土地权益与土地价格的本质

土地权益与土地价格的本质

随着我国生产力的显著发展，社会经济分工不断扩大，社会经济中的新认定部门和行业被划分为多个新领域。土地利用方式和关系也日趋复杂化,单一的土地产权关系涵盖一切的局面已不能适应新形势的要求,而逐渐分化形成了新的土地产权,使产权的关系多样化了。同时随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的深化,土地权利的价值日益显化,客观上要求土地权利货币化,以适应各种经济活动需要。另外土地价格是土地权益货币的反映,其大小因所获权利的种类而异。所以正确评估土地各项权利价格非常必要。一、土地产权的不可移动性土地产权,简称地权,是不动产物权中的一种。以土地的所有权为基础,合法占有权为标志,以登记造册为要件的一项独立财产权利。即土地产权的有无以土地的合法登记为准。土地的合法占有权分为法律中的占有权和实际上的占有权。土地占有权是土地所有权的一项权能,并不是土地所有权的全部。所有权对能否支配某所有土地必然影响权利;而占有权占有其物,则又不影响其权利的存在。抵押权的占有既是如此。所以,根据土地各项权利的排他性和国家法律、法规的有关规定,可将土地产权分为自物权(所有权、使用权)和他物权(主要包括抵押权、租赁权等)二大类。土地产权的界定,是正确评估土地权利价格的重要依据。土地的不可移动性决定了在取得土地的所有权、使用权和他项权利后,土地权利人不可能像对待其它商品那样将其移至安全可靠的地方。因此,只有建立公众信赖的权威的统一的土地产权属登记制度,将土地权利的主客体内容记录在册,才能明晰土地产权,确保土地权利人的财产安全,以及土地市场交易行为的规范和安全可靠,避免土地权属争议。同时,土地产权是可以细化和重组的,其形成的新权利束必须通过法定登记方能生效。所以,在法律、法规许可下,产权登记是产权价格评估的重要前提。二、土地的价值价值地产是土地有形实体及固着在土地实体上不可分离的部分以及附带的各种权益。土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定,而是取决于可以获取的预期土地收益或效用的高低。一般取得什么权利就可以取得相应土地收益或效用,也就具有相应价格水平。土地价格实为土地产权价格的反映。影响土地产权价格的因素很多,也较复杂,但主要受下列因素影响:(一)产权完整的土地实体价格土地是由其有形实体与无形产权所构成,实体是产权的载体,实体价格的高低最终取决于产权权能的大小。所以,产权完整的土地实体价格是土地产权价格的基础,任何一个购买土地的买主,不会用高于完整产权的土地价格,去购买目前已设有他项权利的地产。产权完整的土地价格是地产的最高价格,是决定土地产权价格的最基本的因素。影响产权完整的土地价格的因素实质上也是影响土地产权价格的因素。(二)土地制度其他制度的影响狭义的土地制度包括土地所有制和使用制等,广义的土地制度还包括土地金融制度、土地财税制度等,直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌,影响着产权细化与重组、产权内涵等,也就决定了土地产权价格本质。(三)土地使用权、土地他项权根据产权的排他性,我国土地产权基本上可以分为所有权、使用权、他项权等三种。我国的土地所有权具有主体的特定性、交易的限制性、权属的稳定性、权能的分离性等特性,是土地产权中最完整、最显要(绝对)的一种;土地使用权是土地所有权派生出来的一项权能,是一种自物权,具有派生性、从属性、直接性、可转让性等特性;土地他项权是泛指自物权(土地所有权和土地使用权)以外的各种他物权土地权利,是在他人土地上享有的权利,产权主体是该土地所有权人、使用权人以外的民事主体,依赖于所有权、使用权,又对所有权、使用权有限制作用。另外,土地产权又因所有权性质而异,各种产权又有集体与国有之别。所以,土地实际或法律占有所拥有产权的种类或土地产权的完整性直接决定土地产权价格的高低。三、土地产权价格的形成土地的物质实体只有一个,土地上的产权可以有多种,并可以被看作独立物权,土地上所设的每一种产权都可以形成一种价格,土地的各项产权价格具有以下主要特点:(一)影响地段的因素土地的自然供给是十分有限的,即使其经济供给弹性也很有限,但对土地的需求则随着经济发展变化而弹性很大,成为影响地价的主要因素。土地产权是设定于地产上的权利,且是稀缺的,对土地产权的需求量就决定了其价格。(二)土地所有权价格具有明显的种植性由于地产上的产权种类不同,地产价格各异。即使具有同一产权,又因产权内涵不同,地产价格也不一样。(三)创设的土地产权一般而言,经济越发达,人们在地产上发生的关系越多,需要创设的土地产权就越多。同时因产权细化而形成的产权价格种类就越多,土地价格构成就越复杂。(四)市场结构不同土地市场是不完全的市场,形成的土地产权价格受主观因素影响较大。(五)土地所有权组合价值的可升性土地产权因权利细化而可使土地价格降低,但各项权利又可以重组,而可使土地价格上升。四、土地产权的细化土地产权的设定,是由于土地资源的稀缺性引起的,土地产权界定和保护成本较其他资源(水、海洋等)低,率先产生了产权。土地产权设置在不同的时期,因社会生产力水平的影响,产权设置的内容是有差异的。最先土地产权是以“领地权”出现的,所有权与使用权合而为一,没有分离。随着生产力发展水平的提高,不同的经济活动只要求某项权利与其相结合,而不是完整产权需求,社会需要将土地产权进行细化或重组。所以,土地产权越来越复杂,划分得越来越细。不论土地产权细化或重组,其目的是用以满足社会经济活动的某种需求。从所有权角度看,不论使用土地所有权以外的什么权利,所有权均需在经济上得以实现,需要获得产权消弱(让渡)的补偿。而从产权需求角度看,其需要某种产权是为了满足社会经济活动的一定目的,支付该产权的补偿金额实质上是一种经济剩余,是其在获得社会平均利润的前提下的一项支出,实质是超额利润或土地产权束的购买价。所以,土地产权价格实质上是土地产权收益的资本化,其价格评估主要是对产权占有的收益现值总和或效用价值的测算,即为土地产权设定后的损益值的评估。土地产权损益值测算的基本方法主要有损益现值法、损益值比较法、损益余值法等。(一)产权益益性的估算土地产权损益现值测算是以土地产权设定后,产权人带来的纯收益或损失的现值总和来评定其价格的方法。首先,估算土地产权设定后土地的损益值。土地上设定某项权利后,从原土地产权人的角度看,土地权利被细化,土地产权的排他性等权益受到影响,原土地产权失去了一定产权功能。因产权功能的让渡,原产权人可以得到一定的收益或损失一定的收益。此损益额可从产权供求双方损益角度来估算:从产权供给角度损益值等于某项权利设定后产权人得到的损益值,或因某项权利设定后,土地价值的减价额;从产权需求角度,损益值等于因某项权利设定,法定某项产权人得到的收益值或支付的金额。不论产权让渡者还是产权攫取者,其损益值等于该土地现收益值减去原产权条件下估价时点正常收益值的余值。其次,合理确定产权资本化率。产权资本化率的确定是比较复杂的,其本质是产权投资收益率,通常视产权的排他性、产权收益水平和产权的风险性进行确定。再次,确定产权损益年限。产权损益年限比较容易确定,一方面可根据合同进行确定,没有合同的依据法律法规规定的期限或产权人合法使用期限的大小进行确定;另一方面,在对于法律或合同没有规定的,则依据当地习惯或排他性程度进行确定。最后,将各项参数代入相应公式,即可得到某项土地产权的损益现值总和,即某项土地产权的价格。某项土地产权束(组)价格=∑i=1nRi(1+r)2=∑i=1nRi(1+r)2式中:Ri—未来第i年的损益值(Ri也可按公式Ri=K·R求出,式中R为完整土地产权的收益;K为某项土地产权收益分成比例)n—收益年限r—土地产权资本化率(二)产权内涵等因素土地产权损益值比较法类似于一般不动产估价的市场比较法,除一般市场比较法操作要求外,值得注意的方面有:①比较案例选择时应注意产权的一致性。产权种类不同,则产权功能不同,产权价格差别较大。②比较因素选择,应注重产权内涵等因素。产权价格除一般估价要求外,个别因素对其价格大小影响较大。人们对土地某项权利的需求,是为了满足特定目的,产权设定的条件是千差万别的,存在着权利排他性、期限、限制条件等差异。③注重产权的地域性。不同区域人们的行为准则是有差异的,产权界定条件除法律规定外,尚存在一些特殊习惯和供求方式,影响了产权价格。待估某产权束(组)价格=某产权束(组)案例成交价×情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×产权因素修正式中情况、日期、区域、个别因素修正可按一般地价评估方法进行,产权因素包括区域产权因素(土地登记规则(办法)、产权束(组)供求状况等)和个别产权因素(产权排他性、产权内涵、产权法律占有期限等)。(三)土地产权制度的确定土地产权价格的损益余值法与不动产估价中的剩余法或净现值法评估思路基本一致。它是以土地完整产权的评估时点价格为土地产权重置价格,减去土地他项权利设定后的土地价格,所得余额即为土地此项产权束的价格。反之,土地因设定此产权后的现值等于产权完整的土地价格减去此项产权束的价格。土地设定他项权利后的现值或土地他项权利现值可通过市场比较法、收益还原法确定。设定其他产权后的地价=正常完整土地产权的市值×(1-产权功能折损率)土地产权价格除上述方法外,还可以通过单项产权价格累加得到产权重组价格;通过统计、预测得到土地产权价格等等。五、土地的用益价值土地是一种能带来收益或产生效用的资产,其价格本质是收益价格或效用价格,而这种价格是和土地的权利相互联系的。按着土地产权的结构,可将土地价格划分为所有权价格、使用权价格、他项权(主要是租赁权、抵押权等)价格。(一)产权束之和后的余值土地所有权价格,是一种土地所有权转移价格,或说为卖断价格。土地所有权的排他性最强,在所有权与使用权分离时,使用权让度后,所有者则仅仅为法律占有者,而不是实际占有者。所有权的价格等于产权完整的土地价格减去所设定的其他各项产权价格之和后的余值。首先依据通常估价方法评估出完整产权的土地价格,然后再估算出设定的其他产权束带来的损益现值。我国不存在国有土地所有权的买卖,仅存在集体所有权向国有土地的转移,而且其转移的唯一途径是国家征用。集体土地受国家法律、法规限制,对其征用属行政性强制行为,征用价格不是完全市场价格。另外,集体土地的增值主要靠国家投资改善其环境所带来的,对其征用不能完全依据市场来确定。集体土地征用时的补偿价格中的一部分需支付给当前使用者,所有者得到的仅仅是其中一部分,集体土地所有权价格为扣除使用者补偿费的余额。但在土地有偿使用制度下,使用者获得使用权需支付取得费。所以,此时集体土地所有权价格等同于集体土地征用价格。(二)土地交易中的所有权转移土地使用权价格是在一定期限中持有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。目前,我国实行土地公有制,土地价格是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的实现形式。所以,又类似于所有权,在估价程序与方法上与一般地价又是相似的。划拨土地使用权价格应等于正常土地市值减去补交出让金地价款后的余额。当设定有他项权时,土地使用权价格应扣除因设定各项他项权的损益现值总和。例如,因租赁合同的存在,产权人损失等于市场租金与契约租金的差额。(三)土地产权的结构及权益的风险性体现他项权利价格是指自物权(所有权、使用权)以外的他物权价格,是产权估价中最重要的部份,直接影响所有权、使用权的价格。他项权利价格主要有租赁权价格、抵押权价格、其他权利价格等。1.租赁权价格是土地使用权短时间让度使用的补偿额,其价格取决于权利让度契约的内容从产权供给者(出租人)看,理论上等于出租期间地租市值的现值总和,实际上却为出租期间契约地租现值总和,此收益现值相对安全;从产权需求者(承租人)看,理论上等于承租期间地租市值的现值总和,实际上等于承租期间契约租金与额外损益现值总和,此收益现值具有一定风险性。2.抵押价格是债务担保抵押物的价格,依据合法性、安全性原则,抵押价格低于市场价格抵押权是债务担保的一种他项权,抵押物并不被抵押权人实际占有(即抵押物不转移),其仅有对土地使用的监督和不合理使用的干涉权,保证抵押物的保值与增值,降低债务风险,此权能并不能直接给产权人带来收益,此抵押权价格可能为零或为债务偿还风险值。从抵押人角度看,设定有抵押权的土地产权承担有一定的债务,当债务能够偿还时,