中小房地产开发企业财务风险与防范分析

第第页中小房地产开发企业财务风险与防范分析摘要：房地产开发企业是国民经济的支柱产业，但在我国尚属新兴产业，发展潜力巨大。然而，近几年来，随着世界金融危机的爆发蔓延以及国内部分炒房投机行为等诸多因素的影响，我国房地产业经历了几次跌宕起伏，本文通过介绍房地产企业财务风险的特点和类型，客观具体地分析了当前我国房地产企业财务风险的成因和具体表现，进而有针对性的提出防范措施。关键词：房地产企业

财务风险

防范策略和措施引言众所周知，我国是人口大国，随着我国经济的蓬勃发展，人们对住房的需求不断加剧，但是土地资源的有限性和不可替代性，导致了土地价格不断上涨，进而催生了我国房地产业的兴起和发展。“地王”“楼王”也层出不穷，其中，不乏中小房地产企业跃跃欲试，想在房地产这块大舞台上占有一席之地。但自2008金融危机以来，房地产业就没有太平过，全国各地出现了“房地产过热”、“房地产泡沫”目前因受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，加强我国中小企业房地产企业的财务风险防范已迫在眉睫。一、房地产财务风险内涵及特点（一）房地产财务风险内涵房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。

（二）房地产企业财务风险特点分析

1.房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

2.房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。

3.房地产投资追求高效益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。

二、现阶段房地产企业财务风险种类

（一）偿债风险

目前我国房地产企业，注册资本的最低限额为1000万元，相对于项目投资总额而言，自有资本金比例相当低，且项目开发资金大部分来源于银行贷款。据调查，我国房企的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒线，房地产企业过多依赖银行贷款，利息负担沉重，销售资金周转速度慢时，销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业不能支付到期银行借款本息的概率相当大，必将面临无力偿还债务的风险。

（二）利率风险

房地产调控政策不断加强，大宗商品价格上涨，加上通货膨胀预期，利率上调成为必然，利率波动对房地产企业影响非常大，贷款利率的上调必然增加资金成本，抵减项目预期收益，同时按揭贷款购房者成本上升，使购房者持币观望，资金不能形成良性循环，进而产生极大的成本压力财务风险。

（三）筹资风险

货币政策持续紧缩，资本市场融资渠道严格，筹资风险加大。上市房地产企业，可通过资本市场融资，以实现项目滚动开发，降低财务风险。而一些大型房地产集团，以母公司、控股公司名义，采用担保保证形式取得项目贷款，但一旦“资金链”中的一环断裂，筹资风险将成倍放大，形成多米诺骨牌效应，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的筹资风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、可持续良性发展具有重大意义（四）投资风险

房地产投资额大、投资期长的特点，产生特有的投资风险。投资风险主要是根据项目的报酬率来确定，若项目利润率大于负债利率，则风险较小。反之，投资风险较大。投资风险可以根据项目的期望报酬率和期望值标准差来衡量，投资过程中，可以把多个方案进行比较，选取其中期望报酬率较大、同时方差较小的投资项目三、我国中小房地产开发企业的财务风险具体表现（一）资金短缺——筹资风险资金短缺是我国中小房地产企业普遍存在的问题，尤其是民营企业中小企业，更是如此，资金严重不足。由于民营企业自身的资金比例和内部财务管理打不到银行的金融机构的信贷标准，难以筹集到资金。另一方面，金融服务体系落后不健全，没有专门开设为民营企业负责贷款的项目服务，也是导致中小企业无法筹集到资金的原因。（二）投资问题——投资风险投资是房地产开发企业最基本的营运方式，而我国中小型企业由于内部资金的不足，其中70%—80%的资金供应都来自银行等金融贷款，企业需要通过一次性的开放并销售来收回成本并获利，偿还银行等贷款，一旦中间某个环节出现问题，投资项目都无法继续进行，易造成投资项目无法获利，给企业带来巨大的财务风险（三）资本结构不合理房地产开发企业为了扩大投资获得更大利益，不惜大量举借外债，然而企业自身固有资产不足，以负债经营为主，加大了财务风险，资本结构的不合理和过度依赖于向银行贷款，以至于在危机到来时，企业已失去信誉，且由于贷款融资成本过大，会带来更大的财务危机四、中小房地产开发企业财务风险的主要原因（一）客观原因

1.政策环境在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下，我国政府采取的一系列对房地产行业的调控政策，如财政政策、货币政策、税收政策等

，无疑也是对整个房地产市场重重的一击，加之房地产项目一般采用中长期贷款，利率一般是固定的，如预期利率下降，按原合同约定的利率水平支付较高的利息，从而加大了财务风险；如预期利率上升，虽按原合同约定的利率水平支付较低的利息，但随着利率的持续上升，货币升值压力增大，一旦货币升值，则企业还本负担加重，从而加大了财务风险。2.市场供求风险市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险，市场是不断变化的，市场的供求关系也是在不断变化的，供求关系变化造成的房地价格的变化，与预期的收益出现误差。如某地的房供过于求，只会导致商品房的积压以及房价的下跌，无法得到企业预期的收益，最终导致财务风险的产生。（二）主观原因1.企业管理水平不足我国一些中小企业房地产开发企业对房地产的认识还处于较低水平，认为房地产开发靠的就是运气，采取一些激进的财务政策，忽视财务风险的管理，抗风险能力差。民营企业大部分的投资人就是经营者，而企业项目开发过程中不能合理监督项目正常进行。只是任凭经验和感觉办事，很多决策缺乏科学合理的指导，企业财务管理也没有明确的管理概念和管理行动，造成企业财务管理的混乱局面。加上企业投资人就是老板，采用家族式财务管理，安排自己的亲信来协助管理，财务人员素质和技术都有限，没有专业的财务管理知识，更加使已经混乱不堪的管理模式雪上加霜，难以很好的管理企业财务，加剧企业的财务危机。我国大多数民营企业财务管理人员综合普遍素质不高，缺乏财务管理意识，管理能力也不足。如果企业管理人员的水平不高，那也会导致其管理的下层财务人员素质低下。如果应聘下层企业管理人员，同样知识水平不高，对企业财务管理业务的方法不了解，无法很好地参与企业的财务管理2.决策风险意识不足在决策过程中，企业在投资前并没有对项目的可行性进行细致周密的规划分析，造成信息的完整性和真实性不能可靠判断，加之企业决策者的能力有限，导致不正确的决策出现，不能得到企业预期的收益，成本无法按期收回，这也是企业出现财务风险的又一重要因素。3.缺乏财务预算管理

企业内部财务管理人员对市场销售预测把握不准、内部财务关系不合理、资金筹集和运用不当。如没有对项目成本、资金运作、预期报酬率做细致的财务分析，缺乏对整个项目资金收支预算；没有掌握工程建设特点，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目运作；没有处理好投资、质量、进度的三统一关系等等缺乏财务预算管理的意识，致使财务风险发生时束手无策。五、中小企业财务风险的防范措施房地产行业是高投入，高风险，高收益行业，控制风险是财务管理要达到的首要目标。针对当前房地产企业出现的财务风险类型和原因，建议可以采取以下措施：（一）重视房地产企业的财务管理，提高资金利用率1.认真学习房地产政策法规。尤其是对中小型房地产开发企业，企业领导者要带头树立风险防范意识，起带头模范作用，财务人员要加强财务风险管理培训，理顺内部财务关系，明确各部门在财务管理中的地位、作用和职责，提高对分析风险的应变能力，提高财务风险管理水平。2.中小型房地产企业要制定一个合理的现金使用计划。保持现金收支平衡，并保证企业日常经营活动对资金的需求。要注重项目资金的管理制定合理的资金使用，编制现金流量表。合理安排工程资金款，加强对应收应付款的管理，做好各项预算的监督和分析报告，提高资金的真实性和安全性。3.优化风险结构，减少筹资的风险。房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，提高资金使用效益，增强盈利能力和偿债能力，确保项目利润率。在确定偿债能力后筹集资金，逐步改善资本结构，降低财务风险。开发新项目时，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等筹资方式，逐步做大做强企业。中小型房地产开发企业不仅要利用自己的良好信用，向银行贷款，筹措资金，增加增进的来源。而且，也要把债务风险控制在合理的范围内，安排合理的债务资本与自有资本之间的比例关系，寻找最适合自身的最优资本结构，降低企业的财务风险。4.加强应收款项的管理。房地产企业只有改变只关注销售水平而忽视应收账款控制的状况，加强应收账款的控制管理，才能尽快收回赊销账款。房地产企业应建立销售责任制来明确销售权限，做到销售与收款管理权限明确，分工具体。除此之外，企业还应采取各种措施来协调好与银行之间的关系，确保应收账款及时到账，减少应收账款风险。（二）建立合理规章制度，分清职责权限1.制定符合房地产开发企业的财务管理政策。制定财务预算管理制度，并加强执行力，根据项目实际情况，制定财务预算管理制度，不断的修改和完善，并构建财务预算指标体系。以项目预算和资金预算为基础，在项目预算方面，应对项目土地成本、前期工程费用、建筑工程开发成本、开发间接费用、预收收入、融资金额等进行全面预算，并严格执行财务预算，以提高投资决策的准确性，减少失误。在资金预算方面，应根据工程建设进度，合理及时安排建设资金，加强预算管理，实行定期汇报制度，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查，发挥预算监督的财务预警作用。建立健全内控制度，加强开发成本费用管理。根据成本管理、内部控制的要求，细化成本核算对象。建立设计阶段工程概算，建设阶段工程预算，促使工程决算实际成本，接近于工程概算和工程预算；加强成本费用控制，完善成本费用分析，通过各个关键环节控制点的管理，达到成本费用管理目标。2.学习先进的管理经验。房地产开发企业在我国尚属一个新兴产业，可见房地产开发企业的财务管理更是一个暂新的领域。这就要求我国房地产开发企业本着学习中管理管理中学习的精神，探索管理经验。比如多企业联合管理的方法。财务管理部门也可以借鉴国外先进的管理经验，结合企业自身特点，融会贯通运用在自己的企业，以降低财务风险。3.制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。结论我国的中小型房地产开发企业，尤其是民营房地产企业，会因为各种各样的原因而导致企业很多财务风险的出现，因此，企业不仅要了解企业出现财务风险的原因和类型，更要根据自身的企业特点，寻求解决风险的措施手段，来更好地规避财务风险，提高企业财务管理水平，获得更多的经济收益。参考文献[1]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施.中国外资.2010（08）.[2]黄亚发.中小房地产开发企业的财务风险与控制.会计师.下半月，2013（09）.[3]周俊峰.我国