2022年土地估价实务基础考前练习（二）

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一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有l个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)

1.下列选项中，（）决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。[0.5分]

A宗地基础设施条件

B宗地临街状况

C土地使用年限

D城市规划限制

2.不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为（）价格。[0.5分]

A所有权

B使用权

C抵押权

D转让权

3.影响地价的主要因素是（）。[0.5分]

A土地价值

B地产需求

C生产成本

D相关政策

4.以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴的是（）。[0.5分]

A经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》

B某城市2022年度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2

C中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%

D某房产经纪公司2022年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗

5.下列不属于土地分等资料收集与调查的是（）资料的收集与调查。[0.5分]

A区域基础设施

B分等基本

C城镇区位

D区域土地供应潜力

6.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于（）因素。[0.5分]

A城镇区位

B城镇集聚规模

C区域经济发展水平

D区域土地供应潜力

7.涉及指数方式的因子指标不包括（）指数计算。[0.5分]

A位序标准化或极值标准化方式的

B区域经济发展水平涉及的有关凶子

C城镇对外辐射能力

D城镇交通条件

8.通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以（）、区域经济发展水平为主。[0.5分]

A城镇区位

B城镇基础设施

C区域综合服务能力

D城镇集聚规模

9.土地分等（）是应用多因素综合评价方法初步划分城镇土地等的重要环节。[0.5分]

A因素因子分值计算

B资料收集与调查

C对象的综合分值计算

D对象的等别划分

10.下列不属于农用地分等定级原则的是（）原则。[0.5分]

A综合分析

B整体控制

C主导因素

D土地收益差异

11.计算房地纯收益的公式为（）。[0.5分]

A房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费

B房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金

C房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费

D房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金

12.依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（）计。[0.5分]

A2%～7%

B2%～5%

C3%～7%

D3%～6%

13.下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是（）。[0.5分]

A土地级别或均质区域划分图的绘制

B地价样点图编制

C基准地价图的编制

D土地利用现状图的编制

14.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括（）。[0.5分]

A技术成果

B技术路线选择

C技术程序

D估价成果

15.成果验收报告的主要内容没有（）。[0.5分]

A各项成果检查量、合格率及与标准的比较

B对成果应用的批评建议

C对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论

D存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见

16.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是（）。[0.5分]

A以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

B以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

C以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价

D以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价

17.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用（）的方法评估而得出的。[0.5分]

A分等估价

B定级估价

C分等定级

D基准估价

18.按照土地经济学理论和土地估价的要求，（）是决定土地收益和价格的最主要因素。[0.5分]

A土地质量

B土地位置

C土地使用价值

D土地成本

19.地产市场的核心是（）。[0.5分]

A基准地价

B地价

C土地使用价值

D土地收益

20.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括（）。[0.5分]

A市场比较法

B收益还原法

C成本逼近法

D标准宗地估价法

21.权属调查的主要内容不包括（）的调查。[0.5分]

A宗地位置

B使用者情况

C界线

D权属状况

22.不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。[0.5分]

A价值

B使用价值

C货币

D经济

23.在我国，（）是决定供应的主要因素。[0.5分]

A自然供给

B社会需求

C政府的经济扶持

D政府的计划和规划

24.下列选项中，（）决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。[0.5分]

A收入的高低

B人口密度的分布

C消费结构

D消费习惯

25.（）不属于影响土地利用的因素。[0.5分]

A自然因素

B经济因素

C社会因素

D区域因素

26.不动产可行性研究的必要内容不包括（）。[0.5分]

A项目概况

B风险分析

C财务评价

D成本估算

27.营销分析是建立在对（）的基础上的，包括对竞争对手的分析。[0.5分]

A市场深刻理解

B市场绝对熟悉

C市场独特见解

D市场足够了解

28.定性研究的优点不包括（）。[0.5分]

A成本低

B速度快

C效果好

D说服力强

29.定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备（）的基础数据。[0.5分]

A定性研究

B定量研究

C经济数学

D数理统计

30.全国社会经济统计指标，不包括（）指标。[0.5分]

A总量

B结构

C房产

D动态

二、多项选择题(20题，题号31～50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0.35分)

31.我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有（）等权利。[1.5,0.35分]

A转让

B出租

C抵押

D出卖

E投资

32.土地所有权的基本属性包括（）。[1.5,0.35分]

A完全性

B归一性

C社会性

D不可分性

E排他性

33.影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括（）。[1.5,0.35分]

A繁华程度

B公园与绿地

C交通状况或通达程度

D人口密度

E基础设施和公用设施的完备程度

34.影响地价的交通条件主要有（）。[1.5,0.35分]

A区域交通类型

B区域交通管制

C道路状况

D区域土地利用性质

E区域的车流量

35.城镇土地分等中的城镇区位因素包括（）。[1.5,0.35分]

A城镇非产业规模

B交通口位

C金融状况

D政策法规

E城镇对外辐射能力

36.一般来说，影响商业企业利润的因素有（）。[1.5,0.35分]

A土地等级

B占用土地面积

C资金量

D劳动投入量

E土地肥沃程度

37.以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是（）。[1.5,0.35分]

A以道路、沟渠或其他明显地物为界

B在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界

C区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段

D人流量、位置不能作为划分区段的依据

E对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等

38.下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有（）。[1.5,0.35分]

A农业生产实测资料

B农业区划资料

C土壤普查资料

D农业统计资料

E样点土地利用条件

39.影响土地位置优劣的因素主要有（）。[1.5,0.35分]

A交通条件

B基础设施

C生活环境

D土地潜力

E人口分布

40.基准地价评估所用数据以现实土地的（）为主。[1.5,0.35分]

A收益

B租金

C潜力

D地价

E取得费

41.地价体系中地价种类的多少，取决于（）。[1.5,0.35分]

A土地制度

B地价的作用

C土地的等级

D土地市场状况

E政府管理土地的需要

42.在我国，（）属于宗地地价。[1.5,0.35分]

A基准地价

B标定地价

C申报地价

D出让底价

E市场交易价

43.为保证估计结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循（）原则。[1.5,0.35分]

A争取服务

B提高估价质量

C适应性

D准确性

E适应国际化的要求

44.在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（）租金。[1.5,0.35分]

A客观

B支付

C实质

D待估价房地产实际

E市场比较法评估得到的

45.非公开的市场价值包括（）。[1.5,0.35分]

A不动产的租赁价格

B不动产的抵押价值

C征用拆迁补偿价格

D不动产的征用价值

E不动产的投资价值

46.按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为（）年金。[1.5,0.35分]

A确定

B风险

C定期

D永续

E不定期

47.分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把（）作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。[1.5,0.35分]

A地区经济分析

B多种用途比较

C供求分析

D营销建议

E社会因素分析

48.不动产项目市场分析通常包括（）分析。[1.5,0.35分]

A营销

B回报率

C供求

D竞争对手

E消费者

49.农用地定级方法有（）。[1.5,0.35分]

A因素法

B修正法

C样地法

D权重法

E剩余法

50.在确定定级因素时应遵循（）原则。[1.5,0.35分]

A主导因素

B差异性

C最有效使用

D绝对稳定性

E可行性

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0.25分)(一)甲企业于2000年以划拔方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500m2。2022年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。六行已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2022年、2022年成交的土地出让金水平分别为200元/m2、230元/m2、250元/m2。根据上述情况，回答51～55题。

51.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估V1可以表达为（）。[1,0.25分]

AV1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金

Bv1=土地使用权出让价格+200万元

CV1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金

Dv1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金

52.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值%为（）。[1,0.25分]

AV2=土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度

BV2=建筑物重置价格-折旧额

CV2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额

DV2=建筑物重置价格×成新度

53.2022年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（）万元。[1,0.25分]

A180

B280

C360

D460

54.如果拍卖成功，所需支付的费用有：①偿还乙、丙银行的贷款。②缴纳土地使用权出让金。③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用。④处分房地产时发生的相关税费。则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（）。[1,0.25分]

A①④③②

B③②①④

C②①④③

D④②①③

55.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（）万元。[1,0.25分]

A80

B88

C92

D100

(二)某房地产开发公司于2022年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2022年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2022年6月至2022年6月间，平均每月比2022年6月的价格上涨0.2个百分点；2022年7月至2022年10月间，平均每月比2022年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6.%。根据以上内容，回答56～60小题的问题。

56.根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2022年10月所占用土地的总价格为（）万元。[1,0.25分]

A282.9

B308.6

C265.8

D288.4

57.按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为（）m2。[1,0.25分]

A687.83

B654.67

C666.67

D676.83

58.该商场第一层再出租时，测算其单位土地面积的市场年租金为（）元/m2。[1,0.25分]

A290.20

B325.60

C285.60

D310.30

59.采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）价格。[1,0.25分]

A积算

B比准

C交易

D参考

60.建筑物的耐用年限有（）耐用年限之分。[1,0.25分]

A主体建筑耐用年限和附属建筑

B物理耐用年限和经济

C经济耐用年限和会计

D自然耐用年限和经济

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)

1.某市一综合大厦，于2022年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2022年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2022年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2022年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2.日)(m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元/(m2.日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2.日)(可出租面积占建筑面积的