上海市中心城区住宅小区停车难的原因及对策

上海市中心城区住宅小区停车难的原因及对策

治理车辆第一,要破解小区治理难题“上海中心社区的水位已经提高到90万，很难找到”，“该区域的两位车主因争夺停车位而大打”，“应急通道被救援机构堵塞，救援无效”。随着私家车的急剧增长,小区“停车难、秩序乱、纠纷多”,已经成为越来越突出的矛盾,甚至有向社会治安问题发展的趋势。究其原因,车多位少是主因,小区内规划管理的落后也难逃其责。所以,要解决这个矛盾,就要内外兼顾:对内优化管理手段,提升管理水平,解决秩序乱问题;对外资源置换,错峰停车,解决车位少问题。内“优”外“换”,解决小区停车难。停车需求发展趋势根据上海第四次交通大调查,目前小客车夜间停放主要分布在中心城(外环内),比重约73%。2012年中心城区夜间总停车需求约97.5万,居住类配建停车位57.6万,缺口39.9万,缺口比例41%。夜间居住区停车矛盾日益突出,已经成为市民最为关注的停车难问题,这个难题不仅仅存在于2000年前的老小区,2000年后大量新式居住区停车难也已成为现实。(见表1)而根据《上海市交通白皮书》在停车需求发展趋势方面的预测,中心城停车需求将持续增长。预计2015年中心城停车需求为163~185万个,居住区停车需求为110~128万个;2020年中心城停车需求为206~234万个,居住区停车需求为143~166万个。此外,泊位供给建设的跟进,需要建设用地的保障,而由于中心区用地开发密度大,用地紧张,且一些老旧小区、老式办公楼无法增设配建停车场,从而限制了泊位供给建设。这就意味着,小区,尤其是中心城老小区停车难问题将更为突出,由此引发的各种矛盾将更为激化。父母带子女抢被抢住1.绿化带、花坛、主干道、消防应急通道……处处皆停车。这样一来不仅压缩了小区的活动空间,影响视觉观感,而且给小区居民的交通出行带来种种不便,遇到火灾或其他需要急救的事件,又易阻碍救援车进入,从而造成悲剧。2.地锁、花盆、废弃自行车、三轮车……小区纷纷掀起“圈地运动”。更有甚者,还有退休在家的父母每天准时坐在固定车位上为子女占位。谁更横、谁更“别出心裁”,谁就能抢得宝贵车位。3.争吵、打骂、划车、泼漆、扎胎……停车纠纷何其多。由抢车位导致的摩擦纠纷迅速上升,小区的停车难题,大有发展成社会治安问题的趋势。4.物业、居委会、交警、城管、业主委员会……到底谁来管?没地方停车或者发生了停车纠纷,究竟应该去找谁。物业说他们没有执法权,城管说这事不归他们管,居委会说去找业主委员会,业主委员会说这是物业的事儿——等到打起来,终于知道要找110了。5.开发商的?全体业主共有的?先到先得还是先抢先得?……车位产权归属,傻傻分不清楚。地面车位到底是谁的?物业有没有出租权?是设固定车位还是先到先停?每个小区都有自己的做法,越看越糊涂。以上种种乱象,归纳起来,其实就四个字:“车多位少”。如果再加四个字,那就是:“管理不善”——这个管理,特指小区内部的微观管理。下面,我们就先来探讨一下小区内部管理上面临的难题。内部“最佳”：优化行政管理，提高行政管理公示所有非产权车位据《新闻晚报》报道,黄先生是普陀某小区的业主,该小区2003年投入使用,前期物业与先行入住的业主签约,将小区内的固定车位出租给该批业主。黄先生于2005年入住,并于同年购买了私家车在小区内付费停放,由于固定车位被先期业主使用,很多业主给车位加了地锁,黄先生停车时非常不方便,曾与其他业主发生过争执。黄先生认为,非产权车位为小区业主共有部分,但物业未按相关规定,取消部分地面车位专用管理方式,侵犯了他在小区平等使用停车位的权利,因此将业委会和物业告上法庭,要求被告向全体业主公示所有非产权车位的情况,包括地下车库中非产权部分,将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用(即“先到先停”)。业委会和物业同意公示车位的使用情况,但同时认为,固定车位的使用管理办法由前期物业制定,业委会未制定小区车位使用管理办法,即便要改变现行车位使用办法,也须经小区三分之二以上业主投票同意。现行的管理制度并未侵犯原告的合法权益,原告为方便停车,不愿将车停放在临时车位,因此与其他业主时常发生冲突。普陀区法院经审理后认为,法律规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。若有业主对车位的使用存有异议,应由业主共同商讨。最终法院作出一审判决,要求被告向全体业主公布本小区内非产权车位(包括地上、地下)的情况,驳回黄先生的其余诉讼请求。前些年,由于私家车保有量不多,因此大部分早期买车的业主基本上都能够拥有一个固定车位(本文中的“固定车位”不包括业主购得的产权车位)。而近几年,随着私家车数量的急剧攀升,车辆与车位之间的缺口越来越大,一些新车主的车子不但没有固定车位,甚至无法将车子停进小区,而老车主“固定车位”的合法性也开始遭到质疑:都是业主,都交一样的钱,凭什么有的人就能永久享受那些本来是业主共有的车位呢?随着新车主的数量越来越多,新老车主之间的矛盾也越来越激化,不少新车主呼吁“取消固定停车位,先到先停”。俗话说,“不患寡而患不均”。无论是采取“先到先得”的固定车位模式还是“先到先停”的机动车位模式,背后折射出的都是小区车位的分配和管理难题,也是小区停车首先要解决的问题,即:怎么停?谁来管?网民说“固定座位”或“先到先停”。这是个问题小区业主共有的面积被长期占有先买车先占固定车位是很不合理的,因为小区地面车位属于所有小区业主共有,大家买房子的时候都是出过钱的。这些车位的使用权物业是没有权利指定出租的,大家都有平等的使用权。那为什么小区业主共有的面积被少数一部分人以极少的成本长期占有呢?小区以前设固定车位是因为小区拥有车的数量不多,大家能都分配到一个。但是现在拥有汽车的家庭越来越多,你还是按老办法管理,问题只会更严重。一旦突破某个临界点,必然爆发更大的混乱和矛盾。你自己买的地下产权的车位,你最有理。地面车位本来就是全居民所有,当然先到先停最合理。网友jerrycch都付一样的停车费,凭啥先买车的就可以有固定车位,我觉得就应该一本产证一个车位,车位不够的话,就几本产证一个车位,可以摇号或者先到先停。固定车位就是相互说如果说“先到先得”对拿不到固定车位的新车主来说不公平,那先到先停对那些晚下班的人就公平了吗?因为总有一部分人固定下班的时间早,一部分固定下班的时间晚。我们小区就有许多固定7~8点钟才回家的,先到先停?他们就别想停车了。而且,采取先到先停不仅上班时会担心下班晚回来没车位怎么办,双休日也不敢开出去,有时候甚至还要发动全家人帮忙抢车位。就算某天抢到车位了,那下班后还敢出门吃饭看电影吗?动都不敢动了,车子买了还有什么意思呢?网友奶宝妈妈“先到先停”与“固定车位”其实就是五十步笑百步,因为从某种角度来说,先买车的先得到车位固定使用权,后买的只能打打游击,这个也算是一定程度上的先到先“得”。固定车位只是物业便于管理车辆的一种手段,先解决大多数业主的停车问题。100辆车,有80辆固定了,那只有20辆车在吵。如果100辆都不固定,那就100辆在吵,如果你是物业,你会选择哪种管理方式?当然每个小区的情况不同,管理模式也不同。规范等特殊的救济制度和场地占用费首先,《中华人民共和国物权法》对业主的建筑物区分了所有权,并且赋予业主对共有部分享有共同管理的权利。个人业主无权支配共有权,也不能侵犯其他业主的权益。因此,建筑区划内的绿地属于业主共有,居民不能随意养花、种菜或通过圈地形式转化为个人专有。凡是有碍于业主行使权利的行为都不被允许。任何人从事任何公共活动,都必须经过全体业主同意后方可实施。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。一、地下车库的产权归属根据《物权法》,建筑区划内的道路、绿地属于业主共有,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。因此,除开发商修建的可租可售的地下车库外,小区内的地面车库,其产权均归业主共有,这些地面车位的使用方式应由全体业主投票表决,物业无权出租车位,只能行使管理权,收取停车管理费。在明确产权主体的前提下,还要落实具体的管理主体。建议小区有物业公司的,由物业公司负责管理;无物业公司的,可通过全体业主推选,成立“小区停车自管会”;或者在街道办事处的领导下,由各小区居委会负责,把管理小区的停车问题纳入居委会工作的组成部分。二、物业优化停车策略管理主体落实后,要明确其职能职责,制定车辆管理相关办法和实施细则。具体的管理办法,如实行固定车位制还是先到先停制,或者固定车位与机动车位相结合制,甚至竞拍和抽签制,各小区应根据自身的实际情况,由全体业主投票表决,并将结果及具体实施细则公示。物业应该严格按照全体业主通过的管理细则来履行其管理职责,解决停车难题。凡非法圈占小区内公共使用面积的居民要退出占用的地域,彻底释放小区内的公共空间,以便开辟停车的车位。对于拒不退出的,可以民事上的排除妨害为由,向法院提起诉讼,依法解决。在具体管理手段的优化上,有以下几点建议:1.科学规划小区停车位,比如斜停车位比直线停车位更节省空间。2.充分利用现在的车位,一户家庭仅仅提供一个车位。3.发放小区停车证,对非小区的业主发放临时停车证并收费,限制外来车辆的进入和停车过夜。4.对小区道路进行合理划线,实行定时单侧停车、单向行驶的形式,确保行车路线畅通。5.完善交通指示标牌、停车诱导信息、加强交通秩序管理。三、挖掘出内部埋深，增加供应1.小区停车使用小区内的便道旁,在不影响通行和消防通道的前提下,画出停车位供业主晚上停车使用,可以部分弥补小区停车位不足的问题,同时爱车可以停在家门口,出入方便。缺点是占用小区部分道路空间,影响业主出行,且需要专人指挥管理。而且,需要多数业主的同意,这是前提条件。2.绿化,充分利用了小区空间,保证了园林绿化又充分利用了小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间,既是小区空间,也是小区空间将小区内的草坪铺上带孔的地砖,改造成草坪停车场,既保障了绿化又充分利用了小区空间。同样,因为草坪也是公共场地,需要多数业主同意,而且因为涉及到绿化问题,还需要园林部门的批准。3.在该区域的空闲地上建造立体停车场或地下停车场优点是可以在较小的面积上解决多辆车的停车问题,缺点是造价高昂,费用来源易有争议。具体执行也要争取到多数业主的同意。外部“改变”：资源交换和错误峰停车小区和电信研究院之间的停车难问题浦东新区嘉德公寓靠近浦东南路,建成于2000年,共有276户业主。根据开发商原始设计,小区共有52个固定车位(地面22个,地下30个)。然而,2007年以后,嘉德公寓的机动车增至150多辆。小区物业通过对小区道路、中心花坛、地下车库空隙等各种边角空隙的综合利用,共计划出51个车位,但小区车位缺口依然超过50个。基于小区停车难现状,潍坊街道嘉德公寓与小区附近中国电信股份有限公司上海研究院合作推出错时错位停车:白天,小区业主开车上班,电信研究院的员工可以把车停到小区来;晚上,电信研究院下班,小区业主可以把车停到电信研究院去。经过沟通协商,双方形成如下方案:物业公司把愿意停车的业主名单制成一张表格,并印上业主的住址、车号、联系电话,交给电信研究院,以方便他们确认是否是嘉德公寓的业主车辆,一旦遇到特殊情况需要挪车,可第一时间联系到业主;业主停在电信研究院的车辆,必须在每天上午7点45分之前开走,晚上5点之后才能停入,以确保电信研究院自身停车不受影响。同样,电信研究院停入嘉德公寓的车辆,也必须在上午7点45分之后停入,晚上5点之前驶离。嘉德公寓白天固定向电信研究院提供20个车位;电信研究院每天向嘉德公寓业主提供的车位少则15个,多则超过20个。2008年至今,这一措施已实行4年多,在一定程度上缓解了小区和电信研究院双方的停车难问题。“巧妇难为无米之炊”,优化小区内部管理只能部分缓解小区停车难和停车乱问题,但当小区内的私家车与停车位之间的缺口越来越大,就不是仅靠小区内部消化所能解决的了。这时,就需要向外寻求车位。而通过“换”的方式,将小区内的车位与小区周边办公楼的车位进行错时共享,是近年来解决小区(尤其是中心城老小区)停车难问题的热点。白天,小区里的车子纷纷开往各个单位办公楼,小区停车位富余,单位停车位紧张;晚上,办公楼里的车子纷纷开回家,小区停车位紧张,单位停车位富余。可以看出,居住区与商办用地空间存在明显的时间互补性。因此,将白天办公楼停不下的车子停在周边小区,晚上周边小区的私家车停在办公楼,用小区白天的停车位置换周边办公楼晚上的停车位——这种利用时间差让“死”车位“活”起来的“错峰停车”办法,我国许多城市早在五六年前就已经开始试点并推广。国内:长期内未形成制度保障(上海市交通港航发展研究中心交通所房晋源)南京从2010年11月1日起,南京市已正式在全市范围内推行“错时停车”措施,市区内各大停车场在南京市公安部门的统一协调下,正式实施停车“错时”。该项措施是在南京市玄武区试点成功的基础上推行的,全市将有部分写字楼的停车位白天供楼内员工停放车辆,夜间则将停车场车位空出,收取一定费用后向社会开放。2012年3月起,南京8所高校已推行夜间错时开放停车场的措施,共计向社会开放3095个停车位,收费标准为每小时0.5元。考虑到正常的教学秩序,教学楼附近的停车场尚未全部开放,停车场开放区域沿途设置停车标识,包括减速带,校园里安排有巡逻队员。杭州2008年,为破解停车难,杭州出台全市机关事业单位停车场向社会错时开放的举措。作为表率,杭州市政府大楼专用停车场及北门立体车库的234个停车位,与市政府综合大楼内的停车场,开始正式向社会实行夜间和节假日错时停车,停放时间为正常工作日18时至次日7时,节假日全天开放。服务范围为面向范围市府大楼周边社区内的个人车辆开放。武汉于2010年启动社区单位有偿“错时停车”工作,要求全市7个中心城区于年内拟开放350个社区单位,缓解中心城区停车难题。该项工作由武汉市政府牵头,市法制办、城乡建设、国土规划、住房保障房管、公安交管、公安消防、城管、财政、物价、地税等十余个职能部门各负其责,各中心城区政府具体实施。哈尔滨首次在曼哈顿商圈拍卖了停车场经营权,并在全市率先推出了错时停车制度,按照物价部门批复规定了此区域同一场所早晚停车两种收费模式,以便让商家和附近居民共享停车资源。白天计时收费,夜间按次收费。每天8时至20时实行计时收费,1小时及以内收费标准为5元/台,超过1小时的按每30分钟加2元/台收取,不足30分钟按30分钟收取;20时至次日8时,按次收费,收费标准为6元/台。其他像南昌、温州、厦门等城市也都陆续推出了“错峰停车”制度。可以说,目前,国内各主要城市均已出台了涉及停车资源共享的地方性法律和法规,不少城市也进行了错峰停车的探索和实践,但由于缺乏具有合理性和可操作性的指导意见和实施细则,停车资源共享政策较多停留在制度建设层面,尚未纳入常态化管理的轨道上,实施效果并未达到预期效果。例如杭州市,虽然最早在2008年就已推行“错峰停车”制度,但由于管理难、缺发激励机制,在推行5年后越来越难,许多社区推行了一段时间后就停止了。“错峰停车”,听起来很美,明明是一件互惠互利、资源共享的好事,为什么推行起来却困难重重呢,主要存在哪些问题?增加了车辆的消耗单位办公楼不乐意的理由——担心小区业主的车停在单位车库后,早上不及时开走,影响单位员工停车;担心小区业主的车和单位员工的车刮檫,产生不必要的纠纷;担心外来车辆进进出出,增加管理难度;如果管理难度增加,就需要加强保安力量,收取的停车费入不敷出……虽然实行“错时停车”可收费,但单位收取的停车费又不能落到自己头上,还要经过层层审批审计,多一事还不如少一事。小区不乐意的理由——小区车辆越来越多,白天小区车位都停得满满当当,有限的车位自身消化都不够,很难调剂出多余车位给周边单位。实行“错峰停车”后,小区内车辆越来越多越来越杂,也给治安带来了难题。小区环境受车辆废气和噪声影响,老人孩子的休闲空间受到挤压。小区里有固定停车位的业主因为不需要所以不乐意,而非产权车位的所有权属于全体业主,必须大部分业主同意后才能实施,这也为推行错峰停车增加了难度。小区与周边大力推进错峰停车实施“有车位才能买车”比错峰停车更有效错时停车,理念很好,但推行上有难度,涉及问题很复杂,尤其是小区车位的产权问题。对此,政府只能引导、提倡,但不能强推。同时,在错时停车的收费问题上,现在多是主张让双方自由议价,但因为双方的平衡点不一样,很难出台具体的收费标准,这个以后会不会出问题?而且,外面的车子进入小区以后,会产生各种矛盾,到时这种矛盾如何解决?谁来解决?我认为,错峰停车只能缓解和改善小区停车难题,源头上,还是要控制小汽车的总量,因此实施“有停车位才能买车”的制度可能比错峰停车从长远上看更有效。小区与周边办公楼错峰停车,感觉会遇到很多问题,尤其是停车费问题。因为小区的停车费低,而周边商办的停车费高,二者该如何匹配呢?而且双方在签署错峰停车的相关协议后,其收费行为毕竟属于一种经营行为,要不要去主管部门备案呢?经营所得该归谁?要怎么花?要不要纳税?……总之,关于收费这块,感觉问题很大。专家视角：如何完善“误峰停车”措施？(上海市交通港航发展研究中心交通所房晋源)1.加强执法队伍建设,完善规章制度,保障共同进步、共同开展建立“市级政府指导、区(县)政府推进、街道(乡镇)组织”的三级管理模式:明确交通行政主管部门作为牵头部门,公安交通、房屋等行政管理部门负责配合尽快制定市级指导意见及实施方案细则;区(县)政府制定明确的年度计划、时间节点和年度任务;街道办事处或乡(镇)政府具体负责开展停车共享工作。选择已具备条件的社区与其周边相关单位先行先试。政府机关、行政事业单位和国有企业(涉及国家安全、保密单位除外)应起到示范作用,在满足自用条件下,带头实行错时停车,发挥示范引领作用,倡导全社会有条件的单位积极开展该项工作。结合试点工作情况,及时总结经验,修订和完善各项管理制度。市交通主管部门制定停车共享管理协议样本,协议中应当规定收费标准、车位分配、停车时限、停车自律规范以及未按协议规定停车的惩罚措施,落实所停车辆在工作时间驶离措施,保证机关、企事业单位工作时间的停车需求。同时,区级政府部门还应建立协调机制,通过实际工作进一步完善制度建设,推进工作的有序开展。街道办事处、乡(镇)人民政府应组织居民区与周边相关机关、企事业单位和公共停车机构签订夜间停车管理协议,协商共享各方的利益,使错时停车措施落到实处。3.订错时停车管理协议为保证错时停车措施的有效推进,行业管理部门应会同相关职能部门制定完善的错时停车措施制度细则及实施办法,小区业主委员会以及错时停车单位需签订错时停车管理协议,明确双方的权利及义务。错时停车涉及到小区居民、小区停车管理方、单位停车管理方和使用车辆出行人群等多个方面,在执行过程需要多方协调配合,对于具体的停车时间、停车费用、车位分配、进出注意事项、违约责任等协商好后以协议形式确定下来,并依照签订协议执行,并且规定违反协议内容的惩处措施,避免产生纠纷时无相应惩处依据。各方应该按照协议严格执行,特别是外来车辆应该及时挪走,以保证小区居民的车位使用权。4.根据实际收益,确定归属制定合理的停车收费政策。通过对不同区域、不同需求、不同时段的停车收费,形成合理价差,达到有效控制机动车集中停放的问题,缓解停车压力。积极调动行业协会及小区业主委员会等社会力量,协调各方,将政策措施落实好。地面车位归属小区业主,停车共享收益应归属全体业主,停车管理公司(物业公司)受业委会委托行使管理权,收取的停车费依据相关规定纳入小区公共设施维修基金;地下车库的权属应根据开发商是否将地下车库建筑面积分摊进入公用建筑面积(或车位费是否计入房价成本等)判定归属开发商还是全体业主所有,再根据权属确定收益的归属。机关、企事业单位自行管理停车场的,新增收益应归属场地提供方;委托专业的停车管理公司进行管理的,新增收入可通过协商分配。5.明确停车共享单位设置的设置小区物业公司要负责做好小区停车共享泊位的管理和服务工作,社会单位明确负责泊位管理的具体部门。在小区与单位设置明显标识明确“停车共享”区域,管理人员应该引导车主合理有序的停放车辆。平时还要加强安全管理,落实专人巡视或安装视频监控设备等安全保障措施,以保证车辆停放安全,小区居民的财产和人身安全,避免停车期间产生的各类纠纷。6.提高静态交通管理水平认真开展停车共享政策宣传工作,通过全面、集中、有效的宣传,大力倡导全社会资源共享的意识,夯实停车共享制度建设的思想基础,引导居住区周边的办公楼配建停车场(库)夜间向居住区的居民提供停车服务。组织开展居住区周边停车资源共享示范项目创建、评选和交流推广活动,提高本市静态交通管理水平。对于停车共享实施后管理成本的上升,建议政府部门研究相关政策,给予一定的资金补贴或税费减免,例如政府可根据开放单位内部停车资源夜间开放的实际数量,给予一次性奖金奖励等。网友油面具网友kborg《物权法》规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。解决小区停车难问题可以由业主委员会征得大多数业主同意后合理规划停车泊位,也可以将非城镇公共绿地改为有孔的地砖并种植耐碾压的植物开辟新的停车位,或者将公共活动场所用于夜间停车,甚至以收取场地占用费补贴无法停入小区的车主停在公共停车场等等。小区停车的比例网友张烈浓来说说我们小区的经验吧,地下车库300元一个月,都是固定车位;地面固定车位150元一个月,非固定车位如果家里只有一辆