店址分析报告

零售管理选址分析汇报班级：07级市场营销专业组员：略指导教师：张尚民完毕日期：6一、任务概述目前人们对粥的认识还局限于一般的状态，品种单一，常见的白粥配咸菜，八宝粥（红）豆粥小米粥，皮蛋粥等少许品种，且对效用宣传很少，销售方式也陈旧，尚无专门粥店和对应的营销网络，粥店市场缺口很大，无明显的竞争。一般粥仅能充饥填肚价低利少，人们选择性强。而我们推出的是具有食疗保健，美容益寿为一体的几百种绿色环境保护产品。粥店市场卖点：不是稀饭，是健康！仅把粥作为一般食品的观念早已过时，它的积极意义在于协助人们提高生活质量恢复自尊和自信，满足人们心理上的需求，使消费者从中获得价值和满足。同步在他人尚未醒悟之前抢先一步找出消费者潜在的需求替他们制造出来，抢占商机。病人，学生，老人需要营养；免除自己熬粥的烦恼及购置原,配料不便；更有安全感，卫生营养，功能多。维护健康，省时、省力、经济，使消费者有物超所值的感觉。目前沙龙路一段只有37°一种粥店，经营效果看，生意好，深受市场欢迎，一家供不应求，因此我们抢占先机，开第二家粥店。二、店铺位置及周围地理特性表述通过对粥店市场消费对象的研究：发现消费对象：一般消费者，重点：婴幼儿，学生，老人，孕产妇，病人。饮用重要场所：早餐：经济实惠，营养的早点。配合干点销售。正餐：除以上作用外，重点是医院，学校。夜宵：给吃夜宵的顾客提供休闲场地及营养有味的食品。（给夜间的的士司机提供优质服务也是不可小看的机会）开粥店需要应注意的问题：第一，客流问题。客源的多少决定了粥店的收益，客源分流动和固定两类。流动客源是指通过多种交通工具可以抵达的人群，附近的交通便利是一必要条件。固定客源则是写字楼和附近居民。开设在写字楼集中地区的店面至少可以保证中午就餐的客流，但仅有午餐消费群是不够的，因此还需依托成规模的小区做后盾，向纵深发展。写字楼群附近，背靠小区的商铺最看好，但绝不要开在小区内，一来是小区内的客流也许有限，二是小区的保安会限制外人进出，阻碍生意。第二，常住居民数量。第三，交通问题。现代都市的顽疾之一是交通，市区内的停车位紧缺，餐饮店开在繁华地带，这一矛盾尤为突出。这次选址我们重要选用了：常住居民数量、竞争程度和交通便利程度这三个原因进行重点分析：新店周围地理特性：常住居民数量在新店址的正对面，有沙龙路二段405——445号居民楼，加上良辰商厦ABC三栋、凯豪名家俱城、三峡建材装饰大世界、沙龙路350——424号居民楼、合力路两排居民楼，居民户数不低于王牌路店。交通便利程度从这个地图也可以看出，盖店址的交通状况，有沙龙路一条主干道，在金嗓子和三峡学院两个公交车停靠站点，交通便利；（三）竞争剧烈程度整个沙龙路现只有37°一家粥店，并且规模只有40㎡左右，该店地理位置相对偏远瑞丰超市出口，以及沙龙680号——700号住宅区，竞争剧烈程度低。

三、新店开业后估计能辐射的商圈范围新店开业后估计能辐射到的范围（一）辐射力度最强的范围（红色大圈标注）根据的地理位置、交通、街道环境以及重要消费者（周围在校大学生）的购置习惯和购置力进行分析。重庆三峡学院有着广大的学生消费群体。家益超市又是附近的一种中型超市，每天的客流量诸多。从而也增长了辐射范围。（二）辐射力度较弱的范围（蓝色区域）常驻居民，附近有着1000居民，有着强大的消费市场。四、新店交通条件评估及物业特性“采采”粥店的交通状况重要可以用两个特点来概括，特点一：交通以便该店处在沙龙路二段，三峡学院斜对面，有8、9、12、13号公交车通过。；特点二：除了三峡学院教职工和学生，尚有三个小小区，并且平时诸多中产阶级开车来三峡学院附近的餐馆火锅店就餐。交通便利：规划区由沙龙路划分为东、西两个部分，各组团相对独立，根据地形及现实状况形成不一样的路网形式，并自成系统，各组团之间通过干道联络。

沙龙路为都市主干路，贯穿法院，清泉中学，三学学院，红岩市场连接高笋塘与龙宝，同步也是中心城区西部重要的公交走廊。同步下连接王牌路，根据综合交通规划全线拓宽为双向四车道。

选址区自然地形起伏较大，规划采用自由式道路网。形成以沙龙路为交通主轴，王牌路为交通次轴，形成“一纵一横”的路网格局。同步沙龙路是以客运为主的交通性主干路。从小范围的交通来说，该餐馆恰好位于8路车停车站不到一分钟的距离，就餐十分以便。汇集趋势：此外一种特点就是这里的区位优势明显，餐馆所处地区自身就是一种高校聚居区，地段的价位在不停上升。此地距离市中心有一段距离，旅程时间较长，来回交通比较繁忙，并且乘车拥挤，专业粥店在这里在一定程度上减少了消费者的烦恼，这片商业居住地区的人口量非常大，并且大都是学生和附近居民人群。这里有至少三个大的居住区紧挨着，每一种居住区内均有至少六栋二十层左右的楼盘。因此餐馆本区的商业汇集趋势很明显。从餐馆的前后来看从五桥那边过来的车辆必须通过这里的停车点，这里形成商业汇集区后来回去市中心的人就会有一部分停留此处，超市对面的街道也是一大片一般的居民区。 五、新店址周围商业环境和竞争店状况（一）商业分析“采采”粥店地处沙龙路段，8路，9路，12路，13路，15路等公交车都由此通过，它背依家宜超市，辐射重庆三峡学院、清泉中学、王牌路、市中心及周围居民，人流集散比较大，周围地区基本上形成了一种小型商业街，小吃街，这为我们家宜超市粥店提供了一种巨大的市场空间、同步也为我们粥店的前期运作提供了一种很好的切入机会。同步此路段到目前为止也还没有专业的粥店，虽然有也是附带经营，“采采”粥店具有是一种专业的粥店。此外在此地段开粥店可以防止剧烈的竞争，如乡村基、成都小吃、新世界、百盛的粥等。且次地段远离市中心低价想对来说比较廉价，距离目的顾客近，可认为他们提供一种便利的购物场所。1、劣势分析：就目前的消费行为而言，“采采”粥店很难经营高档商品，由于目前消费者似乎形成一种习惯——无论是高档的会餐还是中小型聚会都会选择大的饭店，例如说此路段的大众饭店，妈妈的私饭菜等。因此在此经营粥店得必须花一定的时间来变化消费者的这种行为，培养他们品尝新粥的习惯。此外学生是其重要的消费群体，在此经营会碰到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的经营淡季；尚有周围有许多面馆或者经营的其他餐馆也会在夏季经营粥，例如说川老坛面馆，万州面馆，福建沙县特色小吃等都会在一定程度上影响“采采”粥店的经营。2、竞争者分析在这个越来越发展的社会里，人们对吃的也越来越讲究，同步也愈加重视自身的营养，在此基础上多种快餐店，小吃店等如雨后春笋在各地迅速发展。这对后来者来说既是机遇，又是挑战。“采采”粥店作为一种即将开业的店，它面临着严重的竞争形势。1、就近的小店的竞争：小餐馆在“采采”粥店附近大量的存在，他们遍及各个角落，各条小巷，这些店的经营面积不等，且产品产品单一，大多是附带经营，品种少，价格廉价，不过没有营养粥概念等，它也不能形成固定消费群体。不过“采采”粥店只要以优质的营养，优质的价格和优质的服务态度，那些杂店经营就局限性畏惧了。此外就是周围其他餐馆附带的粥也是不容小窥的市场份额，例如说川老坛面馆，万州面馆，福建沙县特色小吃、云南荷叶粥和三到处小摊附带经营的粥等都会在一定程度上影响“采采”粥店的经营。2、近的比较大的粥店的竞争，例如说市中心的麦当劳，乡村基，百盛，新世界等经营的各具特色的粥就在附近，竞争比较剧烈，形成一种巨大的威胁，他们也是“采采”粥店的竞争对手，互相争夺客源，不过我们的目的顾客群是学生，令外凭借我们依托家宜超市的优势、更丰富的粥的种类，更多的选择余地，舒适的购物环境和更优质的服务来击败竞争对手。六、新店周围居民及流感人口消费构造、消费层次1.人口的总体状况新店的位置位于三峡学院对面的小吃一条街。那么其周围的人口重要包括重庆三峡学院全体学生约13000人，附近的常住居民分为几种部分：小吃一条街前面的来两栋楼，均为7层，其中四楼为肆顺宾馆，基本上都为流感人口，尚有一、二、三楼均是网吧、酒吧等娱乐场所，没有固定的居民，因此真正的固定居民只有左边一栋楼的上面三层和右面一栋楼。左边一栋楼每层30户，三层共90户，右边那栋楼每层15户，总共75户，因此这两栋楼加起来的常住居民总共为165户；小吃一条街背面的小区也是一种常住的居民区，总共约为200户。新店附近的常住居民约365户，常住人口为14095，流感人口总数约1000人。几种构成部分的人口基本特性（文化层次、收入水平等）差距较大。三峡学院的学生基本是都是没有自己的经济能力，完全靠着父母的生活费；紧挨着学校的那一部分大多为商店、剪发店、小吃店等等经营场所，居民大多为个体商户，收入水平是较高的；小吃一条街的背面的居民小区均为一般收入水平，文化层次也不等。2.中心商圈常住人口状况分析人口规模：新店周围有常住居民365户，常住人口加上三峡学院学生总共为14095人，而流感人口为1000人，人口总规模到达15095人。人口年龄构造状况：在抽样调查中，20—30岁的人占据了86.1％，30－50岁的人占据了约6.62％，50岁以上占据了约7.25％。见表1。20岁如下20－30岁31－40岁41－50岁51－60岁60岁以上26.4%59.62%3.5％3.12％3.12％4.13％表1新店常住人口年龄构造状况即青年人占到了80%以上的比例，因此我想新店的重要消费人群将是以重庆三峡学院学生为主的这批青年人。如图所示：图2中心商圈常住人口年龄状况收入状况：新店周围居民家庭月总收入水平重要集中在3000元如下，60％的人属于低收入水平。见表2.表2家庭月总收入状况家庭月总收入PercentCumulativePercent1000如下26.626.61001-35.061.6-300022.884.43001-40006.891.14001-50002.193.25001-60002.595.86001-70001.797.57001以上2.5100.0Total100.0重庆三峡学院学生月生活费重要集中在500—800元如下这一种层次，占到了全校学生的50%以上。表3学生月生活费状况月生活费（元）PercentCumulativePercent300如下5.235.23301—40015.2120.44401—50018.1638.60501—60018.1356.73601—70025.1281.85701—80010.0391.88801—9005.0696.94901—10003.0299.961001以上0.04100从上表可以看出重庆三峡学院学生的月生活费大多集中在500—800这一种阶段，属于消费能力比较高的一种消费群体。小结：通过对新店周围人口及其消费层次的理解和分析，得出新店的消费客户群将锁定在重庆三峡学院的学生这一块。七、新店的市场定位和经营特色及经营方略提议新店产品定位于营养粥、早餐粥。粥店经营特色和经营方略：1.以不一样的季节为背景，卖季节粥。在春夏季，推出几款以凉爽消夏为重要原料的粥，如白粥、苦瓜粥、丝瓜粥、西瓜粥、黄瓜粥、绿豆粥、八宝粥、莲子羹、减肥荷叶粥、玫瑰情人粥、香芋西米粥等。秋冬季，可做红枣肉粥、蒜瓣肉粥、莲米肉粥、花生肉粥、桂花肉粥、排骨粥、牛肉什锦粥、鸡丝虾仁粥、猪骨粥、香菇芋头粥、台式肉粥、鱼丸粥、杏仁提子麦片粥、生姜粥、冬瓜粥、山药大枣粥等。2.以营养价值和淡淡的怀旧情节作为卖点，推出“粗粮系统粥”。粗粮粥以原汁原味为最佳。3.强调原料的特点和差异，推出以黑色为特色的黑粮系列粥。4.及时推出和民间节气有关的粥，如腊八粥等，再加上一般的八宝粥、红豆粥。八、新店经营效益预估新店重要经营粥类食品，同步卖鸡蛋、凉菜、泡菜和各式糕点小吃，以早餐为主。粥的价格从1元到6元，鸡蛋0.8元一种（两个1.5元），泡菜0.5元一小碟，凉菜和糕点按照成本加成定价。夏秋两季（120天）估计平均每天收入300左右，冬春两季（150天）平均每天收入180元左右，另有90天关门，每年总收入约63000元。每年租金24000元，工人工资每年7200元，初始投资店内装修和设施8000元（按摊销，每年800元），材料成本每年0元。估计每年盈利11000元。九、新店未来前景分析粥，又称为“糜”，是我国老式饮食文化的精粹之一，早在中国四千年有文字记载的历史中，粥的踪影伴随一直。有关粥的文字，最早见于周书：黄帝始烹谷为粥中国的粥在四千年前重要为食用，25前始作药用，《史记》扁鹊仓公列传载有西汉名医淳于意(仓公)用“火齐