某港口物业投标方案

某港口物业投标方案目录第一章物业服务整体设想与策划19第一节项目概况19一、基础信息19二、项目资源19三、服务需求19第二节项目现状分析及建议19一、港口物业服务的背景分析19二、港口物业的特点分析20三、港口物业服务客户的特点分析21四、港口物业服务重难点分析21第三节港口物业服务理念与目标23一、物业服务理念23二、物业管理目标24第四节项目管理的整体设想和规划28一、管理思路28二、管理模式31第五节服务事项要求及标准32一、人员配备要求32二、物业服务事项（委托管理内容）34三、服务标准及要求35四、服务承诺37第二章运行管理方式、工作计划42第一节管理方式42一、管理方式42二、设立驻场服务机构42三、建立内部管理构架43四、日常作业流程47第二节工作计划48一、前期介入工作计划48二、施工工作计划51三、前期验收接管工作计划53四、接管后工作前的准备计划55第三章人员配备、培训及管理57第一节管理人员配备57一、管理人员配备的原则57二、组织架构及人员配置57三、人员岗位职责61第二节管理人员的培训68一、培训目标69二、培训管理69三、培训内容70四、培训方式71五、培训计划72第三节人员管理77一、严把录用关，选好苗，育良才78二、严格考核制度80三、多重激励，不拘一格选人才83四、人性化民主型内部管理，增强企业凝聚力.84五、量化管理与标准化运作85六、协调关系85第四章物资装备计划88第一节物业用房88一、物业管理用房88二、物业管理用房的配置要求88第二节投入设备、工具及物料89一、物资配备原则89二、办公用品89三、维修工具90四、绿化物资91五、保洁物资92六、秩序维护物资93第三节绿化养护机械管理94一、草坪剪草机维修保养及储存94二、绿篱机维修保养及储存95三、割灌机维修保养及储存96第四节保安工具管理规定97一、职责97二、日常工具管理规定98三、物资装备使用规定103四、保安人员装备的保养103第五节保洁用品管理规定105一、目的105二、适用范围105三、管理规定105第六节工作服管理规定106一、统一着装106二、工作服申请106三、工作服管理107四、工作服的定制及领用107五、工作服的发放标准及使用期限107六、着装的要求108七、着装的检查与考核108八、西服109九、特殊情况109第五章管理规章制度110第一节人员管理制度110一、员工守则110二、保安人员要求111三、保洁人员管理制度113四、工程维修人员管理制度114五、绿化养护员工管理制度114六、岸电服务\船舶加水管理制度115七、管理员日巡视制度116第二节消防管理制度117一、消防安全检查制度117二、消防培训制度118三、灭火器管理制度118四、火灾处理制度119第三节公共管理规章制度120一、公示制度120二、水、电管理制度120三、机器设备管理制度121四、人员出入管理制度125五、车辆停放管理制度126第四节档案管理制度127一、档案资料的建立127二、档案资料的管理134第五节码头防污染管理制度136一、港口的污染问题136二、防污染管理制度137第六章港口环保清洁服务管理方案141第一节管理思路141一、“科技型”环境保洁141二、“零干扰”卫生保洁142三、“环保”卫生保洁143四、“安全”卫生保洁143五、科学化、规范化环境保洁144第二节卫生保洁运行流程145一、卫生保洁作业标准145二、卫生保洁、垃圾清运操作规程149三、道路清扫作业流程157四、清洁作业检查、考核158五、清洁作业改进159第三节港口码头环保清洁要求159一、总则159二、一般规定160三、生产废水和生活污水、含油污水161四、港口固体废弃物167第四节港口码头环保管理措施169一、做好疏浚工程169二、空气质量管理170三、水土保持管理170四、水环境保护措施171五、其他措施171第五节人员安全作业规定172一、总则172二、安全要求172三、登高作业174四、房屋周边清洁作业174五、清洁天花板作业175六、检查、疏通化粪池、排污井（沟）、沉油井作业175七、清运垃圾作业176八、搬运物品时作业177九、窗户清洁作业178十、清洁灯具、电器表面作业179第七章港口保安管理服务方案180第一节保安管理服务的要求180一、保安管理工作目标180二、保安管理内容180三、安全管理手段和方式180第二节保安管理工作要点181一、安全关键点分析如下图181二、保安管理工作要点182三、保安管理工作流程图184第三节保安岗位职责要求185一、门岗管理制度185二、巡逻岗岗制度186三、监控岗管理制度188四、秩序规范化要求191第四节保安管理服务规划及标准193一、港口保安管理的基本思路193二、港口码头区域保安服务内容说明196三、保安服务标准201第五节保安管理服务方案细则202一、门卫服务方案202二、巡逻服务方案208三、物品出入、搬运登记管理212四、安防监控系统运行管理213五、夜间巡视检查方案216六、消防安全管理方案218第六节港口设施保安计划223一、概念223二、基本要求224三、港口设施保安计划的内容225四、计划实施226五、港口设施基本保安措施227第八章停车场服务管理方案235第一节停车管理服务要求235一、管理要求235二、管理目标236第二节停车场管理思路及落实236一、实现区域车辆分区管理236二、加强交通疏导，合理分流236三、人车分流规划设计237四、智能化交通服务停车237五、建立清晰的标识指引系统237六、管理实施方案238第三节管理人员及具体措施243一、岗位设置243二、管理人员岗位职责、纪律和职业道德244三、管理工作规程249四、停车场之保安安全程序253五、停车场管理流程254六、停车场特殊情况处理程序254七、停车场使用守则257八、停车场清洁服务安排259第九章卫生消杀及消毒管理方案260第一节“消杀”服务工作要求260第二节“消杀”工作设想260一、工作目标260二、工作思路261第三节“消杀”工作方案262一、常见有害生物分析262二、相对应的消杀对策263三、消杀药剂265四、消杀作业规程266五、消杀效果评估268第四节消毒工作方案269一、消毒人员安排269二、消毒时间269三、消毒原则269四、消毒要求269五、注意事项271六、消毒检查272第十章房屋及公共设施、设备管理方案273第一节房屋及公用设施的维护和管理273一、房屋及公共设施管理工作的重点273二、房屋本体及公用设施维修养护计划274三、维修养护实施细则276四、搞好房屋查勘工作286第二节设备管理和维护286一、管理理念286二、设备的基础管理286三、设备的使用与维护管理287四、设备维修管理293五、设施设备管理作业流程297第三节各类设施设备维修养护计划300一、消防系统维修养护300二、配电设施设备维修养护303三、给排水设备系统维修养护310四、供气设施设备维修养护317五、电梯设备维修养护318第四节设施设备抢修、应急处理方案325一、停电应急处理措施325二、给排水系统应急处理方案325三、电梯应急处理方案326第五节节约能源管理327一、节能措施328二、节水措施329三、换季节能措施330第十一章绿化养护服务方案331第一节港口绿化工作的现状及特点331一、港口绿化现状331二、港口园林绿化养护工作的重要性331三、目前绿化养护工作存在的问题333第二节绿化组织机构及岗位职责334一、绿化养护组织架构图334二、绿化养护管理人员工作安排及岗位职责334第三节绿化养护管理服务范围及内容339一、绿化养护管理服务范围339二、绿化养护工作内容339第四节绿化养护要求及质量标准339一、草坪、地被养护要求及质量标准339二、灌木和花卉养护要求及质量标准342三、乔木养护要求及质量标准345四、水分管理要求及质量标准348五、病虫害防治要求及质量标准348六、环境卫生要求及质量标准350七、绿化控制指标352第五节绿化养护基本措施355一、落实责任、完善制度355二、草地的养护管理356三、绿化树木的管理356四、植物的修剪造型357五、花卉的培育管理357六、增强植物抗逆能力和防病虫害能力357七、加强绿化养护的宣传推广358第十二章港口码头船舶管理方案360第一节船舶靠泊管理规定360一、靠泊能力及要求360二、靠泊管理361三、术语定义361四、船舶停靠码头的管理要求362五、制定依据363第二节港口码头船舶停靠管理方案363一、岗位职责和人员配置363二、港口船舶停靠管理方案366第十三章服务承诺及质量保证措施371第一节服务承诺371第二节质量保证体系375一、建立质量管理体系375二、物业质量管理体系的运作378第三节质量保证措施380一、绿化养护质量保证措施380二、保洁服务质量保证措施386三、秩序维护服务质量保证措施389四、其他服务质量保证措施391第十四章应急事件处理预案395第一节应急事件处理整体方案395一、应急事件处理的总体要求395二、应急事件的管理控制原则395三、应急事件处理流程397四、应急事件的分类与识别397第二节应急事件处理制度401一、目的401二、适用范围401三、职责401四、程序401第三节各类突发事件处理预案404一、港口设施保安应急预案404二、港区火灾处理预案411三、港口防洪度汛预案（该预案针对长江港口，沿海港口可自行参考）418四、停电应急预案425五、码头防污染应急预案426六、交通意外处理预案428七、防台风暴雨应急预案431八、发现斗殴的处理433九、执勤中发现可疑分子的处理434十、港口码头停水应急预案434十一、对不服从管理强行冲撞的处理436十二、刑事案件应急预案436十三、大型公共活动应急预案438十四、盗窃事件应急预案440十五、石油码头事故溢油清污应急措施442第十五章投诉处理服务方案446第一节投诉产生原因分析446一、投诉的定义446二、剖析投诉成因446三、投诉动机分析447第二节投诉处理基本原则449一、换位思考原则449二、有法可依原则449三、快速反应原则450四、及时总结原则450第三节投诉处理制度451一、投诉界定451二、投诉接待452三、投诉处理453四、投诉处理时间要求453五、投诉回访454第四节投诉处理流程454一、记录投诉内容454二、判断投诉是否成立454三、确定投诉处理责任部门454四、责任部门分析投诉原因454五、公平提出处理方案455六、提交主管领导批示455七、实施处理方案455八、总结评价455第十六章档案的建立与管理方案459第一节档案管理运作环节459一、资料的收集459二、资料分类整理460三、资料归档管理460四、档案的运用461第二节档案资料的分类461一、接管移交资料461二、管理档案资料462第十七章推进智能化信息化物业服务463第一节推进智能化物业服务管理工作的概论463一、“智能化”的必要性463二、智能化物业管理的概念和目的463第二节智能化服务规划方案464一、规划原则464二、系统特点介绍464第三节加强节能管理建设465第四节节能产品优先采购第一章物业服务整体设想与策划第一节项目概况（投标人根据项目情况自行编制）一、基础信息二、项目资源三、服务需求第二节项目现状分析及建议一、港口物业服务的背景分析随着市场经济的日益成熟和物业管理的多元化发展，物业管理的范围已触及到社会和日常生活的各个方面，从过去单一的住宅区、写字楼，商场的管理，逐步走进了港口，医院、军营、机场、港口码头以及政府单位的后勤保障部门，越来越多地承担起了一些社会职能，并发挥着良好的社会作用。港口物业随着全球经济一体化的发展进程和港口物流吞吐量的逐年增加，各种配套服务设施也相继完善，这个在昔日作为政府投资建设和管理的公共建筑及场地，随着政府在这些部门的职能的弱化，其管理逐渐趋于社会化、企业化和规范化，而仓储区的库房、货场以及码头上的办公写字楼宇都成为物业管理的范畴。港口码头最明显的特点——水陆交通的集结点和枢纽，工农业产品和外贸进出口物资的集散地，船舶停泊、装卸货物、上下旅客、补充给养的场所。由于港口是联系内陆腹地和海洋运输(国际航空运输)的一个天然界面，因此，人们也把港口作为国际物流的一个特殊结点。二、港口物业的特点分析1.地域偏僻在进行港口选址时，必须考虑自然条件，应具有必要的水域和宽广的陆域，为码头提供适应大型船舶进、出口港口所必需的水深，潮差及航道条件，特别是大型船要求更高。此外，码头还应具有良好的气象条件，成少大风及强台风的风向和风力以及高潮对码头的影响，为货物装卸作业和堆存保管提供安全保证，建议是避风港。因此多有经济腹地为依托，地处城市边缘，远离城市中心。2.行业开放在港口，除了和船务、货运有关的企业工作人员之外，还有海关和检验检疫部门的人员，以及来此办理相关业务手续的外籍人士等等。港口物业在硬件的建设上有完善的配套设施以及高素质的物业管理服务人员正体现了行业的开放性。3.物流集中港口在现代物流发展中，有着诸多独特优势，在综合物流服务链中处于中心的地位。港口以其独特的“大进大出”的集疏运能力和较好的物流网络基础，成为现代物流业的主导和重点。国际贸易中货运量的90%以上靠海运完成，因而港口在整个运输链中总是最大量货物的集结点。港口是水陆两种运输方式衔接的唯一节点，是世界物流集中中心。三、港口物业服务客户的特点分析港口员工很多都带着家人在港口生活，港口物业承受着广大员工的高度关注。港口工作繁杂，众口难调，服务不容易做好。物业管理要加强改革，把员工队伍带好，解决好员工生活的实际困难和问题，给员工生活带去保障，这样才不会影响港口公司的形象声誉,进而影响到公司的生存、发展和壮大。因此，务必积极适应改革形势，加强员工队伍建设，提高服务质量和水平。四、港口物业服务重难点分析（一）重难点分析本项目渔港是渔业生产的重要基础设施，担负着鱼货装卸加工、渔船维修、渔需物资供应、船员休息等任务，在为渔民提供安保和绿化服务的同时，还为抵御风暴灾害、关系渔民生命财产安危提供避难所，此外，某些渔港还兼顾渔业、商业和旅游等综合功能。考核泥沙淤积和环境空气污染的程度是渔港评价体系中资源环境项目里最重要的指标，我国渔港的未来发展，将更加注重渔港的生态环境保护。调研发现，目前渔港均在程度存在较严重的环境污染现象。主要有以下几个方面：(1）泥沙淤积现象严重渔船海上作业产生的废油、底舱水、生活污水、生活垃圾等肆意排放废弃，导致港内水质受到污染，同时污染物随波逐浪运动漂流到港池岸边，也加重了港池的泥沙淤积现象。(2）路面脏污损坏现象不断渔船停靠码头卸载渔货时，渔货物自身带来的脏水使得码头路面腥臭泥泞，同时布满了由于无法出售而随意丢弃的劣质渔货，加剧了码头路面损坏程度。(3)污水没有合理排放回收由于没有完善的排污系统和回收设备，港区附近居民的生活污水及固体垃圾随意向海中倾倒，更有些渔港附近的城市污水和工业废水也没有经过处理而直接排入，造成渔港整体脏乱腐臭。（二）相关合理化建议由于渔获物自身特点，渔港的环境污染程度一般高于其他类型的港口。如果不能及时妥善处理渔港生产生活产生的废弃物，便会加重对渔港村甚至海域区域的污染，为此，我司有以下相关的合理化建议:(1）完善渔船的废水废物回收装置，或配备收污船，定时收集渔船上的废弃物。(2）配备适量的生活垃圾桶、清洁车海漂垃圾回收船等设备，及时将港区陆域内的垃圾集中运输到港区外垃圾场。(3）项目交易场所档次中等且流动性较大，港区内的安全、监控系统不足，并且不适合采取完全封闭的管理模式，在人员流动，治安等多方面存在管理难度，必须加强安保巡逻。在各合围组团内做强力监控，防止意外。(4）定期组织人员清理海上漂浮物及码头路面的脏水废物,将污染物收集到特定垃圾箱中统一运出;用处理过的污水将路面脏水冲入污水管道，经过处理可以做到循环利用。第三节港口物业服务理念与目标一、物业服务理念坚持“奉献真诚服务，追求卓越治理”的服务宗旨，贯彻“以人为本”的服务理念，实施个性化服务。个性化服务是根据业主的不同需求，在开展常规性服务的同时，向业主提供的针对性专项服务或委托性的特约服务。它本身是一种有偿的服务方式。这种服务既方便了业主，又为物业管理公司开辟了一条多种经营的新路子，为公司创造了经济收入。同时，也提升了公司的物业品牌和知名度。二、物业管理目标结合港口项目实际情况，其治理目标定位为：以服务港口工作人员为已任，提供优质、安全、高效、有序的服务和治理，使港区在文化氛围营造、服务治理水平等方面成为港口物业治理的典范。该物业一经全面接管,公司将按专业化的标准经营，按ISO9001国际质量保证体系进行规范化运作：（一）物业治理目标1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到XX市物业治理示范港区的治理标准。2.在全面接管后二年内，该物业达到全国物业治理示范港区物业治理标准。3.在甲乙双方共同努力下，制造共赢的经济成果。（二）质量目标响应招标方要求，努力达成以下质量目标：（根据招标方采购需求不同参照以下内容修改）1.港口工作人员中意率达：80%以上；2.合同履约率达：98%以上；3.上岗培训合格率达：100%；4.合理投诉解决率达：100%；5.服务人员持证上岗率达：100%。质量目标表序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理4维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数5绿化、强、弱电完好率95%99%以上完好的强、弱电系统，令人舒适的绿化景观完善强、弱电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业检修人员，维修人员全部持证上岗；及时发现绿化问题，并进行绿植长势记录，做好养护6消防设备完好率100%100%完好消防设备/港区消防设备总数实行巡查制度，建档记录。7治安、消防发生率1‰以下（年）1‰以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/港区内物业使用港口管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。8有效投诉率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数9管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。10服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。11使用人满意率95%以上95%以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。第四节项目管理的整体设想和规划一、管理思路（一）专业管理1.人员组成方面：从本物业公司组织工程、保洁、安保等部门相关专业具有丰富管理经验人员参与项目筹备工作；2.人员招聘及培训：招聘高素质物业服务人员，按物业管理前期介入阶段、日常管理阶段及节假和活动期，工作要求的不同制定相关培训计划并落实到位。（二）深度介入管理1.深入了解客户在物业管理日常管理阶段及节假和活动期对物业管理的不同需求的基础上，主动提供有针对性专业服务。2.定期及不定期开展客户协调沟通会议的形式，与运营、租户进行沟通，在不断征询意见、不断总结物管经验的基础上，积极主动地提供更多的贴心服务。（三）即时服务、显性管理1.即时服务，即在客户需要帮助时响应及时，为客户提供优质、满意的服务。2.显性管理，是在客户需要帮助时能随时找到相关服务人员进行咨询并解决问题。3.全面实施IS09001标准化管理实施IS09001质量保证体系是进行物业管理规范化的保证，在管理中将全面导入IS09001的管理体系，保证管理的规范化、制度化。4.专业组合，强强联合物业公司整合社会上相关有雄厚实力的专业外包公司提供服务，可在保证低成本、高效率的前提下，确保服务品质,有效提高物业管理的服务水平。（四）物业强力保障与优化形象并重根据物业特点和项目需要,我们将提供“专业化系统物业服务＋特色服务”的一体化模式,在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，强力保障正常秩序。1.优化形象专业与政治共建针对港区办公楼的特点，结合XX公司完善的礼仪化服务体系,我们提出了“优化形象专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照《XX公司关于工装的相关规定》的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有工作特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据其工作特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主,建立“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。2.节能降耗清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗,针对各项建筑指标,结合XX公司成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗清洁与养护互补”的服务思路,有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而XX公司完善的质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。3.细化服务考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于体育中心物业更应如此，针对该特点，我们提出了“细化服务考核与培训并重”的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面，严格按照XX公司质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务考核与培训并重”是全面提升公共秩序维护品质的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。二、管理模式港口物业在地域上的偏远和相对的独立，注定了物业管理必须实行“一体化”的管理模式。即，从物业的租赁经营到服务管理，从安全保卫到清洁绿化，从设备维修到本体养护都应该由物业管理处来具体运作和管理，这样，从各个环节上不但减少了不必要的麻烦，增强了管理处和业主用户的交流和沟通，提高了工作效率和房屋的出租率，例如：一位客户在港口租赁一套房屋做办公室，经营公司出于急于租赁出去的原因给客户作了很多口头上的承诺或是不收取房租押金。等到客户进驻之后，由于经营公司对客户的好多承诺管理处没兑现，而引起客户的强烈不满，而等到客户要退租时，由于以前的好多不愉快，客户就故意拖欠管理服务费或水、电费，一走了之，另外，绿化工作和其他物业管理工作的割裂，使办公楼的草木得不到及时修剪和养护，任其自然生长或死亡，大大地打了折扣，所以，要想取得良好的服务形象，就必须实行“一体化”的管理模式。正常期管理工作表序号项目内容1区域管理维修保养跨河大桥管理维护、办公楼管理维护方案、港区管理维护2保安管理公共秩序维护、日常和夜间巡逻、突发事件处理、大桥车辆通行管理、车辆停放管理、消防管理3设施管理房屋及公共设施设备管理包括：监控设备使用维护、公共区域的供电系统和给排水系统等使用维护、办公楼机电及电梯维护4卫生保洁码头陆域清理、渔港水域清理、公共厕所清理、办公楼公共区域清理、生活垃圾、油污水、生活污水、厕所粪污收集转运、清运第五节服务事项要求及标准（投标人根据项目具体情况参照编制）一、人员配备要求（一）人员素质要求1.重视文化素养和专业技能各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此基础上，合理选择配备现场介入人员，既要求有丰富的物业管理经验，又要了解港口业务特点及富有创意人士，了解客户需求，符合现场管理的需要。2.主动服务意识强港口作为一个开放性的地方，所面对的客户种类繁多，既有港口作业人员，也有外来消费人员。因此，为客户提供一个安全舒适的休闲、购物和工作环境是首要目标，服务意识极强服务的首要目标。3.精干高效为保障优质服务，项目将以统一品牌、统一经营的方式运作，根据项目的功能需要和客户需求，在组织上采用扁平架构，以便发挥更多的效能。（二）人员数量要求人员配置表（据实际情况增加）岗位人数项目经理工程维修工保安主管保安巡逻人员保洁主管保洁员（含绿化及垃圾清运）岸电售卡服务/为船舶加水人员工程主管绿化管理员（具体人员任职资格投标人按照招标文件进行编制）二、物业服务事项（委托管理内容）（一）XX渔港卫生保洁1.渔港陆域范围内卫生清理保洁，生产旺季每天清扫，包括厕所清理；渔港陆域每周进行水车冲洗不少于2次；2.使用自有或租用合法船舶对渔港水域每周进行清理不少于一次；3.办公楼内的公共区域工作日每天清扫，包括厕所清理；4.生活垃圾、含油污水、生活污水的收集和清运，渔港内厕所粪污收集转运（含辖区其他渔港)，停泊渔船生活垃圾、含油污水、生活污水的倾倒监督，渔港区域内的垃圾桶以及含油污水收集桶、生活污水收集罐及时进行清运、处置，处置单位必须具备相应垃圾、污水处理资质，垃圾清运处理费用由成交单位自行考虑(含辖区其他渔港);（二）渔港港区安保1.全权负责港区大门口、办公区门卫、港区秩序安保的公共秩序维护、安全事项的管理，日常巡逻、夜间巡查及突发事件处理，渔港管理办公室及门卫室安排人员24小时值守；2.中心渔港大桥限高、限重车辆通行管理，引导车辆安全通行；3.车辆停放管理，管理进出渔港车辆按指定停车位停放。（三）XX渔港港区及办公楼设施的维护与保养1.跨河大桥管护：限高杆、护栏、亮化、警示标志等的维护；2.办公楼管护：办公区服务设施设备的管理及维修维护（包括空调、门窗、灯、风扇、纱网、锁具、防水、供水供电等），办公区绿化苗木的管理维护，配备管理用电脑及办公设备；3.港区管护：消防设施、监控设施、警示标志、路灯、码头面日常修补、维护、大门节日亮化等；三、服务标准及要求（一）公共设施设备维修养护1.对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4.载人电梯24小时正常运行。5.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7.港区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。8.路灯、楼道灯完好率不低于98%。9.容易危及人身安全地设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（二）协助维护公共秩序1.渔港管理办公及门卫室安排人员24小时站岗值勤。2.安全事项管理，实施24小时安全监控。3.对渔港大桥限高、限重车辆通行管理，引导车辆安全通行4.管理进出渔港车辆按指定停车位停放5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。6.配合采购单位做好服务区航运通航调度、支持保障等行业管理服务。（三）保洁服务1.办公安层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2.合理设置垃圾桶，每日清运2次。3.港区道路、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；楼梯窗户（含窗台、纱网）每周清洁一次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。4.卫生间、洗刷间确保无臭味，无异味，每日清运2两次；下水道时刻通畅无堵塞5.、饮水设施按规定清洗，定时巡查，及时报修。6.根据当地实际情况定期进行消杀消毒工作。7.生活垃圾，含油污水，生活污水，渔港内厕所粪污每日清运2次.（四）绿化养护管理1.有专业人员实施绿化养护管理。2.绿植生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3.花卉、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5.定期喷洒药物，预防病虫害。四、服务承诺1.我司明确采购单位委托管理事项、服务内容及要求，并在提供物业管理期间将严格按照招标要求执行,并服从招标单位的管理，配合招标单位各项工作的开展。2按照采购单位管理技术标准和行业规范优质完成其委托的各项物管服务。接受甲方监督、检查、指导及相关工作安排。3.认真履行《物业管理条例》的有关义务，各项物管行为必须符合法律、法规，并承担物管过程中的安全相应责任和费用。4.积极安置采购单位管理区域内的年龄18-60周岁的健康人员从事清扫保洁工作。负责水域作