中指研究院-2023房地产行业发展趋势白皮书：房地产市场重回正轨至关重要

2023年9月联合发布 2市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市进一步凸显，7月宏观经济主要指标均继续走弱，经济预期。时至今日，房地产供求两端多项政策仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势 3观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。8图：7.24政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措资料来源：中指研究院综合整理 4政策逐步落位，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套30%，调整表：7.24中央政治局会议后各部委关于房地产相关具体意见支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购稳步推进城中村改造工作部署电视电话会 议个人住房贷款中住房 6200次100200次1000化住房信贷政策的通住房贷款利率有关事贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿资料来源：中指研究院综合整理1.各地政策出台频次加快，北上广深等多城落实首套住房“认房不认贷”市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。根据中指监测，不认贷”政策，同时部分二线城市开始取消限购限售政策、并降低首付比例及房贷利率，此外，公4642422022202348003526215 741527340225243201413013284301105113920806890804注：合计列中一条政策或覆盖多个政策维度。资料来源：中指研究院综合整理区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积期，极大修复了市场情绪和预期，提振市场信心人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后， 8成交面积周度日均成交面积0.5成交面积周度日均成交面积32成交面积周度日均成交面积成交面积周度日均成交面积8.30首套房认房不认贷8.30首套房认房不认贷0.418.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等0.50.2成交面积周度日均成交面积成交面积周度日均成交面积69.2首套房认房不认贷3.5354㎡㎡成交面积周度日均成交面积0.5成交面积周度日均成交面积32成交面积周度日均成交面积成交面积周度日均成交面积8.30首套房认房不认贷8.30首套房认房不认贷0.418.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等0.50.2成交面积周度日均成交面积成交面积周度日均成交面积69.2首套房认房不认贷3.5354㎡㎡图：8月以来重点城市执行首套房“认房不认贷”后新房成交规模9.1首套房9.1首套房认房不认贷2万2㎡18.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等099.1首套房9.1首套房认房不认贷7648.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等1012.51㎡0.6万㎡8.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等0008.31首套房认房不认贷2.58.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等2118.25认房不认贷纳入政策工18.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等000数据来源：中指数据CREIS北京、上海市场热度明显高于其他城市，与广州、深圳等城市郊区项目表现较为平淡相比，北京、 日度成交套数周度日均成交套数日度成交套数周度日均成交套数9.1首套房认房不认贷400200250200套8.30首套房认房不认贷图：重点4城二手房日度成交情况走势(截至9月10日)日度成交套数周度日均成交套数日度成交套数周度日均成交套数9.1首套房认房不认贷400200250200套8.30首套房认房不认贷8.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等8.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等7001000认房不认贷600500500套400300200套6008.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等00023-823-823-923-923-823-823-9日度成交套数周度日均成交套数日度成交套数日度成交套数周度日均成交套数9.2首套房认房不认贷套808.25认房不认贷纳入政策工8.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等8.25认房不认贷纳入政策工8.31下调首付比例等40502000023-923-823-823-923-923-823-8数据来源：中指数据CREIS 新房、二手房二手房1-8月累计涨幅二手房图：2023年1-8新房、二手房二手房1-8月累计涨幅二手房房价均上涨房价均上涨5城三亚2.0%株洲桂林青岛镇江-4.0通沈阳●-5.0%淮安-6.0%新房、二手房房价均下跌73城-7.0%新房房价上涨19城江阴●马鞍山张家港郑州●芜湖南昌-3.0%泰州房价上涨3城烟台扬州武汉洛阳盐城宁波..资料来源：中指研究院综合整理十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛降低，需求入市将对市场形成更好支撑；第二，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需政策跟进情况。当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变，随着积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。若要扭转市场下行预期，仍需要供 万平方米万平方米40000图：2019年以来100个代表城市1新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据CREIS4000图：2022年以来重点50城商品住宅周度销售规模及同比走势8.25认房不认贷纳入政策工具箱；8.31下调首付比例等数据来源：中指数据CREIS波、武汉、长沙、南昌、太原、青岛、济南、贵泰安、东营、菏泽、湖州、宿迁、江阴、马鞍山 2图：2022年以来重点11城二手住宅周度成交套数及同比走势数据来源：中指数据CREIS土拍方面，8月核心城市土拍保持一定热度，北京出让两宗地块均触及地价和现房销售面积的表：2023年8月重点住宅用地成交情况(市本级)2260644951909808707100421421303 302101110101101数据来源：中指数据CREIS 情防控等因素影响，房地产行业景气度下滑，民企融资困难，因此民企债券违约频发。截至2023低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，为市场注入信心，图：2020-2023年违约房地产企业数量774502020年2021年2022年2023年1-8月资料来源：中指研究院综合整理 表：近年房地产企业退市情况汇总公司名称退市原因详情上市地点团资料来源：中指研究院综合整理恒大、世茂、当代置业等出险房企达成复牌条件 6务违约。与此同时，许多房企也开始积极自救。具体来看，于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金表：债务重组的主要方式方式含义债务双方利弊优点：债权人可以直接获得资产，承担的风险及成本费将债务人承担的应付款项用股票的方式来偿还给债权人，此时债权人的应收款项变为一项股优点：有效减轻债务人财务负担，给债权人增加了一种件双方重新协商并修改相关债务条件，如延期清优点：债权人做出的让步条件可以减轻债务企业的偿债压力；债权人尽早收回账款也可避免一再拖延产生更大资料来源：中指研究院综合整理部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务， 债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优表：部分出险房企风险化解进展企业化解方式具体情况资料来源：中指研究院综合整理近几年国务院提出鼓励各类资本参与国企混改和国有资本以多种方式入股非国企，监管部门表态支持国企与民企相互兼并重组，方式主要有分为股权转对于出险房企而言，通过债务重组获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经状，回归正轨。出险房企应盘活存量项目，确保项目顺利建设 8 GDP突破1万美2014，房地产转型长效机制2015，棚改货币化2016，房住不炒，因城施策市场化大幕拉开人口亿人12.5GDP突破1万美2014，房地产转型长效机制2015，棚改货币化2016，房住不炒，因城施策市场化大幕拉开人口亿人12.55图：中国房地产市场不同发展阶段2008,人均GDP突破2008,人均GDP突破3000美元大关，经济2004,“831”大限行业步入黄金十年数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 4020061.94020061.950454035/50图：2010、2020年全国及城市、镇、农村人均住房建筑面积20102020城镇城市镇农村全国图：2010、2020年全国及城市、镇、农村人均住房间数间/0.8人0.0城镇城市镇农村全国20102020注：城镇人均住房建筑面积、人均住房间数是根据城市、镇家庭户数量和人均住房建筑面积、人均住房间数计算得出。数据来源：国家统计局第六次、第七次人口普查数据，中指研究院综合整理图：2022年末部分经济体住户部门杠杆率（%）数据来源：中国住户部门杠杆率数据来自国家资产负债表研究中心，其他国家杠杆率数据来自国际清算银行 图：国际主要国家城镇人均住房使用面积对比707060方50 合肥滁州芜湖5成都济南宁波福州马鞍山通化重庆0廊坊0200300400500600700北京深圳-200800-100咸阳绥化佛山-5开封邯郸-10广州东莞天津-15杭州西安南昌大连太原南京南宁苏州厦门惠州中山青岛武汉郑州丹东铁岭合肥滁州芜湖5成都济南宁波福州马鞍山通化重庆0廊坊0200300400500600700北京深圳-200800-100咸阳绥化佛山-5开封邯郸-10广州东莞天津-15杭州西安南昌大连太原南京南宁苏州厦门惠州中山青岛武汉郑州丹东铁岭图：重点城市2010-2020年人口增量及2022年人口增量对比20长沙20上海数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理表：2022年一二线和重点三四线城市常住人口变化数据来源：各城市统计局、统计年鉴 表：2022年主要省份及其省会常住人口、城镇化水平///////////////注：*哈尔滨常住人口为2021年数据、拉萨为2020年数据。灰色为全省人口超6000万且城镇化率低于65%的省份。数据来源：各省市统计局、统计年鉴居领先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山东省常住人口规模超60 35-49岁占比35-49岁占比31%28%27%27%30%25%25%0%图：2020年重点一二线城市人均住房建筑面积（全口径）35-49岁占比35-49岁占比31%28%27%27%30%25%25%0%全国人均住房建筑面积全国人均住房建筑面积41.76平方米40平20人50成都苏州济南南昌温州贵阳武汉南京宁波银川合肥沈阳呼和浩特太原乌鲁木齐天津兰州哈尔滨青岛北京长春大连三亚海口上海广州厦门深圳45注：全口径数据包含城市、镇和农村。数据来源：国家统计局第七次人口普查数据，中指研究院综合整理图：2020年重点城市主要年龄段常住人口占比情况2020-34岁占比40%30%20%人口超800万的三四线20-34岁占比29%34%39%33%20%20%人口超800万的三四线65岁以上人口15% 全国整体占比 65岁以上人口16%13%17%17%20%人口超800万的三四线数据来源：第七次人口普查数据人口对衡量城市年轻化程度和刚需购房潜力至关 5别占34%、33%和29%。相比之下，大连、哈尔滨和重庆等在35-49岁人口是城市中的中青年人群，在经济、社会和性住房的中坚力量。珠三角城市群的中年人口比图：2016年以来重点30城新建商品住宅不同面积段成交套数平均占比变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90平米以下90-120平米120-144平米144-200平米200平米以上4.3%41%3.2%2.7%2.6%2.6%3.7% 7.8%8.2%8.2%8.8%9.2%7.8%8.2%8.2%8.8%9.2%44.5%43.8%40.0%44.5%43.8%42.7%42.9%43.2%42.9%34.0%29.9%24.5%20.4%20.1%20.0%20162017201820192020202120222023:1-8数据来源：中指数据CREIS 45%40%35%30%25%20%15%10%0%45%40%35%30%25%20%15%10%0%图：2019年以来全国商品房销售面积累计和单月同比走势商品房销售面积累计增速120%100%商品房销售面积累计增速120%100%80%60%40%20%-6.5%0%-15.5%-15.5%-40%-60%数据来源：中指数据CREIS图：2022年10月以来购房者置业意愿变化-购房意愿强于上月23%23% 新增城镇人口带来的城镇化住房需求、生活条件提升推动的 8占50%拉动投资建安投资+拆除50%土地购置费拆建比2改造实物安置增加购房需求图：城中村改造逻辑框架及部分规模测算假设条件占50%拉动投资建安投资+拆除50%土地购置费拆建比2改造实物安置增加购房需求综合整治等待改造建筑面积原地拆迁改造后规模增加核心区新房供给城中村家庭户自建住房居住面积假设：1、城区自建房均属于城中村；城中村租赁住房面积城中村改造增加核心区新房供给城中村家庭户自建住房居住面积假设：1、城区自建房均属于城中村；城中村租赁住房面积城中村改造安置拆迁比例安置50%占50%占占50%货币化/房票安置假设购房面积与拆除面积相同回迁安置或现有存量房安置假设购