扬州国际珠宝城可行性报告

中国·扬州国际珠宝城可行性研究报告总论项目名称及简介一、项目名称：中国·扬州国际珠宝城二、项目简介：“中国·扬州国际珠宝城”是由香港***集团在扬州市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。“***”占地608亩，总建筑面积56.73万平方米，投资10亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的国际经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，国际贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将***打造成一个国际一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”模式的产业集散中心——“扬州珠宝”。捏如弓果镰说胆长微江础是谢一捷条弃美陶丽群的枝项僚链牲，崭那斥么极，畜*都*嫁*块无筝疑趣就商是盟镶包嵌妖在连项就链狮上矮的诚一熟颗朗璀答璨普夺郑目卫的及钻遭石英。绪珠拿宝残城崖建美成皂后妥，费将胜会粒提祥供对上幻万相个肿工屡作变岗美位滥，脉预壮计挺珠缝宝划城债年蓬产论值颈和低交晃易蹄额纸达萌8劈0掩亿观元辈以西上放，于约筋占宗全肠国视年无产日值然和搞交哲易仔额工的翼8拆%铃以忌上挡，善形每成裕为蜘中近国只最颜大葡的延珠萌宝岁产躲业奉基稼地熔之府一奖。浑第稍二疫节餐涛项自目箭开纵发描单苏位棵基戚本匆情敞况府项吓目严公运司狠：胶*竟*拘*式实纯业椒有知限码公弦司绵成炼立闹日泽期才：蓄2跨0稍0组2里年疑6渐月钓2抚8犁日篮经露营蛋范认围荷：趣开餐发最、袋生数产朝、逃营皆销秩珠它宝顽及配相芦关判配霉套困产蔽品染。亏房损地污产残开计发困、数销掀售盒、施租男赁诞及吓物省业朱管裹理授。骨企路业亏类沙型著：奇独侨资爆经日营以（站港掘资轻）厦注骡册己资葱本链：长1誉5耗0雀0育万智美序元彻注辜册熔住染所县：亮扬贼州疫市电邗荡江亦区坟法葡人邻代猛表盐：姻*企*竞*稻第鼓三适节遣神项血目蚀规杜划叉概葡况洲项纱目范位个置测：随扬客州俗市退邗刺江蛋区堤江史阳猾西灾路突与搞扬犹瓜副路弱交据汇肌处拴占毒地区面票积塑：缩6套0瓜8搭亩逝，周即艺4脱0醒5榨5演3趟6提万向平量方干米槽建沾筑森面塔积乖：渠5昆6魂.佩7唤3璃万待平洞方路米接（桨包浙括音珠哈宝奇大雁酒俯店义8掉万绣平王方草米梢）早建厕筑妖覆他盖鉴率阻：纷3准5等%宫容采积关率识：锻1身.仙4饱绿泼化笨率河：压3蜘0碗%酒规啄划丧功套能双设承置确：序号名称土地使用权面积（万㎡）建筑面积（万㎡）功能定位1珠宝大厦3.696.65钻石、宝石、玉器、金银制品等交易中心2珠宝文化广场3.106.82百货购物广场、古董、书画、笔墨等交易中心3国际商务中心4.255.5国际品牌珠宝展示中心4珠宝市场步行街（一期）4.506.76原材料半成品、成品的展示、销售集散地5珠宝市场步行街（二期）1.912.87同上6珠宝加工厂一区9.818.83珠宝产品加工区7珠宝加工厂二区2.812.53玉器加工区8珠宝加工厂三区1.681.52漆器加工区9员工高级公寓4.527.25珠宝城职工及管理人员公寓杂设略计镜规谈划钳说滤明嘉：消项袭目拉公贱司孙现稍已吧在新扬饭州粱市院邗鸦江五区么第痛一慈期绣购助买顽土驶地秋5姐4案4叮亩狗，某其起中旱商乳业将用忌地忘2忠6隔2柄亩悼，排工增业秘用妥地娘2强8琴2垒亩雕，唐土肚地鹿款萄已倦全捏额阀付喇清甲，车商讯业革及千工绍业程用且地箩的粘国长有咸土浇地训使识用梁证疫已庭全听部塔办岭好怨。养第浑二加期付酒馋店伸用烟地会6圾4怒亩绸，筒届鸦时光将纤按肝合妈同阴约金定狼供忙地季、局付展款扔。殃目剃前肤，蓬工渔程亚的汽详造细说施各工纽规偷划远即逢将农完崖成发，司施卧工在的晓前都期装准百备径工身作迫正六在器紧予张票进骗行湖中君，柱预荒计鸣2忘0杨0数4粮年怜1仇月慰珠枪宝烟大耐厦捡、绍珠钱宝串市甘场刚步律行制街舞、懒珠液宝尘加凝工专厂问区木一翅区当先涛期秆动陪工进，拿其拔他岭工齐程适将座按摩项俗目毯开置发施进助度闹如束期于安涛排裕开信工观。融全被部且工验程粉为性期肥三洞年舍半宫完葱工折。催该长项辉目考位类于讽扬班州器市固城破区加主舌干忠道绳江柳阳哨西阴路欲南苦侧电。蛮整泥个贪珠若宝夏城劫规牲划掘分奏五训个究区搁：架特脚大纤珠题宝醉加幅工扩区蔬、宇珠很宝括市蜻场责步勇行晶街懒、先珠胳宝抄展窝示团交彼易烛区白、攀珠淘宝赚产涛业尖生谎活蚂区幅、饺珠始宝崇文乔化渐交秤流村和怕酒顽店胃区歪。趴其侵整征体北规弯划路和桨单挡体暮设撇计锄都羽是谷聘锦请聪香蚕港州、攻新菌加限坡递等燃地趣名迟家狗，右按陵照借国致际袄一场流烘的斩珠烤宝洒产片业绘平馒台至进枣行振规沫划威设情计筝，御功棉能阔明岸确戒、葛完恨善抄，猴建永筑乞风穿格演充千份浸显孝示纤行隙业的主悦题臭，天既六金崭碧纷辉期煌躺、敢又辟豪别华颈气糟派卸协步调育一猜致腿。艇建拴成嗽后棚的肚珠佳宝辅城助将些成析为韵扬塑州吵市舒一血道草靓励丽计的坟风蚀景停线闯。载项怎目耍的那代礼表退性版工腊程蜡：殖特龟大镰的油珠仪宝壮加踏工估区塞：阀按奇珠恒宝临加聋工灵种托类要由情6盛大宽组券团知5赴6便幢叔现啊代盲化倡高写级绣厂瓦房恒组擦成熟。场珠书宝颂市季场幅步续行桌街趣：袖其傲造文型离和贿用厨料缘均施采悄用仔世鼓界含产葱玉韵区诞建么筑孟风织格备，叔经扁名君家殃精堵心起雕旗琢戏而决成进，衡内迎设仁缅侮甸万街群、碧印牺度阀街傲、幕非掩洲菌街酿、且新烧疆陷和毫田坡街县等滋。斩届业时喝，乐全樱世捏界彩的宰珠伙宝居、益玉浇石批将壶汇创集盾于翠此贸，护让案人登如搅同勉置访身拼于俩珠输宝农大码世痕界典，登世银界录珠怒宝垫玉窃石赴尽度显芝眼捉前柱，诉任拌君方选朽购兴。胀珠蛾宝镜展抱示旨中股心讨：令外程型纲为辛1常2尿0未×助8旱0在米批，仍内密设游圆恐形误、繁方箱形卧、旨八皆角崭形馆三谱大乌中倡庭捡，制中售庭浪错拌落南有突致壳，抽融疯会货贯手通蚂，签四似楼懒的博拍明卖贪大斗厅胸金脑碧窑辉晒煌狼，递雍颂容鲜典其雅怜，若豪掠华坦气闯派州，苏万却千久珠看宝监在犯此乳拍轻卖茂、曲展俯示租和潮交汁易遇。牧珠割宝倚大枝酒悠店猴：叔建漆筑母面种积贵8慨万络平暴方搂米割，约拥览有妹5钱3敲0医间架豪曲华忍套吗房阻，尼是沈专断为困方笋便吉珠允宝搁商临贾程集鸟中竭经焰商奇和承进贞行罗行各业看交矮流胆而浴设石，雀并益根触据根珠侦宝此商纳常始携经带浩贵烫重梢物岩品但的搞需涝要取，垫特砖别姑配境设嫌全矛套抽一寻流妖的征保感安逝系剪统喉。箱整销座浙酒干店汉呈谷钻巷石剑形束。慈酒盒店口面凤宽肉1恢2猛6疤米严，惭落杜地掠大临玻树璃盒，常无惯梁件无牛柱罪，的气弄势年磅挠礴眼。毯大极堂瓜高葱4叫3闹米给，西面敲积傻4脊0牺0零0品平杠方汗米谜，厉内象设闯音盆乐搜瀑升布渠、辜小安溪调曲丸径脊、会亚棕热呢带借森需林逢园喜景榴，饮使改整界座怪酒设店旱充俭满战现哪代谱浪善漫欠气亮息语和蹦回饺归丑自般然赴的寸感个觉订。眨建断成交后吸的毛国乡际补珠淋宝毅城连计唐划古配符套度有倚人理民芒银袜行衰验迷金箩点逝、挖珠绒宝尘鉴咳定预中猪心雄、墓海全关己报赶关庄点顿，聪并垫有阀税区务挤、倦银嫌行限、义保踢险黑等坦服捉务锤机洪构庄。丑还因将障有泥U去P黄S舱快剧递正、殃2榴4递小京时针滚桌动盟珠贝宝们信俗息坛屏陈幕斜、椅全驻方松位旅国列际关珠筛宝屋信光息粉网城、财安详全租押拾运找、接为某珠浸宝蛮商惯办劳理忆出里口术的岂F至A倒来零源笛地总证薄明线、思黄绩金齿经息营谎权邪、辛珠促宝焦进梳出薪口新经耐营炉权族、香代谨办锄有区关闯营康业欢执客照棉、黎暂盲住言证牵等纽。能珠远宝妇城绵将圣不陵定县期油举锡办健大耍型漂国锐内揉、追国安际菠珠闪宝悬研彼讨攀会指、浸交经流凶会腾、僚珠凭宝俘专咸业旧培茂训堪会府、岩珠程宝用拍糖卖魂活顽动底、宾专渡业粮人肉员断资拣质腥培在训析等杏。夏珠皂宝港城馆还闪将丝配乘备猪现趋代惕化所、北高掩科祝技漫的锋防注暴挡、塞防肾盗付设右施母，桥引纪进散国统际屋知购名仇的珠物丹业降公俯司悲进咬行沸星递级蛇管途理添，论配演有语世校界血一失流滔专社业昨保钓安稀设芽施盖进矩行爸2梁4县小斧时程全混天具候裳监啄控初，摩并盯有博一按支杨训闷练欺有告素协的斥专莫业标保酬安痛队哥伍哥为纯珠塞宝沃企惜业蒸保卫驾课护鱼航歼，做使梦入降驻躺企随业渡无煮后店顾泳之性忧寇。兰第碍四妹节亏墨可纷行枪性液研司究抱的吨基壮本奉思输路腔本乞报奔告算旨装在越对阶项烦目厉作羞出粥常彻规携可兽行份性晓研湾究偿。潜由掩于扣本附项插目岛是较以男珠城宝脖为鬼主践体谣，们集耐珠绣宝寨加走工馆业岩、纲商钓业抱、林酒搭店炒业督、淋旅亮游惜业权于狼一痒体规的念房扭地中产斑综壳合东性没开灰发百项施目避，愧有仓别第于亿传使统牲的宋、材单栽一内的肾珠福宝乔工古业翻区叔的锯开贪发都。听在罚珠准宝触行锈业哑状风况细、叙国躺家疑政态策偶、芦市矩场游等府诸坑多拿有溜利抵因往素母的季作违用农下副，叼她孙必象将长成均为咱中填国惯第哑一娱个挑国漫际席级卵高答标谊准到的演珠旷宝扁专哭业旱大返市假场鱼。轨本驶报响告斤以泳详指细泉的德市河场临调漫研佳为犯基昌础均，场以幻大增量扶具请有苦说满服墓力乐的四数斗字贵材识料楚为窄依费据搜。腹逐瓶一湾回霜答脑该尖项株目座的盗投遗资舅者农何著以融独航具帜慧克眼鼓进锅军敏珠岔宝灯产阻业嘴；衬何皮以污在蹲长号三辰角绿、灾在宾扬爱州奔开船发偷、甚建辩设输国袜际虽珠缎宝桨城睬等冻疑扶问条，氏顺绒理活成途章瞎地拒得放出豆两刮个娇结奏论敌：广选吩择纠长桃三绍角婶开临发源建吨设娱国蜡际琴珠咽宝维城鲜是调市建场陶的炸迫填切欲需防要园；奸选释择阶扬文州西是前因夏为废扬竞州批综咸合逢成毙本吸最肝低驱，卷综臣合旗效盼益良最隐好畅。雀本践报芳告辟充磨分遍发管掘塌扬轨州瓜在躲“兄长读三搅角尼经家济扇圈篮“躺中握有刃利驾的复区衫位夺优态势贱，类将省项汪目而有遭效棋资铜源和、恳市婶场妹前秩景斤及畜公互司最操煌控利能叮力湖三疫位说一虾体越进叙行目综高合降考厉虑临，穗并茄对逐方签案捎作简出腐初鞭步吐投行资修估良算悔。鸟第绳五座节叶雹门可图行炊性慌研撒究钟的日主开要千技骂术佳经价济搏指梨标梯本宅项劳目钓研旁究晒主债要同技片术尤经救济乏指致标绕：富总裁建黄筑乌面邪积庆：着5丘6涉.并7圆3喘万弊平陈方脚米晚其烤中笛：扣加兔工居厂忽房茅面苦积在：伟1被2讨8否8机0早0雨平绳方尺米叼专锣宫商联侧业肯衡面柔积雹：摊2削8拼6挨0牙0况0聪平累方疼米避酒炊届店户斩面袖积伶：编8饭0谅0斑0脊0俯平柏方允米笔公镇凝寓舌监面喊积员：越7捷2蚕5纸0咳0必平协方存米菌总征庭投铜废资驻羞：坚1垂1都2匠6筑9胞6铺万汗元脱人谜民铅币米（左不刃包吵括索酒胶店犯投脉入错）怒自暗有蜘资孔金孕投康入傲：紫约蝴2慨5棚0拳0遥0初万饺元行人割民侍币益经盈分远析辽研肤究出，挖本慰项偿目秤主莫要砖经缴济粗指箱标便为愧：脱税构后通利创润推：竭6晨8搬7胶0猪5锤万捧元传（闻未勉计核算扬厂逢房隆、矿租携金谅和马酒举店慌营栏业丛收飞益村）就全招部细投芳资逗净漆现贪值殊：凝4舒2动2机0术7谱万踢元干（印年葵折殿现装率皆按庆8钳％捧计捆）啊全婶部烫投胡资刚内宰部弃收蜜益掩率概：袍3联3优.环4的8已%闸总宏投恐资晨利加润株率领：结6厨0稳.球9允6剪%伯白茅押健盈础亏革平茶衡叔点冷为困6奔1邪%歉珠姜宝谊市栋场隔分权析枯国仁际闹珠寄宝杀市隔场茎鸟徐瞰纲相纪对头平龄稳怪，漆各幅有辛升捉降付，厉总今体猎趋递旺盐珠逃宝查首千饰灭在艰国健际叉贸耍易折中相是娇一让项乘大者宗艺商伏品彼，份其允年纲营嫩业闸额颜约葛2怨5喉0迎0节亿累美是元层。飘虽异然鞋经蚊受傅伊伍拉悠克合战休争丰、毛中防东姓冲粘突司、另非根典竭冲唱击剧，膛引巾致葡金疤价议波岛动行，掌部党分落地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12亿元，其中黄金首饰8吨，铂金首饰3.6吨。今年1-5月销售5.7亿元，较去年同期增长1.99亿元。上海老城皇庙黄金珠宝公司，年销售额10亿多元，在全国有120多家连锁店。上海老凤祥珠宝首饰公司今年元月销售突破亿元大关，达到1亿零6百万元，创日销售历史最高纪录，与去年同期相比，零售增长近1成，批发超过1倍。这几家可说是我国珠宝业的骨干企业。（《中国宝玉石》2003年第一期、中华珠宝网2003年11月4日《我国珠宝首饰市场形势分析》）二、我国淡水珍珠的养殖主要集中在浙江与江苏，交易主要集中在诸暨的山下湖镇与苏州的渭塘镇。诸暨的山下湖镇2002年全镇珍珠养殖户达3000多户，从业人员1.5万人；珍珠养殖面积突破20万亩，其中，本地养殖水面约8万亩，在江苏、安徽、江西、湖南、湖北、福建与海南的养殖水面突破12万亩；珍珠产量达280吨，其中高档珍珠25余吨，占全国高档珍珠产量的80%；珍珠加工销售企业343家，主要从事珍珠项链、饰品加工以及以珍珠为主要原料的美容品、营养品和珍珠粉加工。2000年10月，占地50亩、总投资3500万元的第五代珍珠市场投入使用，市场设摊1000个，精品房100间；2002年成交珍珠650吨，珍珠首饰20余万件，成交额达到13亿元。（2003年中国国际珠宝展快讯，国务院发展研究中心钱平凡博士文《基于产业集群的我国淡水珍珠产业的发展方略》）位于苏州城外的吴县市渭塘古镇，于1984年便创立了珍珠贸易市场。发展到今天资产已达八千万元，占地面积三万二千平方米，日均进场交易人数八千人次。1996年珍珠城交易即达七百八十吨（占全国淡水珍珠三分之二）。一九九五年，经国家批准正式更名为“中国珍珠城”。珍珠产品远销欧美、日本、韩国、俄罗斯、印度、巴基斯坦及港澳台地区。“中国珍珠城”是中国主要的珍珠集散地，也是全国最大的闻名世界的珍珠专业市场。（《姑苏晚报》见中华珠宝网）三、长三角经济发达、消费能力强，尤其是广大的农村人口已有了较强的珠宝首饰消费能力。在相关机构多次进行的单项品种和综合性珠宝首饰消费调查中，上海市民的消费能力均排列首位，前面已有上海老庙黄金珠宝公司，老凤祥珠宝首饰公司的销售例证。而南京市今年元旦、春节期间珠宝首饰销售也是多年未见的旺市，一、二月份销售额较去年大幅上升，多则翻一番，最少增幅也在10%以上。上海的金饰品企业从郊县入手开拓农村市场，已取得初步成效。老城隍庙黄金珠宝有限公司对开发郊县农村市场行动较早，1997年市郊县经销点的销售额已占该公司当年总销售额5.1亿元的30%。去年销售额6.51亿元，其中郊县十家经销点的销售额1.8亿元，80%以上的购买者为郊区农民。设在上海豫园商场的老城隍庙黄金总店购买黄金饰品的近50%是来自郊县的农民。老凤祥首饰有限公司提出向农村进军，各郊县老凤祥连锁店正迅速建立起来。目前已建立起老凤祥分号21家，各省市连锁店正在筹建中。一些毗邻的中小城市，黄金饰品销售得更好，江苏徐州市今年2月份黄金饰品销售比去年同期增长1倍以上，日销黄金达10公斤，江苏泰州天孚珠宝银楼、南通海口供销大厅等珠宝店，农民购买量都占到80%以上。（中华珠宝网2003年11月4日《我国珠宝首饰市场形势分析》）四、长三角珠宝首饰市场愈益趋于规范，这为市场稳定健康地发展创造了良好的条件。上海珠宝首饰市场的规范成熟是人所共知的。钻石交易所、黄金交易所设在上海，铂金也于今年8月在上海正式挂牌交易正是国家对这种成熟市场的认同。当北京铂金市场处于一种无序竞争状态，对国际市场反应迟缓，上海则有专门的行会根据国际市场灵活调控价格、管理市场，使得北京同行羡慕不已。今年2月，中国宝玉石协会和国土资源部珠宝玉石首饰管理中心联合召开“全国珠宝玉石首饰行业自律工作会议”，向全行业公布《珠宝玉石首饰行业自律公约》，江苏、上海、浙江等省市率先积极响应，并结合本省市的特色制定相关的措施和办法。如9月23日，第一个金银珠宝首饰“三包”规定——《江苏省金银首饰“三包”规定》（讨论稿）被提上议事日程，公开讨论，在全国开创了先河。（以上酷极珠宝网《国际价格动荡上海紧随京城稳当》、《江苏100亿珠宝穿上“护身符”国内首个首饰“三包”在宁被提上议程》及孙文盛部长的讲话）五、尚无一家集产供销综合一体的珠宝市场平台长江三角洲包括外围地区甚至北到山东，珠宝市场大致分为两类。一类为以产地为基础的专业市场，如前文提及的浙江诸暨山下湖珍珠市场，苏州渭塘中国珍珠城。另有较远的江苏东海县东海水晶城。东海号称中国水晶之都，水晶储量约30万吨，储量及质量全国第一，毛泽东的水晶棺即选用东海水晶。水晶工艺品年交易额近10亿元。水晶城经营面积3.5万平方米，摊位5000余个，年成交额近5亿元。（中新社江苏新闻网2003年10月23日电）更远的还有山东招远市黄金珠宝首饰城。招远市年产黄金100万两，占全国黄金产量的六分之一左右，被誉为中国金都。该首饰城新近落成，在今年9月举办的黄金珠宝首饰展销会上成交近亿元。（酷极珠宝网2003年9月22日《招远黄金产业链深延30余家珠宝商落户“中国金都”》）再一类为占据城市黄金地段的珠宝首饰销售中心。除了闻名于世的上海南京路、城隍庙上鳞次栉比的黄金珠宝店商家云集、品牌荟萃，还有在城隍庙新近落户的上海最大钻石城——东华美钻金饰城，3000多平米的铺面经营上万件新潮时尚的钻石首饰。（中国矿业报财富珠宝周刊）另外据南京市白下区的最新规划，从文昌巷到大行宫口的太平南路段将建成珠宝一条街，其中日月大厦和长安国际大厦的裙楼1-2层分别建成珠宝城，总经营面积达4000多平米，计划引进知名品牌珠宝商数量可达40家。（中华珠宝网2003年6月24日《太平南路崛起两座珠宝城》）今年4月20日，号称苏北珠宝航母的淮安和氏天福国际珠宝城在淮安市中心开业。总投资3000多万元，经营面积1000平米，是苏北地区目前最大的黄金珠宝专业市场。（中华珠宝网2003年4月22日《首家国际级珠宝商城落户淮安》）迄今为止，除了山东招远市，莱州市有两个黄金产业园在兴建外，整个长江三角洲尚无一家集产供销综合一体的珠宝产业园，以致于江浙两省的珠宝商家远到番禺设立珠宝加工点。这种状况可以说与长江三角洲的经济发展、经济实力及市场需求极不适应。市场亟待一个具有相当规模的能荟聚国际国内众多知名品牌的珠宝产业园降生于长三角。长三角中心城市综合及对比分析既然建立珠宝产业园是长江三角洲经济发展的需要，那么选择建在何处最经济最能带来效益就成为了关键。这就需要对长三角相关城市经济发展水平，房地产市场做一个综合及比较分析。长三角中心城市经济分析据国家统计局的资料数据显示：2002年长江三角洲地区15个城市完成全社会固定资产投资7590.66亿元，比上年增长21.9%。与全国平均水平比较，2002年全国完成全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重由上年的16.7%上升到17.6%，从增速上看，高于全国平均水平5.8个百分点。2002年长江三角洲地区15个城市实现社会消费品零售总额为6247.69亿元，比上年增长11.4%。与全国平均水平比较，2002年全国社会消费品零售总额突破4万亿元，达到40911亿元，比上年增长8.8%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为15.3%，比上年提升了0.4个百分点，增速上高于全国平均水平2.6个百分点。2002年长江三角洲地区15个城市实现出口总额924.51亿美元，比上年增长25.1%。与全国平均水平比较，2002年全国实现出口总额3256亿美元，同比增长22.3%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为28.4%，比上年提升了0.6个百分点，增速上高于全国平均水平2.8个百分点。从以上三个方面可以看出，投资、消费、出口的快速增长使长江三角洲地区活力四射，经济持续健康发展。“三驾马车”中的出口尤为突出，成为拉动长江三角洲地区经济增长的重要引擎。（据和讯网2003年3月12日见搜狐网）最近中科院发布的《2003年中国可持续发展战略报告》综合排名评价也显示，位于长三角的上海、浙江、江苏分别名列第一位、第五位和第六位。2002年沪苏浙GDP总量已达23714亿元，占全国GDP总量的23.2%。中国经济实力最强的35个城市，有10个在长三角；全国综合实力百强县（市），长三角占了一半。这里还聚集着近百个工业产值超过100亿元的产业园区和数千家巨型企业。世界500强有400多家在此落户。长三角以凌厉的发展势头，直超中国经济发展前沿地带的珠三角。已有不少经济学家断言，21世纪国际经济竞争的基本单位既不是企业，也不是国家，而是城市群。城市群之间的分工、合作和竞争将决定未来世界经济、政治的格局。建设一个强大的城市群，将成为赢得本世纪全球经济一体化下激烈国际竞争的关鍵所在，而长三角正是这样一个正在崛起的城市群。今年5月25日，11条连接长三角各大板块的轨道交通网建设规划浮出水面。未来5年内，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3小时都市圈”。区域经济专家认为，长江三角洲“3小时都市圈”的交通计划，将极大推进经济社会一体化进程，带来生产力发展格局的重大变化。就在上海提出重新打造自己制造业中心的同时，江苏省也在谋划一项大行动，这就是沿江开发战略。按照这一部署，江苏省将在南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6个直辖市区和拥有长江岸线的15个县（市），发展包括装备制造产业集群、化工产业集群、冶金产业集群、物流产业集群在内的四大产业带。江苏着力打造这一经济带，无疑也是为了给自己在长三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中国经济时报》见搜狐网）今年1-8月份长三角15个城市的实际利用外资比对情况显示，长三角十五个城市实际利用外资合计为195.2亿美元，为全国1/2多，上海、无锡、苏州、南京分别列前四位。从实际利用外资额的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分别是南通、嘉兴、扬州、南京、无锡、宁波、嘉兴、苏州、镇江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。扬州排在第4位，上海反而为倒数第二。显示扬州经济进步显著。（《现代快报》2003年10月11日深圳新闻网）另外，由苏州大学苏南发展研究院实施，国家教育部命题的“长江三角洲地区城市综合竞争力比较”研究成果对外公布，长三角地区15城市综合竞争力最新排名显示，根据综合得分。扬州排在第8位，这也是扬州城市整体发展取得可喜进步的具体表现。据介绍，排名共参照8个指标体系，这8个指标是：城市经济实力、城市资金实力、城市科技实力、城市产业结构与效益、城市开放程度、城市服务设施水平、城市政府能力及其他。（据《现代快报》2003年8月9日见搜狐网）长三角中心城市房地产分析从今年8月上海推出的楼盘价格看，高层以静安区“国际丽都城”价格最高，均价12000元；小高层浦东新区苗圃路“维多利华庭”价格6500-8000元，为小高层之最，多层的徐汇区“西雅图”项目为最高，均价7200元。9月10月上市住宅总量突破600万平方米，而其中单价在5000元以下的楼盘供应量约190余万平方米，占到了总供应量的30%，单价水平在5000-7000元价位段内约240余万平方米，占到38%；单价水平在7000元以上的供应量约200余万平方米，占到32%。可见，5000-8000元间的中高价楼盘仍是目前上海商品房市场主力军。而闵行区及上海近郊中低价楼盘，基本单价则为4500-6000元不等，众多买家踊入“淘房”，销售异常火爆。（东邦上海房地产信息网）无锡房地产市场需求旺盛，成交量价齐升。2003年1-6月市区（不含锡、惠山区）商品房销售面积75.33万平方米，比去年同期增长13.83%，成交金额21.63亿元，比去年同期增长29.6%，其中住宅销售面积70.68万平方米，比去年同期增长12.32%，成交金额18.51亿元，比去年同期增长23.81%。全市均值达2716元/平方米，比去年同期增长180元/平方米，增幅为7.1%。（无锡房地产信息网）根据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的统计调查，2002年第二季度，杭州市房价的涨幅已经排到了全国第三位。杭州是一个特殊的城市，这个半城山水半城湖的城市成了众多浙江甚至全国富人向往的地方。在西湖边买一套房子养老，是许多浙江老板的梦想。于是，在杭州的楼盘中，出现了几乎二分之一的外地顾客。在这样的情况下，尽管大量杭州本地居民买不起，房价还是在飞涨。即便是在全国房产一路走低的97、98年，杭州的房价也一直没有跌过。而在这个过程中，关心投资的温州人卻发现了投资机会。大约从3年前开始，一些高品质楼盘出来以后，一些买家一买就是两三套，甚至十几套。第一批进入的温州人在去年纷纷将手头的房子出货，杭州二手房交易量剧增。接下来一波轮到了杭州本地人。这些人在更新自己居住环境的时候发现，房价涨得让人吃惊，于是加入了炒房的行列，一般是买两三套房子。这种炒房受到了当地银行的支持，只要付出首期，剩下的可以到银行按揭。参加工作才5年的白领阶层陈先生2002年初的时候，将自己两年前20万买来的住房卖掉之后，获得了将近20万的差价，此后，他发现这个市场有利可图。于是将手头的现金分别付两套房子的首付，现在两套房子又都涨了近8万元。据戴德梁行2003年调查报告指出，上海工业房地产市场较上半年出现显著增长，新建厂房竣工和租售情况达到三年来最高峰。厂房租售情况变得相当活跃，厂房空置率由8.6%下降到7.8%，年末，随着各工业区加快项目的跟进和完成，一批新的厂房将被建成。可以预见，上海的工业房产开发和投资热潮即将迸发。自去年以来，上海商铺市场开始回升并一路走高。专家介绍说，一般情况下，住宅用房投资回报率约为6%到8%，商铺投资回报率可达8%到12%。品质优良的商铺一般6年内就能全部收回成本，以后就是纯利了。如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率可达20%以上。于是，商业房地产以其潜在的升值空间，正在成为市民继股票、住房之后新的投资热点。但上海市中心黄金地段的商铺市场风险系数也开始加大，一些眼光长远的投资者选择了向社区和外埠转移。而金丰·易居最近提供的一份调查报告很好地显示了此种趋势，有54.4%的上海受访者对投资异地商铺非常感兴趣。统计同期显示，上海人对于商铺目前昂贵的价格表现出比较强的承受力，40%的人选择5000元/平方米——10000元/平方米的商铺；30%的人选择10000元/平方米——15000元/平方米的商铺；2%的人选择3000元/平方米以下的商铺。南京、无锡的商铺售价仅为8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁华地段商铺售价也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，这为上海市民投资商铺提供了新的选择机会，同时也显示出当代置业的一种时尚——异地置业。（以上《解放日报》2003年11月6日）异地置业是近年来出现的一种突破地域性的置业方式。在北京已售的高档商品房中，有近50%的外地人，而北京人也开始到外地买起了房了。过去一年中外地的海景房纷纷闯入京城叫卖，如秦皇岛的维多利亚海湾、大连的海昌欣城以及海南银谷苑和三亚海景酒店，为京城人异地置业打开了亮丽天地。在上海2000-2002三年间，外地人置业占上海全部房产销售面积的比重逐步上升，同时上海人也转战周边城市如苏州、昆山等地购买房产。近些年来，交通工具日益多元化、便捷化、逐渐解决了异地置业交通上的问题，人们可以快速地国内行走，空间大大缩短。区域经济一体化、交通状况改善、城市人口流动增加和投资观念更新引发了异地置业热潮。以上海为龙头，包括南京、宁波、杭州、苏州、温州、无锡、紹兴、常州、扬州等10多个城市的长江三角洲都市圈正在加速融合，这种产业互补、资源共享的新格局打破了房地产市场的局域性，地产业发展空间迅速放大。（以上《金陵晚报》见南京房地产信息网）从城市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间；大城市的另一特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用主要表现在需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。长三角地区人均GDP、人均储蓄均名列前茅，消费水平和财富积累水平明显强于其他城市，使得其房产开发投资潜力较大。二是房地产市场本身的素质。比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。