某时代广场写字楼及商业市场调研的报告

某时代广场写字楼及商业市场调研的报告合肥市写字楼市场调研

1住宅项目开发投资额办公项目开发投资额商业项目开发投资额432.78亿元39.33亿元63.53亿元2009年合肥市房地产开发投资总额（人民币）累计完成施工面积竣工面积批准预售面积可售面积935.1万238.37万182.61万348.69万2009年合肥市非住宅类商品房面积商品住宅项目办公楼项目商业用房项目1506.19万平方米93.21万平方米139.97万平方米2009年合肥市新开工面积未来3-5年内写字楼市场潜量巨大，竞争激烈2009年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。2009年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2009年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2009年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块三孝口版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块合肥市写字楼市场区域分布图

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北一环为主的庐阳区财富广场、新天地广场、众城·国际广场、君临国际、嘉华中心....分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。黄潜望板块及政务新区位于在合肥市的西南部的黄潜望板块及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如安高广场、西环中心广场、蔚蓝商务写字楼、绿地蓝海、新城国际等。以马鞍山路沿线为主的包河区长江路沿线片区该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一阶段：80年代～90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦

合肥经济发展情况：发展较为缓慢

分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。

此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二阶段：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三阶段：2002年～2008年写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济发展情况:高速发展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四阶段：2008年～如今写字楼项目：安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况:飞速发展分析：以安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。项目名称总建面开盘时间已推已售销售率年去化量潜在销售面积均价单层面积（㎡）安徽国际金融中心29.4万10.6.194万1.2万30%2万㎡9.8万㎡120002080鼎鑫中心3.8万10.1.13.8万1万34%1.5万㎡2.8万㎡61001200蔚蓝商务港8.2万08.11.258.2万6.9万84%3万㎡1.3万100001760新天地国际广场4万09.06.234万1万23%1万㎡3万㎡80001800金鼎国际广场5.5万08.9.255.5万5.2万94%2.6万㎡0.3万90002100置地汇丰广场4.6万08.12.314.6万3.3万71%1.6万㎡1.3万㎡64002000绿地赢海25万07.12.192.7万2.4万88%0.8万㎡23万㎡85001500华侨广场2.3万——————————————1300万达广场8.8万09.11.178.8万3.9万44%4万4.9万㎡120002200绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87%2.4万㎡0.9万㎡85001500拓基城市广场8万07.10.188万1.4万17%0.7万㎡6.6万㎡68001200合肥市写字楼重点楼盘销售情况

HeFeiOfficeImportantProjectSalesDetails备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。合肥市写字楼单个项目平均年去化量约1.7万方写字楼销售分析一览表楼栋名称临滨苑A栋临滨苑B栋琼林苑A栋琼林苑B栋琼林苑D栋琼林苑E栋剩余体量开盘时间2009.12.152009.12.152010.5.142010.5.142010.5.142010.5.14——栋数1111112推出体量42280.3643269.6032566.1725996.8826008.6332565.06约6万方去化体量39286.6534615.68022581.7421127.6515956.87约6万方销售率93%80%013%81%49%0剩余体量2993.718653.9232566.173415.134880.9716608.18约6万方销售均价5000元/㎡5000元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡——写字楼案例—滨湖世纪城写字楼

OfficeImportantCasesBinHuCenturyCityOffice物业形态5A甲级写字楼项目特色巨大的写字楼群，以单栋产品规划，写字楼与公寓可以自由切换周边配套、居然之家、银行办公区、洗浴中心、银行、医院等客户群体以金融业为主要目标客户群体，其次是投资客户推广手法从销售情况来看，写字楼市场潜力有限，推广难度大，区域认知度不高，推广时逐步模糊写字楼与公寓之间概念，后期可能转为公寓定位销售。占地面积40606.1㎡总建面29.4万M2容积率7.24绿化率≥30.12%产权年限40年首期开盘2010.6.19首期推出350套（约4万方）30层以下（110㎡—470㎡）销售率60%二期推出30层以上（40层以上整层出售）均价12000元/㎡单层面积2080㎡建筑设计单位国际联创上海子公司投资商省旅游集团（开发项目百大、华侨广场）物业形态239.95米缔造安徽第一高度，1幢11.5万方57层超高层顶级写字楼、1幢26层办公楼（国元证券收购）、近3万平方顶级奢华商业休闲配套6层商业裙房）；地下3层复式车库（2700个）等相关配套设施项目特色1、18部电梯配置（低区4米/秒、中区5米/秒、高区6米/秒，速度安徽第一速度）；2、楼顶专属停机坪；3、西侧面干挂花岗岩工艺；4、震撼的超高度模型；5、270度弧形宣传幕墙；周边配套安徽饭店、稻香楼宾馆、环城公园等客户群体总部级办公区、国有大中型企业、民营前50强企业推广手法1、高端商务人士出入场所户外大牌；2、项目施工现场实景展示（超高层特殊的建筑工艺）；3、营销中心现场展示（现场氛围较差，无品质感与豪华感，唯独超大模型展示与弧形宣传幕墙增加了项目的奢华的说服力）；4、请名人朱军做开盘主持人，利用明星效应为项目加分；营销口号：1、阔度空间，总部之选2、融通世界基业百年写字楼案例—IFC安徽国际金融中心

OfficeImportantCasesIFCAnHuiInternationalfinancialcentre项目分析：1、利用安徽第一高度营造项目高端产品形象；2、项目西侧写字楼被国元证券整栋购买，增加了项目热销的强大说服力；3、将高楼层等较好位置的整层出售，其他的进行分割销售，在维持产品高端定位的同时扩大了项目的目标客户群体。占地面积59254㎡总建面33万M2容积率4.5绿化率≥40%产权年限40年首期开盘2008.12.27首期推出A、B座写字楼（挑高户型，买一层得两层）1078户销售率90%二期推出待定均价10000元/㎡单层面积1000㎡建筑设计单位国际联创上海子公司投资商北京富通地产有限公司物业形态公寓式写字楼、商业等项目特色1、挑高公寓，商办皆宜；2、产品在周边有独创性；3、与美丽的天鹅湖遥遥相望；4、政务大楼在周边，商办氛围浓厚；周边配套129、166、162路，文博中学、小金豆幼儿园、金寨南路小学；小区内部健身会所；新城国际；合家福超市、喜客多超市、绿地集团四星级酒店、天鹅湖大酒店、五星级酒店（正在规划中）、徽商银行政务新区支行客户群体目前在其他区域办公的老板、部分投资客、先自用后期投资的客户；推广手法1、高端产品推介会；2、高端营销（银行客户转借、4S店客户资源转借等）3、项目周边形象包装；4、突出差异化产品特色；营销口号：1、首付5万，买一层得两层，月收益3200元2、安徽第一商务集群3、国际5A商务挑高5.6米，买一层得两层4、零风险投资模式“3+5+10神秘财富秘密”写字楼案例—蔚蓝商务港

项目分析：1、着力打造差异化产品，树立品牌在区域乃至全市领导力与号召力；2、占据独特的自然与政府配套资源，优势较为明显；3、低价入市策略、媒体投放策略运用的巧妙及恰到好处，在市场上引起了良好回应。占地面积110764㎡总建面70万M2容积率5.0绿化率≥40%产权年限40年首期开盘2009.11.17首期推出4#、5#销售率44%二期推出无均价12000元/㎡单层面积1600㎡建筑设计单位安徽省建筑设计研究院投资商合肥万达广场投资有限公司物业形态商业、写字楼、住宅、公寓等项目特色1、优势地段，区域核心；2、强势品牌优势自身配套；3、大型综合体项目规模领先；4、资金实力雄厚，稀缺成就价值；周边配套包河公园、古井赛特、海汇假日、步行街、省政府、少年宫等等客户群体总部级办公区、国有大中型企业、部分私企老板推广手法1、高端产品推介会；2、高端营销（银行客户转借、4S店客户资源转借等）3、项目周边形象包装；4、突出差异化产品特色；营销口号：1、万达中心，地段决定地位2、万达公馆价值造就稀缺3、三区交汇处，包河公园之畔，呈现企业总部中心影响力4、万达中心，世界500强总部基地写字楼案例—万达广场

项目分析：1、地段决定其他项目无法比拟的优势，地段决定其商业、办公的核心地位，同时也决定了其主导价格；2、大连万达，强大的品牌号召力，运筹商业地产的实战经验，使项目如虎添翼，销售热潮不断；3、项目地段绝佳，但略显拥挤，作为总部级办公缺少应有的配置。4、缺乏像及恒盛坝上街项目的地标性，不足以让总部级企业为之侧目；合肥市商业市场调研

2百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。

合肥代表物业：鼓楼商厦、乐普生、百货大楼、商业大厦、古井赛特、瑞景国际等大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积10000平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

合肥代表物业：合家福、沃尔玛、家乐福、乐购、北京华联、易初莲花、麦德龙、大润发等购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。合肥代表物业：安徽国购广场、新都会环球广场、合家福商业广场、元一时代广场、温莎国际购物广场等

专业市场以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。合肥代表物业：安徽大市场、白马国际服装城、长江批发市场、漕冲糖酒城等社区沿街底层商业以社区配套或城市基本的商业配套为基础，多分布在社区住宅楼底层，均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边，其主要的功能还是以满足日常生活配套为主，以一种较为零散的商业模式，整体操作的难度较大，不利于统一定为，难以像大型商场或专业市场那种集中，形成规模，但其庞大的社区人口资源优势，是其商业日常运营的基本保证，因此此类物业的风险系数较低，但回报率相对其他商业物业较低。多为资金保值增值的首选。合肥代表物业：长江路沿线沿街门面、红星路、桐城路等沿街门面等五大常规业态撑起商业一片天1、百货店2、大型综合超市3、购物中心4、专业市场5、社区沿街底层商业

｝合肥市商业市场宏观分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis2009.9—2010.9合肥市商业供求关系对比图从2009年10月至2010年9月的12个月中，全市新增商业供应122.18万平方米，去化掉80.93万平方米，即这12个月新增存量为41.25万平方米，库存量比上月略有增加，库存量依然很大。以9月的商业成交量计算，大概还需要需5个月左右的时间才能去化掉这些新增存量。数据来源：中国房地产决策咨询系统合肥市商业市场宏观分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis从2009年10月至2010年9月的12个月中，2010年初商业供应量较大，由于受政策影响较小，从整体供应量来看，总体保持较为平稳，商业市场较为看好，供应量集中供应区域多为住宅的底商，大型商业中心供应量相对较少。2009.9至2010.9合肥市商业供应量对比图数据来源：中国房地产决策咨询系统合肥市商业市场宏观分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis九月商业市场成交量为7.97万平方米，环比下降6.45%，同比下降0.3%。在本月的成交量中，住宅底商成交占据主要地位。其中，馥邦商务广场商业楼占据商业成交金额排行榜榜首，滨湖世纪城·春融苑名列第二，蓝鼎·滨湖假日位居第三。按区域来看，滨湖区因其快速发展的地理优势，是成交的主要贡献区域。目前商业市场上仍有不少存量房，消化存量依然是这几个月的重要任务。之前三个月，商业成交保持一定的上升速度，但本月商业成交出现了小幅下降，但是预计未来成交会保持一定的平稳上升趋势，在平稳中有一定的波动但不会出现大幅变动。2009.9至2010.9合肥市商业成交量对比图数据来源：中国房地产决策咨询系统滨湖时代商业中心商务金融区综合性商业区域滨湖家园世纪城商业中心合家福商业中心滨湖新区目前商业区域分布图

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居然之家（1-4层）永辉超市、部分内铺（-1-1F）粤港1号海鲜城（1F）集中商业（2-4F）招商中招商中万尚百货商业案例—滨湖世纪城

集中式+沿街底层商业总体量：约40万平米（集中商业）约10万方（沿街住宅底商）商业类型开盘时间已推已售销售率年去化剩余面积价格住宅底商2008.1210万9.3万93%4.7万1万约26000集中商业2009.340万15万37.5%7.5万25万约12000商业案例—滨湖世纪城

滨湖世纪城购物中心总建筑面积：40万方业态规划：大型购物中心（福建永辉超市）已经运营、大型家居超市（居然之家）、万尚百货，已经对外营业、其他业态正在招商中……滨湖世纪城沿街底商总建筑面积：10万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲娱乐等面积区间：120—1000㎡销售率：93%注：1、沿街住宅底商部分销售较好，去化较快，受到市场追捧；2、集中式商业由于受到区域市场成熟度的影响，一层商业去化的速度快，负一层及二层、三层、四层存在招商难度，目前虽居然之家和永辉超市及粤港海鲜城进驻后，对集中式商业招商有强大的促进作用，销售形势看好；商业案例—滨湖世纪城

滨湖世纪城购物中心—集中式商业项目面积开间进深层高层数租金价格经营业态滨湖80—150㎡5.6米—7.2米8米—12米4.5米（一楼）4层一楼：50—80元/㎡永辉超市、银行、美容美发、鲜花、百货、时尚用品、美食等二楼：40—60元/㎡女装三楼：30—50元/㎡男装四楼：30—50元/㎡美食项目分析1、集中式商业操作难度较大，人气难以支撑目前的商业体量；2、项目招商力量较强，大品牌的商业项目纷纷进驻，如国美电器、采蝶轩、、建行等等；3、二楼女装品牌较为低档，人气较差；4、项目硬件相对可以，但公摊太大，商场内部氛围营造不够；5、二楼及以上楼层招商难度较大，部分服装品牌均来自白马服装城等批发行业，零售业并不是这部分商家的强项；6、项目定位较难，有开始的电子商场到后来的万尚百货，从定位上来说万尚百货与永辉超市存在一定冲突，后期会不会形成恶性竞争，难以想象；商业案例—蓝鼎观湖苑

沿街底商总建筑面积：3万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲娱乐等面积区间：80—300㎡销售率：100%注：1、商业体量相对较少，作为社区配套效果较理想，与对面项目滨湖和园形成商业对流，促进了商业成熟；2、沿街住宅底商部分销售较好，去化较快，受到市场追捧；3、产品规划有硬伤，导致销售价格难以实现最大化。商业案例—蓝鼎万国农贸

沿街商业+集中式摊位总建筑面积：10万方业态规划：餐饮、超市、药店、五金、百货、休闲娱乐等面积区间：100㎡销售率：50%注：1、商业体量相对较少，作为社区配套效果较理想，与对面项目滨湖和园形成商业对流，促进了商业成熟；2、沿街商业产品规划存在一定的弊端，三层设置，单层面积较小，不适用；3、内部摊位前期推广效果较为理想，抓住了滨湖新区强大的未来人口优势和良好的商业前景，销售较为理想；商业案例—蓝鼎滨湖锦街

独立沿街商铺总建筑面积：10万方业态规划：餐饮、药店、五金、百货、休闲娱乐等面积区间：80—240㎡销售率：50%价格：15000—26000元/㎡注：1、70年产权，区别于其他商品的低使用年限的约束，性价比高；2、可以入户口解决了业主子女上学问题；3、产品面积适中，规避了观湖苑前期的硬伤，产品实用率高；4、外铺销售较为理想，内铺成为销售难点；（一层）（二层）（三层）商业案例—滨湖商业综合对比

项目面积开间进深层高层数价格备注滨湖家园80—350㎡4.5米—5米8米—12米3.5米2层——回迁房商业铺面滨湖世纪城120—1000㎡5.6米—7米12米3.6米—4米2层、3层26000—300003层铺面占20%，2层占80%，多为独立商铺，方正实用蓝鼎观湖苑86—250㎡4.5米—6米10米—14米2.9米—4.5米2层、3层——3层铺面占40%，2层占60%，内部关键部位多有大面积承重墙，实用率低蓝鼎万国农贸96㎡3.6米8.8米3.3—3.7米3层内铺：14000外铺：20000开间相对较小，给后期商业经营形成了约束，在一定程度上影响了销售进程。蓝鼎滨湖锦街80—240㎡4米8.9米—12米3.5米—4.5米2层、3层内铺：20000外铺：260003层铺面占70%，2层占30%，外铺销售率较高市场调研总结：1、滨湖新区门面面积多为200㎡左右，其中2层铺面销售较好；2、通过不断改进，滨湖区商业项目内部结构也在不断优化，较为实用；3、单铺开间多为5.6米左右，大面积落地玻璃，采光性较好；4、进深多为12—14米之间，大面宽铺面销售较好；项目面积单位租金年租金收益滨湖家园10-100㎡80-100元/月120000滨湖家园150-260㎡40-60元/月187200滨湖世纪城120-240㎡60-80元/月230400蓝鼎观湖苑80—250㎡40-60元/月129600商业案例—租赁价格及收益

THEENDTHANKS即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。9月-239月-23盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言10:3510:3510:35:229月-23前方