房地产开发企业会计核算的薄弱点分析

房地产开发企业会计核算的薄弱点分析

房地产开发公司的会计账簿分析。(一)明细账管理首先,按《房地产开发企业会计制度》规定,为了归集和分配各项费用,核算开发成本和期间费用,房地产开发企业通常应设置开发成本、开发间接费用、待摊费用、预提费用等一级账户。开发成本账户按开发种类设置二级账户,再按成本计算对象设置三级明细账,达三级六栏;其次,会计记账办法规定,所有账簿均应在年终结账,年前建新账。而房地产开发企业建设周期长,成本的结转期以开发项目的建设周期为准,在项目竣工验收前均为在建工程,有时要跨几个会计年度,按通常会计记账方法要求在年终要结旧账建新账,这样,一个开发项目就要分别记在几本账上,既不利于投资分析,又加大了工作量;再次,作为房地产开发资金重要来源之一的预收账款,有着与成本账类似的问题。在房地产开发企业预收款直接与客户相关,同工程进度密切相关,同时直接决定销售收入及税金的核算,比照通常企业预收账款的核算方法,仅作为一项负债管理,是远远不够的。(二)预售账款的干部成本与商品高度不匹配,造成社会成本转首先,房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收人短则1—2年,长则4—5年,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投人资金,并发生大量费用计人当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收人,其结果是为配比原则的应用造成了困难。其次,房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时低层售价却高于高层售价;又如工字形楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。(三)应重视在产品核算、技术服务、市场引导两方面问题房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法;第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度。从上述规定可以看出三点:第一,证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;第二,证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;第三,目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看,对质量保证金问题基本上未加披露。提高房地产开发企业会计核算质量的对策(一)会计科目设置应体现直观、明细之特点。其实企业应根据开发项目多少,规模大小及内部管理需要来进行成本核算,比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下,可不单设开发间接费用账。,在成本项目栏内增设管理费用和利息栏,因管理费用和利息是间接费用的主要内容,为简化核算,还可取消开发成本一级账,将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账,再按项目分设明细。在实务中,可按核算对象设立成本卡片,连续记载项目从立项至验收的全部成本费用,作为开发成本明细台账,年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账,按年节转。成本卡片分为两部分,台头部分和账表部分,台头列示施工合同的主要内容,如开、竣工日期,施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账,连续记载成本开支情况。采用成本卡片进行成本核算在我公司施行以来,取得了良好效果:第一,它能够反映一个项目的全貌,便于做投资分析。第二,把项目具体情况作为台头,便于监督分析。第三,省却了结账、建账之苦。笔者建议对预收账款的管理作如下改进:仿照成本卡片,设置预收房款登记台账作为明细账,连续记载结转收入前的预收款情况。台账也分为两部分:台头和正文。抬头列示购房协议的主要内容:购房单位,面积,单价,金额,位置,约定交款情况及调整补充合同内容,正文部分为通常的三栏式明细账,连续记载预收房款的详细内容。另外按大类设置汇总明细账,按年结转。这样,将购房地产协议的主要内容列示于台账的前面,可实时进行监控管理,及时回收资金,防止拖欠款的发生。同时按预收款类别设汇总明细账,便于分析对账。(二)引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比。笔者建议引人计划销售价格的概念,解决销售成本结转错位,与销售收人不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准。1、按分类明细账结合,按科学定单具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户,在此分类明细账基础上,再按计划价格相同的房屋分类设户,价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本,即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少下作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。2、按销售面积计算的销售成本只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续,就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定,甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户,也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计人同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号人座结转。按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用一般房地产开发企业。(三)强化风险的披露。房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性,应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言,一方面应建立质量保证金制度,为房地产商品的质量提供保证,但鉴于房地产商品的长期性、高价值性房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此,应由企业根据