天津东达国际广场项目招商定位策略

东达国际广场项目招商定位策略制作：张楠二零一一年十一月叁肆定位策略选择壹目录贰伍前言区域环境分析宏观市场环境陆初步营销构想直沽风景文化柒周边项目分析前言

得城市商业综合体，得城市商业未来天津市东达房地产开发有限公司天津市东达房地产开发公司是组建于1992年的全民企业。注册资金700万元，主营业务为房地产开发及商品房销售，并取得了二级资质证明。经过近13年的奋斗，目前发展到已经开发和即将开发150万平方米的住宅，具有上千万元固定资产，运作着上亿元资金的房地产公司。在企业融资及偿债方面具有良好的信用，没有出现逾期和不良贷款，取得了良好的经济效益和社会效益。东达房地产公司发展至今已经成为大型的集团化公司，公司涉足餐饮，娱乐休闲，文化，体育，食品等多个行业，公司未来五年计划即将发展东达国际养生会馆，为天津市民提供及休闲度假养生为一体的高档服务！还要建立天津档次最高的KTV音乐广场，广大津门百姓带来听觉及视觉的“饕餮盛宴”。同时为了增加天津市历史文化新亮点，同时开发东岸国际历史博物馆为市民追根寻源，寻求历史提供更好的文化去处。东达国际广场海河东岸CBD都心区目录叁肆定位策略选择壹贰伍宏观市场环境区域环境分析前言陆初步营销构想直沽风景文化柒周边项目分析2011年宏观经济基本面良好，其最大特点是流动性过剩，固定资产投资和外贸是拉动经济增长的两大主力引擎;2011年受宏观调控政策和人民币升值压力影响，固定资产投资、外贸和住房消费增长将同时趋缓，宏观经济稳中趋缓，进入微式调整期。宏观经济方面宏观市场环境地产政策调控方面09年以后中国的经济和社会环境发展已经超出了以往常规手段的控制范围，所以调控政策已经接近“政策底”，但效果并不理想；未来宏观政策继续“微调”的空间已经被紧缩，一些基本性制度调整的可能性有所增大。宏观市场环境从空间上看，随着天津城区土地的稀缺性进一步提高，城区的市场投资前景明显看好，价格空间巨大；而郊区则在城区稀缺性和城市建设加快的推动下，成为了房地产规模性开发的首选之地，刚性需求十分旺盛。宏观市场环境从需求上看，由于天津独特的经济地位，刚性需求在天津购房需求中仍然占有较高的比重，成为推动天津房价高速上涨的主要力量；此外，近年来在货币流动性过剩的背景下，投资保值型需求在天津的增长态势明显，也成为购房的主要力量之一。宏观市场环境目录叁肆定位策略选择壹贰伍区域环境分析前言宏观市场环境陆初步营销构想直沽风景文化柒周边项目分析作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为项目的发展提供了大量的可能性。区域发展特征区域环境分析东达国际广场—都心区位商业的区域优势—项目位于河东大直沽中路与八纬路交口处。—大直沽中路未来会改成步行街形式，大大带动了周围的商业氛围—项目所处海河，庙宇文化商业版块，是天津市重点打造的城市副中心之一区域环境分析

区域环境分析

红星国际商业综合体（在建中）河东万达国际广场东达国际广场（本案）同行业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径内的最大可选择性”，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引来大部分有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径内通过“比较购物”进行消费，河东万达广场和正在建设中的红星国际商业综合体项目与本案同属同一区域2公里消费半径内。东达国际广场借助于同区域“扎堆效应”的商机，用与万达广场和红星国际错位经营的发展目标，来吸引不同层次的消费人群，共同打造河东新城市商业中心。“官气”、“商气”与“人气”的复合体本区域各大部委、政府机关云集，商务、商业氛围较为成熟，同时存在大量原住民，生活气息浓厚，本案恰处于三者交汇的边界。区域环境分析市政配套条件交通便利配套齐全距津塘公路260米、快速路540米，周边有多条公交车线路，距地铁站850米，交通便利，通达性较强。作为城市核心区，周边配套设施齐全，生活便利。高档商务、休闲、娱乐、购物场所密集。区域环境分析坐拥海河东岸中心的便利交通距离：到东站驱车只需2分钟。距离滨海新区的重要交通主干线—津塘公路仅需2分钟的车程。地铁：轻轨1号线，未来的地铁3号线，轻轨9号线公路：距离奉化快速路500米，距中环线仅需800米。公共交通：665,668,678等10条公交线路。区域环境分析坐拥天津河东中心的多元化商业综合体

【交通线路】项目周边交通便利，津塘公路，八纬路，七纬路，六纬路，大直沽中路，中环线，解放南路，津滨轻轨，公交方面有673,668,656,665,847,856,643等十余条公交线路。【餐饮配套】北洋海鲜酒楼，鸿起顺，正阳春酒楼，津轩阁酒楼【学校教育】音乐学院，54中学，82中学，大桥道小学【周边医院】三中心医院【邻近银行】中国银行，交通银行，工商银行，农业银行等等区域环境分析本体属性界定区位属性：区位商业缺乏成熟度区域现状属于半商业区域，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；城市核心项目所在的大直沽中路为河东核心地区，居住氛围浓郁；项目属性：城市交通咽喉城市进入滨海新区的桥头堡，商业昭示面充足；昭示面充足临街昭示面接近200余米，利于商业街打造；高品质商业体项目作为天津东部城区高品质商业体，辐射周边消费群体；产品存在限制条件产品存在限制因素：烟道问题限制业态；单体商业面积过小；区域内高端商业体缺失；项目地段商业比较成熟，但品质较低项目周边商业为天津东部区域最成熟地段，但品质较低；周边仅有临街商业，未来发展机遇良好；叁肆定位策略选择壹贰伍周边项目分析区域环境分析宏观市场环境陆初步营销构想直沽风景文化柒前言目录周边项目分析距本案最近的商业项目即为天津湾嘉茂购物中心，其体量与本案也最为相近。其中业态分布范围涉及餐饮、娱乐、购物等多重，劣势为布局较乱，不够合理。距本项目最近的最大的商业中心为河东万达商业广场，其与对面的红星国际招相呼应。但由于其体量较大，而红星国际的商业部分还未正式销售。与项目同属区域的同类产品还有天津嘉华商业中心。距项目最近的大型购物区为淘宝街人人乐大型超市区域。中山门区域的天润购物中心也属本案的竞品项目。编号项目名称1凯旋门商厦2滨江购物中心3华润万家4嘉华国际商业中心5海信广场6朗香街7嘉里中心8中信城市广场9津湾广场周边项目分析区域商业分布情况周边项目分析竞争楼盘分析竞争楼盘界定原则

区域在售商业楼盘、临街商铺、市场辐射3公里范围内竞争楼盘选择

天津嘉茂购物中心、天津嘉华中心、河东万达广场周边项目分析天津河东万达广场全体商业共三层主体店有国美电器、华润万家、万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场

其中

万千百货、大玩家、大歌星、万达电影等都属万达集团所有整体业态布局及分布

共4层

L4美食荟萃

L3运动休闲

L2摩登淑女

L1时尚新贵

B1地下车库周边项目分析天津湾嘉茂购物广场周边项目分析L2摩登淑女：

淑女装、化妆品、易买得超市、主题餐厅、美甲（桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、HOTWIND、MrPizza、DHC、谭木匠、KFC、mege、呷哺呷哺、丽湖蒸菜、EVE’S）（BAA、麦考林、搜衣莲、蒙曼特、万文化店、电视购物、摩堤工坊、抵羊1932、carwell、CacheCache、天津市芭比指尖造型设计）

L1时尚新贵时尚女装、珠宝配饰、表精品鞋包、主题餐厅（得啊特、米莲诺、西铁城、牧马人、好人缘、梦特娇、流行美、百思图、碧姬、大唐手机、江南布衣、纯粹、森达、香港老银匠、贝儿多爸爸、戴梦得古珀行、欧丝迪娜美容院）（ME&CITY、SELECTED、TEEMIX、VEROMODA、Columbia、Cabbeen、LAChepelle、Sunnywell、Wanko、Bata、ebase、Jack&Jones、Tata、MrPizza、麦当劳、季候风、豪享来、屈臣氏、亦谷）周边项目分析

L3运动休闲：易买得超市、休闲装、运动装、童装家具、美容美发、主题餐厅、儿童摄影（安踏、时尚殿堂、土大力、opin、天福名茶、V.O.S、左妆、IRISLife、隆顺榕、私房小厨、好想你百枣汇、优的良品）（大眼蛙、佐丹奴、欧味多、盈之彩、九张机、甲虫屋、pureland、南海风情、互动地带、空中天使、阿迪耐克折扣店、康普莱儿童服饰品牌折扣连锁）L4美食荟萃：

毛家饭店、海底捞火锅、韩罗苑、星美国际影城、莱利电玩俱乐部、东方爱婴（励飞模型、润漪天品、yoyo小蹦极、carrera赛车、鲜时光休闲吧、StarQ休闲玩具、奇尔特儿童乐园）周边项目分析天津嘉华购物中心共4层

F4A.B区NO.1触觉电玩世界/新洋网吧广场

C区agogo自助KTV/英嘉台

球俱乐部/沸腾鱼乡/宽巷子窄巷子

F3A.B区御尊大酒楼

C区沃尔玛购物广场

F2A.B区御尊大酒楼

C区沃尔玛购物广场

F1A.B区御尊大酒楼

C区国美/肯德基

F-1地下停车场(免费)周边项目分析普遍性业态：超市、影院、电玩城餐饮业态：范围比较广，必备餐饮业态为水吧生活购物类：中端商场：满足日常需求，大型的品牌齐全（如万达）银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社通讯：移动、联通、电信均有其他：

中小型餐馆，小型便利超市定论：周边业态比较丰富全面。机遇：1、市场需求：可定位为服务于周边民众为主。

2、本案优势：以中国北方民族文化集散地为特色，可与旅游结合。目录叁肆定位策略选择壹贰伍直沽风景文化区域环境分析宏观市场环境陆初步营销构想前言柒周边项目分析直沽风情“先有大直沽，后有天津卫”直沽风景文化大直沽历史文化浓厚，城市配套相对成熟。自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有800多年历史。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。直沽风景文化柳墅行宫

乾隆的天津“紫禁城”

直沽曾经矗立着一座被誉为“八景何堪比上林”的皇家园林，一个早已被古人冷却、被今人遗忘的豪华皇帝行宫———柳墅行宫。柳墅行宫乾隆的天津“紫禁城”一位被后人赋予太多传奇色彩的皇帝———乾隆，在这里驻跸过8次，并且流连忘返。纵然我们无法目睹柳墅行宫的胜景、属于柳墅行宫的一砖一瓦，但在前朝诗人和乾隆皇帝的诗句中，我们却依然可以领略到柳墅行宫不朽的神韵。直沽风景文化

中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。冀满红清光绪十一年正月（１８８５年２月），直隶总督兼北洋通商大臣李鸿章根据淮军将领周盛波和周盛传的建议，在天津创办了一所武备学堂，这就是中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。直沽风景文化天津武备学堂洋务溯源.两堂一局曹锟段祺瑞冯国璋直沽风景文化（1862-1938）直系军阀首领天津人。在天津武备学堂毕业后任毅军哨官，1894年随军去朝鲜参加了甲午战争。后在天津依附袁世凯，历任直隶督军等要职，1923年以重金贿选为总统（1859-1919）直系军阀首领。毕业于天津武备学堂，1894年参加中日甲午战争，后出使日本考察日本军事，编程兵书数册。袁世凯死后被国会选为副总统，代理总统（1865-1936）皖第军阀首领。1885年考入天津武备学堂，毕业后被选送德国学习军事回国后成为袁世凯扩编北洋军的重要帮手，与冯国璋、王士珍被并称为“北洋三杰”。历任国务总理兼陆军总长。大直沽“大学堂”

大直沽“大学堂”是天津民立第六两等小学堂的俗称，创办于1904年，校址在河东大直沽，由一座姑子庙改建而成。创办人为李雅香、李子和。李雅香（耀曾）乃清末举人，直隶省议员。李子和（学曾）乃清末秀才，著名书法家，与华世奎齐名。解放后，更名为河东区大直沽中街小学。著名校友有：书法家宁书纶、医学博士孙壁如、企业家孙冰如等。

直沽风景文化大直沽荐福庵观音寺荐福庵的建成

,

大直沽地区就变得热闹起来，不断地彰显出了她特有的庙文化底蕴，此地居民以住在此地而深感自豪。荐福庵庄重、古香古色的天妃宫纪念馆更是令人注目。每到周末这里变得十分热闹拥挤

,

前来参观佛教文化、体验佛界生活的人们从早到晚络绎不绝。由于这独特的庙文化纽带，使大直沽高台这片土地知名度大增。不论是国外还是国内游客

,到天津

,

必定要到大直沽看看，既要参观一下这里的佛教建筑，又要亲自体会一下身临佛门净地的感受。直沽风景文化

直沽风景文化大直沽天妃宫

元明清天妃宫博物馆是天津市第一座遗址类博物馆

国家重点保护单位。据史料记载

,

大直沽地区虽然地方不大，只有3.9平方公里

,但在元、明、清三代

,

先后修建了不少庙宇。有著名的天妃宫（即娘娘宫东庙

）

、玄帝庙、龙王庙、药王庙、西大寺、菩萨庙、观音堂、卧庙、地藏庵、土地庙等庙宇。其中大直沽第一座庙宇天妃宫是年代最久远的。她同时也是天津市区内的第一座最古老的庙宇。天妃宫有两处

,

一在大直沽

,称东庙；可惜大直沽天妃宫东庙于清光绪二十六年毁于炮火

,

今已不存。

直沽风景文化元明清天妃宫遗址博物馆藏品直沽风景文化直沽风物酒香飘溢“先有大直沽，后有天津卫”已为世人所共识。而多少年来有传承着“大直沽三宗宝——古庙、烧酒、台子高”之说。可见，大直沽酿酒业的发展，也是大直沽历史文化中不可磨灭的一部分。大直沽酿酒业旧称烧锅，元代兴起的漕运为直沽造酒带来了无限生机。清冽甘醇的白河（即海河）之水孕育了大直沽的酿酒业，一切得天独厚的条件使直沽烧锅从无到有，从弱到强。经过数百年的发展，酿酒成为大直沽人的主要产业。大直沽史记载，从1900年帝国主义八国联军入侵前，大直沽已是“村居民千余户，铺统烧锅十余家，前曾有典当一处，林林总总，实繁有徒，城东数十村，大直沽则首屈一指也”。直沽风景文化目录叁肆前言壹贰伍定位策略选择区域环境分析宏观市场环境陆初步营销构想直沽风景文化柒周边项目分析写字楼大型娱乐配套特色主题婚庆机构定位方向酒店式公寓集中商业定位策略选择规划解构：A综合性商业体B直沽文化艺术中心C酒店、公寓、办公层、高端会馆D住宅E特色景观餐饮街如下图······ABCD后楼商业街E项目位于大直沽中心区域，利于打造新的城市中心东达国际广场—客群定位追求生活品质，崇尚时尚的人群~~~~项目要瞄准时尚白领的消费群体，她们之间的年龄多在18-40岁之间，他们有着属于自己的工作，有十分注重生活品质的提高，她们具有知性需求，而此同时也追求时尚潮流。项目除了河东地区的消费人群外，例如和平区，滨江道，小白楼cbd，南楼cbd的消费人群也不占少数，项目未来要规划3条地铁线路，从项目出发，乘地铁5-10分种就可到达市区中心，交通十分便捷本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议本案商业环境SWOT分析地理位置优越位于城市繁华地段、交通便利周边商业气氛较为浓厚区域内商业氛围较好，已形成较为成熟的商业圈本项目面临的市场项目众多，同质产品