昆明某城中村项目规划发展建议报告

项目介入期18，3,2010XXX地产·XX项目项目规划发展建议2010-3-18【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议【项目区位】项目位于西山区滇池板块、广福路板块与官南板块连接处，占地1779亩，距主城4公里；项目区域在昆明的位置示意绘图，仅供参考距主城区4公里本项目距市中心不到5公里距机场9公里距滇池区7公里距呈贡新城不到20公里【区位交通】新科路——连接南三环和广福路至市中心区官南路——连接南三环和广福路至市中心区海埂路——连接南三环和广福路至市中心区环湖东路——连接环湖高速至呈贡新城红塔东路——连接环湖高速至安宁市区广福路——连接滇池路至呈贡新城拥广路——连接广福路和南三环至市中心区连接市中心区连接安宁市区连接呈贡新城连接市中心区“城市向南”【区位交通】交通设施布局规划城市快速公交规划地铁交通设施规划城市交通设施：项目所在区域是城市快速主干道和旅游专用道交汇区域，能快速衔接；城市公交区位：项目所在区域是未来快速公交沿线区域（B2线、B5线，如图）；城市地铁区位：项目所在区域是昆明未来轻轨交通辐射区域（2#、5#线）。快速干道衔接区域快速公交沿线轻轨辐射区域项目区位交通便捷，属于未来立体交通优势区域【城市发展】发现项目区位——“大昆明、环滇池经济圈”新昆明“一湖四片”值得我们注意的几个焦点：“一湖四片”规划/昆明最新城市“四环”道路规划/市委、市政府南迁/省委及省级行政机关南迁/“大昆明、环滇池经济圈”城市向南！向南！再向南！【区位发展】发现项目区位——城市的核心发展带上新时期城市发展趋势“单中心”

“城市病”凸显跳跃式发展、双核拉动：实现城市空间的扩容和发展聚焦主城新区（南市区）：昆明最先得到发展，最先成熟的新区域！衔接双核的支点，成为主城新中心的延展！

——本项目的机遇与挑战主城区城市商业商务中心功能承接转移；新城区城市生活居住旅游功能发展补充！官南广福滇池【区位发展】省级行政中心市区南部交通主干道环线、放射线与轨道交通换乘的交汇节点城市南移带来财富南移效应涵盖30万基础人群，辐射100万周边人群城市最大的逐渐成熟的商住板块城市最大富人集中区项目未来区位属性——中央政务区＆中央生活区CPDCenterPoliticsDistrict中央政务区CLDCenterlivingDistrict中央生活区【区位发展】——城市重心南移带来的5大价值效应多中心化，主城新区新中心效应财富南移效应城建发展南部优先效应交通网络集聚效应商业的人口基础支撑及外向辐射效应【项目区位】项目区位价值：“官南、广福、滇池”三位一体主城老区主城新区面向环滇池经济圈与新城主城新区“三路”的聚集衔接项目有力促进新区的发展昆明城市圈（滇池区位属性）

滇中城市群（官南、广福专业市场区位属性）

全国经济贸易合作圈大湄公河次区域经济合作圈

1、南市区改变原有城市发展格局，成为昆明新的城市次级中心区2、子元18#地块项目辐射衔接【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议【区域板块】随着滇池区的扩容，滇池板块和南市板块将会进一步交融互动——板块地位将会进一步“举足轻重”！北市区西市区南市区东市区东市区客户：地源客户相对居多产品：产品复合性较突出价格：4800元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度快。北市区客户：辐射范围大，吸引全城置业客户产品：高品质产品，除世博片区外以小高层、高层为主价格：5500元/平米左右去化：去化速度一般滇池板块客户：辐射范围大，吸引全城置业客户产品：高品质产品，以洋房、别墅为主价格：6000元/平米左右去化：去化速度相对较缓慢南市板块（广福、官南)客户：地源客户居多产品：高性价比产品居多，以小高层为主价格：5000元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度较快西市区客户：地源客户居多，基本为一次置业产品：高性价比产品居多，以小高层为主价格：4500元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度较快昆洛板块客户：吸引全城置业客户产品：高品质产品，复合性突出价格：4200元/平米左右去化：去化速度相对较缓慢昆洛板块新滇池板块【区域人口】依据商圈原理和地产环形竞争原理，项目周边区域可辐射的人口初步估算近40万人；序号楼盘户数序号楼盘户数1五彩点金苑40013锦苑花园15002玫瑰湾114414理想小镇10943水映长岛149515佳湖花园16004假日湾45016香榭丽园12845山水南苑60017佳湖新城15426五大洲别样院景101018水岸艺城7587滇池领秀130019时代风华9918阳光公寓约50020大商汇3729怡园小区约160021华都花园259510盛世岭南45922夏意雅园87211银海森林111723良辰水逸54012碧水蓝天约100024爱地花园700

据对项目周边3000米半径范围内，住户数量达到约24923户，经过调查，区域内的户籍人口数+暂住人口数约为40万人，可辐射到的潜在消费人群数量巨大；数据来源：昆明市公安局08年统计【区域住宅市场】楼盘名称占地面积建筑面积总户数面积区间价格开盘时间玫瑰湾214220000114497-25251002005-11-19水映长岛390115300149530-20042002006-4-30滇池岭秀126.71816941300939-16五彩点金苑

88463.7340076-186

——

2005-8-6水岸艺城

11115775818-1535500

时代风华1541822769911733-19博源小区

3817938079-87————山水南苑536428360020-120

————

盛世领南972338494596811-1理想小镇1741859731094

——2005-6-19中林，佳湖新城1102400001542

40002004-4-18香榭丽园二期，凯旋巴黎196850326127709-10

香榭丽园177065672101-1265300——

爱地花园120100000700

————

夏意雅园13020564787251-1954100——

良晨水逸165168579540120-3264350——

华都花园220440393259597-1434700——

假日湾10097167.5450104-2364700——

大商汇

37240-11233002007-6-15别样院景228亩3000001010

50002007-02-03

数据来源：瑞丰和策略资源中心区域市场内部分项目以单位定向开发房及中大社区为主，入市时间长，价格差异大；项目周边供应楼盘面积档普遍较大，多数在90平米以上；价格多为4500以上，多数个盘规模在100亩以上，物业以小高层结合花园洋房为主，车位多在1：0.8之间；【区域商业市场】滇池路、广福路商圈商业物业（部分）分布情况迅速发展的南市核心商圈南亚风情第壹城绿世界商业改造项目奥宸世纪财富中心广福汽车服务市场广福·商业中心大商汇邦盛茶城中央金座东南亚时报广场罗曼酒店万达商业广场滇越公园项目示意绘图，仅供参考【区域商业市场】滇池路、广福路商圈商业物业（部分）体量统计情况项目名称总建面（㎡）商业总量（㎡）物业形态组合南亚风情第壹城97万33万住宅+公寓+商业+酒店+写字楼中央金座18万5万公寓+办公+写字楼罗曼酒店8万3万公寓+写字楼+商业奥宸世纪财富中心21万8万商业+写字楼+公寓万达商业广场10万10万集中商业城投绿世界项目10万10万集中商业+步行街广福商业中心40万10万住宅+写字楼+商业滇越公园项目66万18万住宅+商业+办公项目所处区域潜在供应的商业面积统计预计在100万方左右，竞争环境激烈；数据来源：瑞丰和策略资源中心【区域消费市场】区域官南路滇池路广福路总体意向物业类型多层（7层）26.1%19.4%23.5%22.4%小高层（8-14层）13.0%22.2%29.4%21.1%高层（14层以上）8.7%8.3%29.4%13.2%退台花园洋房21.7%27.8%47.1%30.3%叠拼别墅17.4%13.9%5.9%13.2%联排别墅13.0%13.9%11.8%13.2%双拼别墅4.3%16.7%11.8%11.8%单体独立别墅43.5%47.2%23.5%40.8%调查显示，南市区17.9%的意向购房人群，对购买新物业的意向主要集中在单体别墅和多层退台花园洋房上，且选择比例40.8%和30.3%，且选择的物业类型不是一种选择，而会呈现出多样性。数据来源：瑞丰和策略资源中心目前项目区域内的意向购房人群，对中高档物业的需求意向较为强烈。【区域消费市场】居家的大面积舒适型户型是区域内的主力面积区段，自住型需求旺盛区域官南路滇池路广福路总体意向物业面积81－100㎡4.3%8.3%11.8%11.8%101－120㎡13.0%8.3%5.9%5.9%121-140㎡8.7%8.3%11.8%11.8%141-160㎡8.7%13.9%23.5%23.5%161-180㎡8.7%5.6%17.6%17.6%181-200㎡8.7%22.2%5.9%5.9%200㎡以上47.8%30.6%23.5%23.5%调查显示，南市区内的大面积舒适型和度假型的产品是南市区意向消费者选择的重心，有意购房的消费者选择购买141-160㎡和200㎡以上的均占23.5%，选择161-180㎡的比例为17.6%，选择121-140㎡和81-100㎡的均占11.8%。数据来源：瑞丰和策略资源中心【区域消费市场】舒居户型是区域内客户的首选，追求生活的安逸与品质是主要需求

四室二厅是意向购房者主要选择的户型，选择此户型的占37.5%，舒适型的三室二厅和别墅型的大户型是意向消费者其次选择的户型产品，占比分别为28.1%和21.8%。数据来源：瑞丰和策略资源中心【区域消费市场】置业客群对价格的抗性不明显，中高端客户群体居多；区域官南路滇池路广福路总体总价范围30-40万8.7%22.2%41.2%22.4%40-50万21.7%8.3%23.5%15.8%50-60万4.3%5.6%29.4%10.5%60-80万39.1%22.2%5.9%23.7%80-100万13.0%13.9%0.0%10.5%100万以上13.0%27.8%0.0%17.1%调查显示，南市区的意向购房者对滇池路区域的产品的总价接受程度以60-80万的产品为主，占比为23.7%；其次是高总价范围的高端别墅类物业，占比为17.1%。数据来源：瑞丰和策略资源中心数据来源：瑞丰和策略资源中心【区域消费市场】认为缺失商业类型滇池路广福路官南片区总体大中型超市74.0%63.3%46.9%63.4%大中型百货商场32.0%60.0%43.8%42.9%专业商场24.0%23.3%12.5%20.5%室内综合型专业商场14.0%3.3%3.1%8.0%小超市6.0%0.0%3.1%3.6%便利店16.0%10.0%12.5%13.4%室内批发市场10.0%6.7%9.4%8.9%街边商铺10.0%6.7%9.4%8.9%厂家专卖店8.0%16.7%12.5%11.6%电影院52.0%20.0%50.0%42.9%商业步行街24.0%46.7%31.3%32.1%休闲娱乐场所26.0%30.0%59.4%36.6%水疗健身会所8.0%13.3%15.6%11.6%精英休假度假俱乐部12.0%10.0%9.4%10.7%调查显示：南市区居民认为目前泛南市区最为缺乏的商业是大中型超市、大中型百货购物商城和电影院。由于缺乏高承租能力业态的进入、商业物业条件的限制、大型集中商业的缺乏，所处地段目前商业价值高；数据来源：瑞丰和策略资源中心【区域消费市场】商业需求：从区域内的消费客户调研分析我们可以看到，集中型的的餐饮娱乐配套相对缺乏，需求旺盛；认为缺失的餐饮品类认为缺失的休闲娱乐配套【区域消费市场】商业需求：区域内的临街底商餐饮业比较发达，但呈现零散的带状分布发展状态，缺乏相对集中的餐饮娱乐中心；目前南市区居民餐饮消费呈现一种多样性交叠组合的选择，有6成多被访者在餐饮消费上会选择到风味主题式餐饮店，其次是选择在社区街边的餐馆，选择比例为37.3%；餐饮的消费类型【区域消费市场】餐饮的消费地点滇池路片区广福路片区官南路片区总体滇池路上段74.0%17.2%25.0%45%广福路一带10.0%24.1%15.6%15%官南路一带4.0%6.9%34.4%14%十里长街一带22.0%3.4%56.3%27%海埂公园草海大坝周边14.0%3.4%18.8%13%关上片区8.0%44.8%40.6%27%市中心30.0%6.9%15.6%20%西山区人民政府周边4.0%6.9%0.0%4%金殿世博园周边2.0%10.3%3.1%5%社区或是周边的餐馆12.0%27.6%0.0%13%调查显示，南市区居民的餐饮消费首先考虑在居住地周边，目前主要集中在滇池路上段、关上、十里长街的餐饮集中区。但是仍有20%的人会选择到市中心来消费。区域商业以餐饮休闲娱乐为龙头，目前正在向时尚类商业过渡。【市场研究小结】【市场研究启示】市场研究启示区域商圈项目商业定位：未来南市区核心商圈范围内的区域商业中心消费特性区域属于滨湖高品质居住社区和商业需求缺失地段城中村积极应对市场局势，争取提前入市成为竞争取胜的关键周边环境项目周边个案给项目预留了“差异化补缺占位”的机会项目处在开发相对成熟区域，需要采取补缺型市场策略市场现状【典型个案研究】广福·商业中心项目概况开发商云南集成广福房地产开发有限公司地址滇池路转广福路处物业类型商务写字楼、公寓绿化率41.50%占地面积31614.73㎡户型面积50—60㎡建筑面积79036.84㎡均价约4600元/㎡（精装修）总体规划住宅部分广福·商业中心300亩300000㎡100000㎡400000㎡产品效果图及产品规划说明【典型个案研究】广福C座写字楼独栋商业楼群联排商业街项目由三大板块组成：大型居住社区+高端商务楼+复合式商业

Ⅰ、住宅板块-自身项目2000户（住宅131-236㎡、公寓50-60㎡）+紧邻社区3000户共约5000户，均为全现房住宅，由于95%是团购因此不仅交房率高，而且户型面积大居住人群消费能力强；

Ⅱ、写字楼板块-定位高端纯商务功能，建筑品位高、独立识别性强，其中尤以“广福C座”写字楼独具地标性；

Ⅲ、商业板块-在整体项目“大复合”的理念下，商业规划也以“小复合”的理念设计，共分为：独栋商业楼群、联排商街、转角商业楼、社区底商四个类型（商铺面积集中在12-186㎡）。广福·商业中心规划思路说明【典型个案研究】项目除临广福路外，南北向有一条30米宽的市政道路、东西向有一条25米宽的市政道路。1、利用退让广福路的60米规划休闲广场及绿化景观停车带，此区域地上地下约规划建设有400余个停车位，且商务商业的停车需求可错位使用，因此从容解决商业停车问题；2、利用广福路城市主干道的交通优势沿路规划小户型三栋精装公寓和三栋高端商务写字楼；3、利用广福路转次干道形成喇叭型广场的头排效应，布置了三栋独栋商业楼群，均为五层一部电梯配置；4、利用市政道路穿越社区能每天固定带来行走人群的人潮优势，沿街规划为三层式联排商业，欧式风格带露台；5、社区底商就设置在小区主入口及与相邻小区共用的道路旁。广福小区二区金盾花园绿化停车广场广福路25米规划路30米规划路广福小区一区金盾花园广福小区一区绿化停车广场【个案研究启示】作为区域板块内的具备规模的地产项目，本项目可以承担三大价值使命1、区域的补缺整合者3、增强区域的生活、商业配套，推动区域价值再造2、成为区域板块的社区活力驱动中心【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议【项目本体界定】项目概况地面建筑面积473562m2住宅建筑面积259502m2商务办公面积182050m2商业面积32010m2地下建筑面积205555m2总建筑面积679117m2建筑密度19.56%绿地率48%容积率3.84停车位5873一期用地范围【项目外部交通】项目周边南北向主干道通达性良好，东西向贯通干道不足，属于外环线南边；官南大道二环南路前新路日新中路滇池路广福路海埂路前兴路南北向三大干道：海埂路+前新路滇池路官南大道东西向三大干道：二环南路日新中路广福路海埂路扩建完成，升级为一级主干道官南大道和滇池路为连接市区和南市区的主干道十里长街作为南三环的重要部分，贯穿南区重要干道广福路作为昆洛板块的重要部分，连接昆明老城和新城【交通流线分析】城市主干道项目内部规划路小区采用了立体式交通的设置。在地面上，主要车流成环形围绕整个小区，内部限制车辆进入，为纯步行通道。这样既明确地划分了车流人流关系，又为小区内的住宅创造了安静的氛围。商业地块车流停车应避开城市主干道，车库入口可选择在地块内规划道路设置（或直接接入地下入库），且要注意与小区人行流线和车流的关系；【内部交通流线分析及解决策略】做下沉式车道，将人流车流分离缓解交通压力，地下停车可直接入库。商务人流商务车流商业人流商业车流小区人流小区车流为避开外部主要交通道路商业和小区的人流车流都选择了内部道路，使得其交通压力巨大。【项目周边配套】项目处于滇池板块、广福路板块与官南板块的交汇处，是承接老城外拓与新城内伸的核心纽带，居住、商业及商务服务功能日益强化；半径4公里以内有3个商业中心，1个大型家电卖场；同时有交通银行、中国银行、招商银行等多家金融机构；半径5公里以内有昆三中滇池分校、云大滇池学院等学府；同时享受南市副中心和滇池旅游度假区的配套；昆明站大商汇滇池学院金碧广场五华体育馆国美电器明通商场滇池旅游度假区南亚第壹城4.8KM4.3KM3.1KM3.2KM4.6KM4.5KM2.9KM3.9KM3.5KM【项目本体界定】一期用地范围大规模、依附省级行政核心区域，以旧城区改造为基础的城市更新住区开发；项目区域发展相对滞后，商业配套较差但交通环境优良；*项目良好区域的占位奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，保证了城市资源的良好依托以及对外的强势辐射力。【项目属性界定】项目属性关键词：省级行政中心区综合性条件复杂旧城改造——城市更新典范大规模区域型住区开发项目属性定位：多方面条件影响、区域价值再造、省级行政中心住区开发区域开发的项目属性使得我们面临到以下问题：121779亩的自主与更新并发更新与自主开发的开端与延续；二者之间的相互配合；物业与配套的客户满足；对市场竞争的反应；——更新和自主两者的关系处理？——规划上如何产品细分？——客户群体如何细分？区域资源优势更多来自宏观如何借助区位优势形成自身的复合价值体系单一物业体系价值最大化复合物业体系的互动与互补——城市更新定位决定规划——各种物业类型的开发时序如何符合新发展规律？看似不同的两个问题，其实有着殊途同归的思考方向。【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议【原规划方案评价】规划方案评价体系——本项目规划需做大调整方案评价评价标准本项目定位评价定位吻合度产品定位与市场需求的适应性25*25的产品市场同质化严重，产品单一，亮点难以突破，产品丰富度不够；商务办公体量占比过大，市场容量有限；价值评价平面布局价值最大化容积率排布，产品与资源的结合程度，小区环境，带来最低的综合成本商务产品体量过大，地块的商业价值未最大化利用，临街面价值挖掘不够，商业缺乏整体性；户型分布价值最大化朝向较好、通风和景观；各个户型单元间不发生对视、掩挡、对角等问题户型的布置对景观资源的利用未充分考虑配套设施及园林价值最大化社区公共配套的有效利用；景观资源的均好性和价值最大化无会所，公共活动空间少，同时重要节点运用不充分；中心景观主轴只能为少数几栋楼所利用，相比其巨大的面积价值利用率不高协调关系商业和住宅协调性好，相互间不产生负面影响人流、车流动线组织不清晰，在局部重要聚点产生人车混杂的状况；营销评价空间形象好的城市立面和轮廓线，生动的城市空间，展示性强，便于展示产品线丰富度不高，建筑单体单一。展示和客户体验充分考虑售楼处、展示区的设置规划中未能体现，核心景观展示力度不足。产品价值产品形成价值层级，利于销售节点的安排和分批推售；适度创新产品未形成鲜明价值梯度，缺少具备足够亮点的产品。【原规划方案评价】通过对项目一期的指标进行分解我们可以看到商务办公的比例达到了38%，商务办公部分体量过于庞大，远远超出了区域的消费能力，存在着巨大的市场风险；商业占比只有7%，在大盘的规模定位中面积远远无法满足要求，仅仅只是一个社区商业中心规模，商业价值尚未最大化挖掘，与项目整体形象不吻合；商务办公体量过大，商业体量不足，商业价值未得到最大限度的挖掘；【原规划方案评价】从本项目的规模体量来看，商业属于区域型商业中心，但原规划方案商业组织体系引导目的性消费作用不明显，人流导入性不强，商业组团间的互动性不够，商业主题多样性不足，商业街与集中商业缺乏交流；一期的开发未将②区部分纳入考虑，将商业整体价值剥离，不利于该组团的商业空间营造，给后续的开发带来规划上的负面效应；①②一期商业组团的设置过于零散，集中商业+开放式立体街区的概念没有形成，低价值的无效商业面积多；【规划条件研判】规划指标容积率：3.84；建筑密度：19.56%绿化率：48%当容积率≥3.0时，物业都是高层或小高层；集中型商业+街区模式；从市场层面、地块条件判断，具有很强的可行性（）。规划条件预设分析初判城市综合体+开放式街区纯高层小高层社区综合商住高层物业可能出现物业综合体/写字楼/高层住宅/商务公寓/开放街区【规划备忘】东西向天际线观景视点在滇池北岸开阔地带项目区域规划天际线备忘——朝滇池西山方向【规划原则思考】原则一：区域公共空间分等级设计，实现完全开放、连续开放的空间布局；加拿大班芙小镇一级公共空间旅馆酒吧街集中公共商业区长短期度假居住区二级公共空间三级公共空间综合商业区【规划原则思考】原则二：不设立区域的封闭边界，通过多级路网设置，形成连续的开放空间；深圳华侨城区域为完全开放区域；内部道路分三级路网设置：市政路网、区域主干道和社区干路；通过路网的分等级设计，各级路网分工明确，形成连续开放的空间三级道路：区域内部支路一级道路：深南大道，市政主干道二级道路：区域内部主干道深圳华侨城的路网设计【规划原则思考】原则三：布局需要提供更多的公共空间接触面，并使建筑自身公共化；GUNN，CLAREA.旅游地区域规划理论：统筹流廊通道、吸引物综合体及非吸引物腹地的空间布局公共空间接触面，使周围建筑公共化丰富的公共空间接触面【规划原则思考】原则四：集约化利用土地，让更多的人享受新城市文明的载体；传统城市中，街道、广场作为城市的公共空间是热闹而生机勃勃的；随着城市的发展、汽车时代的来每，城市传统的公共空间及其户外生活走向泯灭，城市公共空间质量急剧下降;新城市主义王张公共空间尺度怡人．丰富多样充满细节，空间密集而生机勃勃,鼓励公共空间中多样化的接触面共享公共的空间新城市主义与城市公共空间品质理论(NewUrbanismandCityPublicSpaceQuality)紧凑性原则：新城市注意的邻里单元是一种限制在一定区域中何围绕着一个限定中心的城市化模式，其社区具有固定边界，以利于对周围生态环境的饱和，另外，在社区中应该达到足够的人口密度，保持人口居住的紧凑度，提高土地何资源的利用率——《新城市主义：可以借鉴的城市建设理念》宜人的尺度，方便人与人的街头偶遇和交流【规划原则思考】原则五：广场和街区是增强区域活力不可或缺的空间；【住宅竞争占位】领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者【住宅竞争占位】最强实力最佳地段最大规模最低密度最佳规划领导者模式省级行政中心城市公园（定位）形象阔绰、豪迈、尊贵、地位产品创新建筑、商业街区、文化广场、会所依托省级行政中心附加值物业管理、教育（师大附中/附小）环境低密度、生态、健康、超大园林、休闲广场依托并使区域增值，实现区域价值再造【住宅规划建议】项目住宅部分尽量拉长产品线,降低市场变化风险,形成有利总价梯队高尚住宅城市景观豪宅精品公寓地块沿城市主干道日新路布置精品公寓物业，从而提升项目的整体形象；运用地块面对规划公园的视野通透区规划城市景观住宅区,同时设置2栋楼王单位，作为项目单价拉升的有力支撑点；在一期地块北端区域集中布置团购住宅，保证外销住宅部分的高品质。景观轴商业轴一梯六舒居美宅（50%）一梯二/四阔景豪宅（47%）一梯八跃层公寓（3%）【住宅规划建议】产品规划布局:形象主导规划更多为分摊容积率，景观住宅相对独立集中排布，占据优越景观;一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，高层保证海景，不影响其他物业开发形象主导模式规划排布要点：利用项目的整体溢价，以时间换空间；高层景观住宅为整个项目树立形象标杆和特色公寓组团布局形成有机结合.成都湖畔新世界排布相对独立，聚集【住宅规划建议】建筑风格：新古典主义，形体亲切时尚建筑设计与外观：错落交叉的U型外挂构成了本案建筑模型的外观元素，显得非常时尚，转角位置也进行了纵横的处理。同时，建筑在应用了大面积玻璃部分与电梯位置通过竖向线条进行了立面的处理，使得建筑显得和谐统一建筑色彩：以白色和灰色调为主。双层豪华挑高大堂纵横反转竖向线条外立面设计【团购需求明确】户型面积档（㎡）团购需求套数（套）面积（㎡）11048152910136174236641761502640019512424180合计929127154团购户型面积档说明：将原省政协团购房源货包面积档方案均下调面积15%作为重新测算，调整后分别为，130㎡调整为110㎡，160㎡调整为136㎡，230㎡调整为195㎡；将原XXX地产内部认购货包面积档方案均上调面积10%作为重新测算，调整后分别为，100㎡调整为110㎡，160㎡调整为176㎡；【住宅户型配比建议】配比原则:1、团购需求原则3、强调居住功能2、总价控制原则4、快速销售原则户型户型面积档户型套数比竞争压力二室一厅80-10010%☆☆三室一厅110-13040%☆三室二厅130-15010%☆☆四室二厅140-16010%☆☆复跃式170-19025%200-2305%合计100%【户型设计建议】【户型设计建议】【户型设计建议】本项目户型设计与创新方向物业类型凸窗倒凸窗错层露台入户花园空中花园阳光房客厅挑空两房紧凑型★★★★舒适型★★★★三房紧凑型★★★★★★舒适型★★★★★★复式结构舒适型★★★★★★★户型设计原则：1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素。入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房、客厅挑空户型创新价值点1—赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度180度外飘窗，景观主卧270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。65平两房两厅一卫倒凸窗户型创新价值点1—窗的空间形状变化窗的空间形状变化可创造多角度观景条件增加了户型采光、通风的功能为建筑外立面增添更多的发挥空间户型创新价值点2—运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣；空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。阳光房间：享受阳光的沐浴，享受舒适人生户型创新价值点3—针对顶层复式，采用主人套房、客厅挑空以及二层赠送大露台，不仅提高舒适度，彰显大气，同时增加附加值，突出楼盘高性价比；露台客厅挑空露台主人套房主人房设置成全套房，增设独立卫生间、步入式衣柜、书房等，彰显主人身份与地位【公寓规划建议】高附加值小户型公寓产品，升值空间大，受市场追捧；户型面积(㎡)户型比例A4520﹪B50-6055﹪C70-8025％SOHO商务居所＋酒店式服务公寓ＳＯＨＯ：具备办公、居住双重功能。商务：商务空间享受。居所：宜商宜住宜投资最高的使用率赠送飘窗或落地凸窗，延伸居住功能，让小空间有大作为偶数层奇数层BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意最丰富最创意的户型空间【公寓规划—户型设计建议】【公寓规划—产品附加值】

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。【公寓规划—外立面建议】时尚现代的建筑风格【园林景观建议】营造主题化中心大园林，打造低密度社区，做出气势冲击客户感知在该地段营造大型中心园林，可凸显楼盘给予客户的高附加值，提升楼盘整体档次。此外楼盘的中心园林必须主题明确，打造出气势，给到客户以震撼效果。【会所设置建议】豪华会所——项目的价值名片【会所设置建议】会所——设施提升在会所蛇者击剑、攀岩、瑜珈等时尚运动场所，附加全新的居住服务体验。可参与的会所：——插花班；——厨艺班；——宠物沙龙；——准妈妈训练班；——亲子操训练班；——右脑开发特训班；可信赖的会所：——家庭理财培训；——医疗咨询；——心理咨询；——职业礼仪训练；——为妈妈们提供教养观念，传授教养技能；DIY空间：——美术馆；——图书馆；——艺塑馆；——影音馆；——形体馆；——益智趣味班；

保安岗亭自动栅栏按材质可分为铝塑板岗亭、不锈钢岗亭、玻璃岗亭等，建议采用不锈钢材质岗亭，提高社区品质。建议采用红外线自动栅栏。这样的栅栏本身既不受外界气候环境的影响又不影响居家装饰环境、而且经久耐用、维护方便，是新建住宅小区管理的理想选择。【小区入口设施建议】社区识别社区门禁在入口处给出可以充分代表该小区风格的独创标识。犹如个人的身份一样，其重要性可见一斑。

安全科学的门禁系统可以提高物业的档次,更有利于发展商推广楼盘。

建议在小区安装非接触IC卡门禁系统,并且进行联网操作，这样有利于保安随时监控所有大门的进出情况,如果有事故和案件可以事后查询进出记录提供证据，可以有效地对小区进行封闭式管理。【小区入口设施建议】【小区入口设施建议】在小区人口处设立多媒体查询系统，可以极大的方便业主。该系统可以集小区形象介绍、宣传、相关资费查询、信息公告等功能于一体，通过触摸屏与用户人性化的交互操作，解决业主遇到的疑难问题。在小区入口显眼处可以设置一个电子显示屏，可以循环播放即时日期、时间、天气和小区的相关播报。实用与美观的统一休闲椅指示牌垃圾桶路灯突出小区的个性化特征和配合其景观协调性路灯与区内景观更加协调，而且增加文化品味。与社区的生活环境相适应，且由小区的特定环境决定将其设计成风格独特的小区公共设施。【露天设施建议】停车库公共装修车库入口遥感

车位电子记数器独立新风系统（DOAS）主要功能：新风独立运行，新风持续恒定；大风量内循环净化室内空气；新风温度趋近室内平均温度；同时送/排风，保持风量平衡。车库入口处安装一个车位电子计数器，可以实时显示目前还空闲的停车位。安装车库门功能扩展器，滚动码遥控，支持遥控开关的车库门，支持门磁报警等等。【停车库公共设施建议】通常各楼栋都有自己的标识，但设计好的栋牌也是提升小区品质的一方面。栋牌架空层架空层贴面架空层小景摆设从提高总体档次的层面上来考虑，建议采用石模板为主，辅之瓷砖饰面。在架空层当中，除了有适当的装饰之外，还应当有便于人们休闲娱乐的设施，比如棋牌座，茶座等。【楼宇公建设施建议】入户大堂大堂顶面大堂墙面、地面天花板装修还要起到遮掩梁柱、管线，隔热、隔音等作用。此外，天花板的造型设计精彩多变，每一种都能创造出不同的装饰效果。墙面装修：从提高大堂总体档次的层面上来考虑，建议采用石模板为主，辅之瓷砖和木板饰面。地面装修，可以说是业主们的重要关心对象。地面装修的材料主要有：瓷砖、木地板、复合地板和石材（大理石及花岗石）。【楼宇公建设施建议】电梯厅电梯电梯厅的装饰必须与紧临着的入户大堂的风格相匹配。所以建议参照入户大堂的设计风格。从屋顶处理到墙面修饰，再到地面装修，要处处都散发出高品位和人性化的气息。建议采用上海三菱品牌，为了增加产品的科技含量，建议电梯控制采用智能识别系统，住户通过智能IC卡或密码输入直接到达。入户大堂【楼宇公建设施建议】各楼层公共空间墙面修饰声控灯光建议楼道内的电灯都采用声控开关，这样既可以即时的照明，也可以节约能源。集中式弱电房【楼宇公建设施建议】瑞丰和对塑造中高端物业的认识瑞丰和近期部分产品策划案例分享中高端物业智能化配套提升策略中高端物业管理服务提升策略智能居住小区评估条件智能化方面的技术条件住宅建筑物的质量，即其建筑规划功能和机构情况住户具备家庭布线（HomeBus）内部交通和外界交通网连接便捷性有网管中心，通过此中心，物业部门可以对小区内的居民各户进行网上服务，建立小区局域网（Intranet）构架内部和周边环境情况，包括内外绿化布局和人文环境的情况居民可方便地实现与外界的通讯（通过不同的地域宽带接入和广域网机互联网Internet连接）内能提供居民完善物业服务的情况对小区设施（安保、设备、消防等）能进行有效的控制智能化社区评定标准“可视对讲”升级为集成化智能安防系统集成化智能安防具有以下五方面的功能改进：1、高精度液晶显示屏，画面更加清晰；2、指纹门禁取代传统的非接触式门卡；3、开门记录储存，可储存最近十次开门记录；4、房屋水、电、汽、盗四防情况集中显示；5、真人声音智能化提示。“电子钥匙”取代传统的机械钥匙为有效避免孳生蚊虫，建议采用电子灭蚊系统，提高小区居住舒适度。小区电子灭蚊系统

硬件方面的要求借鉴酒店大堂服务中心的模式，在社区会所内设置“物管服务中心”，对整个社区实现电脑终端控制，负责整个小区的物管统筹，将一般住宅的“管理处”升级为“酒店式的物业管理中心”。在每一栋楼的单元门楼设置一个“终端式服务中心”，配备一个12小时在岗的专职管家，为这一栋楼的业主提供来访登记、送奶、订报纸、接送小孩、清晨叫醒等特色星级终端式服务。【管理服务】软件方面的要求服务的规范性终端式物管服务的及时性服务项目的多样性【管理服务】具体细则公共及常规服务（无偿服务）保持公共环境的干净、整洁公共设施维护服务机电设备养护服务消防系统管理服务公共秩序管理服务小区智能系统的应用【管理服务】星级增值服务（有偿服务）专业房屋验收管家

全程无忧搬家套餐服务全程无忧家居清洁钟点清洁包月清洁专业省时家居维修服务土木装修类具体细则【管理服务】【商业规划建议】