内国有资产保值增值的重任.随着国企改革浪潮的不断推进，资产的管理与经营成为城投企业转型发展中面临的紧迫而重要的课题.本文结合政策背景及城投企业资产管理的特点，阐述了城投企业在资产管理过程中存在的不足，并针对存在的问题提出了加强城投企业资产管理的建议,以期为城投企业的资产管理和经营提供借鉴。关键词:城投企业

资产管理一、政策形势倒逼城投企业加强资产管理十八届三中全会全面开启了深化改革的步伐，提出“实现以管企业为主向以管资本为主转变，加强国有资产监管，完善国有资产管理体制”。20１５年9月，作为“国企改革顶层设计文件”的《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发〔20１５〕２2号,以下简称“指导意见”）出台，提出“完善国有资产管理体制，以管资本为主推进国有资产监管机构职能转变,以管资本为主改革国有资本授权经营体制，以管资本为主推动国有资本合理流动优化配置,以管资本为主推进经营性国有资产集中统一监管”.随后多个配套文件相继公布,初步形成“１＋N”体系的国资国企改革顶层设计。2０15年10月2５日,国务院印发《关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见》（国发〔２0１５〕6３号），作为《指导意见》的配套文件，提出了改革和完善国有资产管理体制的总体要求、基本原则、主要措施,并提出了协同推进配套改革的相关要求。五天后，国务院办公厅又印发《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》（国办发〔2０15〕７9号），对国资改革的目标与核心监管问题进行说明，并提出加强外部监管、社会监督等方面的要求.城投企业在发展过程中积累了大量的资产和资源，作为授权范围内国有资产的经营和运作主体,城投企业承担了实现授权范围内国有资产保值增值的责任。随着城投企业政府融资职能的剥离,将逐渐脱离政府信用背书，去行政化，实行市场化、实体化和专业化运营，以城市运营商、公共服务商及国有资产管理者的角色重新定位，因此加强城投企业对资产的管理,实现资产价值最大化，一方面有利于充分发挥城投企业城市资源开发的综合功能，促进城市经济建设及发展，另一方面有利于城投企业加快转型及实现可持续发展。二、城投企业资产管理的发展阶段及特点作为国有资产管理运营主体,城投企业一方面作为公益性和准经营性企业的出资人，体现政府意志,需要提高重大基础设施的建设、管理运营和成本控制能力，提高综合服务水平,另一方面作为经营性企业出资人，需要提高企业的经营活力,实现公司的保值增值。城投企业在不同的发展阶段呈现不同的特点,其资产状况、功能定位、管理水平、市场化程度等方面均有所差异,如表1所示。表1

城投企业在不同发展阶段的资产管理特点随着城镇进程不断推进，城市基础设施日益完善，在建项目陆续完工，城投企业所承担的建设任务将逐渐减少，存量资产将逐渐增加,城投企业的身份也逐步由纯粹的政府功能企业转向市场化独立经营主体，实现跨越式发展.而在这一过渡阶段城投企业的关键任务是要理顺投入产出关系,建立市场化的经营模式，积极调整优化资产结构，提升经营性资产效益，建立收入实现机制,提高资产变现能力。三、城投企业资产管理中存在的不足(一）资产管理理念存在误区虽然城投企业越来越重视资产的管理和运营,但是一些城投企业在资产管理的理念和意识上仍然存在着一些误区,如将资产管理工作侧重于固定资产的管理，通过对固定资产进行计划、组织、控制等活动,使固定资产发挥最大的功效;认为资产管理的主要工作是保证安全管理不丢失;认为资产管理是静态管理，重要的是防止资产丢失。这些理念上的误区在一定程度上阻碍了城投企业资产管理工作的开展。（二）未对资产进行分类管理和运营城投企业作为地方政府的投融资平台，经过多年建设发展的积累,其资产构成中，公益性资产比重往往较大，而不同属性的资产在经济效益、社会效益和环境效益方面有很大的差异,有的具有很大的经济效益，但是社会效益、环境效益却不一定好;有的具有很好的社会和环境效益,但是却没有经济效益,自身产生不了现金流收入。不同属性资产的收入实现、投资回收方式、经营周期差异较大，难以对资产的管理形成统一的经营管理模式。(三)增量资产管理不足一方面,城投企业作为政府性公益性和准经营性投资的主要抓手,虽然有一定的财政补贴，但也会加重了公司的融资负担，影响了公司经营目标和资金计划的制定和实施；另一方面由于企业缺少中长期项目发展规划，部分项目投资规模大、投资期长，任务重、时间紧，社会效益大于经济效益等原因,前期论证工作未能深入开展，一些项目立项前并未对相关市场供求关系、产业投资的经济效益进行周密调研或精细测算，往往投资了一些难以取得自身平衡的项目,导致建设成本控制不足、经济效益及市场化程度不高等情况出现。（四)存量资产盘活难以开展大部分城投企业长期投入形成的城建存量资产比重较大，城投企业既是投资者又是管理者，而后期使用、维护得不到有效资金保障；“重建设，轻管理，弱经营”导致了部分存量资产利用率低、完好率低,为了维系资产与负债规模的匹配,保证持续融资能力，从而降低了资产的流动性，制约了资产盘活工作;资产盘活手段有限,庞大的资产往往需要梳理、优化、整合后,才能在资本市场上通过转让、交易、并购、上市等手段加快产权流动或实现资产变现，但大规模的重组与整合往往因账务不清、成本过高、人员分流困难等因素而难以展开。(五)资产的集团化管控困难为进一步深化国企改革,加快实施大集团战略，提升国有企业在优化国有经济布局、服务城市发展中的作用，各地区的城投集团纷纷组建成立。而在城投企业进行集团化改造及管控体系的建立过程中，容易产生资产管理权属不明确、资产管理权责划分不清晰、资产管理水平参差不齐、资产考核指标过于倾向投资额等问题,这些问题造成资产的集团化管控困难，难以建立集团资产管控体系实现对资产的有效管理。(六）资产管理人才缺乏随着城投企业资产的划入、资产规模的持续壮大,目前大部分城投企业对于资产管理和经营方面的专业人才储备不足,尤其是专业化资产的运营多采用委托外部单位经营的方式，现有人员难以满足资产管理及经营业务要求，也较难吸引外部的专业人才。城投企业对资产管理人员结构缺乏科学认知，对于学历、资历、身份等外在要素比较看重，对于能力、业绩、素质的重视程度不足，管理人员缺乏相应的专业知识和技能，这些问题影响了城投企业资产管理水平的提高。四、城投企业如何加强资产管理(一)强化资产管理意识随着城投企业深化改革及市场化发展,资产管理成效越来越受到重视,应从资产管理理念和意识上有所转变：资产管理已从静态发展到动态，从局部管理发展到资产生命全周期的管理，目前城投公司的资产不仅仅包括固定资产，流动资产、无形资产也占了很大的比例,甚至后两者的比例超过了固定资产的份额；在资产管理中，若要达到资产保值增值的目标,必然会增加风险，一味的追求安全、不丢失,只会束缚住资产管理的手脚,因此资产管理中应更加注意风险管理与控制;仅仅是简单的防止资产流失反而会导致流失,因为资产每时每刻都在贬值，资产只有在运营中才会有收益,并且以提高国有资产运营和管理效率为目标。（二）资产分类管理，有序运营城投企业应根据每个业务板块的要求，结合各个板块资产的特点，对自身资产、业务种类进行公益类与商业类的划分，采取差异化的管理方式和差异化经营，核心目标是创造条件，使公益性资产、准经营性资产向经营性资产性质转化，确保城投类企业每项资产的每个方面、每个阶段能够管理到位，努力实现每一项资产的保值增值.不同属性资产的经营管理模式如表2所示。表2不同类资产的经营管理模式(三)注重资产的投资管理城投企业在经营发展中,应以市场为导向，依据市场形势，实施资产结构的调整与完善，尤其是对长期性的项目，应从其自身潜力及宏观和本地微观发展形势方面进行全面分析，从而实施合理的投资结构调整.在调整过程中，加大本地区支柱产业等的扶持力度，积极寻找合作机会,加强与社会投资机构合作,例如，可在当地发展的产业中选择相应的投资项目，进行参股或者控股,并将其作为公司的经济增长点以及收益增长重点项目，打造良好形象;重点向科技含量高的新能源项目和风景旅游开发等资源节约型、环境友好型项目发展,进行充分的可行性论证,在风险可控的前提下，研究股权投资的可行性,采用PPP合作模式或其他合作模式。对于国家或当地中短期收益不明显但前景较好的产业,应充分考虑各方面因素，实施谨慎的资金撤退或者追加投资,使前景广阔的产业成为其发展过程中的全新增长点,而对于前景不容乐观但当下竞争激烈的产业，应快速撤资或转让出售,以确保其持续发展.

(四）有效盘活存量资产城投企业应以提升资产管理效率为核心，以资产管理策划为重要手段,对企业内部资产进行定期清查盘点，利用资产清查结果,制定资产分级管理、分类处置、宜租则租、宜卖则卖、公开透明的处置利用方案,快速提高资产的经营管理能力，提升资产的经营管理收益；通过建立资产的信息库，将企业所有资产纳入其中，采用网络化的管理模式明确企业资产的分布、构成及变动利用的情况，为盘活资产提供便利；积极开展招商引资等活动，利用媒体进行大力宣传，将现有的闲置资产与其他企业置换，从而减少新的资金投入，对有一定价值的闲置资产可以采取承包、对外投资、合作经营等方式进行管理;对于可租赁的资产可以寻找租赁市场，采取分块或整体出租的方式以实现资产的再次利用；城投母公司可以将每个子公司中不需要、不适用的资产进行企业内部之间的相互调控,从而优化企业的资源以及资产配置；对于企业不需要以及不适用的限制资产可以出售