某房地产项目设计优化经验总结

某房地产项目设计优化经验总结作为房地产开发企业的工程管理部门的工作，自项目决策阶段开始一直贯穿至保修期结束，是一个全寿命周期参与的过程，涉及的各个方面配合、协调及管理。工程管理的核心任务是目标控制，工程管理部门的目标控制的任务主是成本、进度及质量控制等。每个目标任务都会经历三个阶段即事前控制、事中控制和事后控制，但最重要的为事前控制，其次才是事中控制，事后一般是对事前和事中控制不力的补救。作为一个项目的工程管理部门来说主要要在以下三个阶段抓好每个目标的事前控制，即规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段。一、规划设计阶段成本控制的措施及方法设计方案的定稿基本上就决定了项目的80%以上的建安成本，所以设计方案的选用变得十分重要，设计阶段的建筑基础形式、结构类型、主要工艺和材料的选定，是控制成本、质量和施工进度的关键。合理的选择建筑基础形式、结构类型可以节约大量的资金，避免投资浪费。（一）建筑基础及结构设计优化1、基础工程优化工程地质勘察完成后，勘察公司根据实验数据保守地提出了地基处理方案，即多层采用预应力管桩，高层和地下车库采用钻孔灌注桩的方案，设计院采用了勘察公司的建议。在此同时工程部技术人员对项目周边各工程进行了实地调查，主要调查了地质勘察情况，选用基础形式及基础埋深等，根据调查所掌握的数据做对比分析后，发现基础形式存较大优化空间，与勘察公司和设计院沟通后，存在的主要问题是缺乏有力数据的支撑，如何全面进行承载力压板试验时间较长，对工期影响较大，决定对项目一标段部分楼座先开工，对施工进程中的相关数据进行采集，根据采集的数据再进行优化。基础优化分为两步走，第一步根据先期开工的楼号所得到的数据及时对一标段未开工的管桩桩长、桩径进行调整，调整后方案比原方案直接节约25万余元，对二标段部分楼座采取试桩；第二步结一标段采集的实施数据及二标段试桩数据，对二标基础形式进行全面优化，二标段优化方案为：多层住宅全部采用CFG桩（桩径为400mm，有效桩长为10m）、高层采用D500的管桩（桩径为500mm,有效桩长为5〜7m）、地下车库采用天然基础。直接节约造价600多万元，取得了客观的经济效益。2、建筑结构优化建筑结构优化的重点是合理控制建筑物的钢筋及混凝土使用量，为建筑物选择经济合理、便于施工的结构形式。经过对华厦设计院出具的项目各建筑物图纸的计算、分析后，发现高层住宅及地下车库存在较多问题，且具有较大优化空间。小高层存在的问题：地下室底板下表面与承台下表面一齐，由于承台高度较大，地下室底板上表面与建筑完成面间有较大的高差，使回填土的量大，重量也很大，主体剪力墙体系为短肢，且存在部分“一”字形短墙，在经济性和抗震性能方面都较为不利。首层及地下室内墙墙体厚度达到了350mm，严重降低出房率。主要经济技术指标钢筋含量为90kg/m2，混凝土含量为0.487m3/m2。优化方案：地下室底基础梁下返，取消底板覆土；主体剪力墙体系改为长肢，避免“一”字形墙出现。钢筋含量应控制在65kg/m2左右，混凝土含量应控制在0.45m3/m2左右，节约成本300多万元。地下车库存在的问题：地下车库底板同样是基础梁上返，回填土量大（覆土厚度为1米），施工费用及难度都较大。顶板设计为空心楼盖形式（上下表面为混凝土，中间为轻质填充物），此形式不便于施工，发生漏水也无法维修。主要经济技术指标钢筋含量为163kg/m2,混凝土含量为1.28m3/m2。优化方案：底板基础梁下返，取消1米厚覆土；顶板设计改为“井”字梁结构或其它便于施工有利于控制造价的的形式。钢筋含量应控制在120~150kg/m2之间，混凝土含量就控制在1.0m3/m2以内，节约成本200多万元。在取得客观的经济效益之后，项目工程部踏实总结，设计院的设计思路往往采取相当保守的方案，这些方案存在巨大的优化空间，所以在项目开工前，一定要对重点部位、重要指标进行深入分析，带着“怀疑”的眼光审图，带着“必然”的态度推行图纸优化工作。同时广泛调研周边项目实际情况，触类旁通，参考其他项目在重点部位采取的结构形式、营造做法等，联系实际情况，推敲运用在本项目的可能性。**项目项目在本阶段成本控制，按目标控制的三个阶段来看属于事中控制，并不是最理想的事前控制。虽然取得了不错的效果，但同时也浪费了一定的资源。此阶段的事前控制主要是设计院的选取，建议对设计单位的选取采取以下方法：1、带指标开展设计方案竞赛，择优选用；2、明确主要的建筑经济技术指标；3、进行限额设计。这样可以选取有实力的设计单位，在蓝图设计前就明确了相关指标，带着指标进行设计，可十分有效控制工程的建安成本。（二）新技术及新工艺的应用1、地下车库工程采用混凝土结构自防水技术混凝土结构自防水技术即通过混凝土添加剂的科学比例添加，达到主体结构和防水同时浇筑完成的效果，省去了繁琐的大面积防水卷材敷设，节约了大量的材料和人工成本。并且地下车库主体完工时间直接决定着二标段多层的开槽时间，地下车库主体不竣工，二标段多层开槽不满足技术条件，所以地下车库的工期十分关键。而混凝土自防水技术恰恰能够省去大量敷设防水卷材的时间，使工期得到了保证。仅此项技术直接节约经济成本100多万元，还节约了大量宝贵的时间成本2、高强度水泥纤维板的应用在地下车库基础地梁施工当中，大量使用了高强度水泥纤维板，代替了传统的砖模，一方面大大节省了支模的时间，相比传统砖模节省了时间成本20天左右，另一方面节约了费用，体现国家倡导的节能环保施工理念。3、玻璃钢一次性模壳的应用地下车库顶板采用玻璃钢的一次性模壳，节省了复杂顶板模板制作时间，模板支设也变得比较简单，亦省去了拆除模板的时间。模壳统一制作，规格一致，使地下车库顶板感观效果良好，也省去了剔凿、抹灰顺直的时间。采用新技术新工艺并不是毫无筛选的接受，在之前必需做大量的调研，翻阅大量工程技术资料，请相关专家论证可行性，并且实地去在施工地考察新技术的最终效果，确保万无一失后才果断的采用新技术、新工艺。只有创新才有提高，固守陈规只能固步自封，毫无突破。在平时的工作和学习中，随时了解最尖端的新工艺，掌握已经广泛使用的新技术，并加强思考和总结，合理的运用到新项目，达到经济成本和时间成本双赢的效果。二、招标过程控制及承包商的选择宝坻项目十分注重合作单位的选择，项目从一开始便认识到严谨的招标文件、周密的合同细则是选择合作单位最重要的手段，事无巨细的实地考察是深入了解合作单位最有力的保证。规范的招投标环节是优胜劣汰的最有利方式，项目便着力围绕招标文件做足文章，将可能发生争议的环节在招标中进行明确，将一些部位的具体要求、营造做法在招标环节加以说明，这样都能有效淘汰技术力量薄弱，施工经验欠缺的施工单位，同时也避免在施工管理和竣工结算过程中产生不必要的纠纷，有利于工程管理的有据可依。并且对关键部位的大宗建材进行了品牌范围的指定，有力的约束了施工单位在选择建材的自由度，杜绝了质量差、不符合规范的品牌，有利于工程质量得以保证。招标环节严格但不苛刻，制定一系列品牌范围而不是特指某个品牌，对总包单位即严格要求又给与了一定的自由度，也方便工程管理工作的顺利推进。合同细则的制定也是开工前重要的准备工作，在合同细则制定中，宝坻项目注重主要条款的制定，在工程款支付、签证变更办法、施工管理中的奖惩规定等尽可能做到有利于我方的条款。合同制定是施工管理中最重要的环节，因此宝坻项目致力于合同条款不出纰漏，在制定合同过程中项目工程部集思广益，对重点条款的严谨性、措辞等进行了深思熟虑，并且注重通过各种渠道搜集相关反面教材，并结合自身，力争做到有理有据、合情合理、万无一失、方便管理。事无巨细的实地考察是深入了解合作单位最有力的保证，选择实力雄厚、信誉好的合作单位，往往其相关从业人员素质较高、经验较丰富，这能够极大限度的避免因经验不足造成的返工、误工，其完善、健全的管理制度能够使建安成本在很大程度上得到降低，选择良好的合作单位也有利于在施工过程中控制签证、变更的发生，规范结算环节的准确性。三、工程实施阶段的管控本阶段主要是合同执行，由于合同签订的事前控制比较到位，在工程实施时成本管理主要是事中控制，严格按合同条款执行，能十分有效控制增项的发生。此阶段的主要任务就是工程质量、工程进度控制及安全文明施工管理。工程进度快慢和施工质量的好坏主要取决于投入工程的“人、材、机”，所以本阶段主要是如何控制进入工程的“人、材、机”，其次是作业过程的控制，最后是工序验收环节的控制。（一）工程质量控制措施及方法1、生产要素质量的管控本环节主要是控制进入工程的“人、材、机”的质量，“人”主要是指承包单位的派驻项目管理人员的水平、专业能力，最重要的是一线作业人员的能力，所以在工程实施前要充分对施工队伍进行调研和考察，重点要考察一线作业人员的能力和拟派机构的管理能力；“材”主要是指形成工程实体的主要材料设备，如果在合同中都加以明确和约定，本阶段就进入了事中控制，所要做的就是严格按合同要求控制进入工地的主要材料设备就行了，在材料及设备进场前，要求施工单位提前报送厂家资料及样品，对厂家及所供应过的项目进行实地考察，来确定厂家供应能力、品质控制能力及市场口碑，对所送样进行对比检查及检测，根据考察及检测情况来确定材料及设备供应厂家；“机”主要是指大型施工机械设备，这方面相对比较好控制一些，现在这一块总包单位基本是都外包专业单位，只要符合建委的相关要求，重点检查分包单位资质、设备检测报告的有效性就行。2、施工作业过程控制这个环节主是工序作业过程的控制，主要工作为控制工序作业的交底情况、制定工序样板带路制度、对进场材料设备进行抽检。工地工作面多，工程量大，甲方工程部不可能做到面面俱到，这就要求工程部一定要用好监理，通过监理的工作使自己对工程的管控得以延伸。建立健全监理例会制度，做到每周定时召开工地监理例会，汇报本周施工部位、遇到的问题以及下周工作计划，实时掌握工地动态。加大现场巡查力度，对监理单位做到“依靠而不依赖”，尽全力了解所有工作面第一手材料，同时根据以往经验，对最可能出现问题的部位再进行重点巡查，有的放矢的管控施工质量。对监理的日常工作要制定详细的作业要求和管理细则，根据合同要求和管理规定对监理人员进行定期考核，对于工作突出的人员给予一定的奖励，这样从制度上保障了监理人员工作自觉性和积极。3、施工后验收过程控制完善验收制度，将所有问题化解在交房之前。在交房前工程部组织监理、施工单位要系统的、有针对性的对每一户的开间进深、墙面空鼓、顶层屋面、卫生间防水、门窗密闭性等老百姓关心的问题组织专项验收，各专项验收都符合要求后再组织进行全面的分户验收，分户验收后再组织竣工验收，每一次验收都将存在的问题做详细记录，每一次验收都检查上一次验收的整改情况，进行消项，能够将问题最大限度的及时化解。（二）进度控制措施及方法1、建立进度计划监测制度首先在开工前要求施工单位会同劳务分包单位根据甲方规定的时间节点上报切实可行的进度计划，工程部根据上报的进度计划，以周为时间单位，通过现场巡查，每周两次与进度计划作比较，统计出每一个楼号比实际的进度计划提前或者错后的天数，并且横向比较每一周的数据，能够及时发现该楼号的施工进度是稳步追赶还是越来越慢，根据剩余的工程量和时间节点，对可能出现工期延误危险的楼号及时采取措施，使工地整体工期控制在可控的范围之内。2、控制大宗主材的确定时间根据施工单位上报的进度计划，工程部还要求施工单位提前确定下一步工序所需的大宗主材，避免上一步工序完成，而因为材料供应问题而影响下一步工序不能及时开展，进而全面影响整体进度。（三）安全文明施工控制安全历来是所有工程强调的重中之重，宝坻项目也充分认识到安全对于一个项目的成败起到了决定性作用。