合富辉煌-东山领汇广场现代居住项目策划方案-70p-前期策略

东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司2东山城市价值

3东山，前世·今生近现代周秦·南越19世纪初永泰禅寺龟岗商业街近代培正书院外国教堂城郊884栋洋楼别墅无数的华侨和政要中共“三大遗址”明宦官韦眷在广州城东郊（现铁路工人文化宫）兴建寺庙，成化皇帝赐名“永泰禅寺”，俗称“太监寺”。后改成东山寺。相传为南越贵族墓冢之地，龙脉相承，具有文昌大运。一战后东山成为归国华侨和政府官员的聚居地，。建国前这100年间，东山建起了884幢风格别致的小洋楼。国共后来在这里牵手合作，东山成为革命摇篮。

外国传教士兴起了在东山买地建房的潮流，建起了教堂、书院等慈善机构，其中就有培正中学的前身培正书院。过去的历史，成就今天的浓郁人文气息，厚重，醇雅。4东山，前世·今生解放后90年代环市东商圈兴起广州政商文化中心2005年两区合一越秀合并东山政要聚居发展迅速世界大都市奖亚运契机2008~至今改革开放以来，东山顺应时代步伐，成为广州市政治、商贸及文化艺术中心。承继解放前的历史，东山成为广州政要办公及聚居的主要区域。新河浦修旧计划荣获世家大都市奖二等奖让全国再一次认识东山的魅力。广州亚运成为东山发展的又一次契机，政府优化城市中心的战略性考虑揭开东山新一页。越秀区与东山区两区合并，从此东山只有地域上的概念。大越秀将两区优势发挥得更为淋漓尽致，东山区作为广州政治核心的作用更为明显今天的东山，教育强区，政要权力重地，城市商贸中心。5东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一脉相承。解不开的是东山情结，坚持的是东山的生活高度。历史悠久的东山建筑，处处流露近现代风云际会的痕迹6中洋合璧，各萃精华的建筑精髓东山7现代东山的居住价值地理位置优越----三大商圈+两大CBD商务区环绕项目周边教育资源丰富----项目周边有多所重点中小学，教育配套完善交通方便快捷----地铁1号线，5号线的交汇中心，28条公交线路途经本项目生活配套齐全----周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺----五分钟到达市中心各大成熟商圈东山与天河双重价值的完美结合绝对是现代都市中产新贵的理想居所地理位置优越天河北CBD珠江新城CBD环市路CBD东风路商圈中山路商圈本案两大传统商圈+三大CBD商务区环绕项目周边教育资源丰富

多所重点中小学，教育配套完善育才小学育才中学广州市第七中学培正中学广州市第十六中学铁一小学八一小学梅花路小学本案东风东路小学广东工业大学中山医科大学交通方便快捷

双地铁交汇，28条公交线路途经本项目本案地铁5号线地铁1号线生活配套齐全

周边衣食住行等生活配套一应俱全。本案共和市场杨箕市场好又多超市水均岗市场空军医院百佳超市中国银行工商银行建设银行购物近在咫尺

五分钟到达市中心各大成熟商圈本案流线前线中华广场农林下路东山口五羊新城天河城广场正佳广场13东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，“东山”对于羊城的意义，却远不止是一个行政区；住在东山，意味着优越的身份与地位，意味着优人一等的教育，意味着精神与物质生活的富足。所以，东山人骄傲，广州人钦羡。所以，东山人坚持留在这里，广州人梦想进入这里。东山，是一种不可替代的居住情结，一种难以企及的生活高度。哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？

锁定项目客户——合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环市东-水荫路板块和珠江新城板块近期成交客户进行调研，并对典型的潜在意向客户进行个访，了解客户的具体情况，指导本项目客户定位。区域市场客户案例分析客户以30-40岁的中年客户为主;46%以上是国有企事业单位职工，或公职人员，因此收入稳定，且福利较高,幷有较高的公积金；做生意客户的比例也有23%，这部分客户具有较强的购买力；有少量香港、外商客户，约占5%。主流成交客户：30-40岁的国企人员客户以原东山区客户为主，其次是天河区客户；客户工作范围：项目周边电力局、自来水公司、铁路局员工、政府机构公务员、银行、新闻出版社、军区、舞蹈学院、园林局等机关单位人员、公务员客户。热点成交区域：原东山周边、天河客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在社会上具有一定地位的企业中、高层人士；购买力强：收入稳定且丰厚，拥有私家车，并且大部分都为二次置业以上；核心家庭：家庭结构以三口之家为主。语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方便就近照顾父母，上班都比较方便，而且最重要的是方便儿子上重点小学。房子方面，建筑风格要时尚新颖，户型要方正实用的，最好还有些大阳台、飘窗之类的赠送空间。十分注重家庭，希望能和家人在同一个区域内居住，重视教育配套，对户型要求高关键词：区域、教育、家庭、建筑风格、户型客户：李小姐

置业意向：70～85平方米两房置业预算：约180万年龄：30岁职业：公务员家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：天河潜在客户案例——东山中端客户语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女儿入读较好的学校，自己在天河北上班也比较方便。虽然有车，但附近最好有地铁，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太杂的，最好都是高素质的人士。选择靠近工作区域居住，并且交通方便，为子女教育置业，看重同质而居的居住社区氛围。关键词：地铁、教育、周边生活配套、同质而居客户：陈先生

置业意向：三房，100平方米左右置业预算：约250万年龄：37岁职业：企业中层管理家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：天河潜在客户案例——天河中高端客户语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近住，想换个好一点的房子，只考虑东山的物业，但又不想买二手的房子，因为档次不够，管理水平不高，所以会考虑一些新建的一手优质的物业。外形要有特色，房子要方正实用，还要通风透气采光好。具有东山地域情结，渴望拥有东山的优质物业，买房会综合考虑户型、品质与物业管理服务等因素，要求较高。关键词：东山，档次感，优质物业、外观、户型客户：莫生

置业意向：紧凑型的小三房，约130平方米置业预算：约300万年龄：38岁职业：电力局高管家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：东山潜在客户案例——东山高端客户语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近购买一套舒适的单位，最好有会所商场等商业配套，交通便利，一定要南的单位，通风对流、户型方正装修风格要时尚。看重东山教育资源，同时需求便捷的交通，注重生活品质，对南向景观单位有要求。关键词：省一级中学、地段、南向、装修风格客户：王生

置业意向：三房单位，约150平方米置业预算：约350万年龄：43岁职业：私企老板家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：珠江新城潜在客户案例——天河高端客户置业关键因素：东山情结、地段价值、重点教育、交通便利、生活配套、产品综合素质区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区客户为主，受居住及工作区域影响大；客户文化教育水平较高，具有一定的家庭收入；年龄集中在35-50岁之间，家庭结构大部分为三人之家；置业东山中重点关注的是教育资源；重视家庭，对生活质量、居住氛围要求较高对房子的户型设计、装修风格、物业管理等综合素质有较高的要求。本项目客户组成及定位客户群客户特性客户圈层特性项目诉求点置业选择面广，但对老东山的区域及教育资源情有独钟。同时需要便捷的交通，对产品的综合素质有着强烈的需求。典型客户：天河、珠江新城企业高层、私企主第二圈层：其他越秀、天河等客户（合富辉煌拥有周边地区数以万计的客户资源）重要客户交通、地段、教育资源、产品综合素质核心客户第一圈层：区域内客户群（包括：政府机关、企事业单位，周边专业机构，教育系统单位周边的原居民）认准东山地头，因大部分是东山本区域的居民，认同东山的教育资源，生活配套及产品素质是他们挑选的关键。典型客户：公务员、机关单位干部、银行高管、老师等。地段、创新产品、教育、生活配套区域潜在客户：政府机关、企事业单位自来水公司铁路局本案省人大常委会政府机关、企事业单位越秀区法院羊城晚报社税务局地质局电力局区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）工商银行本案专业机构空军医院建设银行中国银行

区域潜在客户：教育系统客户群培正中学铁一小学八一小学本案广东工业大学东风东路小学梅花路小学育才小学育才中学广州市第七中学中山医科大学广州市第十六中学教育系统区域公务员专业人士(医疗/传媒/文教/IT/金融等)企事业单位人员生意人私企高管其他东山越秀省委、市委、区府、人大、政协、司法系统、国税局、地税局等广东工业大学、空军医院、省人民医院、眼科医院、肿瘤医院、中国移动、电信局等气象局、地质局、地矿局、南方电网、供电局、自来水公司、铁路局、区法院等电子批发、烟酒贸易、建材贸易等在东风东路沿线办公区工作的私营企业主或者高管教育投资购买天河省检察院省农行、国土局、省妇幼保健院等烟草公司、电力局、交警大队、消防局等电子、物流贸易等天河北沿线高档写字楼办公客户教育投资购买区域资源优势，一网打尽潜在客户！区域潜在客户一览表区域市场客户：客户定位中高端的客户：两房或三房的客户价格承受能力较好，可选择的范围大。对物业的档次与品质感更为关注，对物业管理服务要求比较高。客户层次：中高端客户共性因素：东山情结、重点教育、配套优势、升值保值户型方正好用、朝向好、外观新颖置业诉求：现代豪华品质感、贴心的物业服务、教育配套，生活配套同质而居。置业预算：200-300万元需求户型：80-150平方米他们多数居住在东山越秀、天河等；是来自外地但已在广州工作多年的广州人；具有文化底蕴、高知识力的一群。他们从事稳定的职业（公务员/政府机关单位/金融/医疗/教育等），事业成功，是企业的骨干他们重视家庭、重视下一代的教育、讲究生活、服务质量他们注重项目的品质，对现代的高素质产品很认同，高附加值能很好地打动他们。他们年龄大多为30~50岁之间，以三口之家、二口之家为主他们喜欢择邻而居，注重邻里和谐客户特质：现代的，中产新贵离工作地点不远，离家人亲友不远留恋东山居住氛围，喜欢周边成熟配套建筑户型设计有特点，有公共空间给家人享用爱东山爱家庭重教育讲享受具有东山及天河城市价值核心圈情结为子女能有良好的教育与人文环境有实力有实力的现代都市中产新贵35顺应天时，坐拥地利，兼得人和。

领汇项目应该走得更高！

365.1项目定位37汇聚时尚与骄傲的东山现代尊尚居所文化中产东山.天河城市价值核心圈项目核心价值项目核心客户项目定位38项目命名東山·领汇或东山领汇公馆注：我司认为东山领汇广场商业味道较浓，不适宜作为项目住宅部分的案名，因此需要进行适当调整；如项目商场部分能改为别的名字进行推广，我司认为可以用“东山·领汇”作为案名；但如商场部分不改变名称的话，“东山·领汇”就容易和商业部分混淆，可采用“东山领汇公馆”的名称与商场进行区隔。推广形象在形象推广方面，我司建议由广告公司在分析本项目的特色，理解项目的特征后提出具体的推广形象建议。40高定位，蕴含品牌与效益双重高价值！

高价值并非一蹴而就，我们如何能做得更好？

项目价值升级策略——415.2项目价值提升策略42我们今天看的东山○○43国际·

现代·

繁华·

活力建筑风格现代、简约、具有时尚气息44如何保留旧有的文化底蕴，